אפשר לקנות נכס ברומניה בלי להיות אזרח רומני? ואיך עושים את זה נכון?

קניית נכס ברומניה לזרים: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

כן. זרים, כולל ישראלים, יכולים לקנות ברומניה דירה או וילה ולרשום אותן על שמם, בלי תושבות ובלי חברה מקומית. ההגבלה היחידה המשמעותית נוגעת לקרקע: מי שאינו אזרח האיחוד האירופי אינו רושם קרקע ישירות על שמו, ולכן בווילה בוחרים מסלול כמו זכות Superficie. העסקה עצמה נחתמת אצל נוטריון רומני, ונרשמת על שמכם בפנקס המקרקעין.

זו התשובה שאני נותן כמעט בכל שיחה ראשונה. במאמר הזה אני פורש אותה לשבעה צעדים, בסדר שבו הם קורים בפועל.

מי רשאי לקנות מה ברומניה

שאלו את היזמים על זה

הכלל קבוע בחוק 312/2005, החוק הרומני על רכישת קרקע בידי זרים:

מי אתם	דירה או מבנה	קרקע
אזרחי רומניה	כן	כן
אזרחי האיחוד האירופי וה-EEA	כן	כן, באותם תנאים כמו רומנים
אזרחי מדינות אחרות (למשל ישראל)	כן	לא ישירות. מסלול Superficie, חברה רומנית או מסלול אחר

בדירה בבניין משותף זה כמעט לא מורגש. בווילה, זו ההחלטה המרכזית של העסקה. את שלושת המסלולים, ומה בדיוק נותנת כל אחד מהם, פירטנו במאמר על בעלות על קרקע ברומניה.

ומה שלא נדרש: אין צורך בתושבות רומנית, באשרה או בחשבון בנק מקומי כתנאי לקנייה.

7 צעדים לקניית נכס ברומניה כזרים

שאלו את היזמים על זה

1. מגדירים מטרה ומסלול. דירה או וילה, למגורים או להשקעה, ובאיזה מסלול תירשם הקרקע. ההחלטה הזו קודמת לבחירת הנכס.
2. מוציאים מספר מס רומני (NIF). זר ללא מספר זהות רומני מקבל מרשות המסים ANAF מספר זיהוי לצורכי מס. הנוטריון לא יחתום בלעדיו. אפשר להגיש בעצמכם או דרך מיופה כוח.
3. שוכרים עורך דין בלתי תלוי. לא של המוכר ולא של היזם. הוא בודק את הנסח, את המוכר ואת המסמכים.
4. מוציאים נסח עדכני. נסח מפנקס המקרקעין (Extras de Carte Funciară) מראה מי הבעלים ומה רשום על הנכס. הוא מוזמן באתר ANCPI ועולה 20 לאו (נכון ל-2026).
5. חותמים על חוזה מקדים. בנכס בבנייה, לפי חוק 207/2025, החוזה המקדים נחתם אצל נוטריון והמקדמות עוברות לחשבון ייעודי של הפרויקט, בתקרות לפי שלב הבנייה.
6. חותמים על החוזה הסופי אצל נוטריון. החתימה היא פיזית, לא מרחוק. מי שלא יכול להגיע נותן ייפוי כוח.
7. הנכס נרשם על שמכם. הנוטריון שולח את העסקה לרישום בפנקס המקרקעין, ואתם מקבלים נסח שבו אתם הבעלים.

הנוטריון: הגורם המרכזי בעסקה

שאלו את היזמים על זה

ברומניה, העברת בעלות במקרקעין נעשית בחוזה בצורה נוטריונית. הנוטריון מזהה את הצדדים, מזמין נסח מיוחד לצורך החתימה, מוודא שהמוכר שילם את המסים המקומיים, גובה את המסים והאגרות ומגיש את הרישום.

נקודה שחשוב לדעת מראש: החוזה נערך ברומנית. מי שאינו מבין רומנית חותם בנוכחות מתרגם מוסמך, שחותם על המסמך יחד עם הנוטריון. כל השלבים פירטנו במדריך הנוטריון ברומניה.

לא חייבים לטוס: ייפוי כוח

שאלו את היזמים על זה

אם אינכם יכולים להגיע לחתימה, אפשר לתת ייפוי כוח נוטריוני לעורך הדין או לאדם אחר. ייפוי כוח שנחתם בישראל צריך חותמת אפוסטיל ותרגום מוסמך לרומנית, והוא חייב להיות באותה צורה שבה נחתם החוזה, כלומר נוטריוני. המדריך המלא נמצא במאמר על ייפוי כוח לעסקה ברומניה.

כסף, מימון ותיעוד

בעסקה ברומניה הכסף עובר בהעברה בנקאית, וכדאי לשמור מראש תיעוד מסודר על מקור הכספים. הנוטריון והבנק יבקשו אותו.

אפשר גם לממן חלק מהעסקה במשכנתא מבנק רומני, בתנאים שונים מאלה של תושבים. ואת העלויות הנלוות, מע״מ, נוטריון ורישום, ריכזנו במדריך עלויות הרכישה.

ישראלים לא מגיעים לבוקרשט במקרה. את פער המחירים מול ישראל תיארה הילה ציאון בכתבה ב-ynet.

מהשטח: המוכרים שלא הביאו את המסמכים

עו״ד אילן ליבוביץ מספר:

לקוח ביקר בבוקרשט כמה פעמים בשנה, למד את השכונות ונפגש עם לא מעט מתווכים, ועדיין לא מצא דירה שמתאימה למטרות שלו. כמה שבועות אחרי שנפגשנו, מתווך שהמלצתי עליו איתר דירת שלושה חדרים במקום מרכזי: בניין ישן בלי סכנת קריסה ברעידת אדמה, שיפוץ מלפני כמה שנים, ומחיר שתאם את התקציב.

השותף המקומי שלנו התחיל בבדיקה ראשונית, ובמקביל הלקוח ניהל משא ומתן. התגלו בדירה כמה ליקויים, והמוכרים, קבוצה של ישראלים שקנו אותה יחד, התנהלו באיטיות ובלי גמישות. הלקוח החליט לקנות בכל זאת, והתפשר על כל הדרישות שלהם. נותר רק שהמוכרים ישלימו מסמכים ואישורים לפני חתימת החוזה.

עבר שבוע, ועוד שבוע, והתשובה הייתה תמיד ״עוד כמה ימים״. אחרי חודש הלקוח התחיל לחפש חלופה, ואחרי חודשיים, כשהמסמכים עדיין לא הגיעו, קנה דירה אחרת. לפי מה שהבנתי מהמתווך, המוכרים לא הסכימו ביניהם על המחיר, ואחד מהם לא סיפק את המסמכים מטעמו.

כשלנכס יש כמה מוכרים, שואלים כבר בהתחלה אם כולם מסכימים לעסקה ואם כל המסמכים זמינים. זו שאלה של יום אחד, שיכולה לחסוך חודשיים של המתנה.

4 טעויות נפוצות של קונים זרים

1. בוחרים נכס לפני שבוחרים מסלול לקרקע. בווילה, זה הפוך.
2. סומכים על עורך הדין של הצד השני. הוא עובד בשביל מי ששכר אותו.
3. משלמים לפני שיש נסח נקי. שום מקדמה לפני בדיקת הנסח.
4. מגלים ברגע האחרון שאין NIF או ייפוי כוח. שני הדברים האלה לוקחים זמן, ומתחילים אותם מוקדם.

בפרויקט שלנו בבלוטשט, למשל, הרוכשים נרשמים בזכות Superficie, והמחיר כולל מראש את עלויות העסקה. אבל זה נכון לכל נכס: את המסלול בוחרים לפני החתימה, לא אחריה.

שאלות נפוצות

ישראלי יכול לקנות דירה ברומניה?

כן. ישראלי יכול לקנות דירה או מבנה ולרשום אותם על שמו בפנקס המקרקעין, בלי תושבות ובלי חברה רומנית. ההגבלה נוגעת לרישום קרקע ישירות על שם מי שאינו אזרח האיחוד.

צריך תושבות רומנית כדי לקנות נכס?

לא. תושבות אינה תנאי לרכישה. מה שכן נדרש הוא מספר זיהוי לצורכי מס (NIF), דרכון בתוקף, ונוכחות אצל הנוטריון או ייפוי כוח.

מה זה NIF ולמה צריך אותו?

זהו מספר זיהוי לצורכי מס שמנפיקה ANAF לזרים שאין להם מספר זהות רומני. הנוטריון רושם אותו בחוזה, והוא משמש גם לתשלום מס הנכס השנתי ולדיווחים בעתיד.

אפשר לקנות נכס ברומניה בלי לטוס?

כן. את הבדיקות עושה עורך דין מרחוק, ואת החתימה אצל הנוטריון יכול לבצע מיופה כוח, על סמך ייפוי כוח נוטריוני עם אפוסטיל ותרגום מוסמך.

איך יודעים שהנכס באמת שייך למוכר?

מוציאים נסח עדכני מפנקס המקרקעין. בחלק השני שלו רשום הבעלים, ובחלק השלישי השעבודים והעיקולים. עורך דין בלתי תלוי בודק את ההתאמה למוכר בפועל.

כמה זמן לוקחת העסקה?

זה תלוי בנכס ובמימון. בנכס גמור בלי משכנתא, אחרי שהבדיקות הושלמו, החתימה אצל הנוטריון עצמה נמשכת שעות ספורות. המשכנתא, ה-NIF וייפוי הכוח הם מה שקובע את הלוח זמנים.

השורה התחתונה

קניית נכס ברומניה לזרים היא הליך מסודר, לא הרפתקה. יש חוק שקובע מי רושם מה, נוטריון שמנהל את העסקה, ופנקס מקרקעין שבו הזכות שלכם נרשמת.

מה שמבדיל עסקה טובה מעסקה בעייתית הוא הסדר: מסלול, NIF, עורך דין, נסח, ורק אחר כך חתימה.

אם אתם בודקים עכשיו נכס ברומניה, אצלנו או בכל מקום אחר, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נעבור יחד על שבעת הצעדים ונראה מה כבר יש לכם ומה עוד חסר.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות ונתונים: מאגר החקיקה הרומני: חוק 312/2005 על רכישת קרקע בידי זרים · רשות המסים של רומניה (ANAF) · רשות הקדסטר ורישום המקרקעין (ANCPI) · איגוד הנוטריונים של רומניה (UNNPR) · ynet, הילה ציאון: ״במחיר דירה בבוקרשט, אי-אפשר לקנות אפילו מפתח בישראל״.

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. לפני עסקה מומלץ להתייעץ עם עורך דין בלתי תלוי.