Les citoyens de l'UE inscrivent un terrain comme les Roumains. Les acquéreurs hors UE inscrivent un appartement ou un bâtiment, mais pas directement le terrain.
Un étranger sans numéro personnel roumain reçoit un identifiant fiscal de l'ANAF. Le notaire ne signera pas sans lui.
Voie, NIF, avocat indépendant, extrait, avant-contrat, acte définitif devant notaire, inscription à votre nom.
Un extrait récent se commande sur le site de l'ANCPI pour 20 lei (2026). Il indique qui est propriétaire et ce qui est inscrit sur le bien.
Ni résidence, ni visa, ni compte bancaire local ne sont une condition d'achat. La signature chez le notaire se fait en personne ou par procuration.
Acheter un bien immobilier en Roumanie en tant qu'étranger : la réponse courte
Oui. Les étrangers, y compris les Israéliens, peuvent acheter un appartement ou une villa en Roumanie et l'inscrire à leur propre nom, sans résidence et sans société locale. La seule restriction significative concerne le terrain : les citoyens hors UE n'inscrivent pas directement un terrain à leur nom. Pour une villa, vous choisissez donc une voie telle que le droit de superficie. La transaction elle-même est signée devant un notaire roumain et inscrite à votre nom au registre foncier.
C'est la réponse que je donne lors de presque chaque premier échange. Dans cet article, je la décompose en sept étapes, dans l'ordre où elles se déroulent réellement.
Qui peut acheter quoi en Roumanie
La règle est fixée par la loi 312/2005, la loi roumaine sur l'acquisition de terrains par les étrangers :
| Qui vous êtes | Appartement ou bâtiment | Terrain |
|---|---|---|
| Citoyens roumains | Oui | Oui |
| Citoyens de l'UE et de l'EEE | Oui | Oui, aux mêmes conditions que les Roumains |
| Citoyens d'autres pays (p. ex. Israël) | Oui | Pas directement. Superficie, société roumaine ou autre voie |
Dans un immeuble d'appartements, vous ne le remarquerez guère. Pour une villa, c'est la décision centrale de la transaction. Nous présentons les trois voies, et ce que chacune vous apporte exactement, dans notre article sur la propriété foncière en Roumanie.
Et ce qui n'est pas exigé : la résidence roumaine, un visa ou un compte bancaire local ne sont pas des conditions d'achat.
7 étapes pour acheter un bien en Roumanie en tant qu'étranger
- Définir l'objectif et la voie. Appartement ou villa, pour y vivre ou pour investir, et la voie par laquelle le terrain sera inscrit. Cette décision précède le choix du bien.
- Obtenir un numéro fiscal roumain (NIF). Un étranger sans numéro personnel roumain reçoit un numéro d'identification fiscale de l'administration fiscale ANAF. Le notaire ne signera pas sans lui. Vous pouvez en faire la demande vous-même ou par l'intermédiaire d'un représentant.
- Mandater un avocat indépendant. Ni celui du vendeur, ni celui du promoteur. Il vérifie l'extrait, le vendeur et les documents.
- Commander un extrait récent. Un extrait du registre foncier (Extras de Carte Funciară) indique qui est propriétaire du bien et ce qui y est inscrit. Il se commande sur le site de l'ANCPI et coûte 20 lei (tarif 2026).
- Signer un avant-contrat. Pour un logement sur plan, en vertu de la loi 207/2025, l'avant-contrat est signé devant notaire et les acomptes sont versés sur un compte dédié au projet, plafonnés selon l'avancement des travaux.
- Signer l'acte définitif devant notaire. La signature se fait en personne, et non à distance. Si vous ne pouvez pas être présent, vous donnez une procuration.
- Le bien est inscrit à votre nom. Le notaire transmet la transaction au registre foncier, et vous recevez un extrait qui vous désigne comme propriétaire.
Le notaire : la figure centrale de la transaction
En Roumanie, une mutation immobilière se fait par acte notarié. Le notaire identifie les parties, commande un extrait spécial pour la signature, vérifie que le vendeur a acquitté les taxes locales, perçoit les impôts et frais, et dépose la demande d'inscription.
Un point à connaître à l'avance : le contrat est rédigé en roumain. Si vous ne comprenez pas le roumain, vous signez en présence d'un traducteur agréé, qui signe l'acte avec le notaire. Nous détaillons chaque étape dans notre guide du notaire en Roumanie.
Vous n'êtes pas obligé de prendre l'avion : la procuration
Si vous ne pouvez pas assister à la signature, vous pouvez donner une procuration notariée à votre avocat ou à une autre personne. Une procuration signée à l'étranger nécessite une apostille et une traduction certifiée en roumain, et elle doit revêtir la même forme que le contrat, c'est-à-dire notariée. Le guide complet se trouve dans notre article sur la procuration pour une transaction en Roumanie.
Fonds, financement et formalités
Dans une transaction roumaine, l'argent circule par virement bancaire, et il est utile de préparer à l'avance une justification en bonne et due forme de l'origine des fonds. Le notaire et la banque vous la demanderont.
Vous pouvez aussi financer une partie de l'opération par un crédit immobilier auprès d'une banque roumaine, à des conditions différentes de celles des résidents. Et les coûts qui s'ajoutent au prix, TVA, notaire et inscription, sont réunis dans notre guide des frais d'acquisition.
Ce n'est pas un hasard si les acquéreurs israéliens se retrouvent à Bucarest. Un reportage de ynet signé Hila Tzion (en hébreu) a décrit l'écart de prix avec Israël.
Ce qui distingue une bonne transaction d'une transaction problématique, c'est l'ordre : la voie, le NIF, l'avocat, l'extrait, et seulement ensuite la signature.
Retour du terrain : les vendeurs qui n'ont jamais apporté leurs documents
Maître Ilan Leibovitch, avocat, se souvient :
Un client s'était rendu plusieurs fois à Bucarest en un an, avait étudié les quartiers et rencontré bon nombre d'agents immobiliers, sans pour autant trouver un appartement correspondant à ses objectifs. Quelques semaines après notre rencontre, un agent que je lui avais recommandé a trouvé un trois-pièces bien situé : un immeuble ancien sans risque d'effondrement en cas de séisme, rénové quelques années plus tôt, à un prix dans son budget.
Notre partenaire local a lancé une première vérification pendant que le client négociait. Quelques défauts sont apparus, et les vendeurs, un groupe d'Israéliens qui avaient acheté l'appartement ensemble, avançaient lentement et sans souplesse. Le client a décidé d'acheter malgré tout et a cédé à toutes leurs exigences. Il ne restait plus aux vendeurs qu'à compléter leurs documents et certificats avant la signature du contrat.
Une semaine a passé, puis une autre, et la réponse était toujours « encore quelques jours ». Au bout d'un mois, le client a commencé à chercher une alternative, et au bout de deux mois, les documents manquant toujours, il a acheté un autre appartement. D'après ce que j'ai compris de l'agent, les vendeurs ne s'étaient pas mis d'accord entre eux sur le prix, et l'un d'eux n'a jamais fourni ses documents.
Lorsqu'un bien a plusieurs vendeurs, demandez dès le départ s'ils sont tous d'accord pour vendre et si tous les documents sont disponibles. C'est une question d'une journée qui peut vous épargner deux mois d'attente.
4 erreurs courantes des acquéreurs étrangers
- Choisir le bien avant de choisir la voie pour le terrain. Pour une villa, c'est l'inverse.
- Se fier à l'avocat de l'autre partie. Il travaille pour celui qui l'a mandaté.
- Payer avant d'avoir un extrait propre. Aucun acompte avant que l'extrait ait été vérifié.
- Découvrir à la dernière minute qu'il n'y a ni NIF ni procuration. Les deux prennent du temps : lancez-les tôt.
Dans notre projet à Balotești, par exemple, les acquéreurs sont inscrits au titre d'un droit de superficie, et le prix inclut d'emblée les frais de transaction. Mais cela vaut pour n'importe quel bien : la voie se choisit avant la signature, pas après.
Questions fréquentes
Un Israélien peut-il acheter un appartement en Roumanie ?
Oui. Un Israélien peut acheter un appartement ou un bâtiment et l'inscrire à son propre nom au registre foncier, sans résidence et sans société roumaine. La restriction concerne l'inscription directe d'un terrain au nom d'un citoyen hors UE.
Faut-il être résident roumain pour acheter un bien ?
Non. La résidence n'est pas une condition d'achat. Il vous faut en revanche un numéro d'identification fiscale (NIF), un passeport en cours de validité, et soit votre présence chez le notaire, soit une procuration.
Qu'est-ce qu'un NIF et pourquoi en ai-je besoin ?
C'est un numéro d'identification fiscale délivré par l'ANAF aux étrangers qui n'ont pas de numéro personnel roumain. Le notaire l'inscrit dans le contrat, et il sert aussi pour la taxe foncière annuelle et les déclarations futures.
Puis-je acheter un bien en Roumanie sans me déplacer ?
Oui. Un avocat peut effectuer les vérifications à distance, et un représentant peut signer devant le notaire sur la base d'une procuration notariée apostillée, accompagnée d'une traduction certifiée.
Comment savoir si le bien appartient réellement au vendeur ?
Commandez un extrait récent du registre foncier. La partie II indique le propriétaire, la partie III les hypothèques et saisies. Un avocat indépendant vérifie la concordance avec le vendeur réel.
Combien de temps dure la transaction ?
Cela dépend du bien et du financement. Pour un bien achevé sans crédit, une fois les vérifications faites, la signature chez le notaire elle-même prend quelques heures. Ce sont le crédit, le NIF et la procuration qui déterminent le calendrier.
En résumé
Acheter un bien en Roumanie en tant qu'étranger est un processus ordonné, pas une aventure. Il y a une loi qui fixe qui inscrit quoi, un notaire qui conduit la transaction, et un registre foncier où votre droit est consigné.
Ce qui distingue une bonne transaction d'une transaction problématique, c'est l'ordre : la voie, le NIF, l'avocat, l'extrait, et seulement ensuite la signature.
Si vous envisagez un bien en Roumanie en ce moment, chez nous ou ailleurs, réservez un appel d'une demi-heure avec moi. Nous passerons ensemble en revue les sept étapes pour voir ce que vous avez déjà et ce qui manque encore.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : Portail législatif roumain : loi 312/2005 sur l'acquisition de terrains par les étrangers · Agence nationale roumaine d'administration fiscale (ANAF) · Agence nationale du cadastre et de la publicité foncière (ANCPI) · Union nationale des notaires de Roumanie (UNNPR) · ynet, Hila Tzion (en hébreu).
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Avant toute transaction, consultez un avocat indépendant.
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Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
