Bucarest, selon l'indice Imobiliare.ro, septembre 2026. Un prix demandé, pas un prix de transaction.
L'acheteur paie le notaire et une taxe d'inscription de 0,15 %, et pour un appartement neuf de promoteur, la TVA de 21 %.
Surface utile ou surface construite ? Un prix au m² ne vaut quelque chose que si l'on sait à quel m² il se rapporte.
Jusqu'à 70 % du prix pour les non-résidents, un apport d'au moins 30 %, sous réserve de l'accord de la banque.
À Bucarest, la plupart d'avant 1940. Pour un appartement ancien dans un vieil immeuble, vérifiez la classe avant de signer.
Appartement en Roumanie : la réponse courte
Les acheteurs étrangers, y compris les Israéliens, peuvent acheter un appartement en Roumanie et l'inscrire à leur nom au registre foncier, sans résidence et sans société locale. Pour un appartement, contrairement à une villa, la restriction foncière pour les étrangers ne change presque rien. Un appartement neuf à Bucarest coûtait en septembre 2026 environ 2 549 € le m² en moyenne, selon l'indice Imobiliare.ro. Il n'existe pas en Roumanie de taxe d'acquisition à la charge de l'acheteur : vous payez les honoraires du notaire et une taxe d'inscription de 0,15 %, et pour un appartement neuf acheté à un promoteur, la TVA de 21 %. Une banque roumaine peut financer jusqu'à 70 % du prix, sous réserve de l'accord de la banque.
Je suis Moti Azulay. Avec Me Ilan Leibovitch, avocat, nous construisons des villas à Balotești, au nord de Bucarest, et non des appartements. C'est justement pour cela que je peux écrire ce guide sans intérêt à vous vendre un appartement précis : ce qu'il faut vérifier, où chercher, et de quoi se méfier.
Le guide général pour tous les types de biens se trouve dans Immobilier en Roumanie : le guide complet.
Dans quelle ville acheter un appartement en Roumanie
La plupart des acheteurs venus d'Israël commencent par Bucarest, et ce n'est pas un hasard. C'est la capitale, le marché le plus grand et le plus actif, et elle est reliée à Tel-Aviv par des vols directs quotidiens d'environ deux heures et demie. Elle a aussi récemment dépassé Cluj-Napoca, qui a été pendant des années la ville la plus chère de Roumanie. Le guide de l'immobilier à Bucarest · Les vols depuis Israël.
Cluj-Napoca, Brașov et Timișoara sont des marchés actifs, avec des universités et de l'industrie. Pour ceux qui viennent d'Israël, Bucarest a un avantage pratique : un aéroport international, une communauté israélienne et juive déjà présente, et la plupart des avocats, notaires et banques qui travaillent avec des étrangers. La communauté juive de Bucarest.
Combien coûte un appartement en Roumanie
Voici les données sur Bucarest, le marché que la plupart des acheteurs venus d'Israël examinent, chacune avec sa source et sa date :
| Donnée | Valeur | Source et date |
|---|---|---|
| Appartement neuf à Bucarest, prix demandé | environ 2 549 € le m² | Indice Imobiliare.ro, 10.09.2026 |
| Appartement ancien à Bucarest, prix demandé | environ 2 259 € le m² | Indice Imobiliare.ro, juillet 2026 |
| Les quartiers les plus chers : Primăverii, Kiseleff, Aviatorilor | 5 638 · 5 632 · 5 541 € le m² | Imobiliare.ro, 2e trimestre 2026 |
| Le quartier le moins cher de l'analyse : Ferentari | environ 1 389 € le m² | Imobiliare.ro, 2e trimestre 2026 |
Ce sont des prix demandés dans les annonces, pas des prix de transaction, et l'écart entre les quartiers est d'environ un à quatre. Une moyenne à l'échelle de la ville ne dit donc presque rien d'un appartement précis : on compare des appartements similaires dans la même rue. Prix des appartements à Bucarest en 2026 · Les meilleurs quartiers de Bucarest.
Les données passées ne garantissent pas l'avenir. Je les présente pour que vous compreniez où se situe le marché, pas pour prédire où il ira.
Appartement à vendre en Roumanie : où chercher et comment lire une annonce
La plupart des appartements à vendre sont publiés sur les portails imobiliare.ro et Storia. Avant de tomber amoureux d'un appartement, trois choses à regarder dans l'annonce :
- Quel m². La suprafață utilă est la surface au sol sans les murs, et la suprafață construită inclut les murs. Un prix au m² ne vaut quelque chose que si l'on sait à quel m² il se rapporte.
- Le niveau de finition. La roșu, c'est le gros œuvre, la gri et la alb sont des stades intermédiaires, et la cheie, c'est « clés en main ». Un appartement bon marché « au m² » est parfois simplement un appartement inachevé.
- Intabulat. L'appartement est inscrit au registre foncier. Sans cela, pas de transaction.
J'ai décortiqué tous les termes dans notre guide des annonces immobilières roumaines. Et deux autres choses à savoir à l'avance :
- La commission d'agence. Elle varie en général entre 1 % et 4 % de la valeur de la transaction, et aucune loi ne fixe qui la paie. Mettez-vous d'accord par écrit avant la première visite. La commission d'agence en Roumanie.
- La prime des étrangers. Un acheteur venu pour une courte visite paie souvent 10 % à 25 % au-dessus du marché. Comment vérifier le prix vous-même.
Appartement neuf de promoteur ou ancien
Un appartement neuf acheté à un promoteur est vendu avec une TVA de 21 % et une garantie, et il est construit selon la norme sismique en vigueur P100. Quand vous achetez sur plan, la loi 207/2025 (« loi Nordis ») impose que les acomptes soient versés sur un compte dédié au projet, avec des plafonds selon l'avancement des travaux. La check-list de la loi Nordis.
Un appartement ancien acheté à un particulier est vendu sans TVA, et vous pouvez emménager tout de suite. Dans un immeuble ancien de Bucarest, on vérifie la classe de risque sismique : la liste officielle compte plus de 400 immeubles en classe de risque I, le « point rouge », et la plupart ont été construits avant 1940. Le risque sismique à Bucarest.
Un prix au m² ne vaut quelque chose que si l'on sait à quel m² il se rapporte.
La première question à poser à tout vendeur : « Le prix inclut-il la TVA ? » Pour un appartement neuf, l'écart entre les deux réponses représente environ un cinquième du prix. Sur plan ou achevé · La TVA sur le logement neuf.
Comment acheter un appartement en Roumanie depuis l'étranger
Le processus est bien organisé, et la plus grande partie peut se faire à distance :
- Un numéro d'identification fiscale (NIF) et un compte bancaire roumain. Le NIF · Un compte bancaire pour non-résident.
- La vérification de l'appartement : extrait du registre foncier, charges inscrites, et permis de construire pour un appartement neuf. La vérification juridique avant de signer.
- L'avant-contrat, puis la signature devant notaire et l'inscription au registre foncier. Ce n'est qu'après l'inscription que l'appartement est vraiment à vous. L'avant-contrat · Le notaire.
- Si vous ne venez pas : la signature devant notaire ne peut pas se faire à distance, mais vous pouvez donner une procuration notariée avec apostille. La procuration.
Toutes les étapes en détail : Acheter un bien en Roumanie en tant qu'étranger. Un avocat indépendant à vous, qui n'est pas l'avocat du vendeur, n'est pas un luxe. Comment choisir un avocat.
Ce que cela coûte au-delà du prix, et comment financer
| Poste | Montant |
|---|---|
| Taxe d'acquisition | N'existe pas en Roumanie |
| TVA sur un appartement neuf acheté à un promoteur | 21 % |
| TVA sur un appartement ancien acheté à un particulier | Sans objet |
| Taxe d'inscription au registre foncier | 0,15 % du prix |
| Honoraires de notaire | Selon un barème officiel dégressif, plus la TVA |
Les frais d'acquisition immobilière en Roumanie · Combien coûte la détention d'un bien en Roumanie.
Le financement. Les banques roumaines prêtent aux non-résidents jusqu'à 70 % du prix, soit un apport personnel d'au moins 30 %, sous réserve de l'accord de la banque. Un crédit en lei est en général indexé sur l'indice IRCC, qui s'établit à 5,57 % depuis octobre 2026. Le crédit immobilier en Roumanie pour les étrangers · Le calculateur de mensualités.
Les impôts en Israël. Les résidents israéliens déclarent un bien à l'étranger, et un appartement en Roumanie peut parfois influer sur le statut de « logement unique » en Israël. La fiscalité immobilière en Roumanie et en Israël · Le logement unique et la taxe d'acquisition en Israël.
Appartement ou villa ?
Un appartement offre la ville, les transports en commun et un prix d'entrée plus bas, avec des charges de copropriété et moins d'entretien. Une villa, surtout dans la banlieue nord de Bucarest, offre de l'espace, un jardin et de l'intimité, mais exige une voiture, un entretien à votre charge et de l'attention à l'inscription du terrain.
Nous avons choisi de construire des villas : Compass on the Lake, 29 villas avec jardin privé près d'un lac à Balotești, à environ 25 minutes du centre de Bucarest. Mais celui qui veut une vie citadine et le métro à pied a besoin d'un appartement, et c'est très bien ainsi. Villa ou appartement à Bucarest.
Questions fréquentes
Combien coûte un appartement en Roumanie ?
Cela dépend beaucoup de la ville et du quartier. À Bucarest, le plus grand marché, un appartement neuf coûtait en septembre 2026 environ 2 549 € le m² en moyenne, selon l'indice Imobiliare.ro. Dans les quartiers chers du nord de la ville, le prix demandé dépasse 5 500 € le m², et dans les quartiers bon marché du sud, il est inférieur à 1 400.
Un Israélien ou un autre étranger peut-il acheter un appartement en Roumanie ?
Oui. Les étrangers, y compris les Israéliens, achètent des appartements en Roumanie et les inscrivent à leur nom au registre foncier, sans résidence et sans société locale. La restriction pour les étrangers concerne le terrain, et elle compte donc surtout pour les villas et les maisons individuelles.
Où trouver un appartement à vendre en Roumanie ?
La plupart des appartements sont publiés sur les portails imobiliare.ro et Storia, et une partie passe par des agents. Avant de comparer les prix, vérifiez à quel m² le prix se rapporte, quel est le niveau de finition, et si l'appartement est inscrit au registre foncier.
Acheter un appartement en Roumanie donne-t-il la citoyenneté ?
Non. Acheter un appartement en Roumanie ne donne pas la citoyenneté. La citoyenneté roumaine pour les Israéliens est possible surtout par filiation, pour les descendants d'anciens citoyens roumains. La citoyenneté roumaine pour les Israéliens.
Peut-on obtenir un crédit immobilier pour un appartement en Roumanie ?
Oui. Les banques roumaines prêtent aux non-résidents jusqu'à 70 % du prix, sous réserve de l'accord de la banque et de l'examen des revenus. La banque envoie son propre expert pour évaluer l'appartement.
Faut-il prendre l'avion pour la Roumanie pour acheter un appartement ?
Ce n'est pas obligatoire. Vous pouvez signer par une procuration notariée avec apostille. La plupart des acquéreurs viennent tout de même au moins une fois, pour voir l'appartement et le quartier de leurs propres yeux.
En résumé
Un appartement en Roumanie, et surtout à Bucarest, est une transaction que l'on peut vérifier jusqu'au bout : le prix face à des appartements similaires dans la même rue, l'inscription au registre foncier, la TVA, et l'immeuble lui-même. Celui qui vérifie ces quatre points, sans la pression d'une courte visite, achète mieux.
Si vous examinez en ce moment un appartement en Roumanie et voulez un regard supplémentaire, réservez avec moi un appel d'une demi-heure. Nous passerons ensemble en revue l'annonce, les chiffres et les questions juridiques, même si vous achetez au final un appartement qui n'a rien à voir avec nous.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : Indice des prix Imobiliare.ro · Ziarul Financiar : les quartiers les plus chers de Bucarest, 2e trimestre 2026 · Banque nationale de Roumanie (BNR) : indice IRCC · Portail législatif roumain : loi 207/2025, loi sur le logement 114/1996 et Code fiscal · AMCCRS, liste des immeubles à risque sismique · Agence nationale du cadastre et de la publicité foncière (ANCPI) · Autorité fiscale israélienne.
Ce guide est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, financier ou en investissement. Les prix sont des prix demandés moyens, donnés à titre indicatif, et les données sont celles d'octobre 2026 et peuvent évoluer. Les données passées ne garantissent pas les variations de prix futures. Avant toute transaction, consultez un avocat et un expert-comptable.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
