suprafață utilă : le plancher des pièces sans les murs ni les balcons, selon l'annexe 1 de la loi sur le logement 114/1996.
Une villa à 300 000 € : 2 000 € le m² utile, environ 1 579 € le m² construit développé. Exemple à titre d'illustration.
À défaut de donnée sur la surface construite, l'administration fiscale locale multiplie la surface utile par 1,4 pour calculer l'impôt foncier.
la roșu, la gri, la alb et la cheie sont des termes commerciaux. Les sources les définissent différemment ; demandez donc un descriptif écrit.
Le bien est inscrit au livre foncier avec un propriétaire et un numéro cadastral. C'est la situation que vous recherchez.
L'annonce immobilière roumaine : la réponse courte
Une annonce roumaine repose sur quelques termes fixes. La roșu, la gri, la alb et la cheie décrivent le niveau de finition, du « gros œuvre » au « clés en main ». Intabulat signifie que le bien est inscrit au livre foncier. P+1+M décrit les niveaux. Et le plus important de tous : la surface. La suprafață utilă est la surface de plancher sans les murs, la suprafață construită inclut les murs, et la desfășurată additionne tous les niveaux. Le prix au mètre carré ne vaut quelque chose que si l'on sait à quel mètre carré il se rapporte.
La plupart des Israéliens que je rencontre ont déjà parcouru imobiliare.ro ou Storia avant de m'appeler. Ils arrivent avec des captures d'écran, et une question revient : « Pourquoi cette villa est-elle si bon marché au mètre carré ? » Parfois, la réponse est un bon prix. Plus souvent, c'est simplement un autre mètre carré.
Les surfaces : trois définitions, trois prix au m²
Les définitions officielles figurent à l'annexe 1 de la loi sur le logement 114/1996, et sont reprises presque mot pour mot dans l'étude de marché 2026 de la Chambre des notaires pour Ilfov :
| Terme de l'annonce | Abréviation | Ce qu'elle comprend | Ce qu'elle exclut |
|---|---|---|---|
| suprafață utilă | Su | Le plancher des pièces, de la cuisine, des salles de bains, des débarras et des circulations à l'intérieur du logement | Murs, balcons et loggias |
| suprafață construită | Sc | La surface utile, les balcons, les loggias, les murs intérieurs et extérieurs et, dans un immeuble, une quote-part des parties communes | Cave et stationnement, calculés à part |
| suprafață construită desfășurată | Scd / Ad | La surface totale de tous les niveaux, mesurée au nu extérieur des murs, y compris les murs des balcons | |
| suprafață locuibilă | Les chambres et le séjour uniquement | Cuisine, salles de bains, circulations |
Et attention à la « suprafață construită la sol » : c'est l'emprise de la maison au sol, pas la surface dans laquelle vous vivrez.
Pourquoi cela change le prix : un exemple
Prenons une villa proposée à 300 000 €, avec 150 m² utiles et 190 m² construits développés. (Chiffres donnés à titre d'illustration uniquement.)
| Présentation | Calcul | Prix au m² |
|---|---|---|
| Selon la surface utile | 300 000 ÷ 150 | 2 000 € |
| Selon la surface construite développée | 300 000 ÷ 190 | environ 1 579 € |
Même maison, même prix, un écart de plus de 400 € au mètre carré. Lorsque vous comparez deux annonces, comparez surface utile avec surface utile, sinon vous comparez des pommes et des oranges. Et ce n'est pas qu'une question de marketing : l'administration fiscale locale calcule aussi l'impôt foncier sur la surface construite et, à défaut de cette donnée, multiplie la surface utile par 1,4 (article 457 du Code fiscal). Détails dans notre article sur l'impôt foncier annuel.
Et en Israël ?
En Israël, l'arrêté sur la vente d'appartements (formulaire de descriptif) (en hébreu) définit la surface de l'appartement comme la surface comprise à l'intérieur des lignes passant par la face extérieure des murs extérieurs, et lorsque le mur est mitoyen avec un appartement voisin, la ligne passe en son milieu. Les balcons, le débarras et le stationnement sont présentés séparément. Autrement dit, « 100 m² » en Israël incluent les murs, ce qui est plus proche de la surface construită roumaine que de la surface utilă. Comparer un prix au m² à Tel-Aviv avec un prix au m² utile à Bucarest revient à comparer deux choses différentes.
Le niveau de finition : du « gros œuvre » au « clés en main »
| Terme | Ce que c'est généralement | Attention |
|---|---|---|
| la roșu | Gros œuvre : structure, murs extérieurs et toiture, sans réseaux ni finitions | Prix bas, beaucoup de travaux |
| la gri / semifinisat | Isolation, enduits, plomberie et électricité passées, sans finitions définitives | La définition varie d'un promoteur à l'autre |
| la alb | Finitions intérieures complètes et réseaux en service, sans mobilier ni appareils | |
| la cheie | « Clés en main » : prêt à emménager | Certaines sources y incluent le mobilier, d'autres non |
Ce sont des termes commerciaux, pas juridiques. Les guides roumains les définissent différemment les uns des autres ; « la cheie » dans une annonce n'est donc pas « la cheie » dans une autre. Demandez un descriptif technique écrit, avec la liste des matériaux et des marques, et vérifiez-le lors de la visite. Pour savoir quoi regarder lors de la visite, voir notre liste de contrôle pour visiter une villa.
Lorsque vous comparez deux annonces, comparez surface utile avec surface utile, sinon vous comparez des pommes et des oranges.
Petit glossaire des annonces
- intabulat : le bien est inscrit au livre foncier (Carte Funciară). C'est la situation que vous recherchez. « fără intabulare » ou « în curs de intabulare » exigent une vérification.
- CF / cadastru : le bien dispose d'un livre foncier et d'un numéro cadastral. Demandez le numéro et commandez l'extrait vous-même ; voir notre guide de l'extrait foncier.
- P+1, P+1+M, S+P+1 : rez-de-chaussée (parter), un étage au-dessus (etaj), combles aménagés (mansardă), sous-sol (subsol).
- casă duplex : en Roumanie, il s'agit d'une maison jumelée, deux maisons avec un mur mitoyen et des entrées séparées. Un « apartament duplex », en revanche, est un appartement sur deux niveaux, comme le duplex israélien. Lisez le mot qui précède.
- vilă / casă individuală : une maison indépendante sur son propre terrain.
- teren intravilan / extravilan : un terrain situé à l'intérieur du périmètre constructible de la localité, ou en dehors. Sur un terrain extravilan, on ne peut pas construire sans modification du plan. Voir notre guide du permis de construire et du PUZ.
- front stradal : la longueur de façade du terrain sur la rue.
- utilități la poartă : les réseaux arrivent jusqu'à la clôture, sans être nécessairement raccordés à la maison.
- PIF (punere în funcțiune) : la mise en service officielle d'une installation, par exemple l'installation de gaz auprès du distributeur. « PIF 2026 » dans une annonce signifie généralement que l'immeuble a été achevé et mis en service cette année-là.
- centrală proprie : une chaudière individuelle, et non un chauffage urbain.
- decomandat / semidecomandat : dans un appartement, chaque pièce donne séparément sur le couloir, ou seulement une partie d'entre elles.
- TVA inclus / + TVA : la TVA est incluse ou s'ajoute. Pour un bien neuf vendu par un promoteur, elle est de 21 %.
- comision 0% : l'acheteur ne paie pas de commission d'agence. Vérifiez qui la paie, et pour quoi.
- dezvoltator / direct proprietar : l'annonce émane du promoteur ou du propriétaire, et non d'un agent.
Quatre questions à envoyer pour chaque annonce
- Quelle est la surface utile (Su), et quelle est la surface construite développée (Scd) ?
- Que comprend exactement le niveau de finition ? Peut-on obtenir un descriptif écrit ?
- Le bien est-il intabulat ? Quel est le numéro du livre foncier ?
- Le prix inclut-il la TVA ? Que paie-t-on d'autre en plus du prix ?
Pour la dernière question, voir combien coûte l'achat d'un bien au-delà du prix.
Je ne le mentionne qu'une fois
Pour Compass on the Lake, 29 villas à Balotești, demandez-nous pour chaque villa à la fois la surface utile et la surface construite, avec un descriptif de finitions écrit. Je le mentionne non pour vendre, mais parce que c'est l'exigence à présenter à tout promoteur.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre suprafață utilă et suprafață construită ?
La surface utile (utilă) est le plancher des pièces à l'intérieur du logement, sans les murs ni les balcons. La surface construite (construită) y ajoute les balcons, les loggias, les murs intérieurs et extérieurs et, dans un immeuble, une quote-part des parties communes. Les définitions figurent à l'annexe 1 de la loi sur le logement 114/1996.
Que signifie la cheie dans une annonce roumaine ?
« la cheie » signifie « clés en main » : un bien prêt à emménager, avec finitions et réseaux en service. Le terme n'est pas défini par la loi, et les sources le définissent différemment, par exemple pour le mobilier. On demande donc un descriptif écrit au lieu de se fier au mot.
Que signifie intabulat ?
Que le bien est inscrit au livre foncier (Carte Funciară), avec un propriétaire inscrit et un numéro cadastral. C'est la situation qui permet au notaire de réaliser la transaction normalement et à la banque d'inscrire une hypothèque. Un bien non inscrit exige une vérification juridique plus approfondie.
Un duplex en Roumanie, est-ce comme un duplex en Israël ?
Cela dépend du mot qui précède. Une « casă duplex » est une maison jumelée : deux maisons accolées avec un mur mitoyen, chacune avec sa propre entrée. Un « apartament duplex » est un appartement sur deux niveaux, proche du duplex israélien. Quand une annonce indique seulement duplex, demandez de quoi il s'agit.
Pourquoi le prix au m² en Roumanie semble-t-il bas par rapport à Israël ?
Une partie de l'écart est réelle, et une autre tient aux définitions. De nombreuses annonces indiquent la surface utile, sans les murs, alors que la « surface de l'appartement » israélienne inclut les murs extérieurs. Comparez toujours selon la même définition, et seulement ensuite jugez le prix.
En résumé
Une annonce roumaine est rédigée dans une langue fixe, et celui qui connaît une vingtaine de termes la lit comme un local. Le plus important de tous est la surface : avant de comparer des prix, assurez-vous qu'il s'agit du même mètre carré.
Si vous regardez des annonces et souhaitez que nous en lisions une ou deux ensemble, chez nous ou ailleurs, réservez un appel de 30 minutes avec moi. Nous examinerons les chiffres et établirons une liste de questions à envoyer au vendeur.
Moti Azulay, Compass Group Romania
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Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les termes de finition utilisés dans les annonces ne sont pas définis par la loi et varient d'un vendeur à l'autre. L'exemple chiffré est donné à titre d'illustration uniquement.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
