Bir Romanya emlak ilanı nasıl okunur ve terimler gerçekte ne anlama gelir?

Bir Romanya emlak ilanı: kısa yanıt

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Bir Romanya ilanı birkaç standart terime dayanır. la roșu, la gri, la alb ve la cheie, “kaba yapıdan” “anahtar teslime” kadar bitiş seviyesini anlatır. intabulat, mülkün tapu sicilinde tescilli olduğu anlamına gelir. P+1+M katları tarif eder. Hepsinden önemlisi ise alandır: suprafață utilă duvarlar hariç zemin alanıdır, suprafață construită duvarları da içerir, desfășurată ise tüm katları toplar. M² başına fiyat, ancak hangi m²'ye ait olduğunu bildiğinizde bir anlam taşır.

Tanıştığım İsrailllilerin çoğu beni aramadan önce imobiliare.ro veya Storia'ya göz atmış oluyor. Ekran görüntüleriyle geliyorlar ve aynı soru tekrarlanıyor: “Bu villa m² başına neden bu kadar ucuz?” Bazen yanıt iyi bir fiyattır. Çoğu zaman ise sadece farklı bir m²'dir.

Alanlar: üç tanım, m² başına üç fiyat

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Resmî tanımlar 114/1996 sayılı Konut Kanunu'nun 1 numaralı Ekinde yer alır ve neredeyse kelimesi kelimesine Bükreş Noterler Odası'nın Ilfov için 2026 piyasa araştırmasında tekrarlanır:

İlandaki terim	Kısaltma	Neleri içerir	Neyi hariç tutar
suprafață utilă	Su	Evin içindeki odaların, mutfağın, banyoların, depolama alanlarının ve koridorların zemini	Duvarlar, balkonlar ve loca
suprafață construită	Sc	Kullanım alanı, balkonlar, locaları, iç ve dış duvarlar ve apartmanda ortak alanlardan bir pay	Ayrıca hesaplanan bodrum depo odası ve otopark
suprafață construită desfășurată	Scd / Ad	Balkon duvarları dahil, duvarların dış hattı boyunca ölçülen tüm katların toplam alanı
suprafață locuibilă		Yalnızca yatak odaları ve oturma odası	Mutfak, banyolar, koridorlar

Ve “suprafață construită la sol” ifadesine dikkat edin: bu, evin parseldeki taban alanıdır, yaşayacağınız alan değil.

Fiyatı neden değiştirir: bir örnek

Bu konuyu geliştiricilere sorun

300.000 € karşılığında satılan, 150 m² kullanım alanlı ve 190 m² toplam inşaat alanlı bir villa varsayalım. (Rakamlar yalnızca örnek amaçlıdır.)

Nasıl sunulduğu	Hesaplama	M² başına fiyat
Kullanım alanına göre	300.000 ÷ 150	€2,000
Toplam inşaat alanına göre	300.000 ÷ 190	yaklaşık 1.579 €

Aynı ev, aynı fiyat, m² başına 400 €'dan fazla fark. İki ilanı karşılaştırırken kullanım alanını kullanım alanıyla karşılaştırın, aksi takdirde elmayla armudu karşılaştırırsınız. Üstelik bu yalnızca pazarlamayla ilgili bir konu değildir: yerel vergi idaresi emlak vergisini de inşaat alanı üzerinden hesaplar ve böyle bir rakam yoksa kullanım alanını 1,4 ile çarpar (Mali Kanun madde 457). Ayrıntılar yıllık emlak vergisi makalemizde.

İsrail'de nasıl?

Bu konuyu geliştiricilere sorun

İsrail'de Daire Satışı Emri (şartname formu) (İbranice), bir dairenin alanını dış duvarların dış yüzü boyunca uzanan çizgilerle çevrelenen alan olarak tanımlar ve duvar komşu bir daireyle ortaksa çizgi duvarın ortasından geçer. Balkonlar, depolar ve otopark ayrı gösterilir. Yani İsrail'deki “100 m²” duvarları da içerir ve Romanya'daki utilă'dan çok construită'ya yakındır. Tel Aviv'deki m² başına fiyatı Bükreş'teki kullanım alanı m² başına fiyatla karşılaştıran biri, iki farklı şeyi karşılaştırmış olur.

Bitiş seviyesi: “kaba yapıdan” “anahtar teslime”

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Süre	Genellikle ne anlama gelir	Dikkat edilecek nokta
la roșu	Kaba yapı: karkas, dış duvarlar ve çatı; tesisat ve kaplama yok	Düşük fiyat, çok iş
la gri / semifinisat	Yalıtım, sıva, borular ve kablolama yerinde; nihai kaplamalar yok	Tanım geliştiriciden geliştiriciye değişir
la alb	Tam iç bitiş ve çalışan sistemler; mobilya ve cihaz yok
la cheie	“Anahtar teslim”: taşınmaya hazır	Bazı kaynaklar mobilyayı kapsar, bazıları kapsamaz

Bunlar yasal değil, ticari terimlerdir. Romanya rehberleri bunları birbirinden farklı tanımlar, dolayısıyla bir ilandaki “la cheie” başka bir ilandaki “la cheie” değildir. Malzeme ve marka listesini içeren yazılı bir teknik şartname isteyin ve gezide kontrol edin. Bir gezide nelere bakılacağı için villa gezisi kontrol listemize göz atın.

İlanlar için kısa bir sözlük

• intabulat: mülk tapu sicilinde (Carte Funciară) tescillidir. İstediğiniz durum budur. “fără intabulare” veya “în curs de intabulare” kontrol gerektirir.
• CF / cadastru: mülkün bir tapu kütüğü ve bir kadastro numarası vardır. Numarayı isteyin ve ekstreyi kendiniz sipariş edin, bkz. ekstre rehberimiz.
• P+1, P+1+M, S+P+1: zemin kat (parter), bir üst kat (etaj), çatı katı (mansardă), bodrum (subsol).
• casă duplex: Romanya'da bu, iki aileli bir evdir: ortak duvarlı ve ayrı girişli iki konut. “apartament duplex” ise İsrail'deki dubleks gibi iki katlı bir dairedir. Önündeki kelimeyi okuyun.
• vilă / casă individuală: kendi parselinde müstakil bir ev.
• teren intravilan / extravilan: yerleşim yerinin yapılaşmış alanı içindeki veya dışındaki arazi. Extravilan arazide plan değişikliği olmadan inşaat yapılamaz. Bkz. inşaat ruhsatları ve PUZ rehberimiz.
• front stradal: parselin cadde cephesinin uzunluğu.
• utilități la poartă: altyapı kapıya kadar gelir, mutlaka eve bağlı olması gerekmez.
• PIF (punere în funcțiune): bir sistemin resmî olarak devreye alınması, örneğin dağıtım şirketiyle gaz tesisatı. Bir ilandaki “PIF 2026” genellikle binanın o yıl tamamlandığı ve devreye alındığı anlamına gelir.
• centrală proprie: merkezî ısıtma değil, özel bir ısıtma kazanı.
• decomandat / semidecomandat: dairelerde her oda koridora ayrı ayrı açılır veya yalnızca bir kısmı açılır.
• TVA inclus / + TVA: KDV dahil veya ayrıca eklenir. Bir geliştiriciden yeni mülkte %21'dir.
• comision 0%: alıcı emlakçı komisyonu ödemez. Kimin, ne için ödediğini kontrol edin.
• dezvoltator / direct proprietar: ilan bir emlakçıdan değil, geliştiriciden veya maliktendir.

Her ilan için göndermeniz gereken dört soru

1. Kullanım alanı (Su) nedir ve toplam inşaat alanı (Scd) nedir?
2. Bitiş seviyesine tam olarak neler dahil? Yazılı bir şartname alabilir miyim?
3. Mülk intabulat mı? Tapu kütüğü numarası nedir?
4. Fiyata KDV dahil mi? Fiyatın dışında başka ne öderim?

Son soru için bkz. bir mülk almanın fiyatın ötesindeki maliyeti.

Bir kez değineceğim

Balotești'teki 29 villalık Compass on the Lake'te, her villanın hem kullanım hem de inşaat alanını, yazılı bir bitiş şartnamesiyle birlikte bizden isteyin. Bunu satmak için değil, herhangi bir geliştiriciden talep etmeye değer bir şey olduğu için söylüyorum.

Sık sorulan sorular

Suprafață utilă ile suprafață construită arasındaki fark nedir?

Kullanım alanı (utilă), evin içindeki odaların zemin alanıdır; duvarlar ve balkonlar hariçtir. İnşaat alanı (construită) ise balkonları, locaları, iç ve dış duvarları ve apartmanda ortak alanlardan bir payı da ekler. Tanımlar 114/1996 sayılı Konut Kanunu'nun 1 numaralı Ekinde yer alır.

Romanya ilanında la cheie ne demektir?

“la cheie”, “anahtar teslim” demektir: kaplamaları ve çalışan sistemleriyle taşınmaya hazır bir mülk. Yasada bir tanımı yoktur ve farklı kaynaklar, örneğin mobilya konusunda, farklı tanımlar yapar. Bu yüzden kelimeye güvenmeyin, yazılı bir şartname isteyin.

Intabulat ne demektir?

Mülkün tapu sicilinde (Carte Funciară), kayıtlı bir maliki ve bir kadastro numarasıyla tescilli olduğu anlamına gelir. Noterin işlemi normal şekilde yapabilmesini ve bankanın ipotek tescil edebilmesini sağlayan durum budur. Tescilsiz bir mülk daha kapsamlı bir hukuki kontrol gerektirir.

Romanya'daki duplex, İsrail'deki duplex ile aynı mıdır?

Önündeki kelimeye bağlıdır. “casă duplex” iki aileli bir evdir: ortak duvarı olan, her birinin ayrı girişi bulunan iki bitişik konut. “apartament duplex” ise iki katlı bir dairedir ve İsrail'deki dubleksine yakındır. Bir ilanda yalnızca duplex yazıyorsa, ikisinden hangisinin kastedildiğini sorun.

Romanya'da m² başına fiyat İsrail'e kıyasla neden düşük görünüyor?

Farkın bir kısmı gerçek, bir kısmı ise tanımlardan kaynaklanır. Birçok ilan duvarlar hariç kullanım alanını belirtir, İsrail'deki “daire alanı” ise dış duvarları da içerir. Her zaman aynı tanımı kullanarak karşılaştırın ve fiyatı ancak ondan sonra değerlendirin.

Sonuç

Bir Romanya ilanı sabit bir dille yazılır ve yirmi terimi bilen biri onu yerel biri gibi okur. Hepsinden önemlisi alandır: fiyatları karşılaştırmadan önce aynı m² olduğundan emin olun.

İlanlara bakıyorsanız ve bir ya da ikisini, bizimkini ya da başka bir yerdekini, birlikte okumamızı isterseniz, benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın. Rakamları gözden geçirir ve satıcıya göndereceğiniz bir soru listesi hazırlarız.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Kaynaklar ve veriler: Konut Kanunu 114/1996, Ek 1 · Bükreş Noterler Odası, Ilfov için 2026 piyasa araştırması · Daire Satışı Emri (şartname formu) (İbranice) · PropertyBook: la roșu, la gri, la alb, la cheie · Domax: duplex ev · Distrigaz Sud Rețele: gaz tesisatının devreye alınması · Ulusal Kadastro ve Tapu Sicili Kurumu (ANCPI) · Romanya Mali Kanunu, 227/2015 sayılı Kanun.

Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya finansal tavsiye değildir. İlanlardaki bitiş terimleri yasada tanımlanmamıştır ve satıcılar arasında değişir. Sayısal örnek yalnızca örnek amaçlıdır.