Suprafața utilă: pardoseala camerelor fără pereți și fără balcoane, potrivit Anexei 1 la Legea locuinței 114/1996.
O vilă de 300.000 de euro: 2.000 de euro pe mp util, circa 1.579 de euro pe mp construit desfășurat. Exemplu ilustrativ.
Dacă suprafața construită nu este cunoscută, autoritatea fiscală locală înmulțește suprafața utilă cu 1,4 pentru calculul impozitului pe clădiri.
La roșu, la gri, la alb și la cheie sunt termeni comerciali. Surse diferite îi definesc diferit, așa că cereți o specificație scrisă.
Proprietatea este înscrisă în cartea funciară, cu proprietar și număr cadastral. Aceasta este situația pe care o doriți.
Anunțul imobiliar românesc: răspunsul scurt
Un anunț românesc se sprijină pe câțiva termeni fixi. La roșu, la gri, la alb și la cheie descriu nivelul de finisare, de la „structură” până la „cheie”. Intabulat spune că proprietatea este înscrisă în cartea funciară. P+1+M descrie nivelurile. Și cel mai important: suprafața. Suprafața utilă este suprafața pardoselii fără pereți, suprafața construită include pereții, iar cea desfășurată însumează toate nivelurile. Prețul pe metru pătrat valorează ceva doar când știți la ce metru pătrat se referă.
Majoritatea cumpărătorilor israelieni pe care îi întâlnesc au navigat deja pe imobiliare.ro sau pe Storia înainte să sune. Vin cu capturi de ecran, iar o întrebare revine: „De ce este vila asta atât de ieftină pe metru pătrat?” Uneori răspunsul este un preț bun. Mai des, este pur și simplu alt metru pătrat.
Suprafețele: trei definiții, trei prețuri pe metru pătrat
Definițiile oficiale apar în Anexa 1 la Legea locuinței 114/1996 și se regăsesc aproape cuvânt cu cuvânt în studiul de piață al Camerei Notarilor pentru Ilfov în 2026:
| Termen din anunț | Prescurtare | Ce include | Ce nu include |
|---|---|---|---|
| suprafață utilă | Su | Pardoseala camerelor, a bucătăriei, a băilor, a cămărilor și a circulațiilor din interiorul locuinței | Pereții, balcoanele și logiile |
| suprafață construită | Sc | Suprafața utilă, balcoanele, logiile, pereții interiori și exteriori, iar la bloc și o cotă din părțile comune | Boxa din subsol și parcarea, calculate separat |
| suprafață construită desfășurată | Scd / Ad | Suprafața totală a tuturor nivelurilor, măsurată pe conturul exterior al pereților, inclusiv pereții balcoanelor | |
| suprafață locuibilă | Doar dormitoarele și camera de zi | Bucătăria, băile, circulațiile |
Și atenție la „suprafață construită la sol”: aceasta este amprenta casei pe teren, nu suprafața în care veți locui.
De ce schimbă prețul: un exemplu ilustrativ
Să presupunem o vilă oferită la 300.000 de euro, cu 150 mp utili și 190 mp construiți desfășurați. (Cifrele sunt doar ilustrative.)
| Cum se prezintă | Calcul | Preț pe mp |
|---|---|---|
| După suprafața utilă | 300.000 ÷ 150 | 2.000 de euro |
| După suprafața construită desfășurată | 300.000 ÷ 190 | circa 1.579 de euro |
Aceeași casă, același preț, o diferență de peste 400 de euro pe metru pătrat. Când comparați două anunțuri, comparați suprafața utilă cu suprafața utilă, altfel comparați mere cu pere. Și nu este doar o chestiune de marketing: și autoritatea fiscală locală calculează impozitul pe clădiri după suprafața construită, iar dacă aceasta nu este cunoscută, înmulțește suprafața utilă cu 1,4 (articolul 457 din Codul fiscal). Detalii în articolul despre impozitul anual pe proprietate.
Și cum este în Israel?
În Israel, Ordinul privind vânzarea apartamentelor (formularul de specificație) (în ebraică) definește suprafața apartamentului ca suprafața cuprinsă între liniile care trec pe fața exterioară a pereților exteriori, iar când peretele este comun cu un apartament vecin, linia trece prin mijlocul lui. Balcoanele, boxa și parcarea se prezintă separat. Adică „100 mp” israelieni includ pereții și sunt mai aproape de suprafața construită românească decât de cea utilă. Cine compară prețul pe mp din Tel Aviv cu prețul pe mp util din București compară două lucruri diferite.
Nivelul de finisare: de la „structură” la „cheie”
| Termen | Ce înseamnă de regulă | Atenție |
|---|---|---|
| la roșu | Structură: rezistență, pereți exteriori și acoperiș, fără instalații și fără finisaje | Preț mic, multă muncă |
| la gri / semifinisat | Izolație, tencuială, instalații și cabluri trase, fără finisaje finale | Definiția diferă de la un dezvoltator la altul |
| la alb | Finisaje interioare complete și instalații funcționale, fără mobilier și electrocasnice | |
| la cheie | Gata de mutare | Unele surse includ mobilierul, altele nu |
Sunt termeni comerciali, nu juridici. Ghidurile românești îi definesc diferit unele de altele, așa că „la cheie” într-un anunț nu este „la cheie” în altul. Cereți o specificație tehnică scrisă, cu lista materialelor și a mărcilor, și verificați-o la vizionare. La ce să vă uitați la vizionare, vedeți în lista de verificare pentru vizionarea unei vile.
Când comparați două anunțuri, comparați suprafața utilă cu suprafața utilă, altfel comparați mere cu pere.
Un mic dicționar al anunțurilor
- intabulat: proprietatea este înscrisă în cartea funciară. Aceasta este situația pe care o doriți. „Fără intabulare” sau „în curs de intabulare” necesită verificare.
- CF / cadastru: proprietatea are carte funciară și număr cadastral. Cereți numărul și comandați singuri extrasul, vedeți ghidul extrasului.
- P+1, P+1+M, S+P+1: parter, un etaj deasupra, mansardă, subsol.
- casă duplex: în România este o casă cuplată, două case cu un perete comun și intrări separate. „Apartament duplex”, în schimb, este un apartament pe două niveluri, ca duplexul israelian. Citiți cuvântul dinainte.
- vilă / casă individuală: o casă separată, pe propriul teren.
- teren intravilan / extravilan: teren în interiorul perimetrului construibil al localității sau în afara lui. Pe extravilan nu se poate construi fără modificarea planului. Vedeți ghidul autorizației de construire și al PUZ.
- front stradal: lungimea laturii terenului la stradă.
- utilități la poartă: utilitățile ajung până la gard, nu sunt neapărat racordate la casă.
- PIF (punere în funcțiune): punerea oficială în funcțiune a unei instalații, de exemplu a instalației de gaz la operatorul de distribuție. „PIF 2026” într-un anunț înseamnă de regulă că imobilul a fost finalizat și pus în funcțiune în acel an.
- centrală proprie: centrală termică individuală, nu termoficare.
- decomandat / semidecomandat: la apartamente, fiecare cameră se deschide separat spre hol sau doar o parte dintre ele.
- TVA inclus / + TVA: TVA-ul este inclus sau se adaugă. La o locuință nouă de la dezvoltator este de 21%.
- comision 0%: cumpărătorul nu plătește comision de intermediere. Verificați cine plătește totuși și pentru ce.
- dezvoltator / direct proprietar: anunțul este de la dezvoltator sau de la proprietar, nu de la un agent.
Patru întrebări de trimis pentru fiecare anunț
- Care este suprafața utilă (Su) și care este suprafața construită desfășurată (Scd)?
- Ce anume include nivelul de finisare? Se poate primi o specificație scrisă?
- Proprietatea este intabulată? Care este numărul cărții funciare?
- Prețul include TVA? Ce mai plătiți dincolo de preț?
Pentru ultima întrebare, vedeți cât costă cumpărarea unei proprietăți dincolo de preț.
O spun o singură dată
La Compass on the Lake, 29 de vile în Balotești, cereți-ne pentru fiecare vilă atât suprafața utilă, cât și pe cea construită, cu o specificație scrisă a finisajelor. O menționez nu ca să vând, ci pentru că aceasta este cerința pe care merită să o adresați oricărui dezvoltator.
Întrebări frecvente
Care este diferența dintre suprafața utilă și suprafața construită?
Suprafața utilă este pardoseala camerelor din interiorul locuinței, fără pereți și fără balcoane. Suprafața construită adaugă balcoanele, logiile și pereții interiori și exteriori, iar la bloc și o cotă din părțile comune. Definițiile apar în Anexa 1 la Legea locuinței 114/1996.
Ce înseamnă „la cheie” într-un anunț românesc?
„La cheie” înseamnă o proprietate gata de mutare, cu finisaje și instalații funcționale. Nu are o definiție legală, iar surse diferite îl definesc diferit, de exemplu în privința mobilierului. De aceea cereți o specificație scrisă și nu vă bazați pe cuvânt.
Ce înseamnă intabulat?
Că proprietatea este înscrisă în cartea funciară, cu proprietar înscris și număr cadastral. Este situația care îi permite notarului să încheie tranzacția în mod obișnuit și băncii să înscrie ipoteca. O proprietate neînscrisă necesită o verificare juridică mai aprofundată.
Un duplex în România este ca un duplex în Israel?
Depinde de cuvântul dinainte. „Casă duplex” este o casă cuplată: două case alăturate cu un perete comun, fiecare cu intrarea sa. „Apartament duplex” este un apartament pe două niveluri, apropiat de duplexul israelian. Când anunțul scrie doar duplex, întrebați la care dintre cele două se referă.
De ce prețul pe metru pătrat în România pare mic față de Israel?
O parte din diferență este reală, iar o parte provine din definiții. Multe anunțuri indică suprafața utilă, fără pereți, în timp ce „suprafața apartamentului” israeliană include pereții exteriori. Comparați întotdeauna după aceeași definiție și abia apoi judecați prețul.
Concluzia
Un anunț românesc este scris într-un limbaj fix, iar cine cunoaște douăzeci de termeni îl citește ca un localnic. Cel mai important dintre toți este suprafața: înainte să comparați prețuri, verificați că este vorba de același metru pătrat.
Dacă vă uitați la anunțuri și vreți să citim împreună unul sau două, la noi sau oriunde altundeva, programați o discuție de 30 de minute cu mine. Trecem prin cifre și construim o listă de întrebări de trimis vânzătorului.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse și date: Legea locuinței 114/1996, Anexa 1 · Camera Notarilor Publici București, studiul de piață pentru Ilfov 2026 · Ordinul israelian privind vânzarea apartamentelor (formularul de specificație), în ebraică · PropertyBook: la roșu, la gri, la alb, la cheie · Domax: casa tip duplex · Distrigaz Sud Rețele: punerea în funcțiune a instalației de gaz · Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) · Codul fiscal, Legea 227/2015.
Acest articol are caracter informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Termenii de finisare din anunțuri nu sunt definiți de lege și diferă de la un vânzător la altul. Exemplul numeric este doar ilustrativ.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
