Potrivit articolului 111 din Codul fiscal, dacă prețul din contract este sub valoarea minimă din studiul notarilor, impozitul se calculează după studiu.
Potrivit studiului 2026, valoarea minimă pentru o casă din cărămidă și beton construită din 2011 în Balotești, cu finisaje superioare, este de 675 de euro pe mp construit desfășurat.
180 mp construiți și un teren de 400 mp în Balotești: circa 144.000 de euro valoare minimă. La un preț de piață mai mare, grila nu contează.
Vânzătorul plătește 3% până la trei ani de deținere și 1% după aceea, la preț sau la grilă, oricare este mai mare.
Studiul notarilor pentru Ilfov pe 2026 este valabil de la 1 ianuarie până la 31 decembrie 2026 și se actualizează cel puțin o dată pe an.
Grila notarială: răspunsul scurt
Grila notarială este un tabel al valorilor minime ale proprietăților, pe care fiecare cameră a notarilor îl actualizează cel puțin o dată pe an, potrivit articolului 111 din Codul fiscal. Nu este un preț de piață și nici o evaluare. Este un prag minim: când prețul din contract este mai mic decât valoarea din grilă, impozitul la vânzare se calculează după grilă. Și onorariul notarului și tariful de înscriere se calculează la o bază care nu coboară sub ea. La o casă nouă cumpărată la preț de piață, grila este de regulă mai mică decât prețul, așa că devine importantă mai ales în ziua în care vindeți sau lăsați moștenire.
Am fost întrebat odată într-o întâlnire: „Dacă grila din Balotești este sub preț, înseamnă că am plătit prea mult?” Nu. Grila este un instrument fiscal, iar camera notarilor scrie ea însăși că nu este recomandat să fie folosită pentru a justifica prețul. Dar cine o înțelege înțelege o parte importantă a fiscalității românești.
Ce este grila și cine o stabilește
Potrivit articolului 111 din Codul fiscal (Legea 227/2015), camerele notarilor comandă evaluatorilor autorizați „studii de piață” care cuprind valorile minime ale proprietăților și le actualizează cel puțin o dată pe an. În limbajul de zi cu zi li se spune grila notarială, iar în articolele anterioare le-am numit „cartea notarilor”.
Camera Notarilor Publici București (CNPB) răspunde de București și de județul Ilfov, iar studiul său pentru Ilfov pe 2026 poate fi descărcat liber. Potrivit studiului însuși:
- Este valabil de la 1 ianuarie până la 31 decembrie 2026.
- Valorile sunt valori minime, în euro pe mp, pentru uzul birourilor notariale și pentru cazurile prevăzute de lege.
- Folosirea valorilor pentru a justifica prețul unei tranzacții „nu este recomandată”, pentru că o evaluare reală necesită inspectarea proprietății înseși.
- Prețul unei case se calculează după suprafața construită desfășurată (Ad), adică toate nivelurile, inclusiv pereții. Despre diferența dintre tipurile de suprafață, vedeți dicționarul anunțurilor românești.
Cum arată în Balotești: datele din studiul 2026
Studiul împarte fiecare localitate în zone, iar casele după tipul structurii, anul construcției și nivelul finisajelor. Așa arată rândul unei case noi în Balotești:
| Element din studiul 2026, Balotești | Valoare minimă |
|---|---|
| Casă cu structură din beton armat, construită din 2011, finisaje superioare | 710 euro pe mp construit desfășurat |
| Casă cu pereți portanți din cărămidă și planșee din beton, construită din 2011, finisaje superioare | 675 euro pe mp construit desfășurat |
| Teren liber în intravilan: central / intermediar / periferic | 59,1 / 37,7 / 29,6 euro pe mp |
| Teren ocupat de construcții: central / intermediar / periferic | 41,4 / 26,4 / 20,7 euro pe mp |
| Coeficient de corecție pentru o clădire pusă în funcțiune în 2022-2026 | x1,10 |
Exemplu: cât „valorează” o vilă după grilă
Să presupunem o vilă nouă în Balotești: 180 mp construiți desfășurați, pereți din cărămidă și planșee din beton, finisaje superioare, pe un teren de 400 mp în zona intermediară. (Calculul este ilustrativ. Valoarea finală o stabilește notarul, pentru proprietatea respectivă.)
| Componentă | Calcul | Valoare |
|---|---|---|
| Construcția | 180 mp × 675 euro × 1,10 | 133.650 de euro |
| Terenul | 400 mp × 26,4 euro | 10.560 de euro |
| Valoarea minimă totală | circa 144.000 de euro |
Dacă prețul din contract este, să zicem, 300.000 de euro, grila pur și simplu nu contează: toate calculele se fac după preț. Grila este un prag minim, nu un plafon și nici o evaluare. La o casă nouă la preț de piață, intră în joc doar când cineva declară un preț mai mic decât ea.
Unde schimbă grila banii dumneavoastră
1. Impozitul la vânzare. O persoană fizică ce vinde o proprietate plătește 3% din valoarea tranzacției dacă a deținut-o până la trei ani și 1% după aceea. Baza este prețul declarat, dar nu mai puțin decât grila. Notarul încasează impozitul în ziua semnării. Detalii în ghidul impozitului la vânzare.
2. Onorariul notarului și tariful de înscriere. Onorariul notarului se stabilește după grila de trepte din Ordinul ministrului justiției 177/C/2024, iar tariful de înscriere la ANCPI este de 0,15% pentru o persoană fizică. În ambele cazuri baza nu coboară sub grilă, potrivit calculatorului de taxe de pe verifi.ro și unei analize de pe JURIDICE.ro.
Grila este un prag minim, nu un plafon și nici o evaluare. La o casă nouă la preț de piață, intră în joc doar când cineva declară un preț mai mic decât ea.
3. Moștenirea. Potrivit Camerei Notarilor Publici București, dacă procedura succesorală se încheie în doi ani de la deces, nu există impozit. După doi ani, moștenitorii plătesc 1%. Aici grila devine deosebit de relevantă, pentru că nu există un preț în contract.
4. Despăgubirea pentru bunurile naționalizate. Studiul notarilor este folosit și la evaluarea imobilelor potrivit Legii 165/2013. Vedeți articolul despre cererile de retrocedare din Ilfov.
Unde grila nu contează
- Impozitul anual pe clădiri. Se calculează după o valoare impozabilă fixă pe mp din Codul fiscal, 2.677 de lei în 2026 pentru o clădire rezidențială cu utilități, nu după grilă. Vedeți articolul despre impozitul anual pe proprietate.
- Evaluarea băncii. Banca trimite un evaluator autorizat care evaluează proprietatea respectivă. Este o evaluare diferită, vedeți cum evaluează o bancă românească o proprietate.
„De ce să nu trecem un preț mai mic în contract?”
O întrebare care apare, mai ales din partea celor care cunosc alte piețe imobiliare. Răspunsul scurt: pentru că nu economisește nimic și riscă mult. Dacă prețul declarat este mai mic decât grila, impozitul se calculează oricum după grilă. Iar potrivit unei analize de pe JURIDICE.ro din mai 2026, un contract cu un preț sub grilă este valabil, dar un preț ascuns diferit de cel real poate fi considerat simulație, cu tot ce decurge din aceasta.
O spun o singură dată
La Compass on the Lake, 29 de vile în Balotești, prețul pornește de la 299.900 de euro și include TVA de 21%, onorariul notarului, taxa de intabulare și onorariul avocatului. Grila nu schimbă acest preț. Vă va interesa în ziua în care veți vinde sau veți transmite casa mai departe.
Întrebări frecvente
Ce este grila notarială?
Este un tabel al valorilor minime ale proprietăților, pe care camerele notarilor îl actualizează cel puțin o dată pe an, potrivit articolului 111 din Codul fiscal. Servește drept prag minim pentru calculul impozitului la vânzare și pentru baza onorariului notarului și a tarifului de înscriere. Pentru București și Ilfov, se publică pe site-ul Camerei Notarilor Publici București.
Este grila valoarea de piață a proprietății?
Nu. Sunt valori minime, iar studiul însuși scrie că nu este recomandat să fie folosite pentru a justifica prețul unei tranzacții. La casele noi din Ilfov, grila este de regulă mai mică decât prețul de piață. Pentru valoarea reală este nevoie de o evaluare a proprietății respective.
Ce se întâmplă dacă prețul din contract este mai mic decât grila?
Contractul rămâne valabil, dar impozitul la vânzare se calculează după valoarea din grilă, nu după prețul declarat. Și onorariul notarului și tariful de înscriere se calculează la o bază care nu coboară sub grilă.
Cât de des se actualizează grila?
Cel puțin o dată pe an, potrivit articolului 111 din Codul fiscal. Studiul Camerei Notarilor Publici București pentru Ilfov pe 2026 este valabil de la 1 ianuarie până la 31 decembrie 2026.
Influențează grila impozitul anual pe clădiri?
Nu. Impozitul anual pe clădiri al persoanelor fizice se calculează după o valoare impozabilă pe mp stabilită în Codul fiscal, 2.677 de lei în 2026 pentru o clădire rezidențială cu utilități, înmulțită cu un coeficient de zonă și cu o cotă stabilită de autoritatea locală.
Concluzia
Grila notarială este un prag fiscal, nu o listă de prețuri. Cine cumpără o casă nouă la preț de piață aproape că nu o va simți în ziua cumpărării, dar o va simți în ziua în care vinde, lasă moștenire sau transmite proprietatea.
Dacă vreți să vedeți cum se leagă grila, impozitul la vânzare și costurile din ambele țări pentru o anumită proprietate, la noi sau în orice alt proiect, programați o discuție de 30 de minute cu mine. Trecem prin cifre și pregătim o listă de întrebări pentru consultantul dumneavoastră fiscal.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse și date: Camera Notarilor Publici București (CNPB), studii de piață 2026 · CNPB, studiul de piață pentru Ilfov 2026 (PDF) · CNPB: impozitul pe venitul din transferul proprietăților imobiliare · Codul fiscal, Legea 227/2015 · JURIDICE.ro: preț sub grila notarială, 15.5.2026 · verifi.ro: calculatorul taxelor notariale 2026 · Uniunea Națională a Notarilor Publici (UNNPR) · Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI).
Acest articol are caracter informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Valorile din grilă se actualizează anual, iar notarul stabilește valoarea pentru proprietatea respectivă. Exemplul numeric este doar ilustrativ.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
