Persoana fizică plătește 3% din valoarea tranzacției dacă a deținut proprietatea până la trei ani și 1% după. Chiar și în pierdere.
Până la finalul lui 2022, tranzacțiile sub 450.000 de lei erau scutite. Din 2023 impozitul se aplică întregii valori, și între rude.
Notarul calculează impozitul, îl încasează la semnarea contractului final și îl virează la stat până pe 25 ale lunii următoare.
De la dobândire la vânzare. La moștenire, de la data decesului. La construcții neterminate, de la dobândirea terenului.
Rezidenții israelieni, de exemplu, declară câștigul real și plătesc 25% din el, cu credit pentru impozitul românesc.
Impozitul la vânzarea unei proprietăți: răspunsul scurt
În România, persoana fizică ce vinde un apartament, o casă sau un teren plătește un impozit de 3% din valoarea tranzacției dacă a deținut proprietatea până la trei ani și de 1% dacă a deținut-o mai mult de trei ani. Impozitul se aplică întregii valori, nu câștigului, îl încasează notarul în ziua semnării, iar din 2023 nu mai există prag de scutire. Cumpărătorii din străinătate pot datora și un impozit pe câștig în țara lor de rezidență.
Întrebarea care apare chiar la prima întâlnire
Mulți investitori mă întreabă de impozitul la vânzare înainte să fi ales proprietatea. Este o întrebare inteligentă: cine știe dinainte cum va arăta ziua vânzării planifică toată tranzacția altfel.
Pentru investitorii străini, răspunsul românesc este o surpriză, pentru că impozitul la vânzare se calculează la valoare, nu la profit. Îl plătește chiar și cel care vinde în pierdere.
Cât impozit plătiți la vânzarea unei proprietăți în România
Regula este stabilită la articolul 111 din Codul fiscal, Legea 227/2015 și se aplică în 2026:
| Perioada de deținere | Cota | Vânzare la 200.000 euro |
|---|---|---|
| Până la trei ani | 3% din valoarea tranzacției | 6.000 euro |
| Peste trei ani | 1% din valoarea tranzacției | 2.000 euro |
Regula se aplică la fel apartamentelor, caselor și terenurilor. Diferența dintre cele două praguri este de trei ori, așa că merită să notați și să păstrați data la care ați dobândit proprietatea.
Încă un detaliu pe care mulți îl ratează: până la finalul lui 2022 a existat un prag de scutire de 450.000 de lei. A fost eliminat, iar din 2023 impozitul se aplică întregii valori, de la primul leu. Nici vânzările între rude nu sunt scutite.
La ce valoare se calculează impozitul
Baza este valoarea declarată de părți în contract. Există însă un prag minim: dacă valoarea declarată este sub valoarea din studiul de piață al camerei notarilor („grila notarilor”, despre care am scris în articolul despre prima de străin), impozitul se calculează la acest minim.
Ce nu reduce baza de calcul:
- Soldul unui credit ipotecar rămas pe proprietate.
- Comisionul agenției imobiliare.
- Costurile de renovare.
- Prețul plătit inițial la cumpărare.
Mobilierul și electrocasnicele pot fi excluse din bază dacă sunt evaluate separat și prezentate ca bunuri mobile.
Cine încasează impozitul și când
Acest impozit nu se plătește prin declarația anuală. Notarul îl calculează, îl încasează în ziua semnării contractului final și îl virează la stat până pe 25 ale lunii următoare, conform regulilor Agenției Naționale de Administrare Fiscală (ANAF).
Pentru un vânzător străin, asta înseamnă două lucruri practice:
- Aveți nevoie de un număr de identificare fiscală (NIF). Dacă nu aveți unul românesc, îl eliberează administrația fiscală. Vedeți ghidul nostru despre NIF.
- Trebuie să fiți prezent la semnare sau să trimiteți un mandatar. Semnarea notarială în România nu se poate face la distanță, dar este posibilă o procură.
Nerezidenții sunt impozitați exact ca rezidenții pentru proprietățile aflate în România.
Decizia importantă nu se ia în ziua vânzării, ci în ziua cumpărării.
Cum se numără cei trei ani
Perioada de deținere se calculează de la data dobândirii până la data vânzării. Câteva cazuri speciale, conform practicii notariale:
- Proprietate moștenită: termenul începe la data decesului celui care lasă moștenirea, nu la data eliberării certificatului de moștenitor.
- Construcție neterminată: termenul începe la data dobândirii terenului.
- Coproprietate dobândită la date diferite: fiecare cotă se analizează separat, deci aceeași vânzare poate combina 1% și 3%.
Iar dacă cumpărați în faza de proiect: de regulă, proprietatea trece pe numele dumneavoastră prin contractul final, după finalizarea construcției, nu prin antecontract. Verificați cu avocatul ce dată va conta drept „data dobândirii” în tranzacția dumneavoastră.
Ce nu mai plătiți și ce s-ar putea să plătiți
La vânzarea obișnuită a unei proprietăți personale nu se datorează CAS sau CASS și nici impozit separat pe profit. Impozitul încasat de notar este singura obligație în România.
Două excepții de reținut:
- Terenul agricol extravilan vândut în termen de opt ani de la cumpărare poate purta un impozit special suplimentar.
- Cine cumpără și vinde imobile ca ocupație poate fi tratat ca desfășurând o activitate economică, cu alte reguli fiscale. Este o întrebare pentru un consultant fiscal.
Impozitul în țara de rezidență: exemplul Israelului
Multe state își impozitează rezidenții pe veniturile din toată lumea, inclusiv pe câștigul dintr-o proprietate din România. Israelul este un exemplu: cota generală este de 25% din câștigul real, adică diferența dintre prețul de vânzare și cel de cumpărare după indexare, conform Autorității Fiscale din Israel. Pentru veniturile mari se poate adăuga o suprataxă.
Rezidenții israelieni primesc un credit pentru impozitul plătit în România, în baza convenției fiscale dintre Israel și România semnate în 1997. Pe scurt:
| România | Israel | |
|---|---|---|
| Baza | Întreaga valoare a tranzacției | Doar câștigul real |
| Cota | 3% sau 1% | 25% |
| Cine încasează | Notarul, în ziua semnării | Declarația proprie la autoritatea fiscală |
| Credit | Pentru impozitul plătit în România |
România aplică o cotă mică la întreaga valoare; Israelul, o cotă mare, dar doar la câștig. Detalii în ghidul despre convenția fiscală Israel–România.
Întrebări frecvente
Există impozit pe câștigul de capital la vânzarea unei proprietăți în România?
Nu în sensul obișnuit. Persoana fizică plătește impozit la întreaga valoare a tranzacției: 3% dacă a deținut proprietatea până la trei ani și 1% după trei ani. Nu se calculează un câștig, deci impozitul se datorează chiar și la o vânzare în pierdere.
Cine plătește impozitul, cumpărătorul sau vânzătorul?
Vânzătorul. Notarul calculează impozitul, îl încasează în ziua semnării contractului final și îl virează la administrația fiscală, deci nu este nevoie de o declarație anuală separată în România pentru vânzarea în sine.
Mai există scutirea pentru tranzacțiile sub 450.000 de lei?
Nu. Scutirea a fost eliminată începând cu 2023, iar impozitul se aplică acum întregii valori a tranzacției, inclusiv la vânzările între rude.
Ce se întâmplă dacă vând o proprietate moștenită?
Perioada de deținere se calculează de la data decesului celui care a lăsat moștenirea. Dacă au trecut mai mult de trei ani de atunci, cota este de 1%.
Voi plăti impozit și în țara mea?
Este posibil. Rezidenții israelieni, de exemplu, declară câștigul real și plătesc 25% din el, minus un credit pentru impozitul românesc, conform convenției fiscale. Obligația finală depinde de situația dumneavoastră, așa că merită calculată cu un consultant fiscal înainte de vânzare.
Pot vinde fără să vin în România?
Da, printr-o procură notarială. Semnarea în sine nu se poate face la distanță, dar mandatarul poate semna în numele dumneavoastră în fața notarului.
Concluzia
Impozitul la vânzarea unei proprietăți în România este simplu de calculat și are o cotă mică, dar se aplică întregii valori. Cine deține proprietatea peste trei ani plătește o treime din cât plătește cel care vinde devreme.
Decizia importantă nu se ia în ziua vânzării, ci în ziua cumpărării: să știți dinainte perioada probabilă de deținere, cum este înregistrată proprietatea și ce veți declara în țara dumneavoastră. Dacă analizați acum o proprietate, la Compass on the Lake în Balotești sau oriunde altundeva, programați o discuție de 30 de minute cu mine și trecem împreună prin fiecare rând. Iar pentru imaginea completă a costurilor dintre cumpărare și vânzare, citiți articolul despre costurile deținerii unei proprietăți în România.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse și date: Portalul legislativ (legislatie.just.ro) (Legea 227/2015, Codul fiscal, art. 111) · ANAF · Uniunea Națională a Notarilor Publici din România (UNNPR) · PwC Tax Summaries, Romania · Autoritatea Fiscală din Israel.
Articolul are caracter informativ general și nu constituie consultanță juridică, fiscală sau financiară. Datele sunt valabile pentru 2026 și se pot schimba. Înainte de o vânzare sau o cumpărare, consultați un specialist fiscal care cunoaște legislația ambelor state.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
