כמה מס משלמים במכירת נכס ברומניה, ומה נשאר לשלם בישראל?

מס במכירת נכס ברומניה: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

ברומניה, יחיד שמוכר דירה, בית או קרקע משלם מס של 3% משווי העסקה אם החזיק בנכס עד שלוש שנים, ו-1% אם החזיק יותר משלוש שנים. המס מחושב על כל השווי ולא על הרווח, הנוטריון גובה אותו ביום החתימה, ומאז 2023 אין רף פטור. תושבי ישראל מדווחים בנוסף על הרווח בישראל, ומקבלים זיכוי על המס הרומני.

השאלה שמגיעה דווקא בפגישה הראשונה

שאלו את היזמים על זה

משקיעים רבים שואלים אותי על מס המכירה עוד לפני שבחרו נכס. זו שאלה חכמה: מי שיודע מראש איך ייראה היום שבו ימכור, מתכנן את כל העסקה אחרת.

והתשובה ברומניה מפתיעה את רוב הישראלים, כי המס במכירה מחושב על השווי, לא על הרווח. גם מי שמוכר בהפסד משלם אותו.

כמה מס משלמים במכירת נכס ברומניה

שאלו את היזמים על זה

הכלל קבוע בסעיף 111 לקוד המס הרומני, חוק 227/2015, והוא נכון לשנת 2026:

תקופת החזקה	שיעור המס	מכירה ב-200,000 אירו
עד שלוש שנים	3% משווי העסקה	6,000 אירו
יותר משלוש שנים	1% משווי העסקה	2,000 אירו

הכלל חל על דירות, בתים וקרקעות באותה מידה. ההבדל בין שתי המדרגות הוא פי שלושה, ולכן התאריך שבו רכשתם את הנכס הוא נתון שכדאי לרשום ולשמור.

ועוד נקודה שרבים מפספסים: עד סוף 2022 היה רף פטור של 450,000 ליי. הוא בוטל, ומאז 2023 המס חל על מלוא השווי, מהליי הראשון. גם מכירה בין קרובי משפחה אינה פטורה.

על איזה שווי מחושב המס

שאלו את היזמים על זה

הבסיס הוא השווי שהצדדים הצהירו עליו בחוזה. אבל יש רצפה: אם השווי המוצהר נמוך מהשווי המינימלי בסקר השוק של לשכת הנוטריונים (״ספר הנוטריונים״, שעליו כתבנו במאמר על פרמיית הזר), המס יחושב לפי הרצפה.

מה לא מקטין את הבסיס:

• יתרת משכנתא שנשארה על הנכס.
• עמלת תיווך ששילמתם.
• עלויות שיפוץ.
• המחיר ששילמתם ברכישה.

ריהוט ומכשירי חשמל יכולים לצאת מהבסיס, אם הם מתומחרים בנפרד ומוצגים כמיטלטלין.

מי גובה את המס ומתי

שאלו את היזמים על זה

את המס לא משלמים בדוח שנתי. הנוטריון מחשב אותו, גובה אותו ביום החתימה על החוזה הסופי, ומעביר אותו למדינה עד ה-25 בחודש שאחרי. כך לפי כללי רשות המסים הרומנית (ANAF).

למוכר זר זה אומר שני דברים מעשיים:

1. צריך מספר זיהוי לצורכי מס (NIF). מי שאין לו מספר זיהוי רומני מקבל אותו מרשות המסים. ראו המדריך למספר מס ברומניה.
2. צריך להיות בחתימה, או לשלוח מיופה כוח. חתימה נוטריונית ברומניה לא נעשית מרחוק, אבל אפשר לחתום דרך ייפוי כוח.

תושבי חוץ ממוסים ברומניה בדיוק כמו תושבי רומניה על נכס שנמצא ברומניה.

איך נספרות שלוש השנים

תקופת ההחזקה נספרת מיום הרכישה עד יום המכירה. כמה מקרים מיוחדים, לפי כללי הנוטריונים:

• נכס בירושה: הספירה מתחילה ביום הפטירה של המוריש, לא ביום הוצאת תעודת הירושה.
• בנייה שלא הושלמה: הספירה מתחילה ביום רכישת הקרקע.
• בעלות משותפת שנרכשה בתאריכים שונים: כל חלק נבחן לחוד, ולכן ייתכן שילוב של 1% ו-3% באותה עסקה.

ולמי שקונה מיזם: בדרך כלל הנכס עובר על שמכם בחוזה הסופי, אחרי שהבנייה הושלמה, ולא בחוזה המקדים. ודאו עם עורך הדין מהו התאריך שייחשב ״יום הרכישה״ בעסקה שלכם.

מה עוד לא משלמים, ומה כן

במכירה רגילה של נכס פרטי, אין דמי ביטוח לאומי או בריאות (CAS ו-CASS) ואין מס רווח נפרד. מס המכירה שהנוטריון גובה הוא החבות היחידה ברומניה.

שני חריגים שכדאי להכיר:

• קרקע חקלאית מחוץ לתחום הבנוי (extravilan) שנמכרת בתוך שמונה שנים מהרכישה עלולה לשאת מס מיוחד נוסף.
• מי שקונה ומוכר נכסים כעיסוק, עלול להיחשב כמי שמנהל פעילות עסקית, עם כללי מיסוי אחרים. זו שאלה ליועץ מס.

השכבה הישראלית: מס על הרווח

תושב ישראל ממוסה בישראל על הכנסותיו בכל העולם, כולל רווח ממכירת נכס ברומניה. השיעור הכללי הוא 25% על הרווח הריאלי, כלומר על ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה אחרי הצמדה, לפי רשות המסים בישראל. בהכנסות גבוהות עשוי לחול גם מס יסף.

על המס ששילמתם ברומניה מקבלים זיכוי, מכוח אמנת המס בין ישראל לרומניה שנחתמה ב-1997. בפועל:

	רומניה	ישראל
בסיס המס	כל שווי העסקה	הרווח הריאלי בלבד
שיעור	3% או 1%	25%
מי גובה	הנוטריון, ביום החתימה	דיווח שלכם לרשות המסים
זיכוי		על המס ששולם ברומניה

ברומניה השיעור נמוך על כל השווי, בישראל השיעור גבוה אבל רק על הרווח. על האמנה בהרחבה, ראו המדריך לאמנת המס בין ישראל לרומניה.

שאלות נפוצות

האם יש מס על רווח הון במכירת נכס ברומניה?

לא במובן הישראלי. יחיד משלם מס על שווי העסקה כולו: 3% אם החזיק עד שלוש שנים, ו-1% אחרי שלוש שנים. אין חישוב של רווח, ולכן המס משולם גם במכירה בהפסד.

מי משלם את המס, הקונה או המוכר?

המוכר. הנוטריון מחשב את המס, גובה אותו ביום החתימה על החוזה הסופי ומעביר אותו לרשות המסים, כך שאין צורך בדוח שנתי נפרד ברומניה על המכירה עצמה.

האם רף הפטור של 450,000 ליי עדיין קיים?

לא. הפטור בוטל החל מ-2023, והמס חל היום על מלוא שווי העסקה, כולל במכירה בין קרובי משפחה.

מה קורה אם אמכור נכס שקיבלתי בירושה?

תקופת ההחזקה נספרת מיום הפטירה של המוריש. אם עברו יותר משלוש שנים מאז, השיעור יהיה 1%.

האם אשלם מס גם בישראל?

תושב ישראל מדווח על הרווח הריאלי ומשלם 25% עליו, בניכוי זיכוי על המס הרומני מכוח אמנת המס. החבות הסופית תלויה בנתונים שלכם, ולכן כדאי לחשב אותה עם יועץ מס לפני המכירה.

האם אפשר למכור בלי להגיע לרומניה?

כן, דרך ייפוי כוח נוטריוני. החתימה עצמה לא יכולה להיעשות מרחוק, אבל מיופה כוח יכול לחתום בשמכם מול הנוטריון.

השורה התחתונה

המס במכירת נכס ברומניה פשוט לחישוב ונמוך בשיעורו, אבל הוא חל על כל השווי. מי שמחזיק מעל שלוש שנים משלם שליש ממי שמוכר מוקדם.

ההחלטה החשובה היא לא ביום המכירה, אלא ביום הקנייה: לדעת מראש מה תהיה תקופת ההחזקה, איך הנכס רשום, ומה תדווחו בישראל. אם אתם בודקים נכס עכשיו, אצלנו ב-Compass on the Lake בבלוטשט או בכל מקום אחר, קבעו איתי שיחה של חצי שעה ונעבור יחד על כל שורה. ולתמונה המלאה של העלויות בשנים שבאמצע, קראו את המאמר על עלויות החזקת נכס ברומניה.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות ונתונים: מאגר החקיקה הרומני (חוק 227/2015, קוד המס, סעיף 111) · רשות המסים הרומנית (ANAF) · איגוד הנוטריונים של רומניה (UNNPR) · PwC Tax Summaries, Romania · רשות המסים בישראל.

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. הנתונים נכונים לשנת 2026 ועשויים להשתנות. לפני מכירה או רכישה מומלץ להתייעץ עם יועץ מס הבקיא בדין של שתי המדינות.