מה אמנת המס בין ישראל לרומניה אומרת למי שקונה שם נכס?

אמנת המס בין ישראל לרומניה: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

אמנת המס בין ישראל לרומניה נחתמה ב-15 ביוני 1997 וחלה מ-1 בינואר 1999. לגבי נדל״ן היא קובעת עיקרון פשוט: לרומניה, המדינה שבה נמצא הנכס, יש זכות ראשונה למסות את השכירות ואת הרווח במכירה, ותושב ישראל מקבל בישראל זיכוי על המס הרומני, עד גובה המס הישראלי על אותה הכנסה. האמנה לא מבטלת את המס בישראל; היא מונעת תשלום כפול על אותו שקל.

״יש אמנה, אז אני לא משלם מס בישראל, נכון?״. זו כנראה אי ההבנה הנפוצה ביותר שאני פוגש אצל משקיעים ישראלים. התשובה היא לא, ובמקרים מסוימים זו בדיוק הנקודה שבה אנשים מפסידים כסף.

מהי אמנת מס, ולמה היא חשובה לבעלי נכסים

שאלו את היזמים על זה

אמנה למניעת כפל מס היא הסכם בין שתי מדינות שקובע מי ממסה כל סוג הכנסה, ואיך המדינה השנייה מתחשבת במס שכבר שולם.

בלי אמנה, תושב ישראל עם נכס ברומניה היה עלול לשלם מס מלא בשתי המדינות על אותה שכירות. עם האמנה, יש סדר: מדינה אחת ממסה ראשונה, והשנייה נותנת זיכוי.

את נוסח האמנה אפשר למצוא במאגר החקיקה הרומני, תחת ״Convenție 15/06/1997״, ובאתר רשות המסים בישראל.

מה האמנה קובעת לגבי נדל״ן

שאלו את היזמים על זה

הכנסה משכירות

הכנסה מנכס מקרקעין ממוסה במדינה שבה הנכס נמצא. כלומר, רומניה ממסה את השכירות לפי הדין שלה: היום 10% אחרי ניכוי קבוע של 20%. על הפרטים ועל המועדים, ראו המדריך למס על הכנסה משכירות ברומניה.

רווח במכירה

גם רווח ממכירת מקרקעין יכול להיות ממוסה במדינה שבה הנכס נמצא. ברומניה, יחיד משלם במכירה אחוז משווי העסקה: 3% אם החזיק בנכס עד שלוש שנים, 1% אחרי שלוש שנים. על כך בהרחבה במאמר על מס במכירת נכס ברומניה.

הזיכוי בישראל

תושב ישראל ממוסה בישראל על הכנסותיו בכל העולם. לפי האמנה, ישראל מתירה לנכות מהמס הישראלי את המס ששולם ברומניה, אבל לא יותר מהמס הישראלי על אותה הכנסה.

שני המסלולים בישראל, והמלכודת שבמסלול ה-15%

שאלו את היזמים על זה

על שכירות מנכס בחו״ל יש לתושב ישראל שתי אפשרויות, לפי פקודת מס הכנסה:

	מסלול 15% (סעיף 122א)	מסלול המס השולי
שיעור	15% מהשכירות	לפי מדרגות המס האישיות
ניכוי הוצאות	פחת בלבד	כל ההוצאות המותרות
זיכוי על המס הרומני	אין	יש, מכוח האמנה
למי זה מתאים בדרך כלל	מי שמדרגת המס שלו גבוהה וההוצאות נמוכות	מי שמדרגת המס שלו נמוכה, או שההוצאות שלו גבוהות

המלכודת: מי שבוחר במסלול ה-15% מוותר על הזיכוי, ולכן המס הרומני הופך אצלו לעלות סופית. האמנה קיימת, אבל במסלול הזה הוא לא נהנה ממנה.

דיבידנד, ריבית ותמלוגים: כשהנכס מוחזק דרך חברה

שאלו את היזמים על זה

מי שמחזיק נכסים דרך חברה רומנית (SRL) ומושך רווחים, פוגש את סעיפי הדיבידנד. לפי PwC Tax Summaries, מ-1 בינואר 2026 המס הרומני על דיבידנדים עלה ל-16%, והוא יכול לרדת לפי אמנת מס.

השיעורים המרביים באמנה בין ישראל לרומניה:

1. דיבידנד: 15%.
2. ריבית: 10%, ו-5% במקרים מסוימים של מכירה באשראי של ציוד.
3. תמלוגים: 10%.

כדי ליהנות משיעור האמנה, החברה הרומנית שמשלמת צריכה בדרך כלל אישור תושבות לצורכי מס מרשות המסים בישראל. בלי האישור, מנוכה השיעור הרומני המלא.

מה האמנה לא עושה

• היא לא פוטרת ממס בישראל. היא מונעת כפל, לא מבטלת חבות.
• היא לא מחליפה דיווח. תושב ישראל מדווח בישראל על השכירות ועל המכירה, גם כששילם מס ברומניה.
• היא לא חלה על מסים מקומיים. מס הנכס השנתי שמשלמים לרשות המקומית ברומניה הוא נושא אחר.
• היא לא עוסקת בביטוח סוציאלי. לשם כך יש אמנה נפרדת בין ישראל לרומניה, שבתוקף מ-2013 לפי המוסד לביטוח לאומי.

ולמי ששוקל משכנתא ברומניה: על השאלה אם היא משפיעה על דירוג האשראי בישראל כתבנו במאמר נפרד.

צ׳קליסט: איך נהנים מהאמנה בפועל

1. שומרים כל אישור תשלום מס ברומניה. בלעדיו אין זיכוי בישראל.
2. מחליטים על המסלול בישראל כל שנה, לפי הנתונים של אותה שנה, עם יועץ מס.
3. מבקשים אישור תושבות ישראלי כשיש דיבידנד או ריבית מרומניה.
4. מדווחים במועד בשתי המדינות. ברומניה, ההצהרה השנתית עד 25 במאי, ב-ANAF.
5. מתכננים את המכירה מראש, כי שם הפער בין שתי השיטות גדול במיוחד.

כשאנחנו מלווים קונים בפרויקט שלנו בבלוטשט, אנחנו מכינים איתם את רשימת השאלות ליועץ המס הדו-מדינתי עוד לפני החוזה המקדים, כי החלטות כמו קנייה אישית או דרך חברה קשה לשנות אחר כך.

שאלות נפוצות

יש אמנת מס בין ישראל לרומניה?

כן. האמנה למניעת כפל מס נחתמה ב-15 ביוני 1997 וחלה מ-1 בינואר 1999. היא חלה על תושבי שתי המדינות, יחידים וחברות.

איפה משלמים מס על שכירות מנכס ברומניה?

קודם ברומניה, שבה נמצא הנכס, ואחר כך מדווחים בישראל. במסלול המס השולי בישראל מקבלים זיכוי על המס הרומני; במסלול ה-15% לא מקבלים זיכוי.

האמנה פוטרת אותי ממס בישראל?

לא. האמנה מונעת כפל מס, כלומר נותנת זיכוי על המס ששולם ברומניה עד גובה המס הישראלי. אם המס הישראלי גבוה מהרומני, משלמים בישראל את ההפרש.

מה קורה כשמוכרים נכס ברומניה?

ברומניה יחיד משלם 3% משווי העסקה אם החזיק עד שלוש שנים, ו-1% אחרי כן. בישראל מדווחים על רווח ההון ומקבלים זיכוי על המס הרומני לפי האמנה, עד גובה המס הישראלי.

כמה מס מנוכה על דיבידנד מחברה רומנית לתושב ישראל?

השיעור הרומני ב-2026 הוא 16%, והאמנה מגבילה אותו ל-15%, בתנאי שמציגים לחברה המשלמת אישור תושבות ישראלי לצורכי מס.

השורה התחתונה

האמנה בין ישראל לרומניה היא כלי טוב, אבל היא לא קסם. היא קובעת סדר: רומניה ממסה ראשונה, ישראל נותנת זיכוי. מה שנשאר בכיס שלכם תלוי בהחלטות שאתם מקבלים: המסלול בישראל, מבנה ההחזקה והתזמון של המכירה.

אם אתם בשלב התכנון, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. לא אחליף את יועץ המס שלכם, אבל אעזור לכם להגיע אליו עם השאלות הנכונות. ולתמונה המלאה של המסים לרוכשים ישראלים, ראו מדריך המיסוי שלנו.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות ונתונים: מאגר החקיקה הרומני (האמנה בין רומניה לישראל למניעת כפל מס, 15.6.1997; קוד המס, חוק 227/2015) · רשות המסים בישראל (סעיף 122א לפקודת מס הכנסה) · PwC Tax Summaries, Romania · רשות המסים הרומנית (ANAF) · המוסד לביטוח לאומי.

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. יישום האמנה תלוי בנתונים האישיים שלכם ובדין המעודכן בשתי המדינות. לפני כל החלטה מומלץ להתייעץ עם יועץ מס הבקיא בדין של ישראל ורומניה.