İsrail-Romanya vergi anlaşması, orada mülk satın alan biri için ne anlama geliyor?

İsrail-Romanya vergi anlaşması: kısa cevap

Bu konuyu geliştiricilere sorun

İsrail-Romanya vergi anlaşması 15 Haziran 1997'de imzalandı ve 1 Ocak 1999'dan itibaren uygulanıyor. Mülk bakımından basit bir ilke koyuyor: mülkün bulunduğu Romanya, kira ve satış kazancını vergilendirmede ilk söz hakkına sahiptir; bir İsrail mukimi ise aynı gelir üzerindeki İsrail vergisine kadar, Romanya vergisi için İsrail'de mahsup hakkı alır. Anlaşma İsrail vergisini ortadan kaldırmaz; aynı şekel için iki kez ödemeyi önler.

“Anlaşma var, yani İsrail'de vergi ödemiyorum, değil mi?” İsrailli yatırımcılar arasında karşılaştığım muhtemelen en yaygın yanlış anlama bu. Cevap hayır ve bazı durumlarda insanların tam da burada para kaybettiği yer burası.

Vergi anlaşması nedir ve mülk sahipleri için neden önemlidir

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması, iki ülke arasında hangi gelir türünü kimin vergilendireceğine ve diğer ülkenin zaten ödenmiş vergiyi nasıl dikkate alacağına karar veren bir sözleşmedir.

Anlaşma olmasaydı, Romanya'da mülkü olan bir İsrail mukimi aynı kira için iki ülkede de tam vergi ödeyebilirdi. Anlaşmayla bir sıra vardır: bir ülke önce vergilendirir, diğeri mahsup hakkı tanır.

Anlaşma metnine Romanya mevzuat portalında “Convenție 15/06/1997” adı altında ve İsrail Vergi İdaresi internet sitesinde ulaşabilirsiniz.

Anlaşma mülk hakkında ne diyor

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Kira geliri

Taşınmaz maldan elde edilen gelir, malın bulunduğu ülkede vergilendirilir. Yani Romanya kirayı kendi yasasına göre vergilendirir: şu anda sabit %20 indirimden sonra %10. Ayrıntılar ve süreler için Romanya'da kira geliri vergisi rehberimize bakın.

Satıştan doğan kazançlar

Taşınmaz mal satışından doğan kazançlar da malın bulunduğu ülkede vergilendirilebilir. Romanya'da bir gerçek kişi satışta işlem bedelinin belirli bir yüzdesini öder: üç yıla kadar elde tutulmuşsa %3, üç yıldan sonra %1. Daha fazlası için Romanya'da mülk satış vergisi makalemize bakın.

İsrail'de mahsup

Bir İsrail mukimi, dünya genelindeki geliri üzerinden İsrail'de vergilendirilir. Anlaşma uyarınca İsrail, Romanya'da ödenen verginin İsrail vergisinden düşülmesine izin verir, ancak aynı gelir üzerindeki İsrail vergisinden fazla olmamak üzere.

İki İsrail seçeneği ve %15 seçeneğindeki tuzak

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Yurt dışındaki mülkten elde edilen kira için bir İsrail mukimi, Gelir Vergisi Kararnamesi uyarınca iki seçeneğe sahiptir:

	%15 seçeneği (122A maddesi)	Marjinal oran seçeneği
Kur	Kiranın %15'i	Kişisel vergi dilimleri
İndirilebilir giderler	Yalnızca amortisman	İzin verilen tüm giderler
Romanya vergisi için mahsup	Yok	Evet, anlaşma uyarınca
Genellikle uygundur	Yüksek vergi dilimi, düşük gider	Düşük vergi dilimi veya yüksek gider

Tuzak: %15 seçeneğini tercih etmek mahsup hakkından vazgeçmek demektir; dolayısıyla Romanya vergisi nihai bir maliyet olur. Anlaşma var, ama bu seçenekte ondan yararlanmazsınız.

Temettü, faiz ve telif: şirket aracılığıyla elde tutmak

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Mülkü bir Romanya şirketi (SRL) aracılığıyla elinde tutan ve kâr çeken herkes temettü maddeleriyle karşılaşır. PwC Tax Summaries'e göre 1 Ocak 2026'dan itibaren temettülerdeki Romanya vergisi %16'ya yükseldi ve bir vergi anlaşması uyarınca düşürülebilir.

İsrail-Romanya anlaşmasındaki azami oranlar:

1. Temettüler: %15.
2. Faiz: %10; vadeli satılan ekipmanın belirli durumlarında %5.
3. Telif ücretleri: %10.

Anlaşma oranından yararlanmak için ödemeyi yapan Romanya şirketinin genellikle İsrail Vergi İdaresi'nden bir vergi mukimliği belgesine ihtiyacı vardır. Bu olmadan Romanya'nın tam oranı kesilir.

Anlaşmanın yapmadıkları

• Sizi İsrail vergisinden muaf tutmaz. Çifte vergilendirmeyi önler; yükümlülüğü ortadan kaldırmaz.
• Beyan yükümlülüğünün yerini almaz. Bir İsrail mukimi, Romanya'da vergi ödedikten sonra bile kirayı ve satışı İsrail'de beyan eder.
• Yerel vergileri kapsamaz. Romanya yerel yönetimine ödenen yıllık emlak vergisi ayrı bir konudur.
• Sosyal güvenliği ele almaz. Bunun için ayrı bir İsrail-Romanya anlaşması vardır; İsrail Ulusal Sigorta Kurumu'na göre 2013'ten beri yürürlüktedir.

Bir Romanya konut kredisi düşünüyorsanız: bunun İsrail'deki kredi notunuzu etkileyip etkilemediğini ayrı bir makalede ele alıyoruz.

Kontrol listesi: anlaşmayı pratikte kullanmak

1. Romanya'da ödenen verginin her belgesini saklayın. Bu olmadan İsrail'de mahsup yoktur.
2. İsrail seçeneğini her yıl belirleyin; o yılın rakamlarına göre, bir vergi danışmanıyla birlikte.
3. Romanya'dan temettü veya faiz geliyorsa bir İsrail mukimlik belgesi isteyin.
4. Her iki ülkede de zamanında beyan verin. Romanya'da yıllık beyanname 25 Mayıs'a kadar ANAF'a verilir.
5. Satışı önceden planlayın, çünkü iki sistem arasındaki fark en çok orada açılır.

Balotești'deki projemizde alıcılara rehberlik ederken, ön sözleşmeden önce sınır ötesi vergi danışmanları için soru listesini hazırlıyoruz; çünkü şahsen mi yoksa şirket üzerinden mi satın alma gibi kararlar sonradan değiştirilmesi zor kararlardır.

Sık sorulan sorular

İsrail ile Romanya arasında bir vergi anlaşması var mı?

Evet. Çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması 15 Haziran 1997'de imzalandı ve 1 Ocak 1999'dan itibaren uygulanıyor. Her iki ülkenin mukimlerini, yani gerçek kişileri ve şirketleri kapsıyor.

Romanya'daki bir mülkten elde edilen kira üzerindeki vergi nerede ödenir?

Önce mülkün bulunduğu Romanya'da, ardından İsrail'de beyan edilir. İsrail'in marjinal oran seçeneğinde Romanya vergisi için mahsup hakkınız olur; %15 seçeneğinde olmaz.

Anlaşma beni İsrail'de vergiden muaf tutuyor mu?

Hayır. Anlaşma çifte vergilendirmeyi önler, yani Romanya'da ödenen vergi için İsrail vergisine kadar mahsup hakkı tanır. İsrail vergisi Romanya vergisinden yüksekse, farkı İsrail'de ödersiniz.

Romanya'daki bir mülkü sattığımda ne olur?

Romanya'da bir gerçek kişi, mülkü üç yıla kadar elinde tutmuşsa işlem bedelinin %3'ünü, sonrasında %1'ini öder. İsrail'de sermaye kazancını beyan edersiniz ve anlaşma uyarınca, İsrail vergisine kadar Romanya vergisi için mahsup hakkı elde edersiniz.

Bir Romanya şirketinden İsrail mukimine ödenen temettüden ne kadar vergi kesilir?

Romanya'daki oran 2026'da %16'dır ve anlaşma bunu %15 ile sınırlar; ödemeyi yapan şirketin bir İsrail vergi mukimliği belgesi alması şartıyla.

Sonuç

İsrail-Romanya anlaşması iyi bir araçtır, ama sihirli değildir. Bir sıra belirler: Romanya önce vergilendirir, İsrail mahsup hakkı tanır. Cebinizde kalan, vereceğiniz kararlara bağlıdır: İsrail seçeneği, mülkiyet yapısı ve satışın zamanlaması.

Planlama aşamasındaysanız, benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın. Vergi danışmanınızın yerini almam, ama ona doğru sorularla gitmenize yardımcı olurum. İsrailli alıcılar için vergilerin tam resmi için vergi rehberimize bakın.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Kaynaklar ve veriler: Romanya mevzuat portalı (Romanya-İsrail çifte vergilendirmeyi önleme sözleşmesi, 15.6.1997; Vergi Kanunu, 227/2015 sayılı Kanun) · İsrail Vergi İdaresi (Gelir Vergisi Kararnamesi'nin 122A maddesi) · PwC Tax Summaries, Romanya · Romanya vergi idaresi (ANAF) · İsrail Ulusal Sigorta Kurumu.

Bu makale yalnızca genel bilgi amaçlıdır; hukuki, vergisel veya finansal tavsiye değildir. Anlaşmanın uygulanması kişisel durumunuza ve her iki ülkedeki güncel mevzuata bağlıdır. Herhangi bir karardan önce İsrail ve Romanya hukukunu bilen bir vergi danışmanına danışın.