Das Doppelbesteuerungsabkommen Israel–Rumänien wurde am 15. Juni 1997 unterzeichnet und gilt seit 1. Januar 1999.
Miete und Veräußerungsgewinne werden zuerst in Rumänien besteuert, wo die Immobilie liegt. Israel rechnet bis zur israelischen Steuer an.
Wer in Israel den 15-%-Weg (Abschnitt 122A) wählt, verzichtet auf die Anrechnung; die rumänische Steuer wird zu endgültigen Kosten.
Die rumänische Dividendensteuer stieg 2026 auf 16 %. Das Abkommen begrenzt sie mit israelischer Ansässigkeitsbescheinigung auf 15 %.
Steuerbelege aufbewahren, den Weg jährlich wählen, Ansässigkeitsbescheinigung beantragen, fristgerecht erklären, Verkauf planen.
Das Doppelbesteuerungsabkommen Israel–Rumänien: die kurze Antwort
Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Israel und Rumänien wurde am 15. Juni 1997 unterzeichnet und gilt seit 1. Januar 1999. Für Immobilien legt es ein einfaches Prinzip fest: Rumänien, wo die Immobilie liegt, hat das vorrangige Recht, die Miete und den Veräußerungsgewinn zu besteuern, und ein in Israel Ansässiger erhält in Israel eine Anrechnung der rumänischen Steuer, bis zur Höhe der israelischen Steuer auf dieselben Einkünfte. Das Abkommen hebt die israelische Steuer nicht auf; es verhindert, dass auf denselben Schekel zweimal Steuern gezahlt werden.
„Es gibt ein Abkommen, also zahle ich in Israel keine Steuer, richtig?“ Das ist wohl das häufigste Missverständnis, dem ich bei israelischen Investoren begegne. Die Antwort ist nein, und in manchen Fällen verlieren die Leute genau hier Geld.
Was ein Steuerabkommen ist und warum es für Immobilieneigentümer wichtig ist
Ein Doppelbesteuerungsabkommen ist eine Vereinbarung zwischen zwei Staaten, die festlegt, wer welche Art von Einkünften besteuert und wie der andere Staat bereits gezahlte Steuern berücksichtigt.
Ohne Abkommen könnte ein in Israel Ansässiger mit einer Immobilie in Rumänien auf dieselbe Miete in beiden Ländern die volle Steuer zahlen. Mit dem Abkommen gibt es eine Reihenfolge: Ein Staat besteuert zuerst, der andere rechnet an.
Der Text des Abkommens ist im rumänischen Gesetzesportal unter „Convenție 15/06/1997“ (Abkommen vom 15.06.1997) abrufbar sowie auf der Website der israelischen Steuerbehörde.
Was das Abkommen zu Immobilien sagt
Mieteinnahmen
Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen werden in dem Staat besteuert, in dem die Immobilie liegt. Rumänien besteuert die Miete also nach eigenem Recht: derzeit 10 % nach einem Pauschalabzug von 20 %. Einzelheiten und Fristen finden Sie in unserem Leitfaden zur Besteuerung von Mieteinnahmen in Rumänien.
Veräußerungsgewinne
Auch Gewinne aus der Veräußerung von unbeweglichem Vermögen dürfen in dem Staat besteuert werden, in dem die Immobilie liegt. In Rumänien zahlt eine Privatperson beim Verkauf einen Prozentsatz des Transaktionswerts: 3 % bei einer Haltedauer von bis zu drei Jahren, 1 % nach drei Jahren. Mehr dazu in unserem Artikel über die Steuer beim Immobilienverkauf in Rumänien.
Die Anrechnung in Israel
Ein in Israel Ansässiger wird in Israel mit seinem Welteinkommen besteuert. Nach dem Abkommen erlaubt Israel, die in Rumänien gezahlte Steuer von der israelischen Steuer abzuziehen, jedoch nicht mehr als die israelische Steuer auf dieselben Einkünfte.
Die zwei israelischen Wege und die Falle beim 15-%-Weg
Für Mieteinnahmen aus Immobilien im Ausland hat ein in Israel Ansässiger nach der Einkommensteuerverordnung zwei Möglichkeiten:
| 15-%-Weg (Abschnitt 122A) | Weg zum Grenzsteuersatz | |
|---|---|---|
| Steuersatz | 15 % der Miete | Persönliche Steuerstufen |
| Abziehbare Ausgaben | Nur Abschreibungen | Alle zulässigen Ausgaben |
| Anrechnung der rumänischen Steuer | Keine | Ja, nach dem Abkommen |
| Passt meist zu | Hoher Steuerstufe, geringen Ausgaben | Niedriger Steuerstufe oder hohen Ausgaben |
Die Falle: Wer den 15-%-Weg wählt, verzichtet auf die Anrechnung, und die rumänische Steuer wird zu endgültigen Kosten. Das Abkommen existiert, aber auf diesem Weg profitieren Sie nicht davon.
Das Abkommen zwischen Israel und Rumänien ist ein gutes Instrument, aber keine Zauberei.
Dividenden, Zinsen und Lizenzgebühren: Halten über eine Gesellschaft
Wer eine Immobilie über eine rumänische Gesellschaft (SRL) hält und Gewinne entnimmt, hat es mit den Dividendenartikeln zu tun. Laut PwC Tax Summaries stieg die rumänische Steuer auf Dividenden ab 1. Januar 2026 auf 16 %, und sie kann nach einem Doppelbesteuerungsabkommen ermäßigt werden.
Die Höchstsätze im Abkommen Israel–Rumänien:
- Dividenden: 15 %.
- Zinsen: 10 %, in bestimmten Fällen von auf Kredit verkaufter Ausrüstung 5 %.
- Lizenzgebühren: 10 %.
Um den Abkommenssatz zu nutzen, benötigt die zahlende rumänische Gesellschaft in der Regel eine Ansässigkeitsbescheinigung der israelischen Steuerbehörde. Ohne sie wird der volle rumänische Satz einbehalten.
Was das Abkommen nicht leistet
- Es befreit Sie nicht von der israelischen Steuer. Es verhindert Doppelbesteuerung; es hebt die Steuerpflicht nicht auf.
- Es ersetzt nicht die Erklärung. Ein in Israel Ansässiger erklärt Miete und Verkauf in Israel, auch nachdem er in Rumänien Steuern gezahlt hat.
- Es erfasst keine lokalen Steuern. Die jährliche Grundsteuer an die rumänische Kommune ist eine gesonderte Angelegenheit.
- Es regelt nicht die soziale Sicherheit. Dafür gibt es laut dem israelischen Nationalen Versicherungsinstitut ein gesondertes Abkommen zwischen Israel und Rumänien, in Kraft seit 2013.
Und falls Sie eine rumänische Hypothek erwägen: Ob sie Ihre Kreditwürdigkeit in Israel beeinflusst, behandeln wir in einem eigenen Artikel.
Checkliste: das Abkommen in der Praxis nutzen
- Bewahren Sie jeden Nachweis über in Rumänien gezahlte Steuern auf. Ohne ihn gibt es keine Anrechnung in Israel.
- Wählen Sie den israelischen Weg jedes Jahr neu, auf Grundlage der Zahlen des jeweiligen Jahres, gemeinsam mit einem Steuerberater.
- Beantragen Sie eine israelische Ansässigkeitsbescheinigung, wenn Dividenden oder Zinsen aus Rumänien fließen.
- Reichen Sie Ihre Erklärungen in beiden Ländern fristgerecht ein. In Rumänien ist die Jahreserklärung bis 25. Mai bei der ANAF fällig.
- Planen Sie den Verkauf im Voraus, denn dort ist der Unterschied zwischen beiden Systemen am größten.
Wenn wir Käufer in unserem Projekt in Balotești begleiten, bereiten wir vor dem Vorvertrag die Liste der Fragen für ihren grenzüberschreitend tätigen Steuerberater vor, denn Entscheidungen wie der Kauf als Privatperson oder über eine Gesellschaft lassen sich später nur schwer ändern.
Häufig gestellte Fragen
Gibt es ein Steuerabkommen zwischen Israel und Rumänien?
Ja. Das Doppelbesteuerungsabkommen wurde am 15. Juni 1997 unterzeichnet und gilt seit 1. Januar 1999. Es erfasst Ansässige beider Länder, natürliche Personen wie Gesellschaften.
Wo wird die Miete aus einer Immobilie in Rumänien besteuert?
Zuerst in Rumänien, wo die Immobilie liegt, danach wird sie in Israel erklärt. Auf dem israelischen Weg zum Grenzsteuersatz erhalten Sie eine Anrechnung der rumänischen Steuer, auf dem 15-%-Weg nicht.
Befreit mich das Abkommen von der Steuer in Israel?
Nein. Das Abkommen verhindert Doppelbesteuerung, das heißt, es rechnet die in Rumänien gezahlte Steuer bis zur Höhe der israelischen Steuer an. Ist die israelische Steuer höher als die rumänische, zahlen Sie die Differenz in Israel.
Was geschieht, wenn ich eine Immobilie in Rumänien verkaufe?
In Rumänien zahlt eine Privatperson 3 % des Transaktionswerts bei einer Haltedauer von bis zu drei Jahren, danach 1 %. In Israel erklären Sie den Veräußerungsgewinn und erhalten nach dem Abkommen eine Anrechnung der rumänischen Steuer, bis zur Höhe der israelischen Steuer.
Wie viel Steuer wird auf eine Dividende einer rumänischen Gesellschaft an einen in Israel Ansässigen einbehalten?
Der rumänische Satz beträgt 2026 16 %, und das Abkommen begrenzt ihn auf 15 %, sofern der zahlenden Gesellschaft eine israelische Ansässigkeitsbescheinigung vorliegt.
Fazit
Das Abkommen zwischen Israel und Rumänien ist ein gutes Instrument, aber keine Zauberei. Es legt eine Reihenfolge fest: Rumänien besteuert zuerst, Israel rechnet an. Was Ihnen am Ende bleibt, hängt von Ihren Entscheidungen ab: dem israelischen Weg, der Eigentumsstruktur und dem Zeitpunkt eines Verkaufs.
Wenn Sie in der Planungsphase sind, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Ich ersetze nicht Ihren Steuerberater, helfe Ihnen aber, mit den richtigen Fragen zu ihm zu gehen. Das vollständige Bild der Steuern für israelische Käufer finden Sie in unserem Steuerleitfaden.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen und Daten: Rumänisches Gesetzesportal (Abkommen zwischen Rumänien und Israel zur Vermeidung der Doppelbesteuerung, 15.6.1997; Steuergesetzbuch, Gesetz 227/2015) · Israelische Steuerbehörde (Abschnitt 122A der Einkommensteuerverordnung) · PwC Tax Summaries, Rumänien · Rumänische Steuerbehörde (ANAF) · Nationales Versicherungsinstitut Israels.
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Die Anwendung des Abkommens hängt von Ihren persönlichen Umständen und vom geltenden Recht beider Länder ab. Ziehen Sie vor jeder Entscheidung einen Steuerberater hinzu, der israelisches und rumänisches Recht kennt.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
