ماذا تعني اتفاقية الضرائب بين إسرائيل ورومانيا لمن يشتري عقاراً هناك؟

اتفاقية الضرائب بين إسرائيل ورومانيا: الإجابة المختصرة

اسألوا المطوّرين عن هذا

وُقّعت اتفاقية الضرائب بين إسرائيل ورومانيا في 15 يونيو 1997 وتسري منذ 1 يناير 1999. وفي ما يخص العقارات، تضع مبدأً بسيطاً: لرومانيا، حيث يقع العقار، الحق الأول في فرض الضريبة على الإيجار وعلى الربح عند البيع، ويحصل المقيم في إسرائيل على خصم في إسرائيل للضريبة الرومانية، بما لا يتجاوز الضريبة الإسرائيلية على الدخل نفسه. فالاتفاقية لا تلغي الضريبة في إسرائيل، بل تمنع دفعها مرتين على الدخل نفسه.

«هناك اتفاقية، إذن لا أدفع ضريبة في إسرائيل، أليس كذلك؟». ربما يكون هذا أكثر سوء فهم شيوعاً ألقاه لدى المستثمرين المقيمين في إسرائيل. والإجابة هي لا، وفي بعض الحالات هنا بالضبط يخسر الناس المال.

ما هي اتفاقية الضرائب، ولماذا تهمّ مالكي العقارات

اسألوا المطوّرين عن هذا

اتفاقية تجنّب الازدواج الضريبي اتفاق بين دولتين يحدد من يفرض الضريبة على كل نوع من الدخل، وكيف تأخذ الدولة الأخرى في الحسبان الضريبة المدفوعة مسبقاً.

من دون اتفاقية، قد يدفع المقيم في إسرائيل الذي يملك عقاراً في رومانيا ضريبة كاملة في البلدين على الإيجار نفسه. ومع الاتفاقية يوجد ترتيب: دولة تفرض الضريبة أولاً، والأخرى تمنح خصماً.

نص الاتفاقية متاح على بوابة التشريعات الرومانية تحت عنوان «Convenție 15/06/1997»، وعلى موقع سلطة الضرائب الإسرائيلية.

ماذا تقول الاتفاقية عن العقارات

اسألوا المطوّرين عن هذا

دخل الإيجار

يخضع الدخل من الأموال غير المنقولة للضريبة في الدولة التي يقع فيها العقار. أي أن رومانيا تفرض الضريبة على الإيجار وفق قانونها: حالياً 10% بعد خصم ثابت بنسبة 20%. وللتفاصيل والمواعيد، اقرأ دليلنا لضريبة دخل الإيجار في رومانيا.

الربح عند البيع

ويجوز أيضاً فرض الضريبة على الربح من بيع العقار في الدولة التي يقع فيها. في رومانيا يدفع الفرد عند البيع نسبة من قيمة الصفقة: 3% إذا امتلك العقار حتى ثلاث سنوات، و1% بعد ثلاث سنوات. المزيد في مقالنا عن الضريبة على بيع عقار في رومانيا.

الخصم في إسرائيل

يخضع المقيم في إسرائيل للضريبة في إسرائيل على دخله من أنحاء العالم. وبموجب الاتفاقية، تسمح إسرائيل بخصم الضريبة المدفوعة في رومانيا من الضريبة الإسرائيلية، لكن بما لا يتجاوز الضريبة الإسرائيلية على الدخل نفسه.

المساران في إسرائيل، والفخ في مسار الـ15%

اسألوا المطوّرين عن هذا

على إيجار عقار في الخارج، أمام المقيم في إسرائيل خياران وفق أمر ضريبة الدخل:

	مسار الـ15% (البند 122أ)	مسار الضريبة الهامشية
النسبة	15% من الإيجار	وفق الشرائح الضريبية الشخصية
النفقات القابلة للخصم	الاستهلاك فقط	كل النفقات المسموح بها
خصم الضريبة الرومانية	لا يوجد	يوجد، بموجب الاتفاقية
يناسب عادةً	شريحة ضريبية مرتفعة ونفقات منخفضة	شريحة ضريبية منخفضة أو نفقات مرتفعة

الفخ: من يختار مسار الـ15% يتنازل عن الخصم، فتتحول الضريبة الرومانية لديه إلى تكلفة نهائية. الاتفاقية موجودة، لكنه في هذا المسار لا يستفيد منها.

أرباح الأسهم والفوائد والإتاوات: التملّك عبر شركة

اسألوا المطوّرين عن هذا

من يملك عقارات عبر شركة رومانية (SRL) ويسحب الأرباح يصطدم ببنود أرباح الأسهم. ووفق PwC Tax Summaries، ارتفعت الضريبة الرومانية على أرباح الأسهم إلى 16% منذ 1 يناير 2026، ويمكن خفضها بموجب اتفاقية ضريبية.

النسب القصوى في الاتفاقية بين إسرائيل ورومانيا:

1. أرباح الأسهم: 15%.
2. الفوائد: 10%، و5% في حالات معينة من بيع المعدات بالتقسيط.
3. الإتاوات: 10%.

وللاستفادة من نسبة الاتفاقية، تحتاج الشركة الرومانية الدافعة عادةً إلى شهادة إقامة ضريبية صادرة عن سلطة الضرائب الإسرائيلية. ومن دونها تُقتطع النسبة الرومانية الكاملة.

ما لا تفعله الاتفاقية

• لا تعفيك من الضريبة في إسرائيل. إنها تمنع الازدواج، ولا تلغي الالتزام.
• لا تغني عن التصريح. يصرّح المقيم في إسرائيل عن الإيجار والبيع في إسرائيل، حتى بعد دفع الضريبة في رومانيا.
• لا تشمل الضرائب المحلية. ضريبة العقار السنوية التي تُدفع للسلطة المحلية في رومانيا مسألة أخرى.
• لا تتناول الضمان الاجتماعي. لذلك توجد اتفاقية منفصلة بين إسرائيل ورومانيا، سارية منذ 2013 بحسب مؤسسة التأمين الوطني الإسرائيلية.

وإذا كنت تفكر في رهن عقاري روماني، فقد شرحنا ما إذا كان يؤثر على تصنيفك الائتماني في إسرائيل في مقال منفصل.

قائمة فحص: كيف تستفيد من الاتفاقية عملياً

1. احتفظ بكل إثبات لضريبة مدفوعة في رومانيا. فمن دونه لا يوجد خصم في إسرائيل.
2. اختر المسار في إسرائيل كل سنة، وفق أرقام تلك السنة، مع مستشار ضريبي.
3. اطلب شهادة إقامة إسرائيلية عندما تكون هناك أرباح أسهم أو فوائد من رومانيا.
4. صرّح في الموعد في البلدين. في رومانيا يُقدَّم الإقرار السنوي حتى 25 مايو لدى ANAF.
5. خطّط للبيع مسبقاً، لأن الفارق بين النظامين يكون هناك في أوسع حالاته.

عندما نرافق المشترين في مشروعنا في بالوتيشتي، نُعدّ معهم قائمة الأسئلة لمستشار الضرائب في البلدين قبل العقد المبدئي، لأن قرارات مثل الشراء باسم شخصي أو عبر شركة يصعب تغييرها لاحقاً.

أسئلة شائعة

هل توجد اتفاقية ضرائب بين إسرائيل ورومانيا؟

نعم. وُقّعت اتفاقية تجنّب الازدواج الضريبي في 15 يونيو 1997 وتسري منذ 1 يناير 1999. وهي تشمل المقيمين في الدولتين، أفراداً وشركات.

أين تُدفع الضريبة على إيجار عقار في رومانيا؟

أولاً في رومانيا، حيث يقع العقار، ثم يُصرَّح عن الدخل في إسرائيل. وفي مسار الضريبة الهامشية في إسرائيل يُمنح خصم للضريبة الرومانية، أما في مسار الـ15% فلا.

هل تعفيني الاتفاقية من الضريبة في إسرائيل؟

لا. تمنع الاتفاقية الازدواج الضريبي، أي تمنح خصماً للضريبة المدفوعة في رومانيا بما لا يتجاوز الضريبة الإسرائيلية. فإذا كانت الضريبة الإسرائيلية أعلى من الرومانية، يُدفع الفارق في إسرائيل.

ماذا يحدث عندما أبيع عقاراً في رومانيا؟

في رومانيا يدفع الفرد 3% من قيمة الصفقة إذا امتلك العقار حتى ثلاث سنوات، و1% بعد ذلك. وفي إسرائيل يُصرَّح عن الربح الرأسمالي ويُمنح خصم للضريبة الرومانية بموجب الاتفاقية، بما لا يتجاوز الضريبة الإسرائيلية.

كم ضريبة تُقتطع من أرباح أسهم تدفعها شركة رومانية لمقيم في إسرائيل؟

النسبة الرومانية في 2026 هي 16%، وتحدّها الاتفاقية بـ15%، بشرط تقديم شهادة إقامة ضريبية إسرائيلية للشركة الدافعة.

الخلاصة

الاتفاقية بين إسرائيل ورومانيا أداة جيدة، لكنها ليست سحراً. إنها تضع ترتيباً: رومانيا تفرض الضريبة أولاً، وإسرائيل تمنح الخصم. وما يبقى في جيبك يتوقف على قراراتك: المسار في إسرائيل، وهيكل التملّك، وتوقيت البيع.

إذا كنت في مرحلة التخطيط، فاحجز معي مكالمة مدتها 30 دقيقة بالإنجليزية أو الرومانية. لن أحلّ محلّ مستشارك الضريبي، لكنني سأساعدك على الوصول إليه بالأسئلة الصحيحة. وللصورة الكاملة للضرائب على المشترين المقيمين في إسرائيل، اقرأ دليلنا الضريبي.

Moti Azulay, Compass Group Romania

المصادر والبيانات: بوابة التشريعات الرومانية (اتفاقية تجنّب الازدواج الضريبي بين رومانيا وإسرائيل، 15.6.1997؛ القانون الضريبي، القانون 227/2015) · سلطة الضرائب الإسرائيلية (البند 122أ من أمر ضريبة الدخل) · PwC Tax Summaries, Romania · مصلحة الضرائب الرومانية (ANAF) · مؤسسة التأمين الوطني الإسرائيلية.

هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. يتوقف تطبيق الاتفاقية على ظروفك الشخصية وعلى القانون الساري في البلدين. قبل أي قرار، استشر مستشاراً ضريبياً يعرف القانونين الإسرائيلي والروماني.