كم يكلّف شراء عقار في رومانيا، فوق السعر نفسه؟

تكاليف شراء عقار في رومانيا: الجواب المختصر

اسألوا المطوّرين عن هذا

فوق السعر، يدفع المشتري الفرد في رومانيا عادةً أتعاب كاتب العدل وفق جدول رسمي متناقص، تُضاف إليها ضريبة القيمة المضافة، ورسم تسجيل في السجل العقاري بنسبة 0.15% من السعر. وعلى المسكن الجديد المشترى من مطوّر، اعتباراً من أكتوبر 2026، تبلغ ضريبة القيمة المضافة 21%، لذا من المهم أن تعرف إن كان السعر المعروض عليك يشملها. أما ضريبة النقل البالغة 1% أو 3% فيدفعها البائع، لا أنت.

«كم يبلغ المجموع في النهاية؟» هو السؤال الذي أسمعه مباشرة بعد «كم السعر؟». هنا كل البنود، ومن يدفع كل بند، وما الذي تطلبه كتابةً قبل التوقيع.

الجدول: كل تكاليف الشراء في مكان واحد

اسألوا المطوّرين عن هذا

البند	من يدفعه عادةً	المبلغ
ضريبة القيمة المضافة على مسكن جديد من مطوّر	المشتري، ضمن السعر أو فوقه	21% (منذ أكتوبر 2026)
ضريبة القيمة المضافة على مسكن مستعمل من فرد	لا تنطبق	0
أتعاب كاتب العدل	المشتري، ما لم يُتفق على غير ذلك	وفق جدول UNNPR المتناقص، مضافاً إليها 21%
رسم التسجيل في السجل العقاري	المشتري	0.15% من السعر للفرد، و0.5% للشركة
مستخرج للفحص	المشتري	20 ليو للمستخرج الإلكتروني
ضريبة نقل الملكية	البائع، ويحصّلها كاتب العدل	3% إن احتفظ بالعقار حتى 3 سنوات، و1% لأكثر من ذلك
مترجم معتمد عند التوقيع	المشتري الذي لا يتحدث الرومانية	حسب عرض السعر
محامٍ مستقل	المشتري	حسب عرض سعر مكتوب

الأرقام سارية في 2026. قبل الصفقة، اطلب من كاتب العدل حساباً مكتوباً للعقار المحدد.

ضريبة القيمة المضافة: البند الأكبر، وفي المساكن الجديدة فقط

اسألوا المطوّرين عن هذا

في رومانيا، يخضع بيع المسكن الجديد من المطوّر لضريبة القيمة المضافة. النسبة العامة 21% منذ أغسطس 2025. وقد أبقى قانون نُشر في أغسطس 2026 على النسبة المخفّضة 9%، للمساكن حتى 120 متراً مربعاً، كترتيب انتقالي فقط لصفقات أقدم، حتى 30 سبتمبر 2026. ومنذ ذلك الحين، يحمل المسكن الجديد المبيع لفرد نسبة 21%.

السؤال الأول لأي مطوّر: «هل يشمل السعر ضريبة القيمة المضافة أم لا؟» الفرق بين الجوابين خُمس السعر.

أما المسكن المستعمل المشترى من فرد فلا ضريبة قيمة مضافة عليه إطلاقاً. ولدينا دليل منفصل عن ضريبة القيمة المضافة على المساكن الجديدة.

أتعاب كاتب العدل: جدول رسمي، لا سعر سوق

اسألوا المطوّرين عن هذا

يتقاضى كاتب العدل أتعابه وفق جدول رسمي ينشره الاتحاد الوطني لكتّاب العدل (UNNPR)، بحسب قيمة الصفقة. الجدول متناقص: كلما ارتفع السعر صغرت النسبة. وتُضاف إلى الأتعاب ضريبة قيمة مضافة بنسبة 21%.

ولا يجوز أن تقل القيمة المعتمدة في الحساب عن القيمة الدنيا في «دليل كتّاب العدل»، وهو جدول التقييمات بحسب المنطقة.

وفق العُرف، يدفع المشتري أتعاب كاتب العدل ورسم التسجيل. لكن هذا أمر يُتفق عليه، ومن الأفضل كتابته في العقد المبدئي. ما يفعله كاتب العدل فعلاً، خطوة بخطوة، تجده في دليلنا عن كاتب العدل في رومانيا.

رسم التسجيل في السجل العقاري

اسألوا المطوّرين عن هذا

تتولى ANCPI، وكالة المساحة والسجل العقاري، تسجيل العقار باسمك، فيما يحصّل كاتب العدل الرسم ويقدّم الطلب. وفق جدول رسوم ANCPI، يبلغ الرسم للفرد 0.15% من السعر الوارد في العقد، بحد أدنى 60 ليو للعقار. وللشركة 0.5%.

وهذا أحد أسباب اختيار المشتري الفرد لفيلا واحدة التسجيل باسمه عادةً لا عبر شركة.

ضريبة النقل: على البائع، لا عليك

بموجب قانون الضرائب الروماني، يدفع البائع ضريبة 3% إن احتفظ بالعقار حتى ثلاث سنوات، و1% إن احتفظ به أكثر. تُحسب الضريبة على القيمة لا على الربح، ويحصّلها كاتب العدل يوم التوقيع ويحوّلها إلى مصلحة الضرائب ANAF.

لماذا يهمك هذا؟ لأنه يوم تبيع، ستنطبق عليك هذه الضريبة. وللمقيمين في إسرائيل، يفيد أيضاً دليلنا عن الضرائب في رومانيا وما يتبقى دفعه في إسرائيل.

تكاليف يسهل نسيانها

1. مترجم معتمد. من لا يفهم الرومانية يوقّع بحضور مترجم معتمد. اطلب عرض سعر مسبقاً.
2. وكالة من الخارج. إذا لم تحضر، فهناك كلفة لكاتب العدل في بلدك، والأبوستيل، والترجمة.
3. محامٍ مستقل. اطلب عرض سعر مكتوباً قبل البدء.
4. قرض عقاري. تقييم، ورسوم بنكية، وعقد رهن موثّق منفصل. كتبنا عن «الختم الذي لا يخبرك به أحد» في مقالنا عن القرض الروماني لدى كاتب العدل.
5. عمولة الوسيط. إن وُجد وسيط، تُحدَّد العمولة في الاتفاق معه. اطلبها كتابةً.

من الميدان: الشقة التي ثمنها 45,000 يورو

يروي المحامي إيلان ليبوفيتش:

جاءني للاستشارة زوجان في أواخر الثلاثينيات، أكاديميان لديهما مدخرات متواضعة. كان الزوج، الذي هاجر والداه من رومانيا في السبعينيات، قد وجد في رومانيا شقة بسعر 45,000 يورو. كان لديهما 35,000 يورو، وخطط لتغطية الباقي بقرض. أما زوجته فكانت تفضّل عدم الاقتراض.

سألته لماذا هذه الشقة بالذات. فأجاب بأن له ارتباطاً برومانيا ويريد عقاراً هناك فقط. شرحت له أن السعر ليس كل شيء: يجب أولاً فهم الحاجة التي يلبيها الشراء، ثم التحقق مما إذا كانت هذه الشقة، في هذا المكان، مناسبة. وسألتهما هل أخذا في الحسبان التكاليف المصاحبة للشراء، أتعاب المحامي وكاتب العدل والضرائب، وكذلك الأثاث. وأعطيتهما استبياناً لتحديد الأهداف والاحتياجات. لم يعودا إلى لقاء آخر، ولا أعلم إن كانا قد اشتريا.

سعر العقار ليس إلا السطر الأول في الجدول. ومن يبني ميزانيته على السعر وحده يكتشف بقية السطور حين لا يتبقى لديه هامش.

كيف تقارن العروض دون مفاجآت

عندما تقارن عقارين، قارن «الكلفة الإجمالية يوم التسجيل»، لا سعر الإعلان. اطرح على كل بائع أربعة أسئلة:

1. هل يشمل السعر ضريبة القيمة المضافة؟
2. من يدفع كاتب العدل ورسم التسجيل؟
3. هل هناك دفعات إضافية للمطوّر، مثل الموقف أو المخزن أو التوصيلات؟
4. بأي عملة السعر، وبأي سعر صرف ستُحسب الضرائب؟

في مشروعنا في بالوتيشتي اخترنا سعراً واحداً شاملاً، يبدأ من 299,900 يورو، كي تُجاب هذه الأسئلة مسبقاً. لكن مع أي بائع، المطلب واحد: تفصيل مكتوب.

أسئلة شائعة

كم نسبة ما يُضاف إلى سعر العقار في رومانيا؟

يعتمد ذلك على كون العقار جديداً أو مستعملاً. في المسكن الجديد من مطوّر، المكوّن الأكبر هو ضريبة القيمة المضافة، 21% منذ أكتوبر 2026، إن لم تكن مشمولة في السعر. يضاف إلى ذلك رسم تسجيل 0.15% وأتعاب كاتب العدل وفق جدول متناقص مع ضريبتها. اطلب حساباً مكتوباً للعقار المحدد.

من يدفع أتعاب كاتب العدل في رومانيا؟

وفق العُرف، يدفع المشتري أتعاب كاتب العدل ورسم التسجيل، ويدفع البائع ضريبة النقل. يمكن للطرفين الاتفاق على غير ذلك، لذا يُستحسن كتابته في العقد المبدئي.

هل توجد ضريبة شراء في رومانيا؟

لا توجد ضريبة شراء بحد ذاتها. يدفع المشتري ضريبة القيمة المضافة على المسكن الجديد، ورسم التسجيل، وأتعاب كاتب العدل. أما ضريبة النقل البالغة 1% أو 3% فتقع على البائع.

هل لا تزال ضريبة القيمة المضافة على المسكن الجديد 9%؟

ليس للصفقات الجديدة. أُبقيت النسبة المخفّضة 9% كترتيب انتقالي للصفقات المستوفية للشروط حتى 30 سبتمبر 2026. ومنذ ذلك الحين، يحمل المسكن الجديد المبيع لفرد ضريبة 21%.

كم يكلّف التسجيل في السجل العقاري؟

0.15% من سعر العقد للفرد، بحد أدنى 60 ليو، و0.5% للشركة، وفق رسوم ANCPI لعام 2026. ويحصّل كاتب العدل الرسم ويقدّم الطلب.

الخلاصة

تكاليف شراء عقار في رومانيا ليست غامضة. إنها فقط موزّعة: ضريبة القيمة المضافة لدى المطوّر، والأتعاب لدى كاتب العدل، والرسم لدى السجل العقاري.

من يطلبها كلها كتابةً، قبل العقد المبدئي، لا يتفاجأ يوم التوقيع.

إذا كنت تقارن الآن بين عقارات في رومانيا، لدينا أو في أي مكان آخر، احجز معي مكالمة لمدة نصف ساعة. نمرّ معاً على كل بند ونحسب الكلفة الإجمالية.

Moti Azulay, Compass Group Romania

المصادر والبيانات: البوابة التشريعية الرومانية: قانون الضرائب وقوانين ضريبة القيمة المضافة · الاتحاد الوطني لكتّاب العدل في رومانيا (UNNPR) · الوكالة الوطنية للمساحة والسجل العقاري (ANCPI) · الوكالة الوطنية للإدارة الضريبية (ANAF) · PwC: ملخصات الضرائب في رومانيا.

هذا المقال للمعلومات العامة فقط ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. النسب سارية في 2026 وقد تتغير. قبل الصفقة، اطلب حساباً مكتوباً من كاتب العدل ومن مستشار ضريبي.