كم تبلغ ضريبة القيمة المضافة على شقة أو فيلا جديدة في رومانيا في 2026؟

ضريبة القيمة المضافة على المساكن الجديدة في رومانيا: الإجابة المختصرة

اسألوا المطوّرين عن هذا

في رومانيا، من يشتري شقة أو فيلا جديدة من مطوّر يدفع ضريبة القيمة المضافة بنسبة 21%، ومنذ 1 أكتوبر 2026 هذه هي النسبة على كل مسكن جديد يُباع لفرد، أياً كانت مساحته أو سعره. أُلغيت النسبة المخفّضة البالغة 9% للمساكن في أغسطس 2025، وبقيت فقط في مرحلة انتقالية للعقود الموقّعة حتى 1 أغسطس 2025، وانتهت في 30 سبتمبر 2026. أما بيع مبنى «قديم»، أي مسكون لأكثر من سنة تقويمية، فمعفى عادةً من الضريبة.

يكاد كل مستثمر يأتيني بعرض سعر من مكان آخر يطرح السؤال نفسه: «هل يشمل هذا السعر ضريبة القيمة المضافة؟». وفي السنة الأخيرة، كانت الإجابة عن هذا السؤال تساوي عشرات الآلاف من اليوروهات.

ما الذي تغيّر: من 19% إلى 21%، ومن 9% إلى 21%

اسألوا المطوّرين عن هذا

أعاد القانون 141/2025 رسم خريطة ضريبة القيمة المضافة في رومانيا ابتداءً من 1 أغسطس 2025:

• ارتفعت النسبة العادية من 19% إلى 21%.
• أُلغيت النسبة المخفّضة البالغة 9% للمساكن. حتى ذلك الحين، كان بإمكان الأفراد شراء مسكن بمساحة مفيدة تصل إلى 120 متراً مربعاً، وبقيمة تصل إلى 600,000 ليو قبل الضريبة، بضريبة 9%. ومنذ ذلك الحين يخضع المسكن الجديد المبيع لفرد للنسبة العادية.
• حُددت مرحلة انتقالية لمن كانوا قد بدأوا الإجراءات، ومُدّدت مرة واحدة.

أما النسبة المخفّضة البالغة 11% التي بقيت في القانون فتنطبق على فئات محددة من الإسكان الاجتماعي والمؤسسات، لا على مشترٍ خاص لشقة أو فيلا. ويعرض ملخص PwC نسب الضريبة السارية.

المرحلة الانتقالية بنسبة 9%: لمن كانت، ولماذا انتهت

اسألوا المطوّرين عن هذا

سمحت هذه المرحلة للفرد بشراء مسكن واحد بنسبة 9% حتى 31 يوليو 2026، إذا اجتمعت الشروط التالية كلها:

1. المساحة والسعر: حتى 120 متراً مربعاً مفيداً، وقيمة حتى 600,000 ليو قبل الضريبة، شاملة الأرض.
2. عقد مبدئي: عقد مع دفعة مقدمة موقّع حتى 1 أغسطس 2025. والعقد الموقّع بين 3 و31 يوليو 2025 اشترط أيضاً دفع 20% على الأقل حتى 31 يوليو 2025.
3. مرة واحدة فقط: ألا يكون المشتري قد اشترى مسكناً آخر بنسبة مخفّضة منذ 1 يناير 2023.
4. مسكن صالح للسكن يوم التسليم.

مدّد القانون 161/2026، المنشور في 4 أغسطس 2026، الموعد الأخير لتوقيع العقد الرسمي لدى كاتب العدل حتى 30 سبتمبر 2026. ولم يتحول اقتراح بالتمديد حتى 2027 إلى قانون. ومنذ 1 أكتوبر 2026، يخضع كل مسكن جديد يُباع لفرد لضريبة 21%.

وللقرّاء في الخارج: حتى عندما كانت المرحلة الانتقالية مفتوحة، فقد كانت مخصصة لمن وقّعوا عقداً مبدئياً حتى أغسطس 2025. ولا يمكن لمشترٍ جديد اليوم الدخول فيها.

متى يُعدّ العقار «جديداً» لأغراض الضريبة

اسألوا المطوّرين عن هذا

هذا التمييز لا يقل أهمية عن النسبة نفسها. وفق المادة 292 من القانون الضريبي، يُعدّ المبنى جديداً حتى 31 ديسمبر من السنة التالية لأول إشغال أو استخدام له.

نوع الصفقة	ضريبة القيمة المضافة
شقة أو فيلا جديدة من مطوّر، منذ 1 أكتوبر 2026	21%
مسكن جديد ضمن المرحلة الانتقالية، عقد رسمي موقّع حتى 30 سبتمبر 2026	9%
مبنى «قديم» (بعد 31 ديسمبر من السنة التالية لأول إشغال)	معفى عادةً، ما لم يختر البائع الخضوع للضريبة
فرد يبيع مسكنه الخاص	لا تنطبق الضريبة عادةً

بعبارة أخرى: «جديد» ليست كلمة تسويقية، بل وضع ضريبي له تاريخ انتهاء.

ماذا يعني ذلك عملياً: مثال

اسألوا المطوّرين عن هذا

لنفترض فيلا جديدة بسعر 250,000 يورو قبل الضريبة. (المثال للتوضيح فقط.)

	قبل الضريبة	الضريبة	السعر الإجمالي
بنسبة 21%	250,000 يورو	52,500 يورو	302,500 يورو
بنسبة 9% (المرحلة الانتقالية المغلقة)	250,000 يورو	22,500 يورو	272,500 يورو

الفارق: 30,000 يورو. ولهذا من المهم جداً أن تعرف عن أي رقم يدور الحديث.

كيف تتحقق مما إذا كانت الضريبة مشمولة في السعر

في رومانيا تُنشر أسعار المساكن الجديدة غالباً بصيغة «+TVA»، أي قبل الضريبة. أربعة أسئلة تطرحها قبل العقد المبدئي:

1. هل يشمل السعر ضريبة القيمة المضافة؟ اطلب الإجابة كتابةً، في العقد نفسه.
2. بأي نسبة؟ 21%، وماذا يحدث إذا تغيرت النسبة قبل التسليم. يجب أن ينص العقد على من يتحمّل التغيير.
3. على ماذا تُفرض الضريبة؟ على المنزل والأرض وموقف السيارة والمخزن.
4. ما الذي لا يشمله السعر؟ كاتب العدل والتسجيل وأتعاب المحامي تكاليف منفصلة. جمعناها في دليلنا لتكاليف شراء العقار في رومانيا.

في مشروعنا في بالوتيشتي، السعر الذي يبدأ من 299,900 يورو شامل لكل شيء، بما في ذلك الضريبة. لكن الأمر ليس كذلك في كل مشروع، لذا يجب أن يكون السؤال الأول دائماً: «شامل أم غير شامل؟».

من الميدان: السعر الثابت والرسالة عن ارتفاع أسعار المواد

يروي المحامي إيلان ليبوفيتش:

اشترى عميل يملك أصلاً شقتين استثماريتين في إسرائيل شقةً من مطوّر في رومانيا. كان معتاداً على عقود مربوطة بمؤشر تكاليف البناء، فارتاح حين وجد أن العقد الروماني يخلو من أي بند للربط. كان فيه استثناء واحد فقط: إذا ارتفعت نسبة ضريبة القيمة المضافة بين التوقيع والتسليم يتحمّل هو الفرق. وفيما عدا ذلك كان السعر ثابتاً، وهكذا نُصّ عليه.

وبعد عام وصلته رسالة من المطوّر بعنوان: «تحديث السعر بسبب ارتفاع أسعار المواد الخام». فقد قفزت أسعار الحديد والإسمنت في أوروبا بسبب الحرب في أوكرانيا، والتعديل، بحسب الرسالة، «لا مفرّ منه».

قرأت العقد من جديد بنداً بنداً. سعر ثابت غير مربوط بأي مؤشر، مع استثناء واحد صريح: ضريبة القيمة المضافة. لا «تكاليف بناء» ولا «ظروف غير متوقعة». فرددت على المطوّر باسم العميل، بلباقة، بأنه لا أساس تعاقدياً للمطالبة. حاول المطوّر الوصول إلى تسوية جزئية فرفض العميل. وسُلّمت الشقة بالسعر الذي اتُّفق عليه يوم التوقيع.

لاحظوا وجهي القصة: حمى العقدُ العميلَ من ارتفاع أسعار المواد، لكنه أبقى عليه خطر ضريبة القيمة المضافة. وحين ترتفع الضريبة على المساكن الجديدة يصبح السؤال الأول في العقد: من يتحمّل الفرق؟

الضريبة والرهن العقاري ومراحل الدفع

عند الشراء على المخطط، تُدفع الضريبة عادةً مع كل دفعة بموجب العقد المبدئي، ويُصدر المطوّر فاتورة عن كل دفعة. وتدخل الدفعات نفسها الحساب المخصص للمشروع وفق القانون 207/2025.

وإذا كنت ستأخذ رهناً عقارياً، فتذكّر أن الضريبة جزء من السعر الذي يجب تمويله، من أموالك الخاصة أو من القرض، لذا تبدأ خطة التمويل من السعر الإجمالي. المزيد في دليلنا للرهن العقاري في رومانيا. وعن الفروق بين الشراء على المخطط وشراء عقار جاهز، بما في ذلك أثرها على الضريبة، اقرأ مقالنا عن العقار على المخطط مقابل العقار الجاهز.

أسئلة شائعة

كم تبلغ ضريبة القيمة المضافة على مسكن جديد في رومانيا؟

21%. منذ 1 أكتوبر 2026 هذه هي النسبة على كل مسكن جديد يبيعه مطوّر لفرد، أياً كانت مساحته أو سعره. وبقيت النسبة المخفّضة البالغة 9% فقط في مرحلة انتقالية انتهت في 30 سبتمبر 2026.

هل يدفع غير المقيمين الضريبة نفسها التي يدفعها الرومانيون؟

نعم. تُفرض الضريبة على الصفقة لا على المشتري. ولم تكن شروط المرحلة الانتقالية مرتبطة بالإقامة أيضاً، بل بالعقد والمساحة والسعر والمواعيد.

هل لا يزال ممكناً شراء مسكن بضريبة 9%؟

لا. اشترطت المرحلة الانتقالية عقداً مبدئياً مع دفعة مقدمة موقّعاً حتى 1 أغسطس 2025 وعقداً رسمياً حتى 30 سبتمبر 2026. والمشتري الجديد يدفع 21%.

هل توجد ضريبة قيمة مضافة على مسكن مستعمل في رومانيا؟

عادةً لا. الفرد الذي يبيع مسكنه الخاص لا يفرض الضريبة، وبيع المبنى «القديم» معفى عادةً. ويُعدّ المبنى جديداً حتى 31 ديسمبر من السنة التالية لأول إشغال.

كيف أعرف إن كان السعر يشمل الضريبة؟

اسأل واحصل على الإجابة كتابةً في العقد. فأسعار المساكن الجديدة في رومانيا تُنشر غالباً بصيغة «+TVA»، والفارق بين الرقمين يبلغ 21% من السعر.

الخلاصة

أغلقت السنة الأخيرة الباب أمام الضريبة المخفّضة على المساكن الجديدة في رومانيا. ومن يشتري اليوم من مطوّر يدفع 21%.

هذا ليس سبباً للتخلي عن صفقة، بل سبب لمقارنة الأسعار الإجمالية لا الأسعار «قبل الضريبة»، وللمطالبة بأن يُكتب كل شيء في العقد.

إذا كان أمامك عرض سعر ولست متأكداً مما يشمله، فاحجز معي مكالمة مدتها 30 دقيقة بالإنجليزية أو الرومانية. سنفكك السعر معاً إلى بنود، وستعرف بالضبط ما ستدفعه يوم التوقيع. وإذا كنت مقيماً في إسرائيل، فالصورة الكاملة للضرائب في البلدين موجودة في دليلنا الضريبي للمشترين من إسرائيل.

Moti Azulay, Compass Group Romania

المصادر والبيانات: بوابة التشريعات الرومانية (القانون 141/2025؛ القانون الضريبي، القانون 227/2015، المادتان 291 و292) · Monitorul Oficial (القانون 161/2026، العدد 642، 4 أغسطس 2026) · مصلحة الضرائب الرومانية (ANAF) · PwC Tax Summaries, Romania · EY Romania, Tax Alert (2025).

هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. تغيّرت نسب ضريبة القيمة المضافة في رومانيا عدة مرات في 2025–2026 وقد تتغير مجدداً. قبل التوقيع، تحقق من الوضع الحالي مع محامٍ أو مستشار ضريبي محلي.