عقار على الخارطة أم جاهز في رومانيا: أيهما يناسبك، وما الفرق الحقيقي؟

عقار على الخارطة أم جاهز في رومانيا: الجواب المختصر

اسألوا المطوّرين عن هذا

العقار على الخارطة في رومانيا يمنحك اختيار الوحدة، ودفعات مرتبطة بمراحل البناء، ومبنى جديداً مع ضمان، مقابل الانتظار وخطر التأخير. أما العقار الجاهز فيمنحك يقيناً فورياً: ترى ما تشتريه وتسكن فوراً، لكنه قد يحتاج أحياناً إلى تجديد. والفرق الكبير الثاني ضريبي: المنزل الجديد من المطوّر يُباع مع ضريبة القيمة المضافة، والعقار المستعمل من شخص عادي يُباع دونها، ويدفع البائع ضريبة على نقل الملكية.

«أنتظر سنتين، أم أشتري شيئاً أراه؟»

اسألوا المطوّرين عن هذا

هذه هي المعضلة التي أسمعها أكثر من غيرها في المحادثة الأولى. وأنا أفهمها. فشراء شيء غير موجود بعد، في بلد آخر، ليس أمراً بديهياً.

لكن سؤال «على الخارطة أم جاهز؟» هو في الحقيقة سؤالان. متى تحتاج إلى العقار، وكم من اليقين تحتاج في يوم التوقيع. وما إن تجيب عنهما حتى يصبح الاختيار واضحاً عادة.

المقارنة في جدول واحد

اسألوا المطوّرين عن هذا

المعيار	على الخارطة من مطوّر	جاهز (مستعمل)
ما تراه قبل التوقيع	المخططات والمواصفات والتصاميم	العقار نفسه
متى تسكن	عند التسليم وفق العقد	فور العقد النهائي
كيف تدفع	حسب مراحل البناء إلى حساب مخصص	عادة دفعة واحدة عند العقد النهائي
ضريبة القيمة المضافة	نعم، 21% (في 2026)	لا، إذا كان البائع شخصاً عادياً
ضريبة النقل على البائع	لا تنطبق هنا: المطوّر يخضع للضريبة كشركة	1% أو 3% على البائع حسب مدة الحيازة
الضمان	مسؤولية المقاول وفق القانون 10/1995	غالباً «بحالته الراهنة»
الخطر الرئيسي	تأخر البناء أو الانحراف عن المواصفات	العيوب الخفية والتجديد

على الخارطة: ما يمنحك القانون منذ 2025

اسألوا المطوّرين عن هذا

وُلد الخوف الكبير من الشراء على الخارطة في رومانيا مع قضية نورديس، التي بيعت فيها شقق مرتين. وجاء رد المشرّع في القانون 207/2025، النافذ منذ 11 ديسمبر 2025.

ماذا يعني ذلك عملياً:

1. لكل وحدة مستقبلية صحيفة خاصة في السجل العقاري (ANCPI) قبل بنائها.
2. يُوقَّع العقد المبدئي أمام كاتب العدل فقط ويُقيَّد في يوم العمل نفسه أو التالي.
3. رسوم حجز حتى 5% من السعر، ولمدة أقصاها 60 يوماً.
4. دفعات مرحلية: حتى 25% في مرحلة الهيكل، وحتى 20% إضافية في مرحلة التمديدات.
5. حساب مخصص للمشروع تحت إشراف هندسي.

شرحنا آلية حماية أموالك في مقالنا عن الحساب المخصص، وصياغة العقد المبدئي في دليل العقد المبدئي في رومانيا.

من الميدان: المواصفات التي أراد المطوّر خفضها

اسألوا المطوّرين عن هذا

يروي المحامي إيلان ليبوفيتش:

جاء مطوّر بنى مشروعين في إسرائيل إلى بوخارست فخوراً بالجودة: باركيه حقيقي، وصنابير ألمانية، ومطابخ كأنها من مجلة تصميم. وحدّد أسعاره على هذا الأساس، لكن المبيعات كانت بطيئة، فيما كانت مشاريع بمواصفات عادية في المحيط نفسه تُباع بأسعار أقل بكثير. فنصحه المسوّق في بوخارست بخفض السعر.

طلبت الاطلاع على العقود التي وُقّعت بالفعل، ثماني وحدات من الدفعة الأولى. كانت المواصفات مكتوبة فيها صراحة: نوع الباركيه، والشركة المصنّعة للصنابير، ومستوى المطبخ. كان ذلك التزاماً تعاقدياً لا وعداً تسويقياً، فقلت له إنه لا يستطيع خفض مواصفات تلك الوحدات الثماني دون أن يعرّض نفسه لدعوى إخلال بالعقد. واقترحت تقسيم الوحدات المتبقية إلى مستويين محددين من المواصفات، لكل منهما عقده الخاص. ونجح ذلك.

من وجهة نظر المشتري، هذا هو الدرس الأهم في الشراء على المخطط: المواصفات المكتوبة في العقد تُلزم المطوّر حتى حين تتغير السوق. لذلك اطلبوا أن تدخل المواصفات، حتى مستوى الشركة المصنّعة والطراز، في العقد نفسه.

العقار الجاهز: اليقين وثمنه

ميزة العقار المكتمل بسيطة: ما تراه هو ما تحصل عليه. يمكنك فحص الجدران والإضاءة والجيران وضجيج الشارع.

لكن في العقار المستعمل ثلاثة أمور يجب فحصها بشكل خاص:

1. الديون والأعباء على العقار، عبر مستخرج حديث من السجل العقاري.
2. الديون لجمعية الملاك ولموردي الكهرباء والغاز والمياه، التي قد تنتقل إليك.
3. الحالة المادية: السباكة والكهرباء والعزل والنوافذ. فتجديد مبنى قديم قد يحوّل الصفقة المغرية إلى صفقة عادية.

وقد فصّلنا الفحص الكامل في دليلنا للتحقق من خلو العقار من الديون.

الضريبة: القيمة المضافة مقابل ضريبة البائع

هذا هو الفرق الأقل شهرة بين المسارين.

المنزل الجديد من مطوّر يخضع لضريبة القيمة المضافة. ووفقاً لـمصلحة الضرائب الرومانية (ANAF) والقانون الضريبي، فإن السعر العادي للضريبة 21% منذ 1 أغسطس 2025. أما السعر المخفض 9% للمساكن حتى 120 متراً مربعاً فكان ترتيباً انتقالياً محدوداً انتهى في 30 سبتمبر 2026. وعملياً، في أكتوبر 2026، يُباع المنزل الجديد بضريبة 21%، فاسأل دائماً هل السعر يشمل الضريبة.

العقار المستعمل من شخص عادي لا يخضع لضريبة القيمة المضافة. ويدفع البائع ضريبة على النقل: 3% إذا احتفظ بالعقار حتى 3 سنوات، و1% إذا احتفظ به مدة أطول. ويحسبها كاتب العدل ويحصّلها.

جمعنا تفاصيل ضريبة القيمة المضافة كلها في دليل ضريبة القيمة المضافة على المنازل الجديدة في رومانيا.

الضمان: ماذا تحصل عليه في مبنى جديد

وفقاً لـالقانون 10/1995 بشأن جودة البناء، يتحمل المصمم والمقاول والمختصون المسؤولية عن العيوب الخفية التي تظهر خلال 10 سنوات من استلام المبنى. أما عيوب الهيكل الإنشائي الناتجة عن مخالفة المعايير، فتمتد المسؤولية عنها طوال عمر المبنى.

في العقار المستعمل يختلف الوضع: البائع العادي مسؤول عن العيوب الخفية وفق القواعد العامة، لكن تطبيق ذلك عملياً أصعب بكثير، ولذلك يصبح الفحص الهندسي قبل الشراء أهم بأضعاف.

لمن يناسب كل مسار

الشراء على الخارطة يناسبك إذا:

• لم تكن تحتاج إلى العقار غداً صباحاً.
• أردت اختيار الوحدة والاتجاه والمواصفات.
• كان يناسبك توزيع الدفع على مراحل البناء.

العقار الجاهز يناسبك إذا:

• كنت تحتاج إلى السكن أو التأجير فوراً.
• لم تكن مستعداً لتحمل خطر التأخير.
• كان لديك مختص محلي يفحص الحالة المادية والقانونية.

في مشروعنا Compass on the Lake في بالوتيشتي، تُباع 29 فيلا على الخارطة مع تسليمات ابتداء من ديسمبر 2027، وبأسعار تبدأ من 299,900 يورو شاملة كل شيء، كما وصفها تقرير في موقع Walla Nadlan (بالعبرية). لكن حتى عندنا، أول سؤال أطرحه هو: متى تحتاج إلى المنزل؟

أسئلة شائعة

أيهما أكثر أماناً في رومانيا: على الخارطة أم جاهز؟

لا يوجد جواب واحد. فمنذ القانون 207/2025 يأتي الشراء على الخارطة مع تسجيل مبكر للوحدة، وعقد رسمي أمام كاتب العدل، وسقف لرسوم الحجز، وحساب مخصص. أما في العقار الجاهز فينتقل الخطر إلى الديون والأعباء والحالة المادية، ولذلك يلزم فحص نافٍ للجهالة دقيق.

هل يخضع المنزل الجديد في رومانيا لضريبة القيمة المضافة؟

نعم، إذا كان البائع مطوّراً أو شركة. وفي أكتوبر 2026 السعر 21%، بعد انتهاء الترتيب الانتقالي بنسبة 9% في 30 سبتمبر 2026. أما العقار المستعمل من شخص عادي فلا يخضع لها.

ماذا لو تأخر المطوّر في التسليم؟

يتوقف ذلك على ما ورد في العقد المبدئي، ولذلك يجب أن يتضمن موعد التسليم والتعويض عن التأخير. وبموجب القانون 207/2025 ترتبط الدفعات بمراحل بناء مُثبتة، فلا يتحرك المال إلا حين يتحرك البناء.

كم تدوم المسؤولية عن مبنى جديد؟

وفقاً للقانون 10/1995، عشر سنوات من الاستلام للعيوب الخفية، وطوال عمر المبنى لعيوب الهيكل الإنشائي الناتجة عن مخالفة المعايير.

من يدفع الضريبة في العقار المستعمل؟

البائع. فهو يدفع 3% إذا احتفظ بالعقار حتى 3 سنوات و1% إذا احتفظ به أكثر، ويحصّل كاتب العدل الضريبة عند التوقيع.

الخلاصة

الاختيار بين الخارطة والجاهز ليس مسألة شجاعة، بل مسألة توقيت ويقين. من يحتاج إلى منزل الآن يشتري جاهزاً ويفحصه حتى آخر برغي. ومن يستطيع الانتظار يشتري على الخارطة ويفحص المطوّر والعقد والحساب المخصص.

إذا كنت تفاضل بين المسارين، فاحجز معي مكالمة مدتها 30 دقيقة. نقدم خدماتنا بالعبرية والإنجليزية والرومانية، وسنراجع معاً جدولك الزمني وما يجب فحصه في كل مسار.

Moti Azulay, Compass Group Romania

المصادر والبيانات: البوابة التشريعية الرومانية: القانون 207/2025، والقانون 10/1995 بشأن جودة البناء، والقانون الضريبي · الوكالة الوطنية للإدارة الضريبية في رومانيا (ANAF) · الوكالة الوطنية للمساحة والسجل العقاري (ANCPI) · Monitorul Oficial · Walla Nadlan: «كل شيء إسرائيلي إلا السعر: كم تكلف فيلا على البحيرة في بوخارست؟» (بالعبرية).

هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يشكل استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. معدلات الضرائب والقواعد صحيحة في أكتوبر 2026 وقد تتغير. قبل أي صفقة، استشر محامياً ومستشاراً ضريبياً محليين.