Недвижимость в Румынии на этапе строительства или готовая: что Вам подходит и в чём реальная разница?

На этапе строительства или готовое жильё в Румынии: коротко о главном

Спросите застройщиков об этом

Недвижимость в Румынии на этапе строительства (off-plan) даёт Вам выбор юнита, платежи по этапам строительства и новое здание с гарантией — в обмен на ожидание и риск задержки. Готовый объект даёт немедленную определённость: Вы видите, что покупаете, и сразу въезжаете, но иногда он требует ремонта. Вторая большая разница — налоги: новое жильё от девелопера продаётся с НДС, а жильё на вторичном рынке от частного лица — без НДС, при этом продавец платит налог на отчуждение.

«Ждать два года или купить то, что я вижу?»

Спросите застройщиков об этом

Это дилемма, которую я чаще всего слышу на первой встрече. И я её понимаю. Купить то, чего ещё нет, да ещё в другой стране, — не самое интуитивное решение.

Но «на этапе строительства или готовое?» — на самом деле два вопроса. Когда Вам нужен объект и сколько определённости Вам нужно в день подписания? Как только Вы на них ответите, выбор, как правило, становится очевидным.

Сравнение в одной таблице

Спросите застройщиков об этом

Критерий	На этапе строительства от девелопера	Готовое (вторичный рынок)
Что Вы видите до подписания	Планы, спецификацию, визуализации	Сам объект
Когда Вы въезжаете	При передаче ключей, по договору	Сразу после окончательного договора
Как Вы платите	По этапам строительства, на специальный счёт	Обычно единовременно при окончательном договоре
НДС	Да, 21% (по состоянию на 2026 год)	Нет, если продавец — частное лицо
Налог продавца на отчуждение	Не на этом пути: девелопер облагается налогом как бизнес	1% или 3% для продавца, в зависимости от срока владения
Гарантия	Ответственность строителя по Закону 10/1995	Обычно «как есть»
Главный риск	Задержка строительства или отклонение от спецификации	Скрытые дефекты и ремонт

На этапе строительства: что даёт Вам закон с 2025 года

Спросите застройщиков об этом

Главный страх перед покупкой на этапе строительства в Румынии родился в деле Nordis, где квартиры продавались дважды. Законодатель ответил Законом 207/2025, действующим с 11 декабря 2025 года.

Что это означает на практике:

1. У каждого будущего юнита есть собственный лист в земельной книге (ANCPI) ещё до его постройки.
2. Предварительный договор подписывается только у нотариуса и регистрируется в тот же рабочий день или на следующий.
3. Плата за бронирование — до 5% цены, на срок до 60 дней.
4. Авансы по этапам: до 25% на этапе возведения конструкций и ещё до 20% на этапе инженерных систем.
5. Специальный счёт проекта под инженерным надзором.

Как защищены Ваши деньги, мы объясняем в статье о специальном счёте, а как сформулировать предварительный договор — в нашем гиде по предварительному договору в Румынии.

Из практики: спецификация, которую девелопер хотел урезать

Спросите застройщиков об этом

Адвокат Илан Лейбович вспоминает:

Девелопер, построивший два проекта в Израиле, пришёл в Бухарест, гордясь своим качеством: настоящий паркет, немецкие смесители, кухни как из дизайнерского журнала. Цены он установил соответствующие, но продажи шли медленно, а в том же радиусе проекты со стандартной спецификацией продавались значительно дешевле. Его маркетолог в Бухаресте посоветовал снизить цену.

Я попросил показать уже подписанные договоры — восемь юнитов первой волны. Спецификация была прописана в них явно: тип паркета, производитель смесителей, класс кухни. Это было договорное обязательство, а не маркетинговое обещание, и я сказал ему, что он не может понизить уровень этих восьми юнитов, не подвергая себя риску иска о нарушении договора. Я предложил разделить оставшиеся юниты на два чётко определённых уровня спецификации, каждый со своим договором. Это сработало.

Для покупателя это главный урок покупки на этапе строительства: спецификация, прописанная в договоре, обязывает девелопера даже тогда, когда рынок меняется. Поэтому требуйте, чтобы спецификация — вплоть до производителя и модели — вошла в сам договор.

Готовое жильё: определённость и её цена

Преимущество готового объекта простое: что видите, то и получаете. Вы можете проверить стены, освещение, соседей и шум от дороги.

Но у объекта на вторичном рынке есть три вещи, которые нужно проверить особенно тщательно:

1. Долги и обременения на объекте — по актуальной выписке из земельной книги.
2. Долги перед ассоциацией собственников и поставщиками электричества, газа и воды, которые могут перейти к Вам.
3. Физическое состояние: сантехника, электропроводка, утепление и окна. Ремонт старого здания может превратить выгодную покупку в рядовую сделку.

Полный due diligence мы описываем в нашем гиде по проверке объекта на отсутствие долгов.

Налоги: НДС против налога продавца

Это наименее известная разница между двумя путями.

Новое жильё от девелопера облагается НДС. По данным налоговой службы Румынии (ANAF) и Налогового кодекса, стандартная ставка НДС с 1 августа 2025 года составляет 21%. Льготная ставка 9% для жилья площадью до 120 м² была ограниченной переходной мерой и закончилась 30 сентября 2026 года. На практике по состоянию на октябрь 2026 года новое жильё продаётся с НДС 21%, поэтому всегда уточняйте, включён ли НДС в цену.

Жильё на вторичном рынке от частного лица НДС не облагается. Продавец платит налог на отчуждение: 3%, если владел объектом до 3 лет, и 1%, если дольше. Его рассчитывает и взимает нотариус.

Подробно об НДС на новое жильё мы рассказываем в нашем гиде по НДС на новостройки в Румынии.

Гарантия: что Вы получаете с новым зданием

Согласно Закону 10/1995 о качестве в строительстве, проектировщик, строитель и задействованные специалисты несут ответственность за скрытые дефекты, проявившиеся в течение 10 лет с момента приёмки здания. За дефекты несущих конструкций, вызванные несоблюдением норм, ответственность действует в течение всего срока службы здания.

С объектом на вторичном рынке всё иначе: частный продавец отвечает за скрытые дефекты по общим нормам права, но на практике добиться этого гораздо труднее, поэтому техническая экспертиза перед покупкой здесь намного важнее.

Кому что подходит

Покупка на этапе строительства подходит Вам, если:

• Объект не нужен Вам прямо завтра утром.
• Вы хотите выбрать юнит, ориентацию и спецификацию.
• Вам удобно распределить оплату по этапам строительства.

Готовое жильё подходит Вам, если:

• Вам нужно въехать или сдавать объект немедленно.
• Вы не готовы принимать риск задержки.
• У Вас есть местный специалист, который проверит физическое и юридическое состояние.

В нашем проекте Compass on the Lake в Балотешти 29 вилл продаются на этапе строительства с передачей ключей начиная с декабря 2027 года, по ценам от 299 900 € «всё включено» со всеми расходами, как описывал репортаж Walla Nadlan (на иврите). Но даже у нас первый вопрос, который я задаю: когда Вам нужен дом.

Часто задаваемые вопросы

Что безопаснее в Румынии: на этапе строительства или готовое?

Однозначного ответа нет. С принятием Закона 207/2025 покупка на этапе строительства сопровождается ранней регистрацией юнита, нотариальным договором, лимитом на плату за бронирование и специальным счётом. С готовым объектом риск смещается к долгам, обременениям и физическому состоянию, поэтому тщательный due diligence обязателен.

Облагается ли новое жильё в Румынии НДС?

Да, если продавец — девелопер или компания. По состоянию на октябрь 2026 года ставка составляет 21% после окончания переходной меры со ставкой 9% 30 сентября 2026 года. Жильё на вторичном рынке от частного лица НДС не облагается.

Что, если девелопер задерживает передачу ключей?

Это зависит от того, что сказано в предварительном договоре, поэтому в нём должны быть дата передачи ключей и компенсация за просрочку. Согласно Закону 207/2025, авансы привязаны к подтверждённым этапам строительства, так что деньги движутся только тогда, когда движется стройка.

Какой срок гарантии на новое здание?

Согласно Закону 10/1995, 10 лет с момента приёмки для скрытых дефектов и весь срок службы здания для дефектов несущих конструкций, вызванных несоблюдением норм.

Кто платит налог при покупке на вторичном рынке?

Продавец. Он платит 3%, если владел объектом до 3 лет, и 1%, если дольше, а нотариус взимает налог при подписании.

Итог

На этапе строительства или готовое — это вопрос не смелости, а сроков и определённости. Если дом нужен Вам сейчас, покупайте готовый и проверяйте его до последнего винтика. Если можете подождать, покупайте на этапе строительства и проверяйте девелопера, договор и специальный счёт.

Если Вы взвешиваете оба пути, запишитесь ко мне на 30-минутный звонок. Мы разберём Ваши сроки и то, что нужно проверить на каждом пути.

Моти Азулай, Compass Group Romania

Источники и данные: Портал законодательства Румынии: Закон 207/2025, Закон 10/1995 о качестве в строительстве, Налоговый кодекс · Национальное агентство налогового администрирования Румынии (ANAF) · Национальное агентство кадастра и регистрации недвижимости (ANCPI) · Monitorul Oficial (Официальный вестник) · Walla Nadlan: «Всё израильское, кроме цены: сколько стоит вилла на озере в Бухаресте?» (на иврите).

Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Налоговые ставки и правила актуальны на октябрь 2026 года и могут измениться. Перед любой сделкой проконсультируйтесь с местным адвокатом и налоговым консультантом.