Сторона без причины отказывается от окончательного договора? Суд может вынести решение, заменяющее его, если иск подан в течение 6 месяцев.
Предварительный договор на ещё не построенный юнит подписывается у нотариуса и вносится в земельную книгу.
Покупатель, нарушивший договор, теряет сумму. Продавец, нарушивший договор, может быть обязан вернуть двойную сумму.
У девелопера: до 5% цены, до 60 дней и полный возврат в течение 30 дней, если сделка сорвалась по его вине.
Объект, цена, график, счёт, срок окончательного договора, спецификация, передача ключей, обременения и кто что платит.
Предварительный договор в Румынии (antecontract): коротко о главном
Предварительный договор (antecontract) в Румынии — это взаимное обязательство заключить в будущем окончательный договор купли-продажи по уже согласованной цене и на согласованных условиях. Право собственности он ещё не передаёт: оно переходит только с окончательным договором у нотариуса и регистрацией на Ваше имя. С принятием Закона 207/2025 предварительный договор на юнит, который девелопер продаёт до его постройки, должен подписываться у нотариуса и вноситься в земельную книгу.
Документ, который все подписывают слишком быстро
Большинство инвесторов, с которыми я встречаюсь, внимательно читают окончательный договор. А предварительный подписывают быстро, потому что он выглядит как «промежуточный шаг».
Это ошибка. В большинстве сделок именно в предварительном договоре устанавливаются цена, график платежей, дата передачи ключей и штрафные санкции. Окончательный договор, как правило, лишь его исполняет. То, что не попало в предварительный договор, очень трудно добавить потом.
К чему Вас обязывает предварительный договор по закону
Согласно Гражданскому кодексу Румынии, обещание заключить договор должно содержать все существенные условия будущего договора, чтобы его можно было реально исполнить.
А если одна из сторон передумает? Статья 1669 Гражданского кодекса предусматривает, что если одна сторона без оснований отказывается подписать окончательный договор, другая может потребовать в суде решения, заменяющего собой договор, при соблюдении остальных условий действительности. Иск должен быть подан в течение 6 месяцев с даты, когда должен был быть подписан окончательный договор.
Иными словами, хороший предварительный договор — это не «письмо о намерениях». Это инструмент, исполнения которого можно добиться.
У нотариуса или в простой письменной форме?
Вот разница между двумя видами сделок:
| Вид сделки | Форма предварительного договора | Внесение в земельную книгу |
|---|---|---|
| Вторичный рынок или готовый объект | Допускается простая письменная форма; рекомендуется нотариус | Можно внести отметку, и это рекомендуется |
| Будущий юнит от девелопера (на этапе строительства) | Обязательно у нотариуса, по Закону 207/2025 | Нотариус регистрирует его в тот же рабочий день или на следующий |
Почему регистрация так важна? Предварительный договор, отмеченный в земельной книге (ANCPI), становится видимым для любых третьих лиц. Тот, кто купит объект после Вас, не сможет утверждать, что ничего не знал. Без регистрации договор обязывает только стороны, и недобросовестный продавец теоретически может продать объект кому-то другому.
Именно это произошло в деле Nordis, которое привело к принятию Закона 207/2025. Полную историю мы рассказали в статье о том, что меняет закон Nordis.
Задаток (arvună): что происходит с деньгами, если сделка срывается
При подписании предварительного договора Вы обычно вносите первую сумму. В Румынии её часто называют arvună (задаток), и от её вида зависит, что с ней будет, если сделка не состоится.
Согласно Гражданскому кодексу, при подтверждающем задатке:
- Если сделка состоится, сумма засчитывается в счёт цены.
- Если покупатель без оснований не исполняет договор, продавец может расторгнуть его и оставить сумму себе.
- Если не исполняет продавец, покупатель может расторгнуть договор и потребовать двойную уплаченную сумму.
Практическое правило: укажите в договоре, что это за платёж и что с ним происходит. «Аванс», «плата за бронирование» и «задаток» — не одно и то же, и разница может стоить денег.
В большинстве сделок именно в предварительном договоре устанавливаются цена, график платежей, дата передачи ключей и штрафные санкции.
Для сделок с девелопером на этапе строительства действуют дополнительные правила. Согласно Закону 207/2025, плата за бронирование ограничена 5% цены и сроком до 60 дней, с полным возвратом в течение 30 дней, если сделка срывается по вине девелопера. Поэтапные авансы поступают на специальный счёт проекта: до 25% на этапе возведения конструкций и ещё до 20% на этапе инженерных систем.
10 пунктов, которые должен содержать предварительный договор
Чек-лист перед подписанием:
- Полные данные сторон, а если подписывает представитель — полная доверенность.
- Идентификация объекта: номер в земельной книге и кадастровый номер, площадь и расположение.
- Цена и валюта, а также включён ли НДС.
- График платежей, привязанный к этапам строительства, а не к календарным датам, при покупке у девелопера.
- Счёт, на который Вы платите, с названием банка и номером счёта.
- Срок заключения окончательного договора.
- Спецификации и уровень отделки в виде подписанного приложения.
- Дата передачи ключей и компенсация за просрочку.
- Заявление продавца о долгах и обременениях и что происходит, если они обнаружатся.
- Кто что оплачивает: услуги нотариуса, регистрационные сборы и налоги.
Саму проверку долгов и обременений следует провести до подписания, как мы описываем в нашем гиде по due diligence.
Из практики: кухня, обещанная за чашкой кофе
Адвокат Илан Лейбович вспоминает:
Клиент, опытный бизнесмен в своей области, решил инвестировать в квартиру в Румынии. Он встретился с харизматичным маркетологом, и за чашкой кофе в день подписания ему устно пообещали «люксовую кухню» и «продвинутую систему кондиционирования». Он не видел смысла платить адвокату и подписал.
Через несколько месяцев, при передаче ключей, кухня оказалась базовой, а кондиционирование — стандартным. Маркетолог исчез. Клиент пришёл ко мне с договором, в котором не было ни одного из обещаний: ни подробной технической спецификации, ни срока сдачи со штрафами, ни условий расторжения. У него не было правовых оснований требовать обещанного. А когда он попросил расторгнуть сделку, то обнаружил в мелком шрифте, что расторжение означает значительные финансовые потери.
Всё, что было сказано на встрече, должно найти своё место в одном из пунктов выше: в спецификации, сроке сдачи, штрафах и условиях расторжения. Того, что не записано в договоре, не существует.
От предварительного договора к окончательному
Весь процесс выглядит так:
- Предварительный договор и первый платёж.
- Платежи по графику, установленному в договоре.
- Окончательный договор у нотариуса. Согласно Гражданскому кодексу, договор о передаче права на недвижимость должен быть заключён в нотариальной форме, то есть у румынского публичного нотариуса.
- Регистрация на Ваше имя в земельной книге.
Нотариальное подписание в Румынии невозможно провести дистанционно. Если Вы не можете присутствовать, можно выдать доверенность представителю. О роли нотариуса на всех этапах мы рассказываем в нашем гиде о нотариусах в Румынии.
В нашем проекте в Балотешти предварительный договор подписывается у нотариуса, а в приложениях приводится полная спецификация, например двери PORTA, паркет Barlinek и окна REHAU, так что передаётся именно то, что написано.
Часто задаваемые вопросы
Передаёт ли мне предварительный договор право собственности?
Нет. Он обязывает стороны подписать окончательный договор. Право собственности переходит только с окончательным договором у нотариуса и регистрацией на Ваше имя в земельной книге.
Нужно ли подписывать предварительный договор у нотариуса?
При покупке у девелопера юнита, который ещё не построен, — да: Закон 207/2025 требует нотариуса. Для объекта на вторичном рынке допускается простая письменная форма, но нотариальный договор можно отметить в земельной книге, поэтому он рекомендуется.
Что, если продавец отказывается подписать окончательный договор?
Согласно статье 1669 Гражданского кодекса, Вы можете потребовать в суде решения, заменяющего собой договор, в течение 6 месяцев с даты, когда он должен был быть подписан. Если Вы внесли подтверждающий задаток, вместо этого можно расторгнуть договор и потребовать двойную сумму.
Сколько девелопер может взять в качестве платы за бронирование?
Согласно Закону 207/2025, до 5% цены на срок до 60 дней. Превышение лимита делает соглашение о бронировании абсолютно ничтожным.
Можно ли подписать предварительный договор из-за рубежа?
Дистанционно — нет. Вы можете выдать доверенность представителю, который подпишет от Вашего имени у нотариуса в Румынии, или запланировать подписание на время визита.
Итог
Предварительный договор — это не формальность. Это документ, который определяет, сколько Вы платите, когда получаете ключи и что происходит, если что-то идёт не так. Читайте его так же, как окончательный договор, и пусть Ваш собственный адвокат проверит его до подписания.
Если у Вас на руках проект предварительного договора, от нас или от любого другого девелопера, запишитесь ко мне на 30-минутный звонок. Мы вместе пройдёмся по всем десяти пунктам.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники и данные: Портал законодательства Румынии: Гражданский кодекс (статьи 1544, 1669), Закон 207/2025 · Национальное агентство кадастра и регистрации недвижимости (ANCPI) · Национальный союз публичных нотариусов Румынии · Monitorul Oficial (Официальный вестник).
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Описание Гражданского кодекса и Закона 207/2025 — это общее резюме; обязательным является текст, опубликованный в Monitorul Oficial. Перед подписанием проконсультируйтесь с независимым местным адвокатом.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
