O parte refuză nejustificat contractul final? Instanța poate pronunța o hotărâre care ține loc de contract, în termen de 6 luni.
Antecontractul pentru o unitate neconstruită se încheie la notar și se înscrie în cartea funciară.
Cumpărătorul care nu execută pierde arvuna. Vânzătorul care nu execută poate datora dublul.
La dezvoltator: cel mult 5% din preț, cel mult 60 de zile, restituire integrală în 30 de zile dacă e vina lui.
Identificarea imobilului, preț, grafic, cont, termen pentru contractul final, specificații, predare, sarcini și cine plătește.
Antecontractul în România: răspunsul scurt
Antecontractul în România este angajamentul reciproc de a semna ulterior contractul de vânzare final, la prețul și în condițiile deja convenite. El nu transferă încă proprietatea: aceasta trece doar prin contractul final autentificat la notar și prin intabularea pe numele tău. De la Legea 207/2025, antecontractul pentru o unitate vândută de dezvoltator înainte de a fi construită trebuie încheiat la notar și înscris în cartea funciară.
Documentul pe care toată lumea îl semnează prea repede
Majoritatea investitorilor pe care îi întâlnesc citesc atent contractul final. Antecontractul îl semnează repede, pentru că pare „un pas intermediar".
E o greșeală. În cele mai multe tranzacții, în antecontract se stabilesc prețul, graficul de plăți, data predării și penalitățile. Contractul final de obicei doar îl pune în aplicare. Ce nu intră în antecontract e foarte greu de adăugat ulterior.
Ce te obligă antecontractul potrivit legii
Conform Codului civil, promisiunea de a contracta trebuie să cuprindă toate elementele esențiale ale contractului viitor, pentru ca acesta să poată fi încheiat.
Și dacă o parte se răzgândește? Articolul 1669 din Codul civil prevede că, dacă una dintre părți refuză nejustificat să încheie contractul promis, cealaltă poate cere instanței o hotărâre care să țină loc de contract, dacă sunt îndeplinite celelalte condiții de validitate. Dreptul la acțiune se prescrie în 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.
Cu alte cuvinte, un antecontract bun nu este o „scrisoare de intenție". Este un instrument pe care îl poți executa.
Notar sau semnătură privată?
Iată diferența dintre două tipuri de tranzacții:
| Tipul tranzacției | Forma antecontractului | Înscrierea în cartea funciară |
|---|---|---|
| Proprietate la revânzare sau finalizată | Permisă sub semnătură privată; notarul este recomandat | Se poate nota, și este recomandat |
| Unitate viitoare de la dezvoltator (în construcție) | Obligatoriu la notar, conform Legii 207/2025 | Notarul o înscrie în aceeași zi lucrătoare sau în următoarea |
De ce contează atât de mult înscrierea? Un antecontract notat în cartea funciară (ANCPI) devine opozabil oricărui terț. Cine cumpără proprietatea după tine nu poate pretinde că nu a știut. Fără notare, contractul obligă doar părțile, iar un vânzător de rea-credință ar putea, teoretic, să vândă altcuiva.
Exact asta s-a întâmplat în cazul Nordis, care a dus la adoptarea Legii 207/2025. Am povestit totul în articolul despre ce schimbă legea Nordis.
Arvuna: ce se întâmplă cu banii dacă tranzacția cade
La antecontract plătești de obicei o primă sumă. În România se numește adesea arvună, iar tipul ei decide ce se întâmplă cu ea dacă tranzacția nu se mai face.
Conform Codului civil, în cazul arvunei confirmatorii:
- Dacă tranzacția se încheie, suma se impută asupra prețului.
- Dacă cumpărătorul nu își execută obligația fără justificare, vânzătorul poate declara rezoluțiunea și păstra arvuna.
- Dacă vânzătorul nu își execută obligația, cumpărătorul poate declara rezoluțiunea și cere dublul arvunei.
Regula practică: scrie explicit în contract ce fel de plată este și ce regim are. „Avans", „taxă de rezervare" și „arvună" nu sunt același lucru, iar diferența poate costa bani.
În cele mai multe tranzacții, în antecontract se stabilesc prețul, graficul de plăți, data predării și penalitățile.
În tranzacțiile în construcție cu un dezvoltator există reguli suplimentare. Conform Legii 207/2025, taxa de rezervare este plafonată la 5% din preț și la o perioadă de cel mult 60 de zile, cu restituire integrală în 30 de zile dacă tranzacția cade din vina dezvoltatorului. Avansurile pe etape merg în contul dedicat al proiectului: până la 25% la stadiul de structură și încă până la 20% la stadiul de instalații.
10 clauze pe care trebuie să le conțină antecontractul
Lista de verificare înainte de semnare:
- Identitatea completă a părților și, dacă semnează un mandatar, procura completă.
- Identificarea proprietății: numărul de carte funciară și numărul cadastral, suprafața și amplasarea.
- Prețul și moneda, inclusiv dacă TVA este inclus.
- Graficul de plăți, legat de etapele construcției, nu de date calendaristice, la cumpărarea de la dezvoltator.
- Contul în care plătești, cu numele băncii și IBAN-ul.
- Termenul-limită pentru contractul final.
- Specificațiile și nivelul de finisaj, ca anexă semnată.
- Data predării și despăgubirea pentru întârziere.
- Declarația vânzătorului privind datoriile și sarcinile, și ce se întâmplă dacă apar.
- Cine plătește ce: onorariul notarului, taxele de înscriere și impozitele.
Verificarea datoriilor și sarcinilor se face înainte de semnare, cum am arătat în ghidul de due diligence.
Din teren: bucătăria promisă la o cafea
Avocatul Ilan Leibovitch povestește:
Un client, om de afaceri abil în domeniul lui, a hotărât să investească într-un apartament în România. A cunoscut un agent de vânzări carismatic, iar la o cafea, chiar în ziua semnării, i s-au promis verbal o „bucătărie de lux” și un „sistem de climatizare avansat”. Nu a văzut niciun motiv să plătească un avocat și a semnat.
După câteva luni, la predare, bucătăria s-a dovedit a fi de bază, iar climatizarea standard. Agentul dispăruse. Clientul a venit la mine cu un contract în care nu apărea niciuna dintre promisiuni: nicio specificație tehnică detaliată, niciun termen de predare cu penalități, nicio condiție de reziliere. Nu avea temei juridic să ceară ce i se promisese. Iar când a vrut să renunțe la tranzacție, a descoperit în clauzele scrise mărunt că renunțarea însemna o pierdere financiară serioasă.
Tot ce se spune la întâlnire trebuie să-și găsească locul într-una dintre clauzele de mai sus: specificațiile, termenul de predare, penalitățile și condițiile de reziliere. Ce nu e scris în contract nu există.
De la antecontract la contractul final
Procesul complet arată așa:
- Antecontractul și prima plată.
- Plățile conform graficului din contract.
- Contractul final la notar. Conform Codului civil, contractul care transferă un drept real imobiliar trebuie încheiat în formă autentică, adică la un notar public.
- Intabularea pe numele tău în cartea funciară.
Semnarea la notar în România nu se poate face de la distanță. Dacă nu poți fi prezent, poți da o procură unui reprezentant. Despre rolul notarului pe tot parcursul am scris în ghidul despre notarul în România.
În proiectul nostru din Balotești, antecontractul se semnează la notar, iar anexele includ specificațiile complete, de exemplu uși PORTA, parchet Barlinek și ferestre REHAU, astfel încât ce e scris e și ce se predă.
Întrebări frecvente
Îmi transferă antecontractul proprietatea?
Nu. Te obligă, pe tine și pe vânzător, să semnați contractul final. Proprietatea trece doar prin contractul final la notar și prin intabularea pe numele tău.
Antecontractul trebuie încheiat la notar?
La cumpărarea de la dezvoltator a unei unități care nu e construită încă, da: Legea 207/2025 impune forma notarială. La o proprietate la revânzare e permisă semnătura privată, dar contractul autentic poate fi notat în cartea funciară, deci este recomandat.
Ce se întâmplă dacă vânzătorul refuză contractul final?
Conform art. 1669 din Codul civil, poți cere instanței o hotărâre care să țină loc de contract, în 6 luni de la data la care trebuia încheiat. Dacă ai plătit arvună confirmatorie, poți în schimb declara rezoluțiunea și cere dublul.
Cât poate cere un dezvoltator ca taxă de rezervare?
Conform Legii 207/2025, cel mult 5% din preț, pentru o perioadă de cel mult 60 de zile. Depășirea plafonului atrage nulitatea absolută a acordului de rezervare.
Pot semna antecontractul din străinătate?
Nu de la distanță. Poți da o procură unui reprezentant care semnează în numele tău la notarul din România sau poți programa semnarea în timpul unei vizite.
Concluzia
Antecontractul nu este un formular. Este documentul care stabilește cât plătești, când primești cheile și ce se întâmplă dacă ceva merge prost. Citește-l la fel de atent ca pe contractul final și cere unui avocat ales de tine să îl verifice înainte de semnare.
Dacă ai un proiect de antecontract, de la noi sau de la orice alt dezvoltator, programează o discuție de 30 de minute cu mine. Trecem împreună prin cele zece clauze.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse și date: Portalul legislativ: Codul civil (art. 1544, 1669), Legea 207/2025 · Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) · Uniunea Națională a Notarilor Publici din România · Monitorul Oficial.
Articolul are caracter informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Descrierea Codului civil și a Legii 207/2025 este un rezumat general; textul obligatoriu este cel publicat în Monitorul Oficial. Înainte de semnare, consultă un avocat local independent.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
