Cum verificați singuri un dezvoltator imobiliar român, în 15 minute?

Verificarea unui dezvoltator în România: răspunsul scurt

Întrebați dezvoltatorii

Puteți verifica singuri un dezvoltator român, fără să-i puneți o singură întrebare. În șase registre oficiale: Registrul Comerțului (ONRC) pentru identitatea și starea firmei, site-ul Ministerului Finanțelor pentru situațiile financiare, portalul instanțelor (portal.just.ro) pentru procese, lista debitorilor ANAF, Buletinul Procedurilor de Insolvență (BPI) și extrasul de carte funciară al terenului la ANCPI. Cele mai multe verificări sunt gratuite și necesită doar numele firmei sau codul ei de identificare fiscală (CUI).

Am scris anterior despre cele cinci întrebări pe care merită să le puneți unui dezvoltator. Acest articol este cealaltă față a monedei: ce verificați fără să-l întrebați, în registre pe care el nu le controlează. Un dezvoltator vă poate da un răspuns excelent, dar doar un registru oficial îl poate confirma.

Ce vă trebuie înainte de a începe

Întrebați dezvoltatorii

Două date, pe care orice dezvoltator serios vi le dă fără să stea pe gânduri:

1. Denumirea completă a firmei care semnează contractul, nu numele de marcă al proiectului. În România este frecvent ca fiecare proiect să fie dezvoltat printr-o firmă separată (SRL), așa că tocmai pe aceasta trebuie să o verificați.
2. CUI-ul, codul de identificare fiscală al firmei. Apare în contract, pe factură și în subsolul site-ului.

Iar dacă există deja un teren: numărul cadastral sau numărul cărții funciare.

Șase registre, într-un singur tabel

Întrebați dezvoltatorii

Ce verificați	Unde	Cost	Ce căutați
Existența și starea firmei	Registrul Comerțului ONRC	Date de identificare de bază gratuit, certificat constatator complet contra cost	Firmă activă, data înființării, cine sunt asociații și administratorii
Situațiile financiare	Site-ul Ministerului Finanțelor	Gratuit	Cifra de afaceri, profitul, capitalurile proprii, numărul de salariați
Datorii fiscale mari	Lista debitorilor ANAF	Gratuit	Dacă firma apare în lista trimestrială
Procese	portal.just.ro	Gratuit	Dosarele în care firma este parte și natura lor
Insolvența	Buletinul BPI prin ONRC	Căutare de bază gratuită	Procedură de faliment sau reorganizare
Terenul și autorizația	ANCPI, extras online	20 de lei pentru extras	Cine este proprietarul, ipoteci, notarea autorizației de construire

1. Registrul Comerțului: există firma și de când

Întrebați dezvoltatorii

ONRC, Oficiul Național al Registrului Comerțului, vă permite să obțineți datele de identificare de bază: denumirea, numărul de înregistrare, CUI-ul, județul și starea firmei (activă, în dizolvare, radiată). Asociații, administratorii și capitalul social se obțin dintr-un certificat constatator sau dintr-un raport contra cost.

Ce ne interesează: o firmă înființată acum trei luni pentru un proiect de zeci de unități nu este neapărat un semnal de alarmă, pentru că așa este construită piața. Dar atunci întrebarea trece la asociați: cine se află în spatele ei și ce a construit înainte.

2. Ministerul Finanțelor: situațiile financiare sunt deschise tuturor

Întrebați dezvoltatorii

Pe site-ul Ministerului Finanțelor introduceți CUI-ul și primiți date din situațiile financiare ale ultimilor ani: cifra de afaceri, profitul sau pierderea, numărul de salariați și capitalurile proprii. În Israel, situațiile financiare ale unei firme private nu sunt publice. În România sunt, și aceasta este o oportunitate.

Cum le citiți, fără să fiți contabili:

• Capitaluri proprii negative la firma-mamă sau la firmele anterioare ale acelorași asociați: o întrebare la care trebuie să primiți un răspuns.
• O firmă de proiect fără cifră de afaceri: normal înainte de predări. Nu este un indicator de calitate, ci un motiv să verificați asociații.
• Firme anterioare ale acelorași asociați închise repede: merită să aflați de ce.

3. ANAF: lista debitorilor

Potrivit articolului 162 din Codul de procedură fiscală, Agenția Națională de Administrare Fiscală (ANAF) publică trimestrial o listă a firmelor cu obligații fiscale restante peste pragurile stabilite de lege, inclusiv cuantumul datoriei. Căutarea după CUI durează un minut. Dacă firma apare acolo, nu este un verdict final, dar este o întrebare obligatorie înainte să transferați un avans.

4. Instanțele: cine dă în judecată dezvoltatorul și pentru ce

Pe portal.just.ro, portalul instanțelor românești, căutați după numele părții și primiți lista dosarelor, obiectul, termenele și soluțiile. Căutarea este gratuită. Dosarele de la Înalta Curte de Casație și Justiție (ICCJ) apar pe un site separat, scj.ro.

Cum interpretați: o firmă activă are procese, și este normal. Ce contează este obiectul. O acțiune în pretenții a unui furnizor este o chestiune de rutină. Zeci de acțiuni ale cumpărătorilor pentru întârzieri la predare sau acțiuni în rezoluțiunea contractelor sunt o altă poveste. Căutați și după numele asociaților și ale firmelor lor anterioare.

5. Insolvența: verificarea pe care e cel mai important să nu o săriți

Buletinul Procedurilor de Insolvență (BPI) este publicat de ONRC. Potrivit ONRC, puteți căuta gratuit în el după denumire sau CUI, inclusiv prin portalul european e-Justice, care conectează registrele de insolvență din mai multe state. O firmă aflată în procedură sau asociați ale căror firme anterioare s-au prăbușit sunt un motiv să vă opriți.

6. Terenul: pe numele cui este și ce este înscris pe el

Extrasul de carte funciară este documentul cel mai greu de falsificat. Îl comandați pe portalul ANCPI și verificați: că firma care vă vinde este proprietarul înscris al terenului, ce este înscris în partea a treia (o ipotecă în favoarea băncii finanțatoare este ceva obișnuit, un sechestru nu) și dacă autorizația de construire a fost notată în extras, așa cum cere legea înainte de începerea lucrărilor. Cum citiți fiecare parte, vedeți în ghidul extrasului de carte funciară. Cum verificați autorizația însăși, vedeți în ghidul autorizației de construire și al PUZ.

Ce nu va dezvălui această verificare

Este important să fim corecți: registrele vorbesc despre trecut, nu despre viitor. Un dezvoltator cu situații curate poate intra în dificultăți, iar un dezvoltator tânăr fără istoric poate fi excelent. Nici calitatea construcției, comportamentul după predare și atitudinea față de clienți nu apar în niciun registru.

De aceea, verificarea pe cont propriu este un prim strat, nu un înlocuitor. După ea vin un avocat independent, o vizită la proiectele anterioare ale dezvoltatorului și o discuție cu cei care locuiesc deja în ele. Iar la un proiect în faza de proiect, protecțiile din Legea 207/2025 pentru banii din avans. 15 minute de verificare nu înlocuiesc un avocat, dar îi filtrează pe cei pentru care nu merită să plătiți un avocat.

O spun o singură dată

Îi primim cu plăcere pe cumpărătorii care ne verifică astfel, în proiectul Compass on the Lake din Balotești și în orice discuție. Dacă un dezvoltator se simte jignit de cererea CUI-ului, aceasta este o informație importantă în sine.

Întrebări frecvente

Cât costă verificarea unei firme românești?

Cele mai multe verificări sunt gratuite: situațiile financiare pe site-ul Ministerului Finanțelor, dosarele din instanță pe portal.just.ro, lista debitorilor ANAF și căutarea de bază în Buletinul Procedurilor de Insolvență. Un extras de carte funciară online costă 20 de lei. Un certificat constatator complet de la Registrul Comerțului, cu asociați și administratori, este contra cost.

Nu citesc în limba română. Pot face totuși verificarea?

Da, în cele mai multe cazuri. Registrele se bazează pe tabele și câmpuri fixe, iar traducerea automată din browser este suficientă pentru a înțelege starea firmei, cifra de afaceri și numărul de dosare. Semnificația juridică a unui dosar sau a unei înscrieri din extras merită confirmată cu un avocat local.

Am găsit procese împotriva dezvoltatorului. Înseamnă că trebuie să fug?

Nu neapărat. Aproape orice firmă activă are procese. Verificați obiectul, numărul și partea adversă: multe acțiuni ale cumpărătorilor pentru întârzieri sau rezoluțiunea contractelor sunt un semnal de avertizare, o singură acțiune în pretenții a unui furnizor de regulă nu.

Ce este mai bine: să verific firma de proiect sau firma-mamă?

Pe amândouă. Firma de proiect este cea care semnează cu dumneavoastră și a cărei proprietate asupra terenului trebuie să apară în extras. Firma-mamă și asociații vorbesc despre experiență și stabilitate. Verificați și firmele anterioare ale acelorași asociați.

Înlocuiește verificarea pe cont propriu un avocat?

Nu. Filtrează din timp și vă pregătește pentru discuția cu avocatul, dar nu verifică contractul, condițiile de restituire și protecțiile banilor. Verificarea juridică completă rămâne necesară înaintea oricărei semnări.

Concluzia

În România, informațiile despre un dezvoltator sunt mai deschise decât se așteaptă majoritatea cumpărătorilor: situații financiare, procese, datorii fiscale, insolvență și extrasul terenului, toate online și în mare parte gratuite. Un sfert de oră de verificare pe cont propriu înlocuiește multe impresii.

Dacă ați verificat un dezvoltator și ceva nu vă convine, sau vreți să trecem împreună prin ce ați găsit, programați o discuție de 30 de minute cu mine. Trecem prin constatări și pregătim întrebările pentru avocatul dumneavoastră.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Surse și date: Oficiul Național al Registrului Comerțului (ONRC) · ONRC: informații gratuite din registrele de insolvență · Ministerul Finanțelor: informații fiscale și bilanțuri · Agenția Națională de Administrare Fiscală (ANAF) · Portalul instanțelor portal.just.ro · Înalta Curte de Casație și Justiție (ICCJ) · Portalul european e-Justice · ANCPI, comanda extrasului online.

Acest articol are caracter informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Constatările din registrele publice necesită o interpretare profesională și nu înlocuiesc verificarea juridică făcută de un avocat independent înainte de semnare.