Wie prüfen Sie einen rumänischen Bauträger selbst, in 15 Minuten?

Bauträger in Rumänien prüfen: die kurze Antwort

Fragen Sie die Bauträger dazu

Sie können einen rumänischen Bauträger selbst prüfen, ohne ihm eine einzige Frage zu stellen. In sechs amtlichen Registern: das Handelsregister (ONRC) für Identität und Status der Gesellschaft, die Website des Finanzministeriums für die Jahresabschlüsse, das Gerichtsportal (portal.just.ro) für Klagen, die Schuldnerliste der Steuerbehörde (ANAF), das Insolvenzbulletin (BPI) und der Grundbuchauszug des Grundstücks bei der ANCPI. Die meisten Prüfungen sind kostenlos und erfordern nur den Namen der Gesellschaft oder ihre Steueridentifikationsnummer (CUI).

Ich habe bereits über die fünf Fragen, die Sie einem Bauträger stellen sollten, geschrieben. Dieser Artikel ist die andere Seite derselben Medaille: was Sie prüfen, ohne ihn zu fragen, in Registern, die er nicht kontrolliert. Ein Bauträger kann Ihnen eine hervorragende Antwort geben, aber nur ein amtliches Register kann sie bestätigen.

Was Sie vor dem Start brauchen

Fragen Sie die Bauträger dazu

Zwei Angaben, die Ihnen jeder seriöse Bauträger ohne Zögern gibt:

1. Den vollständigen Namen der Gesellschaft, die den Vertrag unterzeichnet, nicht den Markennamen des Projekts. In Rumänien ist es üblich, dass jedes Projekt in einer eigenen Gesellschaft (SRL) angesiedelt ist, daher ist gerade diese zu prüfen.
2. Die CUI, die Steueridentifikationsnummer der Gesellschaft. Sie steht im Vertrag, auf der Rechnung und unten auf der Website.

Und wenn es bereits ein Grundstück gibt: die Katasternummer oder die Grundbuchnummer (Carte Funciară).

Sechs Register in einer Tabelle

Fragen Sie die Bauträger dazu

Was Sie prüfen	Wo	Kosten	Worauf Sie achten
Bestehen und Status der Gesellschaft	Handelsregister ONRC	Grundlegende Identifikationsdaten kostenlos, vollständiger Registerauszug kostenpflichtig	Aktive Gesellschaft, Gründungsdatum, Eigentümer und Geschäftsführer
Jahresabschlüsse	Website des Finanzministeriums	Kostenlos	Umsatz, Gewinn, Eigenkapital, Zahl der Beschäftigten
Hohe Steuerschulden	Schuldnerliste der ANAF	Kostenlos	Ob die Gesellschaft auf der Quartalsliste steht
Klagen	portal.just.ro	Kostenlos	Verfahren, an denen die Gesellschaft beteiligt ist, und worum es geht
Insolvenz	BPI-Bulletin über die ONRC	Einfache Suche kostenlos	Liquidations- oder Sanierungsverfahren
Grundstück und Genehmigung	ANCPI, Online-Auszug	20 Lei pro Auszug	Eigentümer, Hypotheken, Eintragung der Baugenehmigung

1. Das Handelsregister: Gibt es die Gesellschaft überhaupt, und seit wann?

Fragen Sie die Bauträger dazu

Die ONRC, das rumänische Handelsregister, liefert grundlegende Identifikationsdaten: Name, Registernummer, CUI, Kreis und Status der Gesellschaft (aktiv, in Liquidation, gelöscht). Eigentümer, Geschäftsführer und eingetragenes Kapital erhalten Sie in einer „Statusbescheinigung“ (certificat constatator) oder einem kostenpflichtigen Bericht.

Was uns interessiert: Eine Gesellschaft, die vor drei Monaten für ein Projekt mit Dutzenden Einheiten gegründet wurde, ist nicht unbedingt ein Warnsignal, denn so ist der Markt aufgebaut. Aber dann verlagert sich die Frage auf die Eigentümer: Wer steht dahinter, und was hat er vorher gebaut?

2. Das Finanzministerium: Die Jahresabschlüsse sind für alle einsehbar

Fragen Sie die Bauträger dazu

Auf der Website des rumänischen Finanzministeriums geben Sie die CUI ein und erhalten Daten aus den Jahresabschlüssen der letzten Jahre: Umsatz, Gewinn oder Verlust, Zahl der Beschäftigten und Eigenkapital. In Israel sind die Abschlüsse einer privaten Gesellschaft nicht öffentlich. In Rumänien schon, und das ist eine Chance.

Wie Sie das lesen, ohne Buchhalter zu sein:

• Negatives Eigenkapital bei der Muttergesellschaft oder bei früheren Gesellschaften derselben Eigentümer: eine Frage, auf die Sie eine Antwort brauchen.
• Eine Projektgesellschaft ohne Umsatz: normal vor den Übergaben. Das ist kein Qualitätsmaßstab, sondern ein Grund, die Eigentümer zu prüfen.
• Frühere Gesellschaften derselben Eigentümer, die schnell geschlossen wurden: Es lohnt sich zu prüfen, warum.

3. Die Steuerbehörde: die Schuldnerliste

Nach Artikel 162 der Abgabenordnung veröffentlicht die rumänische Steuerbehörde (ANAF) jedes Quartal eine Liste von Gesellschaften mit unbezahlten Steuerschulden oberhalb gesetzlich festgelegter Schwellen, einschließlich der Höhe der Schuld. Eine Suche nach CUI dauert eine Minute. Steht die Gesellschaft dort, ist das nicht das Ende, aber eine Pflichtfrage, bevor Sie eine Anzahlung überweisen.

4. Die Gerichte: Wer verklagt den Bauträger, und weshalb?

Auf portal.just.ro, dem Portal der rumänischen Gerichte, suchen Sie nach dem Namen der Partei und erhalten die Liste der Verfahren, den Gegenstand, die Termine und die Entscheidungen. Die Suche ist kostenlos. Verfahren vor dem Obersten Gerichtshof (ICCJ) erscheinen auf einer eigenen Website, scj.ro.

Wie Sie das deuten: Eine aktive Gesellschaft hat Klagen, und das ist normal. Wichtig ist der Gegenstand. Eine Forderungsklage eines Lieferanten ist Routine. Dutzende Klagen von Käufern wegen verspäteter Übergabe oder Klagen auf Vertragsauflösung sind eine andere Geschichte. Suchen Sie auch nach den Namen der Eigentümer und ihren früheren Gesellschaften.

5. Insolvenz: die Prüfung, die Sie auf keinen Fall auslassen sollten

Das Bulletin der Insolvenzverfahren (Buletinul Procedurilor de Insolvență, BPI) wird von der ONRC veröffentlicht. Laut ONRC kann man darin kostenlos suchen, nach Name oder CUI, auch über das Europäische Justizportal e-Justice, das die Insolvenzregister mehrerer Länder verbindet. Eine Gesellschaft in einem Verfahren oder Eigentümer, deren frühere Gesellschaften zusammengebrochen sind, sind ein Grund, innezuhalten.

6. Das Grundstück: auf wessen Namen, und was darauf eingetragen ist

Der Grundbuchauszug ist das am schwersten zu fälschende Dokument. Sie bestellen ihn im ANCPI-Portal und prüfen: dass die Gesellschaft, die Ihnen verkauft, eingetragene Eigentümerin des Grundstücks ist, was im dritten Teil eingetragen ist (eine Hypothek zugunsten der finanzierenden Bank ist normal, eine Pfändung nicht) und ob die Baugenehmigung im Auszug eingetragen wurde, wie es das Gesetz vor Baubeginn verlangt. Wie Sie jeden Teil lesen, erklärt der Ratgeber zum Grundbuchauszug. Wie Sie die Genehmigung selbst prüfen, erklärt der Ratgeber zu Baugenehmigung und PUZ.

Was diese Prüfung nicht aufdeckt

Seien wir fair: Register erzählen von der Vergangenheit, nicht von der Zukunft. Ein Bauträger mit sauberen Abschlüssen kann in Schwierigkeiten geraten, und ein junger Bauträger ohne Historie kann hervorragend sein. Auch Bauqualität, Verhalten nach der Übergabe und Umgang mit Kunden stehen in keinem Register.

Deshalb ist die eigene Prüfung eine erste Ebene, kein Ersatz. Danach kommen ein unabhängiger Anwalt, ein Besuch in früheren Projekten des Bauträgers und ein Gespräch mit denen, die dort bereits wohnen. Und bei einem Projekt vom Plan die Schutzmechanismen des Gesetzes 207/2025 für die Anzahlungen. 15 Minuten Prüfung ersetzen keinen Anwalt, aber sie filtern diejenigen heraus, für die es sich nicht lohnt, einen Anwalt zu bezahlen.

Ich erwähne es nur einmal

Wir begrüßen Käufer, die uns so prüfen, im Projekt Compass on the Lake in Balotești und in jedem Gespräch. Wenn ein Bauträger sich durch die Bitte um die CUI gekränkt fühlt, ist das für sich genommen eine wichtige Information.

Häufig gestellte Fragen

Was kostet es, eine rumänische Gesellschaft zu prüfen?

Die meisten Prüfungen sind kostenlos: Jahresabschlüsse auf der Website des Finanzministeriums, Gerichtsakten auf portal.just.ro, die Schuldnerliste der ANAF und eine einfache Suche im Insolvenzbulletin. Ein Online-Grundbuchauszug kostet 20 Lei. Eine vollständige Statusbescheinigung des Handelsregisters mit Eigentümern und Geschäftsführern ist kostenpflichtig.

Ich lese kein Rumänisch. Geht das trotzdem?

Ja, in den meisten Fällen. Die Register beruhen auf Tabellen und festen Feldern, und eine automatische Übersetzung im Browser genügt, um Status, Umsatz und Zahl der Verfahren einer Gesellschaft zu verstehen. Die rechtliche Bedeutung eines Verfahrens oder einer Eintragung im Grundbuch sollten Sie mit einem lokalen Anwalt bestätigen.

Ich habe Klagen gegen den Bauträger gefunden. Heißt das, ich sollte fliehen?

Nicht unbedingt. Fast jede aktive Gesellschaft hat Klagen. Prüfen Sie Gegenstand, Anzahl und Gegenpartei: Viele Klagen von Käufern wegen Verzögerungen oder Vertragsauflösung sind ein Warnsignal, eine einzelne Forderungsklage eines Lieferanten ist es meist nicht.

Was ist besser: die Projektgesellschaft oder die Muttergesellschaft prüfen?

Beide. Die Projektgesellschaft ist diejenige, die mit Ihnen unterzeichnet und deren Eigentum am Grundstück im Grundbuchauszug stehen muss. Die Muttergesellschaft und die Eigentümer erzählen von Erfahrung und Stabilität. Prüfen Sie auch frühere Gesellschaften derselben Eigentümer.

Ersetzt die eigene Prüfung einen Anwalt?

Nein. Sie filtert vorab und bereitet Sie auf das Gespräch mit dem Anwalt vor, prüft aber weder den Vertrag noch die Rückzahlungsbedingungen noch den Schutz Ihres Geldes. Die vollständige rechtliche Prüfung bleibt vor jeder Unterzeichnung nötig.

Fazit

In Rumänien sind die Informationen über einen Bauträger offener, als die meisten Israelis erwarten: Jahresabschlüsse, Klagen, Steuerschulden, Insolvenz und der Grundbuchauszug des Grundstücks, alles online und größtenteils kostenlos. Eine Viertelstunde eigener Prüfung ersetzt viele Bauchgefühle.

Wenn Sie einen Bauträger geprüft haben und etwas nicht zusammenpasst, oder wenn Sie Ihre Ergebnisse gemeinsam durchgehen möchten, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir gehen die Befunde durch und bereiten die Fragen für Ihren Anwalt vor.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Quellen und Daten: Rumänisches Handelsregister (ONRC) · ONRC: kostenlose Informationen aus den Insolvenzregistern · Rumänisches Finanzministerium: Unternehmensinformationen und Jahresabschlüsse · Rumänische Steuerbehörde (ANAF) · Gerichtsportal portal.just.ro · Oberster Gerichtshof (ICCJ) · Europäisches Justizportal e-Justice · ANCPI, Online-Bestellung des Grundbuchauszugs.

Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Befunde in öffentlichen Registern erfordern eine fachliche Auslegung und ersetzen nicht die rechtliche Prüfung durch einen unabhängigen Anwalt vor der Unterzeichnung.