ONRC, Maliye Bakanlığı, ANAF, portal.just.ro, BPI iflas bülteni ve ANCPI özeti. Hepsi çevrimiçi.
Sizinle imza atan şirketin vergi kimlik numarası. Onunla hemen her sicili açabilirsiniz.
Romanya Maliye Bakanlığı sitesinde herhangi bir şirketin cirosunu, kârını, öz sermayesini ve çalışan sayısını ücretsiz görebilirsiniz.
ANCPI'den alınan çevrimiçi özet, arazinin kime ait olduğunu, üzerinde ne gibi takyidatlar bulunduğunu ve yapı ruhsatının tescil edilip edilmediğini gösterir.
Kendi kontrolünüz eleme yapar ama bağımsız bir avukatın ve önceki projelere yapılacak bir ziyaretin yerini tutmaz.
Romanya'da bir geliştiriciyi kontrol etmek: kısa cevap
Romanyalı bir geliştiriciyi ona tek bir soru sormadan kendiniz kontrol edebilirsiniz. Altı resmi sicilde: şirketin kimliği ve durumu için ticaret sicili (ONRC), mali tablolar için Maliye Bakanlığı sitesi, davalar için mahkemeler portalı (portal.just.ro), vergi dairesinin (ANAF) borçlu listesi, iflas bülteni (BPI) ve arsanın ANCPI'deki özeti. Kontrollerin çoğu ücretsizdir ve tek ihtiyaç duyduğu şirket adı ya da vergi kimlik numarasıdır (CUI).
Daha önce bir geliştiriciye sorulmaya değer beş soru hakkında yazmıştım. Bu makale aynı madalyonun öbür yüzü: onlara sormadan, kontrol etmedikleri sicillerde neleri doğrulayabileceğiniz. Bir geliştirici size mükemmel bir cevap verebilir, ama onu yalnızca resmi bir sicil doğrulayabilir.
Başlamadan önce neye ihtiyacınız var
Ciddi her geliştiricinin düşünmeden vereceği iki bilgi:
- Sözleşmeyi imzalayan şirketin tam adı, projenin marka adı değil. Romanya'da her projenin ayrı bir şirket (SRL) olarak kurulması yaygındır; kontrol edeceğiniz de odur.
- CUI, şirketin vergi kimlik numarası. Sözleşmede, faturada ve web sitesinin altında yer alır.
Zaten bir arsa varsa: kadastro numarası ya da tapu sicili numarası (Carte Funciară).
Tek tabloda altı sicil
| Ne kontrol edersiniz | Nerede | Maliyet | Nelere bakılır |
|---|---|---|---|
| Şirketin varlığı ve durumu | ONRC ticaret sicili | Temel kimlik bilgileri ücretsiz, tam sicil özeti ücretli | Faal şirket, kuruluş tarihi, ortaklar ve yöneticiler |
| Mali tablolar | Maliye Bakanlığı sitesi | Ücretsiz | Ciro, kâr, öz sermaye, çalışan sayısı |
| Büyük vergi borçları | ANAF borçlu listesi | Ücretsiz | Şirketin üç aylık listede olup olmadığı |
| Davalar | portal.just.ro | Ücretsiz | Şirketin taraf olduğu davalar ve ne hakkında oldukları |
| İflas | ONRC üzerinden BPI bülteni | Temel arama ücretsiz | Tasfiye ya da yeniden yapılandırma süreçleri |
| Arsa ve ruhsat | ANCPI, çevrimiçi özet | Özet başına 20 ley | Malikin kim olduğu, ipotekler, yapı ruhsatının tescili |
1. Ticaret sicili: şirket gerçekten var mı ve ne zamandan beri
Romanya ticaret sicili ONRC, temel kimlik bilgilerini verir: ad, sicil numarası, CUI, ilçe ve şirket durumu (faal, tasfiyede, silinmiş). Ortaklar, yöneticiler ve kayıtlı sermaye bir “durum belgesi” (certificat constatator) ya da ücretli bir raporla gelir.
Bizi ilgilendiren: onlarca birimlik bir proje için üç ay önce kurulmuş bir şirket mutlaka bir uyarı işareti değildir, çünkü piyasa bu şekilde yapılanmıştır. Ancak o zaman soru ortaklara kayar: arkasında kim var ve daha önce ne inşa ettiler.
2. Maliye Bakanlığı: herkese açık mali tablolar
Romanya Maliye Bakanlığı sitesine CUI'yi yazarsınız ve son yılların mali tablolarındaki rakamları alırsınız: ciro, kâr ya da zarar, çalışan sayısı ve öz sermaye. İsrail'de özel bir şirketin hesapları kamuya açık değildir. Romanya'da açıktır ve bu bir fırsattır.
Muhasebeci olmadan nasıl okunur:
- Ana şirkette ya da aynı ortakların önceki şirketlerinde negatif öz sermaye: cevap gerektiren bir soru.
- Cirosu olmayan bir proje şirketi: tesliminden önce normaldir. Bir kalite ölçüsü değildir, ama ortakları kontrol etmek için bir nedendir.
- Aynı ortakların hızla kapanan önceki şirketleri: nedenini araştırmaya değer.
3. Vergi dairesi: borçlular listesi
Fiskal Usul Kanunu'nun 162. maddesi uyarınca Romanya vergi dairesi (ANAF) her üç ayda bir, kanunla belirlenen eşikleri aşan ödenmemiş vergi borcu olan şirketlerin listesini, borç tutarıyla birlikte yayımlar. CUI ile arama bir dakika sürer. Şirket orada görünüyorsa hikaye bitmiş sayılmaz, ama kapora aktarmadan önce mutlaka sorulması gereken bir sorudur.
4. Mahkemeler: geliştiriciyi kim, ne için dava ediyor
Romanya mahkemelerinin portalı portal.just.ro'da taraf adına göre arama yapar; davaların listesini, konuyu, duruşma tarihlerini ve kararları alırsınız. Arama ücretsizdir. Yüksek Temyiz ve Adalet Mahkemesi'ndeki (ICCJ) davalar ayrı bir sitede, scj.ro'da görünür.
15 dakikalık kontrol bir avukatın yerini tutmaz, ama bir avukata incelettirmeye değmeyecek geliştiricileri eler.
Nasıl yorumlanır: faal bir şirketin davaları vardır ve bu normaldir. Önemli olan konudur. Tek bir tedarikçiden alacak tahsili rutindir. Alıcıların geç teslim nedeniyle açtığı onlarca dava ya da sözleşme iptali talepleri ise başka bir hikayedir. Ortakların adlarıyla ve önceki şirketleriyle de arama yapın.
5. İflas: en çok atlamamanız gereken kontrol
İflas işlemleri bülteni (Buletinul Procedurilor de Insolvență, BPI) ONRC tarafından yayımlanır. ONRC'ye göre ad ya da CUI ile ücretsiz arayabilirsiniz; ayrıca birkaç ülkenin iflas sicillerini bağlayan Avrupa e-Adalet portalı üzerinden de. İşlem altındaki bir şirket ya da önceki şirketleri çökmüş ortaklar, durmak için bir nedendir.
6. Arsa: kimin adına ve üzerinde neler tescilli
Tapu sicili özeti, sahteciliği en zor belgedir. Onu ANCPI portalından sipariş eder ve şunları kontrol edersiniz: size satış yapan şirketin arazinin kayıtlı maliki olup olmadığı, üçüncü bölümde ne kayıtlı olduğu (finansman bankasına ipotek normaldir, haciz değildir) ve yapı ruhsatının, kanunun işler başlamadan önce gerektirdiği şekilde özete işlenip işlenmediği. Her bölümün nasıl okunacağı için özet rehberimize bakın. Ruhsatın kendisinin nasıl kontrol edileceği için yapı ruhsatları ve PUZ rehberimize bakın.
Bu kontrolün göstermeyecekleri
Adil olmak önemli: sicillerden geçmişi öğrenirsiniz, geleceği değil. Hesapları temiz bir geliştirici zorluklarla karşılaşabilir; sicili olmayan genç bir geliştirici ise mükemmel olabilir. İnşaat kalitesi, satış sonrası tutum ve müşterilere davranış da hiçbir sicilde görünmez.
Dolayısıyla kendi kontrolünüz ilk katmandır, bir ikame değil. Sonrasında bağımsız bir avukat, geliştiricinin önceki projelerine bir ziyaret ve orada yaşayan insanlarla bir konuşma gelir. Plan üzerinden alınan bir projede ise kapora parası konusunda 207/2025 sayılı Kanun (“Nordis kanunu”) güvenceleri vardır; bu kuralları 25.8.2026'dan beri İmar ve İnşaat Kanunu'nun (169/2026 sayılı Kanun) 422(6)–(11). maddesi düzenlemektedir. 15 dakikalık kontrol bir avukatın yerini tutmaz, ama bir avukata incelettirmeye değmeyecek geliştiricileri eler.
Bir kez değineceğim
Bizi bu şekilde kontrol eden alıcıları, Balotești'teki Compass on the Lake projesinde ve her görüşmede memnuniyetle karşılıyoruz. Bir geliştirici CUI talebine alınıyorsa, bu başlı başına önemli bir bilgidir.
Sık sorulan sorular
Romanyalı bir şirketi kontrol etmek ne kadar tutar?
Kontrollerin çoğu ücretsizdir: Maliye Bakanlığı sitesindeki mali tablolar, portal.just.ro'daki davalar, ANAF borçlu listesi ve iflas bülteninde temel arama. Çevrimiçi tapu sicili özeti 20 ley tutar. Ticaret sicilinden, ortaklar ve yöneticilerle birlikte tam bir durum belgesi ücretlidir.
Romence okumuyorum. Yine de yapabilir miyim?
Evet, çoğu durumda. Sicillerin yapısı tablolara ve sabit alanlara dayanır; tarayıcıdaki otomatik çeviri, şirketin durumunu, cirosunu ve dava sayısını anlamak için yeterlidir. Bir davanın ya da özetteki bir kaydın hukuki anlamını yerel bir avukatla doğrulamakta fayda var.
Geliştiriciye karşı davalar buldum. Bu kaçmam gerektiği anlamına mı gelir?
Mutlaka değil. Faal olan hemen her şirketin davaları vardır. Konuya, sayıya ve karşı tarafa bakın: alıcıların gecikmeler ya da sözleşme iptalleri nedeniyle açtığı çok sayıda dava bir uyarı işaretidir; bir tedarikçinin açtığı tek bir alacak davası genellikle değildir.
Hangisini kontrol etmek daha iyi: proje şirketini mi, ana şirketi mi?
İkisini de. Sizinle imza atan proje şirketidir ve arazinin mülkiyeti özette onun adına görünmelidir. Ana şirket ve ortaklar, deneyim ve istikrar hakkında fikir verir. Aynı ortakların önceki şirketlerini de kontrol edin.
Kendi kontrolüm avukatın yerini tutar mı?
Hayır. Önceden eleme yapar ve avukatla konuşmaya sizi hazırlar, ancak sözleşmeyi, iade koşullarını ya da paranızı koruyan güvenceleri kontrol etmez. Herhangi bir imzadan önce yine de tam hukuki kontrol gerekir.
Sonuç
Romanya'da bir geliştirici hakkındaki bilgiler, çoğu İsrailli'nin beklediğinden daha açıktır: mali tablolar, davalar, vergi borçları, iflas ve arsanın özeti; hepsi çevrimiçi ve çoğunlukla ücretsiz. On beş dakikalık bir kontrol, pek çok sezgisel kanaatin yerini alır.
Bir geliştiriciyi kontrol ettiyseniz ve bir şey uyuşmuyorsa ya da bulduklarınızı birlikte gözden geçirmemizi isterseniz, benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın. Bulguları birlikte inceler ve avukatınız için soruları hazırlarız.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar ve veriler: Romanya ticaret sicili (ONRC) · ONRC: iflas sicillerinden ücretsiz bilgi · Romanya Maliye Bakanlığı: şirket bilgileri ve mali tablolar · Romanya vergi dairesi (ANAF) · Mahkemeler portalı portal.just.ro · Yüksek Temyiz ve Adalet Mahkemesi (ICCJ) · Avrupa e-Adalet portalı · ANCPI, çevrimiçi özet siparişi.
Bu makale yalnızca genel bilgi niteliğindedir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Kamuya açık sicillerdeki bulgular profesyonel yorum gerektirir ve imzadan önce bağımsız bir avukatın yapacağı hukuki kontrolün yerini tutmaz.
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
