Как самостоятельно проверить румынского застройщика за 15 минут?

Проверка застройщика в Румынии: краткий ответ

Спросите застройщиков об этом

Румынского застройщика можно проверить самостоятельно, не задав ему ни одного вопроса. По шести официальным реестрам: реестр компаний (ONRC) – для идентификации и статуса компании, сайт Министерства финансов – для финансовой отчётности, портал судов (portal.just.ro) – для исков, список должников налоговой службы (ANAF), бюллетень процедур несостоятельности (BPI) и выписка на участок в ANCPI. Большинство проверок бесплатны, и для них нужны только название компании или её фискальный идентификационный номер (CUI).

Ранее я писал о пяти вопросах, которые стоит задать застройщику. Эта статья – другая сторона той же медали: что проверить, не спрашивая его, по реестрам, которые он не контролирует. Застройщик может дать Вам отличный ответ, но подтвердить его может только официальный реестр.

Что нужно до начала

Спросите застройщиков об этом

Две детали, которые любой серьёзный застройщик даст Вам не раздумывая:

1. Полное название компании, которая подписывает договор, а не бренд проекта. В Румынии принято создавать для каждого проекта отдельную компанию (SRL), поэтому важно проверять именно её.
2. CUI, фискальный идентификационный номер компании. Он указан в договоре, в счёте и внизу сайта.

А если участок уже есть: кадастровый номер или номер поземельной книги (Carte Funciară).

Шесть реестров в одной таблице

Спросите застройщиков об этом

Что проверяется	Где	Стоимость	Что искать
Существование и статус компании	Реестр компаний ONRC	Основные идентификационные данные бесплатно, полная выписка платно	Действующая компания, дата создания, кто владельцы и директора
Финансовая отчётность	Сайт Министерства финансов	Бесплатно	Оборот, прибыль, собственный капитал, число работников
Крупные налоговые долги	Список должников ANAF	Бесплатно	Есть ли компания в квартальном списке
Судебные иски	portal.just.ro	Бесплатно	Дела, в которых компания является стороной, и их суть
Несостоятельность	Бюллетень BPI через ONRC	Базовый поиск бесплатно	Процедура ликвидации или реорганизации
Участок и разрешение	ANCPI, онлайн-выписка	20 леев за выписку	Кто собственник, ипотеки, регистрация разрешения на строительство

1. Реестр компаний: существует ли компания вообще и с какого времени

Спросите застройщиков об этом

ONRC, румынский реестр компаний, позволяет получить основные идентификационные данные: название, регистрационный номер, CUI, уезд и статус компании (действующая, в ликвидации, исключена). Владельцев, директоров и уставный капитал получают в «справке о состоянии» (certificat constatator) или в платном отчёте.

Что нас интересует: компания, созданная три месяца назад для проекта на десятки единиц, не обязательно красный флаг, потому что так устроен рынок. Но тогда вопрос переходит к владельцам: кто за ней стоит и что он строил раньше.

2. Министерство финансов: финансовая отчётность открыта для всех

Спросите застройщиков об этом

На сайте Министерства финансов Румынии вводите CUI и получаете данные финансовой отчётности за последние годы: оборот, прибыль или убыток, число работников и собственный капитал. В Израиле отчётность частной компании не открыта для публики. В Румынии открыта, и это возможность.

Как это читать, не будучи бухгалтером:

• Отрицательный собственный капитал у материнской компании или у прежних компаний тех же владельцев: вопрос, на который нужно получить ответ.
• Проектная компания без оборота: обычное дело до передачи объектов. Это не показатель качества, а повод проверить владельцев.
• Прежние компании тех же владельцев, быстро закрытые: стоит выяснить почему.

3. Налоговая служба: список должников

Согласно статье 162 Налогово-процессуального кодекса, налоговая служба Румынии (ANAF) ежеквартально публикует список компаний с неуплаченными налоговыми долгами выше установленных законом порогов, с указанием суммы долга. Поиск по CUI занимает минуту. Если компания там есть, это ещё не приговор, но это обязательный вопрос до перевода аванса.

4. Суды: кто судится с застройщиком и о чём

На portal.just.ro, портале румынских судов, ищут по имени стороны и получают список дел, предмет, даты заседаний и решения. Поиск бесплатный. Дела в Высоком кассационном суде (ICCJ) отображаются на отдельном сайте, scj.ro.

Как это толковать: у действующей компании есть иски, и это нормально. Важен предмет. Взыскание долга одним поставщиком – обычное дело. Десятки исков покупателей о задержке передачи или иски о расторжении договоров – совсем другая история. Ищите также по именам владельцев и их прежних компаний.

5. Несостоятельность: проверка, которую важнее всего не пропустить

Бюллетень процедур несостоятельности (Buletinul Procedurilor de Insolvență, BPI) издаёт ONRC. По данным ONRC, в нём можно искать бесплатно по названию или CUI, в том числе через европейский портал e-Justice, который объединяет реестры несостоятельности нескольких стран. Компания, находящаяся в процедуре, или владельцы, чьи прежние компании обанкротились, – повод остановиться.

6. Участок: на кого он оформлен и что на нём зарегистрировано

Выписка из поземельной книги – документ, который труднее всего подделать. Её заказывают на портале ANCPI и проверяют: что продающая Вам компания является зарегистрированным собственником земли, что указано в третьей части (ипотека в пользу финансирующего банка – это нормально, арест – нет) и зарегистрировано ли в выписке разрешение на строительство, как того требует закон до начала работ. Как читать каждую часть, см. гид по выписке. Как проверить само разрешение, см. гид по разрешению на строительство и PUZ.

Чего эта проверка не покажет

Важно быть честными: реестры рассказывают о прошлом, а не о будущем. Застройщик с чистой отчётностью может попасть в трудности, а молодой застройщик без истории может оказаться отличным. Качество строительства, поведение после передачи и отношение к клиентам тоже не отражены ни в одном реестре.

Поэтому самостоятельная проверка – это первый уровень, а не замена. За ней следуют независимый адвокат, посещение прежних проектов застройщика и разговор с теми, кто уже в них живёт. А в проекте на этапе строительства – защита авансовых платежей по Закону 207/2025. 15 минут проверки не заменяют адвоката, но отсеивают тех, на кого не стоит тратить деньги на адвоката.

Упомяну об этом один раз

Мы приветствуем покупателей, которые проверяют нас таким образом, в проекте Compass on the Lake в Балотешти (Balotești) и в любом разговоре. Если застройщик обижается на просьбу назвать CUI, это само по себе важная информация.

Часто задаваемые вопросы

Сколько стоит проверить румынскую компанию?

Большинство проверок бесплатны: финансовая отчётность на сайте Министерства финансов, судебные дела на portal.just.ro, список должников ANAF и базовый поиск в бюллетене несостоятельности. Онлайн-выписка из поземельной книги стоит 20 леев. Полная справка о состоянии из реестра компаний, с владельцами и директорами, платная.

Я не читаю по-румынски. Можно ли всё равно это сделать?

Да, в большинстве случаев. Реестры построены на таблицах и фиксированных полях, и автоматического перевода в браузере достаточно, чтобы понять статус компании, оборот и число дел. Юридический смысл дела или записи в выписке стоит уточнить у местного адвоката.

Я нашёл иски против застройщика. Значит, нужно бежать?

Не обязательно. Почти у каждой действующей компании есть иски. Проверьте предмет, количество и другую сторону: многочисленные иски покупателей о задержках или о расторжении договоров – тревожный признак, единичный иск поставщика о взыскании долга, как правило, нет.

Что лучше проверять: проектную компанию или материнскую?

Обе. Проектная компания – та, что подписывает с Вами договор, и её право собственности на землю должно быть видно в выписке. Материнская компания и владельцы говорят об опыте и стабильности. Проверьте также прежние компании тех же владельцев.

Заменяет ли самостоятельная проверка адвоката?

Нет. Она заранее отсеивает и готовит Вас к разговору с адвокатом, но не проверяет договор, условия возврата и защиту денег. Полная юридическая проверка по-прежнему нужна перед любым подписанием.

Итог

В Румынии информация о застройщике открыта больше, чем ожидает большинство израильтян: финансовая отчётность, иски, налоговые долги, несостоятельность и выписка на участок – всё в сети и в основном бесплатно. Четверть часа самостоятельной проверки заменяет множество догадок.

Если Вы проверили застройщика и что-то не сходится, или хотите вместе пройтись по тому, что нашли, запишитесь на 30-минутный разговор со мной. Мы разберём находки и подготовим вопросы для Вашего адвоката.

Моти Азулай, Compass Group Romania

Источники и данные: Национальный реестр компаний Румынии (ONRC) · ONRC: бесплатная информация из реестров несостоятельности · Министерство финансов Румынии: информация о компаниях и финансовая отчётность · Налоговая служба Румынии (ANAF) · Портал судов portal.just.ro · Высокий кассационный суд (ICCJ) · Европейский портал e-Justice · ANCPI, заказ онлайн-выписки.

Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Сведения из публичных реестров требуют профессионального толкования и не заменяют юридической проверки независимым адвокатом перед подписанием.