Разрешение на строительство и PUZ в Румынии

Разрешение на строительство в Румынии: краткий ответ

В Румынии проверяют три документа: градостроительный сертификат (Certificat de urbanism), в котором указано, что разрешено строить на участке; разрешение на строительство (Autorizație de construire), которое позволяет фактически строить; и стоящие над ними планы – PUG для всего населённого пункта и PUZ для определённой зоны. По состоянию на октябрь 2026 года с 25 августа 2026 года действует новый градостроительный кодекс, Закон 169/2026. Информационный градостроительный сертификат можно запросить по любому участку, даже если он Вам не принадлежит, а перечни разрешений публикуются на сайте местных властей.

Вопрос «Что построят напротив меня?» я слышу почти на каждом просмотре. Это хороший вопрос, потому что вид, тишина и парковка на улице зависят не столько от дома, который Вы покупаете, сколько от участков вокруг него. Хорошая новость: в Румынии это можно проверить самостоятельно, по официальным документам.

Что изменилось в 2026 году: новый кодекс о планировании и строительстве

10 августа 2026 года в Monitorul Oficial, выпуск 661, был опубликован Кодекс территориального планирования, градостроительства и строительства (Закон 169/2026), вступивший в силу 25 августа 2026 года. Он отменил два закона, на которых эта сфера держалась тридцать лет: Закон 50/1991 о разрешениях на строительство и Закон 350/2001 о территориальном планировании и градостроительстве.

Почему это важно для Вас? Потому что гиды, написанные до августа 2026 года, цитируют сроки действия, сроки и процедуры, которые уже изменились. Тот, кто сегодня проверяет проект в Румынии по старому чек-листу, проверяет по отменённому закону.

И при этом успокаивающая новость: согласно переходным положениям (статья 582), градостроительные сертификаты, выданные до кодекса, сохраняют силу, а разрешения, выданные по прежнему закону, не отменены и сохраняют силу на условиях закона, согласно обзору AICPS. Проект, получивший разрешение в 2025 году, не стал незаконным в один день.

Три документа и что каждый из них Вам говорит

Документ	Что это	Срок действия по новому кодексу	Что в нём проверять
Информационный градостроительный сертификат (Certificat de urbanism pentru informare)	Градостроительный снимок участка	Общая информация, для любого заявителя	Назначение земли, POT, CUT, допустимая высота, инфраструктура
Градостроительный сертификат для строительства	Условия и согласования, необходимые для конкретного проекта	От 12 до 36 месяцев, продление до 24 месяцев	Соответствие проекта плану
Разрешение на строительство (Autorizație de construire)	Право фактически строить	3 года с выдачи, продлевается на весь период строительства после уведомления о начале работ	Номер, дата, площади, этажность, план участка и фасады

Определения и сроки взяты из статей 253, 254, 257 и 309 кодекса. Обратите внимание: согласно статье 309, продление срока действия разрешения до начала строительства запрещено. Если работы не начались в течение трёх лет, разрешение утрачивает силу.

Градостроительный сертификат не даёт права строить. Он только сообщает, что разрешено. Тот, кто показывает Вам «согласование» и имеет в виду градостроительный сертификат, ещё не показал Вам разрешения.

PUG, PUZ и PUD: три уровня планирования

PUG (Plan Urbanistic General): генеральный план населённого пункта. Он определяет, какие зоны предназначены для жилья, торговли или зелёных территорий, и где проходит граница застроенной территории (intravilan).
PUZ (Plan Urbanistic Zonal): план определённой зоны, который может детализировать и изменять правила PUG. В новом кодексе есть потолок: когда PUZ призван изменить существующие правила, увеличение процента застройки (POT) и коэффициента использования участка (CUT) ограничено 20%, а в охраняемых зонах – 10% (статья 66 кодекса).
PUD: в новом кодексе это уже «детальный градостроительный проект», инструмент на уровне отдельного участка.

Два термина, которые стоит запомнить: POT – это процент участка, который разрешено покрыть застройкой, а CUT – отношение общей застроенной площади всех этажей к площади участка. Если пустой участок напротив отмечен в зоне с высоким CUT, вероятно, там построят больше, чем Вы себе представляете.

Как проверить самостоятельно: пять шагов

Найдите участок. По кадастровому номеру из выписки, на геопортале ANCPI. О чтении выписки см. гид по выписке из поземельной книги.
Откройте PUG. Многие муниципалитеты публикуют его на онлайн-карте. В Балотешти (Balotești), например, GIS-портал коммуны показывает генеральный план, а на сайте мэрии публикуются объявления о намерении разработать новый PUZ.
Запросите информационный градостроительный сертификат. Согласно статье 254, любое лицо вправе его запросить; он выдаётся в течение 10 рабочих дней, пока у местных властей нет компьютеризированной системы, и за 5 дней, когда она есть. В нём указаны назначение земли, POT, CUT, допустимая высота и инфраструктура.
Проверьте перечни разрешений. Согласно статье 314, перечень градостроительных сертификатов ежемесячно обновляется на сайте местных властей, а в течение 30 дней после выдачи разрешения публикуются его данные: номер, POT и CUT, отступы от границ участка, площади, высота, план участка и фасады.
Посмотрите на месте и в выписке. До начала работ застройщик обязан зарегистрировать разрешение в поземельной книге, опубликовать его в газете и установить на площадке информационный щит проекта. Щита нет? Спросите почему.

Проект на этапе строительства: что запросить у застройщика

Когда покупается дом, который ещё не построен, проверка делится на две части: законность самого проекта и то, что появится вокруг него.

Копию разрешения со всеми приложениями, включая план участка. Сравните этажность и площади с тем, что показано в презентации.
Уведомление о начале работ. С него начинается отсчёт периода строительства.
Десятилетнюю страховку. Согласно статье 556 кодекса, застройщики и подрядчики обязаны иметь страхование гражданской ответственности на 10 лет за дефекты, выявленные после приёмки, и предъявлять его уже в начале строительства. Попросите показать полис.
Акт приёмки по завершении работ (recepție la terminarea lucrărilor). Согласно статье 280, строительство, не прошедшее приёмку, не считается завершённым. Именно этот документ открывает путь к регистрации дома на Ваше имя. Что происходит в день передачи, см. гид по передаче нового дома.

О проверке самого застройщика, помимо разрешения, я написал отдельный гид по проверке румынского застройщика.

Правильный вопрос не «построят ли что-нибудь рядом с домом», а «что план разрешает там строить».

«Построят ли дом перед моим видом?» Сценарий и обратный сценарий

Тревожный сценарий: пустой участок перед домом в зоне, где план разрешает высотное строительство, и никто Вам об этом не сказал. Так бывает в основном тогда, когда покупают по презентации, а не по плану.

Обратный сценарий: зона, где PUG разрешает только частные малоэтажные дома с низким POT. Там, даже если участок напротив застроят, на нём появится дом, похожий на Ваш. Новый кодекс также ограничивает возможность раздувать права через PUZ.

Правильный вопрос не «построят ли что-нибудь рядом с домом», а «что план разрешает там строить». Ответ на второй вопрос можно получить в письменном виде.

В Израиле это «информационное досье», в Румынии – Certificat de urbanism

Тот, кто строил или ремонтировал в Израиле, знаком с идеей: до получения разрешения запрашивают у местной комиссии по планированию градостроительную информацию. В Румынии логика похожа, с двумя отличиями, которые работают в Вашу пользу: информационный градостроительный сертификат открыт для любого лица, а кодекс обязывает публиковать данные выданных разрешений. Отличие, которое работает против Вас: часть документов доступна только на румынском языке, поэтому стоит, чтобы местный адвокат или архитектор прочитал их вместе с Вами.

Упомяну об этом один раз

В нашем проекте Compass on the Lake, 29 вилл на частной улице у озера в Балотешти, попросите показать разрешение и план до подписания договора. Так нужно работать с любым застройщиком, и если кто-то не решается Вам их показать, это уже ответ. О более широких юридических проверках см. что проверить перед подписанием.

Часто задаваемые вопросы

В чём разница между Certificat de urbanism и Autorizație de construire?

Градостроительный сертификат – это информационный документ: он указывает, что разрешено строить на участке и какие согласования нужны, но не разрешает строить. Разрешение на строительство – это само право. По новому кодексу оно действует три года с выдачи и продлевается на весь период строительства после уведомления о начале работ.

Можно ли запросить градостроительный сертификат по участку, который мне не принадлежит?

Да. Согласно статье 254 Закона 169/2026, информационный градостроительный сертификат выдаётся любому лицу или компании, желающим узнать, что применяется к участку, и его содержание одинаково для всех заявителей. Прилагается кадастровый номер или ситуационный план, если участок не зарегистрирован.

Что такое PUZ и почему это важно для покупателя?

PUZ – это зональный план, который детализирует или изменяет правила генерального плана населённого пункта. Он может разрешить более плотную или более высокую застройку. По новому кодексу, когда PUZ изменяет существующие правила, увеличение POT и CUT ограничено 20%, а в охраняемых зонах – 10%.

Разрешение на проект выдано до нового кодекса. Оно всё ещё действует?

Да. Переходные положения кодекса (статья 582) устанавливают, что прежние градостроительные сертификаты сохраняют силу, а разрешения, выданные по отменённому Закону 50/1991, сохраняют силу на условиях закона. Проверить стоит то, что работы начались вовремя и разрешение не утратило силу.

Как узнать, что дом построен по разрешению?

По завершении строительства составляется акт приёмки с участием представителя органа, выдавшего разрешение. Согласно кодексу, строительство без приёмки не считается завершённым, а строительство с отступлениями от разрешения не может пройти приёмку. Попросите показать акт до передачи.

Итог

В Румынии можно заранее и по официальным документам узнать, что разрешено строить на Вашем участке и на участках вокруг. С 25 августа 2026 года это делается по новому кодексу, поэтому стоит убедиться, что тот, кто Вас консультирует, его знает.

Если Вы рассматриваете дом в Румынии и хотите вместе разобрать разрешение, план или карту окружения, у нас или в любом другом проекте, запишитесь на 30-минутный разговор со мной. Мы пройдём по документам и составим список вопросов для Вашего адвоката.

Моти Азулай, Compass Group Romania

Источники и данные: Кодекс территориального планирования, градостроительства и строительства, Закон 169/2026, Monitorul Oficial 661 от 10.08.2026 · AICPS: кодекс вступил в силу 25.08.2026 · Petcu & Partners: что меняется в кодексе 2026 года · JURIDICE.ro: новый кодекс · Геопортал ANCPI · Мэрия Балотешти · GIS-портал Балотешти · Закон 50/1991, последняя редакция до отмены (OAR).

Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Новый кодекс вступил в силу в августе 2026 года, и нормы его применения ещё обновляются. Перед покупкой попросите местного адвоката или архитектора проверить документы конкретного объекта.

Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.

Как проверить разрешение на строительство, PUZ и то, что построят рядом с домом в Румынии?