La loi 169/2026 est entrée en vigueur le 25 août 2026 et a abrogé la loi 50/1991 et la loi 350/2001. Une ancienne liste de contrôle vérifie selon une loi abrogée.
Selon le nouveau code, un permis de construire est valable 3 ans à compter de sa délivrance, et prolongé pour toute la durée d'exécution après la déclaration d'ouverture du chantier.
Lorsqu'un PUZ modifie des règles existantes, l'augmentation du POT et du CUT est limitée à 20 %, et à 10 % dans les zones protégées.
Dans les 30 jours suivant la délivrance d'un permis, ses détails sont publiés : POT, CUT, distances, hauteur, plan de masse et façades.
Les promoteurs et entrepreneurs doivent souscrire une assurance de responsabilité de 10 ans pour les dommages apparus après la réception, et la présenter dès le début des travaux.
Le permis de construire en Roumanie : la réponse courte
En Roumanie, on vérifie trois documents : le certificat d'urbanisme (Certificat de urbanism), qui précise ce qu'il est permis de construire sur le terrain ; le permis de construire (Autorizație de construire), qui autorise effectivement la construction ; et les plans qui les encadrent, le PUG pour toute la localité et le PUZ pour une zone donnée. En octobre 2026, un nouveau code de l'urbanisme s'applique, la loi 169/2026, en vigueur depuis le 25 août 2026. Un certificat d'urbanisme d'information peut être demandé pour n'importe quel terrain, même s'il ne vous appartient pas, et les listes de permis sont publiées sur le site de la collectivité.
La question « qu'est-ce qui va être construit en face de chez moi ? », je l'entends presque à chaque visite. C'est une bonne question, car la vue, le calme et le stationnement dans la rue dépendent moins de la maison que vous achetez que des terrains qui l'entourent. La bonne nouvelle : en Roumanie, vous pouvez le vérifier vous-même, sur documents officiels.
Ce qui a changé en 2026 : un nouveau code de l'urbanisme et de la construction
Le 10 août 2026, le Monitorul Oficial, numéro 661, a publié le Code de l'aménagement du territoire, de l'urbanisme et de la construction (loi 169/2026), entré en vigueur le 25 août 2026. Il a abrogé les deux lois sur lesquelles reposait le domaine depuis trente ans : la loi 50/1991 sur les permis de construire et la loi 350/2001 sur l'aménagement du territoire et l'urbanisme.
Pourquoi est-ce important pour vous ? Parce que les guides rédigés avant août 2026 citent des durées de validité, des délais et des procédures qui ont déjà changé. Celui qui vérifie aujourd'hui un projet en Roumanie avec une ancienne liste de contrôle le vérifie selon une loi abrogée.
Et en même temps, de quoi se rassurer : selon les dispositions transitoires (article 582), les certificats d'urbanisme délivrés avant le code conservent leur validité, et les permis accordés sous l'ancienne loi n'ont pas été annulés et restent valables dans les conditions de cette loi, selon la synthèse de l'AICPS. Un projet qui a obtenu son permis en 2025 n'est pas devenu illégal du jour au lendemain.
Les trois documents, et ce que chacun vous apprend
| Document | Ce que c'est | Validité selon le nouveau code | Ce qu'on y vérifie |
|---|---|---|---|
| Certificat d'urbanisme d'information (Certificat de urbanism pentru informare) | Un état des règles d'urbanisme applicables au terrain | Information générale, pour tout demandeur | Affectation du sol, POT, CUT, hauteur autorisée, réseaux |
| Certificat d'urbanisme pour construire | Les conditions et autorisations requises pour un projet donné | 12 à 36 mois, prolongation jusqu'à 24 mois | La conformité du projet au plan |
| Permis de construire (Autorizație de construire) | L'autorisation de construire effectivement | 3 ans à compter de la délivrance, prolongés pour toute la durée d'exécution après la déclaration d'ouverture du chantier | Numéro, date, surfaces, étages, plan de masse et façades |
Les définitions et délais sont tirés des articles 253, 254, 257 et 309 du code. Attention : selon l'article 309, la prolongation de validité du permis avant le début des travaux est interdite. Si les travaux n'ont pas commencé dans les trois ans, le permis devient caduc.
Le certificat d'urbanisme ne donne pas le droit de construire. Il dit seulement ce qui est permis. Si quelqu'un vous montre une « autorisation » et qu'il s'agit d'un certificat d'urbanisme, il ne vous a pas encore montré de permis.
PUG, PUZ et PUD : trois niveaux de planification
- PUG (Plan Urbanistic General) : le plan général de la localité. Il détermine quelles zones sont destinées à l'habitat, au commerce ou aux espaces verts, et fixe la limite du périmètre bâti (intravilan).
- PUZ (Plan Urbanistic Zonal) : un plan pour une zone donnée, qui peut détailler et modifier les règles du PUG. Le nouveau code fixe un plafond : lorsque le PUZ vise à modifier des règles existantes, l'augmentation du coefficient d'emprise au sol (POT) et du coefficient d'utilisation (CUT) est limitée à 20 %, et à 10 % dans les zones protégées (article 66 du code).
- PUD : dans le nouveau code, il s'agit désormais d'un « projet urbain de détail », un outil à l'échelle de la parcelle.
Les deux termes à retenir : le POT est le pourcentage du terrain qu'il est permis de couvrir de constructions, et le CUT est le rapport entre la surface construite totale de tous les niveaux et la surface du terrain. Si le terrain vide d'en face se trouve dans une zone à CUT élevé, il y sera probablement construit davantage que ce que vous imaginez.
Vérifier par vous-même : cinq étapes
- Localisez le terrain. À l'aide du numéro cadastral figurant sur l'extrait, sur le géoportail de l'ANCPI. Pour la lecture de l'extrait, voir notre guide de l'extrait du livre foncier.
- Ouvrez le PUG. De nombreuses collectivités le publient sur une carte en ligne. À Balotești, par exemple, le portail SIG de la commune affiche le plan général, et le site de la mairie publie les avis d'intention d'élaborer un nouveau PUZ.
- Demandez un certificat d'urbanisme d'information. Selon l'article 254, toute personne peut le demander ; il est délivré sous 10 jours ouvrables tant que la collectivité ne dispose pas d'un système informatisé, et sous 5 jours lorsqu'elle en dispose. Il indique l'affectation du sol, le POT, le CUT, la hauteur autorisée et les réseaux.
- Consultez les listes de permis. Selon l'article 314, la liste des certificats d'urbanisme est mise à jour chaque mois sur le site de la collectivité et, dans les 30 jours suivant la délivrance d'un permis, ses détails sont publiés : numéro, POT et CUT, distances aux limites du terrain, surfaces, hauteur, plan de masse et façades.
- Regardez sur le terrain et sur l'extrait. Avant le début des travaux, le promoteur doit inscrire le permis au livre foncier, le publier dans un journal et installer sur le chantier un panneau d'identification du projet. Pas de panneau ? Demandez pourquoi.
Un projet sur plan : ce qu'il faut demander au promoteur
Lorsque vous achetez une maison qui n'est pas encore construite, la vérification se divise en deux : la légalité du projet lui-même, et ce qui sera bâti autour.
- Une copie du permis avec toutes ses annexes, y compris le plan de masse. Comparez le nombre d'étages et les surfaces avec ce qui figure dans la présentation.
- La déclaration d'ouverture du chantier. C'est à partir d'elle que court la période d'exécution.
- L'assurance décennale. Selon l'article 556 du code, les promoteurs et entrepreneurs doivent souscrire une assurance de responsabilité civile de 10 ans pour les dommages apparus après la réception, et la présenter dès le début de la construction. Demandez à voir la police.
- Le procès-verbal de réception à l'achèvement (recepție la terminarea lucrărilor). Selon l'article 280, une construction qui n'a pas été réceptionnée n'est pas considérée comme achevée. C'est le document qui ouvre la voie à l'inscription de la maison à votre nom. Pour ce qui se passe le jour de la livraison, voir notre guide de la livraison d'un logement neuf.
Pour la vérification du promoteur lui-même, au-delà du permis, j'ai rédigé un guide distinct sur la vérification d'un promoteur roumain.
La bonne question n'est pas « va-t-on construire quelque chose près de la maison ? », mais « qu'est-ce que le plan permet d'y construire ? ».
« Va-t-on construire un immeuble devant ma vue ? » Le scénario et le contre-scénario
Le scénario inquiétant : un terrain vide en face de la maison, dans une zone où le plan autorise une construction en hauteur, et personne ne vous l'a dit. Cela arrive surtout lorsqu'on achète sur présentation commerciale et non sur la base du plan.
Le contre-scénario : une zone où le PUG n'autorise que des maisons individuelles de faible hauteur, avec un POT bas. Là, même si le terrain d'en face est construit, on y bâtira une maison semblable à la vôtre. Le nouveau code limite aussi la possibilité de gonfler les droits à construire au moyen d'un PUZ.
La bonne question n'est pas « va-t-on construire quelque chose près de la maison ? », mais « qu'est-ce que le plan permet d'y construire ? ». La réponse à la seconde question peut être obtenue par écrit.
En Israël, c'est le « dossier d'information » ; en Roumanie, le Certificat de urbanism
Ceux qui ont construit ou rénové en Israël connaissent le principe : avant un permis, on demande à la commission locale d'urbanisme un dossier d'information. En Roumanie, la logique est similaire, avec deux différences en votre faveur : le certificat d'urbanisme d'information est ouvert à toute personne, et le code impose la publication des détails des permis accordés. La différence en votre défaveur : certains documents ne sont disponibles qu'en roumain ; mieux vaut donc qu'un avocat ou un architecte local les lise avec vous.
Je ne le mentionne qu'une fois
Pour notre projet, Compass on the Lake, 29 villas sur une rue privée près du lac à Balotești, demandez à voir le permis et le plan avant le contrat. C'est ainsi qu'il faut procéder avec tout promoteur, et si quelqu'un hésite à vous les montrer, c'est déjà une réponse. Pour les vérifications juridiques plus larges, voir ce qu'il faut vérifier avant de signer.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre Certificat de urbanism et Autorizație de construire ?
Le certificat d'urbanisme est un document d'information : il précise ce qu'il est permis de construire sur le terrain et quelles autorisations sont requises, mais il n'autorise pas à construire. Le permis de construire est l'autorisation elle-même. Selon le nouveau code, il est valable trois ans à compter de sa délivrance, et prolongé pour toute la durée d'exécution après la déclaration d'ouverture du chantier.
Peut-on demander un certificat d'urbanisme pour un terrain qui ne m'appartient pas ?
Oui. Selon l'article 254 de la loi 169/2026, le certificat d'urbanisme d'information est délivré à toute personne ou société qui souhaite connaître les règles applicables au terrain, et son contenu est identique pour tous les demandeurs. On joint le numéro cadastral, ou un plan de situation si le terrain n'est pas immatriculé.
Qu'est-ce qu'un PUZ, et pourquoi est-ce important pour un acheteur ?
Le PUZ est un plan de zone qui détaille ou modifie les règles du plan général de la localité. Il peut permettre une construction plus dense ou plus haute. Dans le nouveau code, lorsqu'un PUZ modifie des règles existantes, l'augmentation du POT et du CUT est limitée à 20 %, et à 10 % dans les zones protégées.
Le permis du projet a été délivré avant le nouveau code. Est-il toujours valable ?
Oui. Les dispositions transitoires du code (article 582) prévoient que les certificats d'urbanisme antérieurs conservent leur validité, et que les permis délivrés en vertu de la loi 50/1991, désormais abrogée, restent valables dans les conditions de cette loi. Ce qu'il faut vérifier, c'est que les travaux ont commencé à temps et que le permis n'est pas devenu caduc.
Comment savoir si la maison a été construite conformément au permis ?
À l'achèvement des travaux, un procès-verbal de réception est établi en présence d'un représentant de l'autorité qui a délivré le permis. Selon le code, une construction sans réception n'est pas considérée comme achevée, et une construction non conforme au permis ne peut pas être réceptionnée. Demandez à voir le procès-verbal avant la livraison.
En résumé
En Roumanie, il est possible de savoir à l'avance, sur documents officiels, ce qu'il est permis de construire sur votre terrain et sur les terrains qui l'entourent. Depuis le 25 août 2026, on le fait selon un nouveau code ; mieux vaut donc vérifier que la personne qui vous conseille le connaît.
Si vous envisagez une maison en Roumanie et souhaitez examiner ensemble un permis, un plan ou une carte des environs, chez nous ou pour tout autre projet, réservez un appel de 30 minutes avec moi. Nous passerons en revue les documents et établirons une liste de questions pour votre avocat.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : Code de l'aménagement du territoire, de l'urbanisme et de la construction, loi 169/2026, Monitorul Oficial n° 661 du 10.08.2026 · AICPS : le code est entré en vigueur le 25.08.2026 · Petcu & Partners : ce qui change avec le code 2026 · JURIDICE.ro : le nouveau code · Géoportail de l'ANCPI · Mairie de Balotești · Portail SIG de Balotești · Loi 50/1991, dernière version avant abrogation (OAR).
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Le nouveau code est entré en vigueur en août 2026 et ses normes d'application sont encore en cours d'actualisation. Avant tout achat, demandez à un avocat ou à un architecte local de vérifier les documents du bien concerné.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
