La réception à l'achèvement des travaux contrôle l'immeuble ; la réception définitive intervient à la fin de la période de garantie.
Chaque défaut est consigné dans une liste de réserves écrite, signée par les deux parties, avec un délai pour chaque réparation.
En vertu de la loi 10/1995, les vices cachés sont couverts 10 ans après la réception, les défauts structurels à vie.
Procès-verbal de livraison, réserves, certificat énergétique, extrait du carnet technique, garanties, clés et codes.
Un logement vous appartient juridiquement lorsque vous êtes inscrit au livre foncier (Cartea Funciară).
Livraison d'un logement neuf en Roumanie : la réponse courte
En Roumanie, un immeuble neuf fait d'abord l'objet d'une réception à l'achèvement des travaux (recepția la terminarea lucrărilor) en vertu de la loi 10/1995 sur la qualité dans la construction, et ce n'est qu'ensuite qu'il est livré aux acheteurs. Le jour de la livraison, inspectez le logement pièce par pièce, consignez chaque défaut dans une liste de réserves signée, récupérez les documents, transférez les contrats de fourniture à votre nom, souscrivez l'assurance PAD et assurez-vous que le logement est inscrit à votre nom au livre foncier.
Le jour de la livraison est celui dont les acheteurs rêvent le plus et auquel ils se préparent le moins. L'émotion, les clés, les photos, et soudain un document à signer. En Israël, un rituel bien connu l'entoure, l'inspection « bedek bayit ». En Roumanie, le cadre juridique est différent, tout comme l'ordre des étapes. Voici la check-list complète, vue du côté du promoteur.
Le cadre juridique : deux réceptions
En vertu de la loi 10/1995 sur la qualité dans la construction et de son règlement de réception :
| Étape | De quoi il s'agit | Qui y participe |
|---|---|---|
| Réception à l'achèvement des travaux | Une commission vérifie que l'immeuble a été construit conformément au permis et au projet ; les défauts constatés sont consignés avec des délais | L'investisseur (promoteur), le concepteur, l'entreprise de construction et un représentant de l'autorité locale |
| Livraison à l'acheteur | La remise du logement lui-même, avec un procès-verbal de livraison signé par les deux parties | Le promoteur et vous |
| Période de garantie | L'entreprise doit remédier aux défauts qui apparaissent | Entreprise et promoteur |
| Réception définitive | À la fin de la période de garantie | L'investisseur et les parties |
| Vices cachés | Responsabilité pendant 10 ans après la réception | Concepteur, entreprise, autres intervenants |
| Défauts structurels | Responsabilité pendant toute la durée de vie de l'immeuble | Idem |
La différence entre les deux documents compte. Le procès-verbal de réception concerne l'immeuble dans son ensemble ; le procès-verbal de livraison concerne votre logement. Demandez à voir les deux.
Avant le jour J : ce qu'il faut demander à l'avance
- Le procès-verbal de réception (procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor) de l'immeuble.
- La date et la durée de la livraison, afin de venir avec une personne expérimentée ou un inspecteur professionnel.
- La liste des finitions prévue à votre contrat, pour comparer ce qui est livré à ce qui a été promis.
- Les plans de votre logement, avec ses surfaces.
Le jour J : la check-list d'inspection
Faites le tour pièce par pièce, à la lumière du jour, avec une lampe torche, un niveau et l'appareil photo de votre téléphone :
- Murs, plafonds et sols : fissures, taches, surfaces irrégulières, jours dans le parquet.
- Fenêtres et portes : elles s'ouvrent, se ferment et se verrouillent ; les joints sont intacts ; pas de condensation entre les vitres.
- Plomberie : ouvrez chaque robinet et chaque douche, tirez chaque chasse d'eau, cherchez les fuites sous les éviers.
- Électricité : chaque prise et chaque interrupteur, le tableau électrique étiqueté.
- Chauffage et climatisation : mettez-les en marche. En cas de plancher chauffant, vérifiez que chaque zone chauffe.
- Toiture, balcons et terrasses : évacuation des eaux et pentes ; pas d'eau stagnante.
- Extérieur : clôture, portail, pavage, drainage du jardin, places de stationnement.
- Compteurs : photographiez le relevé de chaque compteur, avec la date et l'heure.
Tout est consigné dans une liste de réserves écrite, signée par les deux parties, avec un délai pour chaque réparation. Un défaut qui n'est pas écrit est un défaut qu'il vous faudra prouver plus tard.
Les documents à recevoir
| Document | Pourquoi il compte |
|---|---|
| Procès-verbal de livraison (proces-verbal de predare-primire) | Il prouve la date de la livraison et l'état du logement |
| Liste des réserves avec délais | Votre base pour exiger les réparations |
| Certificat de performance énergétique | Obligatoire pour une vente ou une location ; il indique la classe énergétique. Voir notre guide des logements économes en énergie |
| Extrait du carnet technique de l'immeuble (cartea tehnică) | Les instructions d'utilisation et d'entretien de l'immeuble et de ses équipements |
| Garanties et notices | Chaudière ou pompe à chaleur, climatisation, électroménager |
| Clés, télécommandes et codes | Portail, alarme, interphone |
Les raccordements : les mettre à votre nom
- Électricité. Un contrat avec le fournisseur de votre choix ; le gestionnaire de réseau de distribution reste le même. Le régulateur de l'énergie, l'ANRE, propose un comparateur d'offres.
- Gaz, si le logement est raccordé : même principe, fournisseur et distributeur.
- Eau et assainissement : un contrat avec l'opérateur local.
- Collecte des déchets : inscription auprès de l'autorité locale ou de son opérateur.
- Internet et télévision : avec le fournisseur de votre choix.
Munissez-vous de votre pièce d'identité ou de votre passeport, du procès-verbal de livraison ou de l'acte de vente, et de vos relevés de compteurs. Si vous vivez à l'étranger, un représentant local muni d'une procuration peut s'en charger pour vous ; voir notre guide de la procuration en Roumanie.
Un défaut qui n'est pas écrit est un défaut qu'il vous faudra prouver plus tard.
Assurance et fiscalité locale
- L'assurance PAD contre les séismes, les inondations et les glissements de terrain est obligatoire pour tout logement. Ajoutez une assurance facultative incendie, dégâts des eaux et contenu. Voir notre guide de l'assurance habitation en Roumanie.
- Fiscalité locale : déclarez le logement auprès du service fiscal local de la ville ou de la commune. Voir notre guide de la taxe foncière annuelle.
L'inscription au livre foncier
Juridiquement, un logement vous appartient lorsque vous êtes inscrit comme propriétaire au livre foncier (Cartea Funciară), tenu par l'ANCPI. Dans un achat sur plan, l'acte définitif est signé devant notaire une fois l'immeuble achevé et immatriculé, et c'est le notaire qui le transmet pour inscription. Demandez un extrait à jour qui vous mentionne comme propriétaire. Nous l'expliquons dans notre article sur l'inscription du bien à votre nom.
Quand des défauts apparaissent plus tard
Tous les problèmes ne sont pas visibles le premier jour. En vertu de la loi 10/1995, les vices cachés qui apparaissent dans les 10 ans suivant la réception, et les défauts structurels pendant toute la durée de vie de l'immeuble, relèvent de la responsabilité du concepteur, de l'entreprise et des autres intervenants. Signalez chaque défaut par écrit, avec photos et dates, dès que vous le constatez. Pour l'entretien après la livraison, voir notre guide des coûts d'entretien d'une villa.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que la « recepție » d'un immeuble neuf en Roumanie ?
La réception à l'achèvement des travaux prévue par la loi 10/1995 : une commission réunissant l'investisseur, le concepteur, l'entreprise et l'autorité locale vérifie que l'immeuble est conforme au permis et au projet, et consigne les éventuels défauts.
Dois-je signer le procès-verbal de livraison si je constate des défauts ?
Vous pouvez le signer en y annexant une liste de réserves détaillée, avec un délai pour chaque réparation. L'essentiel est que chaque défaut soit consigné par écrit.
Pendant combien de temps un constructeur est-il responsable des défauts en Roumanie ?
En vertu de la loi 10/1995, pendant 10 ans après la réception pour les vices cachés, et pendant toute la durée de vie de l'immeuble pour les défauts structurels.
Quels documents dois-je recevoir avec un logement neuf ?
Le procès-verbal de livraison, la liste des réserves, le certificat de performance énergétique, un extrait du carnet technique de l'immeuble, les garanties et notices, puis un extrait à jour du livre foncier à votre nom.
Puis-je réceptionner un logement neuf en Roumanie sans me déplacer ?
Oui, par l'intermédiaire d'un représentant muni d'une procuration notariée, même si beaucoup d'acheteurs préfèrent assister eux-mêmes à l'inspection.
L'essentiel
Le jour de la livraison est une étape juridique, pas seulement une fête. Une liste de réserves signée, un jeu complet de documents, des contrats de fourniture et une assurance à votre nom, ainsi qu'un extrait à jour du livre foncier, permettent de clore l'achat dans les règles.
Si vous achetez sur plan et souhaitez savoir à quoi ressemblera votre livraison, réservez avec moi un appel de 30 minutes. Nous passerons ensemble la check-list en revue, ligne par ligne.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : Loi 10/1995 sur la qualité dans la construction, portail législatif · Inspection d'État de la construction (ISC) · Régulateur de l'énergie (ANRE) · Livre foncier ANCPI · PAID, assurance habitation obligatoire.
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique ou technique. Les conditions de votre propre livraison sont fixées par votre contrat ; vérifiez-les avec votre avocat.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
