Tout bâtiment neuf dont le permis a été délivré après le 31 décembre 2020 doit respecter la norme nZEB, selon la loi 372/2005 modifiée.
Au moins 30 % de l'énergie finale doit provenir de sources renouvelables, sur le bâtiment ou dans un rayon de 30 km maximum.
Le certificat de performance énergétique indique la classe, la consommation annuelle par m² et les émissions. Exigé à la réception finale et à la vente.
Selon la directive européenne 2024/1275, dès 2030 tout bâtiment neuf doit être à émissions nulles. Les bâtiments publics dès 2028.
Date du permis, rapport de conformité, source renouvelable, chauffage, fenêtres, isolation et date du certificat.
Logements économes en énergie en Roumanie : la réponse courte
En Roumanie, tout bâtiment neuf dont le permis de construire a été délivré après le 31 décembre 2020 doit respecter la norme nZEB, celle du bâtiment à consommation d'énergie quasi nulle, et au moins 30 % de son énergie doit provenir de sources renouvelables. La preuve en est le certificat de performance énergétique, que les notaires exigent en pratique pour toute vente. À partir de 2030, en vertu de la directive européenne, les bâtiments neufs devront être à émissions nulles.
La question que tout le monde pose, et la réponse que personne ne donne
« Combien me coûtera le chauffage de la maison en hiver ? » C'est l'une des premières questions qu'on me pose lors d'une visite de villa.
La réponse honnête, c'est que cela dépend de la maison. Pas « à peu près », mais de la maison précise : son isolation, ses fenêtres, son système de chauffage et l'usage que vous en faites. Un logement économe en énergie en Roumanie n'est pas un slogan publicitaire, c'est une ligne sur un certificat. Dans cet article, vous apprendrez où trouver cette ligne, et quelles questions poser.
Ce qui rend un logement économe en énergie
Cinq éléments déterminent la consommation d'énergie d'une maison :
- L'enveloppe : l'isolation des murs, de la toiture et du plancher.
- Les fenêtres et les portes : la qualité des profilés, du vitrage et des joints.
- L'étanchéité à l'air : la quantité d'air qui s'échappe par les jointures et les interstices.
- Le système de chauffage et de refroidissement : ce qui produit la chaleur et comment elle se diffuse dans la maison. Le chauffage par le sol, par exemple, fonctionne avec une eau à température relativement basse.
- Les énergies renouvelables et les protections solaires : panneaux solaires, pompe à chaleur, et protection contre le soleil d'été.
Aucun d'eux ne suffit à lui seul. Une maison dotée d'excellentes fenêtres mais d'une toiture non isolée perdra sa chaleur par le haut.
La norme en Roumanie : nZEB
La loi 372/2005 sur la performance énergétique des bâtiments, modifiée par la loi 101/2020, impose que tout bâtiment neuf dont le permis de construire a été délivré après le 31 décembre 2020 soit conçu et construit selon la norme nZEB.
- Une consommation très faible : le bâtiment doit présenter une performance énergétique très élevée.
- 30 % d'énergies renouvelables : au moins 30 % de l'énergie finale doit provenir de sources renouvelables, sur le bâtiment ou à proximité, dans un rayon de 30 km maximum.
- Rapport de conformité : un rapport de conformité nZEB (raport de conformare nZEB) est établi au stade de la conception.
Ce que cela signifie pour vous : dans un logement neuf, la norme nZEB n'est pas une option de luxe. C'est une obligation légale. La question est de savoir comment le promoteur la respecte.
Le certificat de performance énergétique
Le certificat de performance énergétique (certificat de performanță energetică) est délivré par un auditeur énergétique agréé. Il indique la classe énergétique du logement, la consommation annuelle calculée par m² et les émissions de carbone.
- Pour un logement neuf, il est exigé à la réception finale des travaux.
- En cas de vente et de location, le vendeur doit en remettre une copie à l'acquéreur avant le contrat, et en pratique les notaires l'exigent à la signature.
La liste des auditeurs agréés est publiée par le ministère du Développement, des Travaux publics et de l'Administration (MDLPA). Demandez le certificat et le rapport de conformité nZEB, et lisez-les avant de signer, pas après.
Un logement économe en énergie en Roumanie n'est pas un slogan publicitaire, c'est une ligne sur un certificat.
Ce qui change en 2030
La directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments (UE) 2024/1275 impose que tout bâtiment neuf soit à émissions nulles : à partir du 1er janvier 2028 pour les bâtiments publics, et du 1er janvier 2030 pour tous les autres. Un bâtiment à émissions nulles n'émet sur site aucun carbone issu de combustibles fossiles et présente une performance énergétique très élevée. Les États membres devaient transposer la directive en droit national au plus tard le 29 mai 2026.
Pour l'acquéreur d'aujourd'hui, cela signifie une chose simple : la barre monte. Une maison bien construite dès maintenant résistera mieux aux exigences de la prochaine décennie.
L'aspect financier : crédits verts et programmes d'aide
Plusieurs banques en Roumanie proposent un « crédit immobilier vert » pour les logements de classe énergétique A, et parfois pour les logements dotés d'une certification verte du Romania Green Building Council (RoGBC). L'avantage prend généralement la forme d'un taux réduit ou de meilleures conditions, et dépend de la banque, du bien et de votre profil. Sur le crédit immobilier en Roumanie en général, voir notre guide du crédit immobilier.
Pour les propriétaires de logements existants, l'Administration du Fonds pour l'environnement (AFM) gère ponctuellement des programmes d'aide, comme Casa Verde. Ils ouvrent par sessions, avec des conditions qui évoluent : consultez le site pour savoir ce qui est actuellement ouvert.
7 questions à poser au promoteur
| Question | Pourquoi c'est important |
|---|---|
| Quand le permis de construire a-t-il été délivré ? | Un permis postérieur au 31.12.2020 impose la norme nZEB |
| Puis-je consulter le rapport de conformité nZEB ? | C'est le document qui montre comment la norme est respectée |
| Quelle est la source d'énergie renouvelable ? | 30 % d'énergies renouvelables est une obligation, pas une recommandation |
| Quel est le système de chauffage et de refroidissement ? | Il pèse lourd dans la facture |
| Quelles fenêtres et portes, et quel vitrage ? | Une part importante de la chaleur s'échappe par là |
| Quelle épaisseur d'isolation dans les murs et la toiture ? | L'enveloppe est le fondement |
| Quand le certificat de performance énergétique sera-t-il délivré ? | Il est exigé à la réception finale et lors de la vente |
Dans notre projet à Balotești, les réponses incluent le chauffage par le sol, une climatisation complète et des fenêtres REHAU, et les autres questions valent aussi la peine de nous être posées, par écrit. Vous trouverez une check-list complète pour visiter une villa dans notre guide de visite de villa, et les coûts de fonctionnement dans notre guide des coûts d'entretien.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que la norme nZEB ?
nZEB désigne un bâtiment à consommation d'énergie quasi nulle. En Roumanie, tout bâtiment neuf dont le permis de construire a été délivré après le 31 décembre 2020 doit respecter cette norme, et au moins 30 % de son énergie finale doit provenir de sources renouvelables, sur site ou dans un rayon de 30 km maximum.
Le certificat de performance énergétique est-il obligatoire ?
Oui. En vertu de la loi 372/2005, le certificat est exigé pour un bâtiment neuf lors de la réception finale, ainsi qu'en cas de vente et de location. Le vendeur doit en remettre une copie à l'acquéreur avant le contrat, et en pratique les notaires l'exigent à la signature.
Qu'est-ce qui change en 2030 ?
En vertu de la directive européenne 2024/1275, à partir du 1er janvier 2030, tout bâtiment neuf doit être à émissions nulles, et les bâtiments publics dès 2028. Les États membres devaient transposer la directive en droit national au plus tard le 29 mai 2026.
Existe-t-il un crédit immobilier spécifique pour un logement économe ?
Plusieurs banques en Roumanie proposent un crédit vert pour les logements de classe énergétique A ou dotés d'une certification verte reconnue. Les conditions varient d'une banque à l'autre et dépendent du bien et de votre profil : demandez une offre écrite.
Comment savoir combien coûtera le chauffage ?
Le certificat indique une consommation annuelle calculée par m², qui constitue un bon point de départ pour comparer des logements. La facture réelle dépend aussi des prix de l'énergie et de la manière dont vous utilisez la maison.
En résumé
Un logement économe en énergie en Roumanie n'est pas une promesse, ce sont des documents : le permis, le rapport de conformité et le certificat. Ceux qui les lisent avant de signer savent ce qu'ils achètent.
Si vous envisagez un logement neuf et souhaitez passer ces documents en revue ensemble, chez nous ou dans tout autre projet, réservez un appel de 30 minutes avec moi.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : Portail législatif roumain (loi 372/2005, modifiée par la loi 101/2020) · Commission européenne, Énergie (directive (UE) 2024/1275) · MDLPA · RoGBC · AFM.
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les exigences énergétiques et les conditions de financement évoluent ; les données sont valables pour 2026. Avant de décider, consultez un auditeur énergétique agréé et des professionnels locaux.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
