Jedes neue Gebäude mit Genehmigung nach dem 31. Dezember 2020 muss den nZEB-Standard erfüllen, nach dem geänderten Gesetz 372/2005.
Mindestens 30 % der Endenergie müssen aus erneuerbaren Quellen stammen, am Gebäude oder in einem Umkreis von bis zu 30 km.
Der Energieausweis zeigt Klasse, Jahresverbrauch pro m² und Emissionen. Er ist bei der Endabnahme und beim Verkauf erforderlich.
Nach der EU-Richtlinie 2024/1275 muss ab 2030 jedes neue Gebäude emissionsfrei sein. Öffentliche Gebäude ab 2028.
Genehmigungsdatum, Konformitätsbericht, erneuerbare Quelle, Heizsystem, Fenster, Dämmung und das Datum des Ausweises.
Energieeffiziente Häuser in Rumänien: die kurze Antwort
In Rumänien muss jedes neue Gebäude, dessen Baugenehmigung nach dem 31. Dezember 2020 erteilt wurde, den nZEB-Standard erfüllen, also ein Niedrigstenergiegebäude sein, und mindestens 30 % seiner Energie müssen aus erneuerbaren Quellen stammen. Der Nachweis ist der Energieausweis, den Notare in der Praxis bei jedem Verkauf verlangen. Ab 2030 müssen neue Gebäude nach der EU-Richtlinie Nullemissionsgebäude sein.
Die Frage, die alle stellen, und die Antwort, die niemand gibt
„Was kostet es mich, das Haus im Winter zu heizen?“ Das ist eine der ersten Fragen, die mir bei einer Villenbesichtigung gestellt werden.
Die ehrliche Antwort lautet: Es hängt vom Haus ab. Nicht „ungefähr“, sondern vom konkreten Haus: von seiner Dämmung, seinen Fenstern, seinem Heizsystem und davon, wie Sie es nutzen. Ein energieeffizientes Haus in Rumänien ist kein Werbeslogan, sondern eine Zeile in einem Ausweis. In diesem Artikel erfahren Sie, wo Sie diese Zeile finden und was Sie fragen sollten.
Was ein Haus energieeffizient macht
Fünf Dinge entscheiden darüber, wie viel Energie ein Haus verbraucht:
- Gebäudehülle: Dämmung von Wänden, Dach und Boden.
- Fenster und Türen: die Qualität des Profils, der Verglasung und der Dichtungen.
- Luftdichtheit: wie viel Luft durch Fugen und Ritzen entweicht.
- Heiz- und Kühlsystem: was die Wärme erzeugt und wie sie sich im Haus verteilt. Eine Fußbodenheizung etwa arbeitet mit einer relativ niedrigen Wassertemperatur.
- Erneuerbare Energien und Verschattung: Solarmodule, eine Wärmepumpe und Schutz vor der Sommersonne.
Keiner dieser Punkte reicht allein. Ein Haus mit hervorragenden Fenstern und einem ungedämmten Dach verliert die Wärme nach oben.
Der Standard in Rumänien: nZEB
Gesetz 372/2005 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden, geändert durch Gesetz 101/2020, verlangt, dass jedes neue Gebäude, dessen Baugenehmigung nach dem 31. Dezember 2020 erteilt wurde, nach dem nZEB-Standard geplant und gebaut wird.
- Sehr niedriger Verbrauch: Das Gebäude muss eine sehr hohe Gesamtenergieeffizienz aufweisen.
- 30 % erneuerbare Energien: Mindestens 30 % der Endenergie müssen aus erneuerbaren Quellen stammen, am Gebäude oder in der Nähe, in einem Umkreis von bis zu 30 km.
- Konformitätsbericht: In der Planungsphase wird ein nZEB-Konformitätsbericht (raport de conformare nZEB) erstellt.
Was das für Sie bedeutet: Bei einem Neubau ist nZEB kein Luxus-Extra, sondern eine gesetzliche Pflicht. Die Frage ist, wie der Bauträger sie erfüllt.
Der Energieausweis
Der Energieausweis (certificat de performanță energetică) wird von einem zertifizierten Energieauditor ausgestellt. Er zeigt die Energieeffizienzklasse des Hauses, den berechneten Jahresverbrauch pro m² und die CO₂-Emissionen.
- Bei einem Neubau ist er bei der Endabnahme der Bauarbeiten erforderlich.
- Bei Verkauf und Vermietung muss der Verkäufer dem Käufer vor dem Vertrag eine Kopie aushändigen, und in der Praxis verlangen Notare ihn bei der Unterzeichnung.
Die Liste der zertifizierten Auditoren veröffentlicht das Ministerium für Entwicklung, öffentliche Arbeiten und Verwaltung (MDLPA). Verlangen Sie den Ausweis und den nZEB-Konformitätsbericht, und lesen Sie beide vor der Unterschrift, nicht danach.
Ein energieeffizientes Haus in Rumänien ist kein Werbeslogan, sondern eine Zeile in einem Ausweis.
Was sich 2030 ändert
Die EU-Gebäuderichtlinie (EU) 2024/1275 verlangt, dass jedes neue Gebäude ein Nullemissionsgebäude ist: ab dem 1. Januar 2028 für öffentliche Gebäude und ab dem 1. Januar 2030 für alle übrigen. Ein Nullemissionsgebäude verursacht vor Ort keine CO₂-Emissionen aus fossilen Brennstoffen und hat eine sehr hohe Gesamtenergieeffizienz. Die Mitgliedstaaten mussten die Richtlinie bis zum 29. Mai 2026 in nationales Recht umsetzen.
Für den Käufer von heute bedeutet das eine einfache Sache: Die Messlatte steigt. Ein Haus, das jetzt gut gebaut wird, hält den Anforderungen des nächsten Jahrzehnts besser stand.
Das Geld: grüne Hypotheken und Förderprogramme
Mehrere Banken in Rumänien bieten eine „grüne Hypothek“ für Häuser der Energieeffizienzklasse A an, teils auch für Häuser mit einer grünen Zertifizierung des Romania Green Building Council (RoGBC). Der Vorteil ist meist ein niedrigerer Zins oder bessere Konditionen, abhängig von der Bank, der Immobilie und Ihrem Profil. Zu Hypotheken in Rumänien allgemein lesen Sie unseren Hypothekenleitfaden.
Für Eigentümer bestehender Häuser legt die Verwaltung des Umweltfonds (AFM) von Zeit zu Zeit Förderprogramme auf, etwa Casa Verde. Sie öffnen in Antragsrunden mit wechselnden Bedingungen, prüfen Sie daher auf der Website, was gerade offen ist.
7 Fragen an den Bauträger
| Frage | Warum sie wichtig ist |
|---|---|
| Wann wurde die Baugenehmigung erteilt? | Eine Genehmigung nach dem 31.12.2020 verlangt nZEB |
| Kann ich den nZEB-Konformitätsbericht sehen? | Er ist das Dokument, das zeigt, wie der Standard erfüllt wird |
| Was ist die erneuerbare Energiequelle? | 30 % erneuerbare Energien sind Pflicht, keine Empfehlung |
| Welches Heiz- und Kühlsystem gibt es? | Es bestimmt einen großen Teil der Rechnung |
| Welche Fenster und Türen, welche Verglasung? | Dort entweicht ein erheblicher Teil der Wärme |
| Wie dick ist die Dämmung in Wänden und Dach? | Die Gebäudehülle ist das Fundament |
| Wann wird der Energieausweis ausgestellt? | Er ist bei der Endabnahme und beim Verkauf erforderlich |
In unserem Projekt in Balotești umfassen die Antworten Fußbodenheizung, eine vollständige Klimatisierung und REHAU-Fenster, und die übrigen Fragen sollten Sie auch uns stellen, schriftlich. Eine vollständige Checkliste für die Villenbesichtigung finden Sie in unserem Leitfaden zur Villenbesichtigung, die laufenden Kosten in unserem Leitfaden zu den Unterhaltskosten.
Häufig gestellte Fragen
Was ist nZEB?
nZEB steht für ein Niedrigstenergiegebäude (nearly zero-energy building). In Rumänien muss jedes neue Gebäude, dessen Baugenehmigung nach dem 31. Dezember 2020 erteilt wurde, den Standard erfüllen, und mindestens 30 % seiner Endenergie müssen aus erneuerbaren Quellen stammen, vor Ort oder in einem Umkreis von bis zu 30 km.
Ist ein Energieausweis Pflicht?
Ja. Nach Gesetz 372/2005 ist der Ausweis für einen Neubau bei der Endabnahme erforderlich, ebenso bei Verkauf und Vermietung. Der Verkäufer muss dem Käufer vor dem Vertrag eine Kopie aushändigen, und in der Praxis verlangen Notare ihn bei der Unterzeichnung.
Was ändert sich 2030?
Nach der EU-Richtlinie 2024/1275 muss ab dem 1. Januar 2030 jedes neue Gebäude ein Nullemissionsgebäude sein, öffentliche Gebäude bereits ab 2028. Die Mitgliedstaaten mussten die Richtlinie bis zum 29. Mai 2026 in nationales Recht umsetzen.
Gibt es eine spezielle Hypothek für ein effizientes Haus?
Mehrere Banken in Rumänien bieten eine grüne Hypothek für Häuser der Energieeffizienzklasse A oder mit einer anerkannten grünen Zertifizierung an. Die Konditionen unterscheiden sich von Bank zu Bank und hängen von der Immobilie und Ihrem Profil ab, verlangen Sie daher ein schriftliches Angebot.
Woher weiß ich, was das Heizen kosten wird?
Der Ausweis nennt einen berechneten Jahresverbrauch pro m², ein guter Ausgangspunkt, um Häuser zu vergleichen. Die tatsächliche Rechnung hängt außerdem von den Energiepreisen und davon ab, wie Sie das Haus nutzen.
Fazit
Ein energieeffizientes Haus in Rumänien ist kein Versprechen, sondern eine Frage der Dokumente: die Genehmigung, der Konformitätsbericht und der Ausweis. Wer sie vor der Unterschrift liest, weiß, was er kauft.
Wenn Sie sich einen Neubau ansehen und diese Dokumente gemeinsam durchgehen möchten, bei uns oder in jedem anderen Projekt, buchen Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen und Daten: Rumänisches Gesetzesportal (Gesetz 372/2005, geändert durch Gesetz 101/2020) · Europäische Kommission, Energie (Richtlinie (EU) 2024/1275) · MDLPA · RoGBC · AFM.
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Energieanforderungen und Finanzierungsbedingungen ändern sich, und die Angaben gelten für 2026. Ziehen Sie vor einer Entscheidung einen zertifizierten Energieauditor und Fachleute vor Ort hinzu.
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