Was sollten Sie bei einer Villenbesichtigung prüfen, bevor das Design sie Ihnen verkauft?

„Einfach traumhaft“: der Satz, den ich nach jeder Besichtigung höre

Fragen Sie die Bauträger dazu

Investoren kommen aus einer Villenbesichtigung mit demselben Satz: „Einfach traumhaft.“ Und ich stelle ihnen immer eine Gegenfrage: „Was von allem, was Sie gesehen haben, haben Sie auch schriftlich gesehen?“

Das Schweigen danach sagt alles.

Eine Besichtigung ist der gefährlichste Moment eines Geschäfts, denn bei einer Besichtigung kaufen Sie mit Augen und Ohren, und Sie unterschreiben mit dem Geldbeutel. Schönes Design und das richtige Licht haben mehr schlechte Immobilien verkauft als jede jemals erzählte Lüge.

Diese Checkliste für die Villenbesichtigung führt jede Besichtigung auf die drei Dinge zurück, die wirklich entscheiden, ob das Gesehene ein Vermögenswert oder eine Idee ist: das Grundstück, das Eigentum und die Ausstattung.

Prüfung 1 bei der Villenbesichtigung: Was genau gehört Ihnen rund ums Haus?

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Ein „privater“ Garten ist ein rechtlicher Begriff, kein optischer. Die Fragen, die Sie stellen sollten:

• Ist das angrenzende Grundstück als Teil Ihres Rechts definiert und eingetragen?
• Wo verlaufen die tatsächlichen Grundstücksgrenzen im Vergleich zum Lageplan?

Und für Käufer von außerhalb der EU ist das entscheidend: Grund und Boden in Rumänien wird nicht direkt auf den Namen von Personen eingetragen, die weder rumänische noch EU-Bürger sind. Für Häuser mit Grundstück gibt es drei anerkannte Lösungen:

1. Eine Vormerkung (Voreintragungsvermerk) in Verbindung mit einer unwiderruflichen Vollmacht.
2. Eintragung auf den Namen einer rumänischen Gesellschaft.
3. Ein Superficie-Recht, der gängigste Weg: volles Eigentum am Gebäude und ein ausschließliches Nutzungsrecht am Grundstück für die gesamte Lebensdauer des Gebäudes. Das Recht kann übertragen, vererbt und mit einer Hypothek belastet werden.

Bei der Besichtigung: Lassen Sie sich zeigen, wie Ihr Recht an Grundstück und Garten definiert ist. In den Unterlagen, nicht mit dem Finger. Die vollständige Erklärung finden Sie in unserem Ratgeber zum Grundeigentum in Rumänien.

Prüfung 2: Ein nicht eingetragener Stellplatz gehört jemand anderem

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Alles, was Ihnen bei einer Besichtigung gezeigt wird, ist genau so viel wert, wie im Grundbuch, der Cartea Funciară, steht. Was Sie prüfen sollten:

• Einen aktuellen Grundbuchauszug (CF) für die Einheit.
• Wer der eingetragene Eigentümer ist und wie das Eigentum an Sie übergeht.
• Ob Hypotheken, Pfändungen oder Vermerke bestehen.
• Und das Detail, das alle vergessen: das Zubehör. Stellplätze, Abstellraum, Dach.

Ein Stellplatz, der „Ihnen“ gehört, aber nicht im Auszug steht, ist an dem Tag, an dem es Streit gibt, der Stellplatz von jemand anderem. In unserem Projekt in Balotești (vorgestellt in einem Bericht von Walla Nadlan, auf Hebräisch) sind zum Beispiel beide Stellplätze Teil des Grundstücks und eingetragen. Das ist der ganze Unterschied zwischen einem Vermögenswert und einer Idee: schriftlich und unterschrieben.

Die Prüfung auf Schulden und Lasten vor der Unterzeichnung behandeln wir in unserem Due-Diligence-Ratgeber, die Eintragung selbst in unserem Artikel zur Eintragung von Immobilie und Grundstück auf Ihren Namen.

Prüfung 3: die Ausstattung, und wer in dem Haus wohnen wird

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Eine Ausstattungsbeschreibung ist keine Liste von Extras. Sie ist die Antwort auf eine Frage: Für wen ist dieses Haus?

Eine Villa mit etwa 120 m² auf zwei Etagen, mit Fußbodenheizung, Klimaanlage, hochwertiger Küche und Türen, 25 Minuten vom Zentrum Bukarests und nahe internationalen Schulen, spricht zum Beispiel eine klar definierte Zielgruppe an: junge Familien aus der Tech-Branche und Expat-Familien, die langfristig Qualität suchen.

Prüfen Sie bei der Besichtigung drei Dinge:

• Die tatsächliche Ausführung im Vergleich zur schriftlichen Ausstattungsbeschreibung.
• Was bei der Übergabe enthalten ist: Küche? Klimaanlage? Gartengestaltung?
• Was die Fertigstellung kostet, bis das Haus bezugs- oder vermietungsbereit ist.

Eine Immobilie, die nach der Übergabe weitere 20.000 € braucht: Das ist Teil des Preises.

Der Lagetest: fünf Entfernungen für jede Villenbesichtigung

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An einem sonnigen Tag wirkt die Aussicht perfekt. Diese fünf Dinge lohnt es sich zu messen, zu jeder Jahreszeit:

Was Sie messen sollten	Warum es zählt
Fahrzeit zu den Arbeitsplatzzentren	Gute Mieter und Familien pendeln nicht eine Stunde zur Arbeit. Auf der Nordachse: etwa 25 Minuten ins Zentrum und etwa 10 Minuten in das Tech-Viertel Pipera
Entfernung zum Flughafen	Ein Schlüsselfaktor für Expats und Vielflieger
Internationale Schulen	Die Variable, die Familien jahrelang in einer Gegend hält
Verkehrsanbindung	Heute A3 und DN1; die Metrolinie M6 und die Ringautobahn A0 sind für später in diesem Jahrzehnt geplant
Natürlicher Anker	See, Wald, Park. Teil des Produkts und nicht kopierbar

Zu den Schulen: Laut Berichten rumänischer Wirtschaftsmedien hat das Schulnetz Mark Twain International School einen neuen Campus in Balotești angekündigt, am Ufer des Sees Cociovaliștea, mit einer Investition von etwa 30 Mio. € für rund 1.500 Schüler; die Eröffnung ist bis Herbst 2028 geplant. Es ist ein angekündigtes, kein bestehendes Projekt, prüfen Sie also seinen aktuellen Stand, bevor Sie ihm Gewicht beimessen.

Checkliste für die Villenbesichtigung: ausdrucken und mitnehmen

1. Vor der Besichtigung: ein aktueller CF-Auszug, der Lageplan und eine schriftliche Ausstattungsbeschreibung. Besorgen Sie sie vorab, nicht vor Ort.
2. Das Grundstück: Grundstücksgrenzen im Vergleich zum Lageplan und wie das Recht (Superficie oder ein anderes) in den Unterlagen definiert ist.
3. Das Eigentum: eingetragenes Zubehör, Stellplatz und Abstellraum, und keine Lasten oder Vermerke.
4. Die Ausstattung: tatsächliche Ausführung im Vergleich zur schriftlichen, was bei der Übergabe enthalten ist, und die echten Kosten bis zur Schlüsselfertigkeit.
5. Die Umgebung: die fünf Entfernungen. Messen Sie sie mit einer Navigations-App, verlassen Sie sich nicht auf den Prospekt.
6. Nach der Besichtigung: 24 Stunden Bedenkzeit vor jeder Verpflichtung. Eine gute Immobilie ist auch morgen noch gut.

Und der ultimative Test: Lassen Sie sich alles schriftlich zeigen. Ein Bauträger, dessen Immobilie diese Prüfungen besteht, fürchtet sie nicht. Im Gegenteil, er wird froh sein, dass endlich jemand fragt.

Eine Villenbesichtigung aus dem Ausland: was Sie ohne Flug erledigen können

Viele Investoren beginnen mit einer virtuellen Besichtigung, Raum für Raum, einschließlich der Unterlagen. Das ergibt ein vollständiges erstes Bild.

Den CF-Auszug und die Prüfung der Unterlagen können Sie aus der Ferne erledigen. Die notarielle Unterzeichnung ist in Rumänien aus der Ferne nicht möglich, Sie können aber über einen Vertreter unterzeichnen, der eine mit Apostille beglaubigte Vollmacht hat. Den Flug, wenn und wann Sie ihn wollen, heben Sie sich für den angenehmen Teil auf: Haus und Nachbarschaft mit eigenen Augen zu sehen, vor dem endgültigen Vertrag und der Eintragung auf Ihren Namen.

Häufig gestellte Fragen

Wer begleitet mich bei der Besichtigung, ein Verkäufer oder jemand Unabhängiges?

Meist das Projektteam, das ein Interesse daran hat, dass Sie kaufen. Genau deshalb gibt es diese Checkliste: Sie gibt Ihnen die Werkzeuge, selbst zu prüfen. Wir empfehlen, Ihren eigenen unabhängigen Anwalt mitzubringen oder ihm die Unterlagen nach der Besichtigung zu schicken.

Was, wenn ich nach Zahlung einer Reservierungsgebühr ein Problem entdecke?

Nach dem Gesetz 207/2025 (dem „Nordis-Gesetz“) sind Reservierungsgebühren auf 5 % des Preises und eine Gültigkeit von bis zu 60 Tagen begrenzt, mit voller Rückerstattung, wenn das Geschäft am Bauträger scheitert. Eine Entdeckung vor der Unterzeichnung ist eine Verhandlung, keine Katastrophe. Die vollständige Liste finden Sie in unserer Checkliste zum Nordis-Gesetz.

Lassen sich alle Prüfungen aus der Ferne erledigen?

Fast alle. Virtuelle Besichtigung, CF-Auszug, Lageplan und Ausstattungsbeschreibung können Sie per E-Mail erhalten, und ein lokaler Anwalt prüft sie. Nur die notarielle Unterzeichnung erfordert Anwesenheit, Ihre oder die Ihres Vertreters.

Der Schulcampus ist noch nicht gebaut. Sollte er ins Gewicht fallen?

Behandeln Sie ihn wie jeden angekündigten Plan: Prüfen Sie seinen aktuellen Stand in öffentlichen Quellen und bauen Sie nicht die ganze Entscheidung darauf. Die Entscheidung sollte auch ohne ihn tragen, auf Grundstück, Eigentum und Ausstattung.

Wie lange sollte ich zwischen Besichtigung und Verpflichtung warten?

Mindestens 24 Stunden. Genug, damit sich der Eindruck setzt, die Unterlagen Ihren Anwalt erreichen und Sie die Fragen stellen können, die Sie bei der Besichtigung vergessen haben.

Fazit

Eine gute Besichtigung beginnt mit den Unterlagen und endet mit der Aussicht, nicht umgekehrt.

Wenn Sie eine Villenbesichtigung planen, bei uns oder in einem anderen Projekt in Rumänien, vereinbaren Sie vor Ihrem Flug 30 Minuten mit mir. Wir gehen gemeinsam Auszug, Lageplan und Ausstattungsbeschreibung durch, und Sie kommen mit der Checkliste in der Hand an.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Quellen und Daten: Nationale Agentur für Kataster und Grundbuch (ANCPI) · Rumänisches Zivilgesetzbuch, Superficie-Recht, rumänisches Gesetzesportal · Gesetz 207/2025 (das „Nordis-Gesetz“), Monitorul Oficial 1133, 8.12.2025 · Monitorul Oficial · Metrorex, Betreiber der Metro Bukarest · Nationale Union der Notare Rumäniens · Bericht von Walla Nadlan über Compass on the Lake (auf Hebräisch) · Berichte rumänischer Wirtschaftsmedien über den Campus der Mark Twain International School in Balotești.

Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar und ersetzt keine individuelle rechtliche und planungsrechtliche Due Diligence durch einen unabhängigen Anwalt. Ziehen Sie vor jeder Transaktion lokale Fachleute hinzu.