Eigentumsweg, ein lastenfreier Auszug, der Bauträger und schriftliche Zusagen. Die Prüfung ist zweigeteilt: rechtlich und planungsrechtlich.
Nach dem Nordis-Gesetz sind Reservierungsgebühren auf 5 % und 60 Tage begrenzt, mit voller Rückerstattung in 30 Tagen, wenn der Bauträger schuld ist.
Eingetragene Genehmigung, Auszug für Ihre Einheit, ein Notar, Anzahlungen innerhalb der gesetzlichen Grenzen und ein eigenes Projektkonto.
Bis zu 25 % in der Rohbauphase und bis zu weiteren 20 % bei der Haustechnik. Geld fließt nur mit Zustimmung eines Bauleiters.
Der Anwalt des Bauträgers arbeitet für den Bauträger. Die Prüfung übernimmt ein Anwalt, den Sie beauftragen, meist innerhalb weniger Wochen.
„Der Bauträger hat einen Anwalt, der sich um alles kümmert. Reicht das nicht?“
Diese Frage höre ich in fast jedem ersten Treffen. Sie wird in gutem Glauben gestellt, meist nachdem sich der Investor bereits in die Visualisierungen verliebt hat.
Meine Antwort ist kurz: Nein. Und es geht dabei nicht um Misstrauen. Es geht um Struktur.
Der Anwalt des Bauträgers arbeitet für den Bauträger. Selbst wenn er professionell und ehrlich ist, ist er dem Mandanten verpflichtet, der ihn beauftragt hat. Die rechtliche Prüfung vor der Unterzeichnung übernimmt ein Anwalt, den Sie beauftragen. In diesem Artikel erfahren Sie, was dieser Anwalt prüft, in welcher Reihenfolge, und was Sie selbst sehen wollen sollten.
Warum die rechtliche Prüfung vor der Unterzeichnung kommen muss
Ein Problem, das vor der Unterzeichnung entdeckt wird, ist eine Verhandlung oder ein geordneter Ausstieg. Ein Problem, das nach der Unterzeichnung entdeckt wird, ist ein Prozess.
Dieser Unterschied ist die ganze Geschichte. Und nach dem Gesetz 207/2025, dem „Nordis-Gesetz“, sind Sie auch in der Phase dazwischen geschützt: Reservierungsgebühren sind auf 5 % und eine Frist von 60 Tagen begrenzt, mit voller Rückerstattung innerhalb von 30 Tagen, wenn das Geschäft am Bauträger scheitert. Mit anderen Worten: Der Ausstieg aus einem problematischen Geschäft, das Sie rechtzeitig erkannt haben, sollte Sie nicht die Ersparnisse von Jahren kosten.
Die vier Stufen der rechtlichen Prüfung vor der Unterzeichnung
Stufe 1: Eigentum. Auf wessen Namen und über welchen Weg
In Rumänien existiert rechtlich nicht, was nicht im Grundbuch (Cartea Funciară) eingetragen ist. Wer weder rumänischer noch EU-Bürger ist, lässt Grund und Boden nicht direkt auf den eigenen Namen eintragen. Daher prüft der Anwalt, dass Ihr Recht, ob Superficie, eine rumänische Gesellschaft oder eine Vormerkung, im Vertrag ausdrücklich festgelegt und im Grundbuch eingetragen ist. Die Wege erklären wir in unserem Artikel zum Grundeigentum in Rumänien.
Stufe 2: Eine lastenfreie Immobilie. Was der Auszug verbirgt
Sie lassen einen aktuellen Auszug (Extras de Carte Funciară) ziehen und prüfen vier Dinge: den Eigentümer und ob er mit dem tatsächlichen Verkäufer übereinstimmt, Hypotheken und Pfändungen, Vormerkungen und Rechte Dritter, und ob das Register dem Zustand vor Ort entspricht. Wie Sie jeden Teil des Auszugs lesen, steht in unserem Due-Diligence-Ratgeber.
Wichtig: Ein „sauberes“ Register bedeutet nicht immer eine saubere Immobilie. Deshalb ist die Prüfung zweigeteilt, rechtlich und planungsrechtlich.
Stufe 3: Der Bauträger. Wer hinter dem Projekt steht
Bei einem Neubauprojekt ist die Immobilie genau so viel wert wie der Bauträger, der sie baut. Prüfen Sie:
- Die Registrierung der Gesellschaft in Rumänien.
- Frühere Projekte, die tatsächlich übergeben wurden, nicht nur Visualisierungen.
- Finanzielle Solidität und volle Transparenz der Unterlagen.
- Die vollständige Einhaltung des Nordis-Gesetzes.
Ein Bauträger, der bei einem dieser Punkte ins Straucheln gerät? Weitergehen. Fünf einfache Fragen, die Ihnen helfen, das schon im Gespräch zu erkennen, finden Sie in unserem Artikel über die Fragen an einen Bauträger.
Stufe 4: Struktur. Schriftliche Zusagen, keine Versprechen
Der beste Schutz für einen ausländischen Investor ist kein Versprechen. Es ist eine Struktur: ein rumänischer Notar, der die Transaktion abwickelt, die Eintragung im Grundbuch direkt auf Ihren Namen, eine Sprache, die Sie verstehen, ein eigener unabhängiger Anwalt und eine benannte Partei, die nach der Übergabe bleibt. Wir gehen sie einzeln durch in unserem Artikel über die vier Garantien.
Was Sie vor einem Vorvertrag für eine Off-Plan-Einheit sehen müssen
Wenn Sie eine Einheit kaufen, die noch nicht gebaut ist, sind dies die fünf Unterlagen, auf die Rechtsanwalt Ilan Leibovitch vor jedem Vorvertrag besteht:
- Eine im Grundbuch eingetragene Baugenehmigung.
- Ein Auszug für Ihre konkrete Einheit. Nach dem Nordis-Gesetz hat selbst eine noch nicht gebaute Wohnung ein eigenes Grundbuchblatt.
- Ein Vorvertrag, der ausschließlich vor einem Notar unterzeichnet wird und innerhalb eines Werktags im Grundbuch eingetragen wird, sodass ein Doppelverkauf sofort auffällt.
- Anzahlungen innerhalb der gesetzlichen Obergrenzen: bis zu 25 % in der Rohbauphase und bis zu weiteren 20 % in der Phase der Haustechnik.
- Ein eigenes Projektbankkonto, von dem Geld nur mit Zustimmung eines Bauleiters freigegeben wird.
Was das Gesetz für Off-Plan-Käufer geändert hat, behandeln wir in unserem Artikel über das Nordis-Gesetz.
Aus der Praxis: eine israelische Gerichtsstandsklausel für ein Gebäude in Bukarest
Rechtsanwalt Ilan Leibovitch erinnert sich:
Eine präzise Struktur neutralisiert das Risiko. Ein mündliches Versprechen neutralisiert gar nichts.
Ein israelischer Bauträger, der mit einem Partner ein Wohngebäude in Bukarest gekauft hatte, bat mich, ihren Partnerschaftsvertrag aufzusetzen, mit einem zuständigen Gericht in Israel. Ich warnte ihn, dass ein israelisches Urteil in Rumänien kaum vollstreckbar sein würde und dass ein Gericht in Israel den dortigen Behörden keine Anordnungen erteilen kann. Er bestand darauf, und so wurde es geschrieben.
Zwei Jahre später hörte der Partner auf, seinen Anteil an den Kosten zu zahlen, verweigerte die Zustimmung zur Räumung eines Mieters, der seit vier Monaten nicht gezahlt hatte, und verweigerte die Zustimmung zur Reparatur eines schweren Defekts an der Zentralheizung. Wir klagten in Tel Aviv. Jede Frage des Richters, wie eine Mieterräumung in Rumänien abläuft und welchen Status die Eigentümergemeinschaft hat, erforderte das Gutachten eines rumänischen Anwalts und eine Übersetzung, und die Gegenseite legte ein Gegengutachten vor. Nach einem Jahr gewannen wir, doch die Vollstreckung des Urteils erforderte ein eigenes Anerkennungsverfahren in Rumänien. Die Kosten in Israel beliefen sich bereits auf Zehntausende Schekel.
Der Mandant klagte daraufhin direkt vor einem rumänischen Gericht, und innerhalb von drei Monaten kam Bewegung in die Sache: Die Anordnungen waren sofort vollstreckbar, die örtliche Polizei räumte den Mieter, und der Handwerker reparierte die Heizung.
Eine Gerichtsstandsklausel wirkt wie eine technische Zeile am Ende des Vertrags. Bei einem Geschäft über eine rumänische Immobilie entscheidet sie darüber, ob Sie eine sofort vollstreckbare Anordnung bekommen oder ein Urteil, das ein ganz neues Verfahren in Gang setzt. Es ist eine Klausel, die Sie vor der Unterzeichnung prüfen sollten.
Was bis wann geprüft sein muss: der Zeitplan
| Phase des Geschäfts | Was bis dahin geprüft sein muss |
|---|---|
| Vor einer Reservierungsgebühr | Eigentumsweg, aktueller Auszug, Registrierung und frühere Projekte des Bauträgers |
| Vor dem Vorvertrag | Eingetragene Genehmigung, Auszug für die Einheit, Notar, Obergrenzen der Anzahlungen und eigenes Konto |
| Vor dem endgültigen Vertrag und der Eintragung auf Ihren Namen | Die Übergabe entspricht dem Vertrag, und Ihr Recht ist im Grundbuch eingetragen |
Ein unabhängiger Anwalt: wie teuer und wie lange
Die Kosten hängen vom Umfang des Geschäfts und vom Anwalt ab, fordern Sie daher vorab ein schriftliches Honorarangebot an. Der übliche Zeitrahmen: einige Wochen, parallel zum übrigen Ablauf.
Und der richtige Maßstab ist nicht „Was kostet das?“, sondern „Was kostet es, ein Problem nach der Unterzeichnung zu finden?“ Bei einer Immobilie im Wert von Hunderttausenden Euro ist es die günstigste Ausgabe des ganzen Geschäfts.
Und ganz ehrlich: In unserem Projekt in Balotești ermutigen wir ausdrücklich dazu. Ein Bauträger, dessen Unterlagen in Ordnung sind, gewinnt durch eine externe Prüfung. Er verliert nichts.
Lässt sich die gesamte Prüfung aus der Ferne erledigen?
Ja, und das ist die übliche Praxis. Der Auszug wird online bestellt, eine Vollmacht mit Apostille erlaubt Ihrem Anwalt, für Sie zu handeln, und die Besprechungen finden über Zoom statt.
Ein Punkt, den man vorab kennen sollte: Die Unterzeichnung vor einem rumänischen Notar ist aus der Ferne nicht möglich. Sie kommen persönlich, oder Sie erteilen jemandem eine Vollmacht, der in Ihrem Namen unterzeichnet. Den Flug, wenn Sie einen wollen, heben Sie sich für den angenehmen Teil auf: die Immobilie zu sehen.
Und ein Moment der Ehrlichkeit: Die meisten Investoren werden diese vier Stufen nicht durchlaufen. Sie werden von den Visualisierungen beeindruckt sein, darauf vertrauen, dass „alle so kaufen“, und unterschreiben. Schlechte Geschäfte gibt es ihretwegen. Weil Sie prüfen, werden diese Geschäfte nicht Ihre sein.
Häufig gestellte Fragen
Was umfasst die rechtliche Prüfung vor dem Immobilienkauf in Rumänien?
Vier Stufen: den Eigentumsweg und die Eintragung im Grundbuch, eine lastenfreie Immobilie auf Grundlage eines aktuellen Auszugs, eine Prüfung des Bauträgers und seiner Einhaltung des Nordis-Gesetzes sowie schriftliche Zusagen in der Struktur des Geschäfts. Die Prüfung ist sowohl rechtlich als auch planungsrechtlich.
Warum nicht auf den Anwalt des Bauträgers vertrauen?
Weil dieser Anwalt für den Bauträger arbeitet. Die Begleitung durch das Projekt soll sicherstellen, dass Sie jedes Dokument verstehen, aber die Prüfung übernimmt ein Anwalt, den Sie beauftragen und der kein Interesse am Zustandekommen des Geschäfts hat.
Wie lange dauert die rechtliche Prüfung?
Meist einige Wochen, parallel zum übrigen Ablauf. Die Kosten hängen vom Umfang des Geschäfts und vom Anwalt ab, holen Sie daher vor Beginn ein schriftliches Honorarangebot ein.
Was, wenn die Prüfung ein Problem findet, nachdem ich eine Reservierungsgebühr gezahlt habe?
Das Nordis-Gesetz begrenzt Reservierungsgebühren auf 5 % und eine Frist von 60 Tagen und verlangt eine volle Rückerstattung innerhalb von 30 Tagen, wenn das Geschäft am Bauträger scheitert. Ein Problem, das in dieser Phase entdeckt wird, ist eine Verhandlung oder ein geordneter Ausstieg, kein Prozess.
Kann ich das Geschäft unterzeichnen, ohne nach Rumänien zu reisen?
Die Prüfung lässt sich vollständig aus der Ferne erledigen. Die Unterzeichnung vor dem Notar nicht: Sie kommen persönlich oder erteilen jemandem eine Vollmacht mit Apostille, der in Ihrem Namen unterzeichnet.
Fazit
Der Unterschied zwischen „ungeschützt“ und „wirklich geschützt“ ist Ihre gesamte Investition. Bevor Sie Geld überweisen, prüfen Sie die rechtliche Struktur, nicht nur den Preis und die Bilder.
Eine präzise Struktur neutralisiert das Risiko. Ein mündliches Versprechen neutralisiert gar nichts.
Wenn Sie kurz vor der Unterzeichnung stehen, bei uns oder in einem anderen Projekt, vereinbaren Sie ein halbstündiges Gespräch mit mir. Wir gehen die Checkliste gemeinsam durch und sehen, was Sie schon haben und was noch fehlt.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen und Daten: Rumäniens Nationale Agentur für Kataster und Grundbuch (ANCPI) · Rumänisches Gesetzesportal: Gesetz 207/2025, Monitorul Oficial 1133, 8.12.2025 · Rumänisches Handelsregister (ONRC) · Nationale Union der Notare Rumäniens (UNNPR) · Analysen des Gesetzes von TPA Romania und AmCham Romania · Interview mit Rechtsanwalt Ilan Leibovitch, Investorenleitfaden von Compass Group Romania (August 2026).
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine konkrete rechtliche und planungsrechtliche Prüfung durch einen unabhängigen Anwalt.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
