Eine neue 120-m²-Wohnung in Bukarest kostet heute rund 95.000 € mehr als 2021, laut Daten von Imobiliare.ro.
Zum ersten Mal seit Jahren hat Bukarest Cluj-Napoca überholt und ist die teuerste Stadt Rumäniens.
Wo man wohnen will, wo die Liquidität hoch ist und wo die Infrastruktur noch entsteht. Erst das Ziel, dann das Viertel.
Ein Gesetzentwurf für ein Investorenvisum gegen 400.000 € wurde im Oktober 2025 eingebracht und zwei Monate später zurückgezogen.
Nach dem „Nordis-Gesetz“ fließen Anzahlungen auf ein zweckgebundenes Projektkonto, mit Obergrenzen je nach Bauphase.
„Ich denke noch darüber nach“: der Satz, den ich seit 2021 höre
Fast jedes erste Gespräch mit einem Investor, der sich Bukarest vor ein paar Jahren angesehen hat, enthält denselben Satz.
„Ich war beeindruckt. Ich habe mir gesagt, ich denke noch darüber nach.“
Das war eine völlig vernünftige Entscheidung. Doch wenn man betrachtet, was seither auf dem Bukarester Immobilienmarkt geschehen ist, stellt man fest: Auch Abwarten ist eine Entscheidung, und sie hat ihren Preis. Dieser Artikel soll Sie nicht drängen. Er soll zeigen, was die Zeit mit diesem Markt gemacht hat, wem der Markt heute gehört und warum das an dem Tag zählt, an dem Sie verkaufen wollen.
Der Bukarester Immobilienmarkt 2026 in Zahlen: von „günstig“ zu „führend“
Laut Marktdaten von Imobiliare.ro, dem führenden Immobilienportal Rumäniens, ist der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Bukarest in fünf Jahren von 1.480 € auf 2.273 € gestiegen. Das ist ein Anstieg von mehr als 50 %.
Übertragen auf eine neue Wohnung mit 120 m²: Wer 2021 nachgesehen hat und heute wieder nachsieht, findet einen Preis, der rund 95.000 € höher liegt.
| Kennzahl | Was die Daten zeigen | Quelle |
|---|---|---|
| Durchschnittspreis pro m² vor fünf Jahren | 1.480 € | Imobiliare.ro |
| Durchschnittspreis pro m² heute | 2.273 € | Imobiliare.ro |
| Neue Wohnungen in Bukarest, ein Jahr | Plus rund 21 %, auf durchschnittlich 2.636 €/m² | Imobiliare.ro, Juli 2026 |
| Bestandswohnungen, ein Jahr | Plus rund 10 % | Imobiliare.ro, Juli 2026 |
| Fertiggestellte Wohnungen, erste 9 Monate 2025 | 40.322, minus 4,7 % | INS |
Und noch eine symbolische Zahl: Zum ersten Mal seit Jahren hat Bukarest Cluj-Napoca überholt und ist zur teuersten Stadt Rumäniens geworden. Das ist nicht mehr die Geschichte einer „günstigen Stadt im Aufwind“. Es ist ein Markt, der seinen Status ändert. Den Abstand zu den Wohnungspreisen in Israel beschrieb ein Bericht von Hila Tzion bei ynet (auf Hebräisch).
Die Zahlen nach Vierteln, vom Zentrum bis zum nördlichen Korridor, haben wir in unserem Artikel über die Preise in Bukarest und wo man suchen sollte aufgeschlüsselt. Hier geht es um eine andere Frage: was diese Zahlen über Ihre Entscheidung aussagen.
Was hinter den Zahlen steckt
Drei Kräfte wirken hier parallel, und keine davon lässt sich schnell abschalten.
- Ein Angebot, das nicht Schritt halten kann. Die Baugenehmigungen gingen bereits 2022–2023 stark zurück, und Bauen dauert Jahre.
- Kosten, die nicht sinken. Material, Energie, Arbeit und im August 2025 die Mehrwertsteuererhöhung von 19 % auf 21 %, die direkt in die Preise eingeflossen ist.
- Tiefe lokale Nachfrage. Bukarest ist das Zentrum des Landes für Tech, Finanzen und Dienstleistungen und zieht weiterhin junge, gut ausgebildete Rumänen an.
Um ehrlich zu sein: Das erklärt, was geschehen ist; es ist kein Versprechen, was geschehen wird. Ein Markt kann sich abschwächen, auch während diese Kräfte wirken – über die Abkühlung 2026 haben wir gesondert in unserem Artikel über das Übergangsjahr geschrieben.
Nicht „welches Viertel ist das beste“, sondern welche Entscheidung Sie treffen
Die Frage, die ich am häufigsten höre, lautet: „Wo ist der beste Ort in Bukarest?“ Die ehrliche Antwort: Es ist die falsche Frage. Es gibt drei verschiedene Entscheidungen, und jede ist legitim.
- Wo man wohnen möchte. Die gehobenen nördlichen Viertel: Parks, Seen, Botschaften. Wunderbar zum Leben, und entsprechend bepreist.
- Wo die Liquidität hoch ist. Gegenden mit einem tiefen lokalen Markt und erschwinglichen Einstiegspreisen. Im Süden der Stadt ist die Entfernung zur Metro keine Frage der Bequemlichkeit, sondern ein zentraler Teil der Entscheidung.
- Wo die Infrastruktur noch entsteht. Der nördliche Korridor mit Pipera, Băneasa und Balotești, entlang der Trasse der Flughafen-Metrolinie M6 und der Ringautobahn A0.
Erst das Ziel festlegen, dann das Viertel wählen. Umgekehrt ist es ein Rezept für ein Geschäft, das in den Visualisierungen gut aussieht und im fünften Jahr weniger gut.
Goldenes Visum oder Immobilie: Warum Rumänien sich entschieden hat, keine Pässe zu verkaufen
Jetzt kommt eine Frage, die in fast jedem Gespräch auftaucht: „In Griechenland oder Portugal bekomme ich eine Immobilie und einen Pass. Warum Rumänien?“
Die ehrliche Antwort: Rumänien bietet kein goldenes Visum an, und wenn Ihr Ziel die Staatsbürgerschaft ist, ist dies nicht das richtige Ziel. Die in Europa noch laufenden Programme für goldene Visa verlangen inzwischen Investitionen ab einer halben Million Euro, meist in Märkten, die bereits voll eingepreist sind.
Und hier das interessante Detail: Im Oktober 2025 wurde im rumänischen Senat ein Gesetzentwurf für ein Investorenvisum gegen 400.000 € eingebracht. Zwei Monate später, nachdem die rumänischen Sicherheitsbehörden gewarnt hatten, ein solches Programm könne die Stellung des Landes im Schengen-Raum und seine Beziehungen zu Washington gefährden, wurde der Entwurf zurückgezogen.
Abwarten ist eine legitime Entscheidung, aber sie ist nicht kostenlos.
Was sagt Ihnen das? Zweierlei:
- Ein Land, das auf leichtes Geld verzichtet, um seine institutionelle Stellung zu schützen, ist ein Land, in dem es sinnvoll ist, Immobilien langfristig zu halten.
- Goldene Visa in Europa werden weniger: Spanien hat seinen Weg geschlossen, Portugal hat ihn von Immobilien entkoppelt, und die EU macht Druck auf das, was übrig ist. Eine Investition, die auf einem Visum aufbaut, steht auf schwankendem Boden.
Echte Liquidität: Ihr nächster Käufer ist wahrscheinlich Rumäne
Die meisten Käufer auf dem Bukarester Immobilienmarkt sind Rumänen, keine ausländischen Investoren. Das klingt wie ein technisches Detail, ist aber vielleicht der wichtigste Punkt dieses Artikels.
Echte Liquidität ist die Fähigkeit, an dem Tag, den Sie wählen, an einen einheimischen Käufer zu verkaufen – statt darauf zu warten, dass ausländische Investoren wieder in Mode kommen. Ein Markt, der nur von Ausländern lebt, trocknet aus, wenn sie gehen. Ein Markt, der von einheimischen Familien getragen wird, läuft auch ohne sie weiter.
Hinzu kommt die Kombination, die Investoren aus dem Ausland anzieht: Mitgliedschaft in EU und NATO, vollständiger Schengen-Beitritt 2025 und ein Flug von rund drei Stunden aus Israel. Diese Gründe und das ausländische Kapital, das bereits im Land ist, haben wir in „Warum Bukarest, warum jetzt“ behandelt.
Aus der Praxis: drei Inserate, die das Gegenteil bewiesen
Rechtsanwalt Ilan Leibovitch erinnert sich:
Diesen Mandanten kannte ich seit einigen Jahren: ein Mann, der recherchiert und vergleicht. Er kaufte nach sechs Monaten Bedenkzeit eine Wohnung in Bukarest, in einem ordentlichen Viertel, während der Markt stieg. Er renovierte nur minimal, gerade genug, damit ein Mieter einziehen konnte: Farbe, ansehnliches Parkett und eine einfache Küche. Als er verkaufen wollte, kam er mit einem Preis zu mir und bat mich, einen Käufer zu finden.
Ich prüfte, was der Markt zu diesem Preis anbot: komplett renovierte Wohnungen, recht neue Projekte mit Parkplatz, Immobilien mit sauberen Unterlagen. Ich sagte ihm, dass ich seine Wohnung nicht vermarkten könne. Er schickte mir einen Link zu imobiliare.ro mit drei ähnlichen Wohnungen zum selben Preis. Ich prüfte die Daten: Sie standen seit vier, fünf und drei Monaten online. Ich erklärte ihm, dass sie kein Beweis für den Preis seien. Sie seien der Beweis, dass eine Wohnung zu diesem Preis stehen bleibt.
Er ging zu einem Makler, der bereit war, sie zu jedem Preis zu inserieren. Das Inserat ist immer noch online.
An dem Tag, an dem Sie aussteigen wollen, wird der nächste Käufer Sie mit abgeschlossenen Geschäften vergleichen, nicht mit Inseraten. Deshalb lohnt es sich, schon am Tag des Kaufs an den Verkauf zu denken: Was wird Ihre Immobilie von dem abheben, was neben ihr im Regal liegt?
Die drei Ängste, und wie Sie sie entkräften
Eine Investition im Ausland macht Angst, wenn es um eine Immobilie geht, die Sie nicht sehen können, in einer Sprache, die Sie nicht verstehen, in einem System, das Sie nicht kennen. Diese Angst ist berechtigt. So lässt sie sich entkräften:
- „Wird sie wirklich auf meinen Namen eingetragen?“ In Rumänien besteht ein Recht nur, wenn es im Grundbuch eingetragen ist. Zum Unterschied zwischen Gebäude und Grundstück lesen Sie unseren Artikel über Grundeigentum in Rumänien.
- „Was passiert mit meinem Geld bis zur Übergabe?“ Nach dem Gesetz 207/2025 (dem „Nordis-Gesetz“) fließen Anzahlungen auf ein zweckgebundenes Projektkonto, mit Obergrenzen, die an die Bauphasen gekoppelt sind.
- „Wer begleitet mich?“ Ihr eigener Anwalt und Unterstützung in einer Sprache, die Sie verstehen, vom Vorvertrag bis zum endgültigen Vertrag und zur Eintragung auf Ihren Namen. Gut zu wissen: Die Unterzeichnung vor einem rumänischen Notar ist nicht aus der Ferne möglich, Sie können aber eine Vollmacht erteilen.
Häufig gestellte Fragen
Was kostet ein Quadratmeter in Bukarest im Jahr 2026?
Laut Imobiliare.ro liegt der Durchschnitt bei rund 2.273 € pro m², bei neuen Wohnungen bei rund 2.636 € pro m² (Juli 2026). Die tatsächlichen Preise schwanken zwischen den Vierteln stark.
Werden die Immobilienpreise in Bukarest weiter steigen?
Das kann niemand versprechen, auch wir nicht. Die Daten erklären, was bisher geschehen ist: begrenztes Angebot, hohe Kosten und lokale Nachfrage. Sie garantieren nicht, was als Nächstes kommt.
Bietet Rumänien Investoren ein goldenes Visum an?
Nein. Ein Gesetzentwurf für ein Investorenvisum gegen 400.000 € wurde im Oktober 2025 im Senat eingebracht und zwei Monate später nach Warnungen der rumänischen Sicherheitsbehörden zurückgezogen.
Wer kauft Immobilien in Bukarest?
Die meisten Käufer sind Rumänen. Das ist wichtig, denn am Tag des Verkaufs bestimmt der lokale Markt die Nachfrage nach Ihrer Immobilie.
Kann der Kauf aus der Ferne unterzeichnet werden?
Die Unterzeichnung vor einem Notar in Rumänien erfolgt nicht aus der Ferne. Wenn Sie nicht anwesend sein können, können Sie einer Person eine Vollmacht erteilen, die in Ihrem Namen unterschreibt.
Fazit
Der Bukarester Immobilienmarkt von 2026 ist nicht der Markt von 2021. Er ist teurer, reifer und stützt sich auf einheimische Käufer.
Abwarten ist eine legitime Entscheidung, aber sie ist nicht kostenlos. Und die richtige Entscheidung beginnt mit Ihrem Ziel, nicht mit der Frage, welches Viertel gerade „angesagt“ ist.
Wenn Sie sich Bukarest jetzt ansehen, ob in unserem Projekt in Balotești oder anderswo, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir gehen die Zahlen, die rechtlichen Fragen und das durch, was wirklich zu Ihnen passt.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen und Daten: Preisindex von Imobiliare.ro (Juli 2026) · Nationales Statistikinstitut Rumäniens (INS) · Nationale Agentur für Kataster und Grundbuch (ANCPI) · Gesetz 207/2025, rumänisches Gesetzesportal · ynet, Hila Tzion (auf Hebräisch) · Rumänische Steuerverwaltung (ANAF) · Europäische Union
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Vergangene Daten garantieren keine künftigen Preise. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort zu Rate.
Jetzt wissen Sie mehr.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
