Preis pro m² in Bukarest: warum Quellen abweichen

Quellen für den Preis pro m² in Bukarest: die kurze Antwort

Im Sommer 2026 beschrieben zwei der größten Immobilienportale Rumäniens dieselbe Stadt auf gegensätzliche Weise. Laut dem Index von Imobiliare.ro lagen die Angebotspreise für neue Wohnungen in Bukarest im August 2026 bei 2.549 € pro m². Laut Storia lagen sie im Juli 2026 bei 1.982 € pro m², und Bestandswohnungen waren mit 2.260 € teurer als neue. Keine der beiden Zahlen ist falsch. Sie messen unterschiedliche Inserate mit unterschiedlichen Methoden.

Die meisten Zahlen, die Sie für Bukarest sehen, sind Angebotspreise aus Inseraten. Die einzige offizielle Reihe, die auf tatsächlichen Vertragspreisen beruht, ist der Hauspreisindex, den das Nationale Statistikinstitut (INS) aus Notardaten erstellt und Eurostat veröffentlicht. Er zeigt, wie sich die Preise verändern, nicht was ein Quadratmeter kostet. Die ANCPI, die Behörde für Kataster und Grundbuch, zählt Transaktionen, veröffentlicht aber keine Preise.

Einfach gesagt: Ein Preis pro m² hat erst dann eine Aussagekraft, wenn Sie wissen, wer gemessen hat, was gemessen wurde und wann.

Die wichtigsten Quellen im Vergleich

Quelle	Was sie misst	Preisart	Methode	Letzte von uns geprüfte Zahl
INS-Hauspreisindex, veröffentlicht von Eurostat	Alle von Haushalten in Rumänien gekauften Wohnungen und Häuser	Von Notaren erfasste Vertragspreise	Hedonischer Index, vierteljährlich; kein Niveau in €/m²	2. Quartal 2026: +12,1 % gegenüber dem Vorjahr (Neubau +12,8 %, Bestand +11,8 %)
Monatsstatistik der ANCPI	Zahl der Immobilienverkäufe und Hypotheken nach Kreis	Keine Preise	Zählung der Eintragungen	Nur Zahlen
Marktstudien der Notare (grila notarială)	Mindestreferenzwerte pro Gebiet	Steuerliche Untergrenze, kein Marktwert	Mindestens einmal jährlich aktualisiert	Studie 2026, Bukarest und Ilfov
Index von Imobiliare.ro	Auf Imobiliare.ro inserierte Wohnungen und Häuser	Angebotspreise	Median, €/m² Nutzfläche, die extremen 2,5 % entfernt, monatlich	Bukarest, alle Wohnungen, September 2026: 2.312 € (+8,6 % im Jahr). Neue Wohnungen, August 2026: 2.549 €
Analyse von Storia	Auf Storia inserierte 1- bis 3-Zimmer-Wohnungen	Angebotspreise	Durchschnitt, monatlich	Bukarest, Juli 2026: Neubau 1.982 €, Bestand 2.260 €, zusammen 2.160 €
Bankbewertung	Eine bestimmte Immobilie	Marktwert für die Kreditvergabe	Zugelassener Gutachter, ANEVAR-Standards	Pro Immobilie

Die Zahlen in der letzten Spalte stammen aus verschiedenen Monaten und verschiedenen Stichproben. Genau darum geht es: Sie sollen gar nicht übereinstimmen.

Angebotspreis oder Transaktionspreis

Ein Angebotspreis ist das, was ein Verkäufer in eine Anzeige schreibt. Ein Transaktionspreis ist das, was ein Käufer tatsächlich bezahlt und vor einem Notar unterschrieben hat. In Rumänien stehen die Transaktionspreise in den notariellen Verträgen, sie erreichen die Öffentlichkeit aber nur als Index.

Laut der bei Eurostat hinterlegten INS-Methodik wird der rumänische Index aus den vollständigen Transaktionspreisen erstellt, die in vor Notaren unterzeichneten Verträgen erfasst sind. Sie werden im Rahmen eines Protokolls zwischen dem INS, der Nationalen Notarkammer und der Rumänischen Nationalbank erhoben. Die Preise schließen das Grundstück ein. Der Index bereinigt Unterschiede bei Lage, Alter und Größe (eine „hedonische“ Methode), damit ein Quartal mit vielen kleinen Wohnungen nicht wie ein Preisrückgang aussieht.

Die Grenzen: Der Index ist landesweit, Eurostat veröffentlicht keine Zahl für Bukarest, und er kommt spät. Das INS veröffentlicht die landesweiten Daten etwa 112 Tage nach Quartalsende. Im Oktober 2026 ist die letzte offizielle Messung also noch das zweite Quartal.

Warum zwei Portale über neue und alte Wohnungen streiten

Zurück zum Beispiel vom Anfang. Imobiliare.ro sah neue Wohnungen deutlich über dem städtischen Durchschnitt. Storia sah sie unter den Bestandswohnungen. Vier Unterschiede erklären das meiste davon:

Median gegen Durchschnitt. Imobiliare.ro verwendet den Median und entfernt die teuersten und günstigsten 2,5 % der Inserate. Storia meldet durchschnittliche Angebotspreise. Einige teure Projekte bewegen einen Durchschnitt stärker als einen Median.
Unterschiedliche Inserate. Jedes Portal misst nur seine eigenen Anzeigen. Bauträger, Makler und private Verkäufer inserieren nicht überall dieselben Objekte.
Unterschiedlicher Umfang. Die Zahlen von Storia betreffen 1- bis 3-Zimmer-Wohnungen. Die Stadtzahl von Imobiliare.ro umfasst alle Wohnungen.
Lagemix. Storia selbst erklärt es mit der Lage: Ältere Wohnblocks liegen tendenziell zentraler und sind besser angebunden, während viele neue Projekte am Stadtrand entstehen. Innerhalb desselben Viertels, so Storia, bleiben neue Wohnungen in der Regel teurer.

Die Lage allein kann alles andere überlagern. Laut den Daten von Imobiliare.ro für das erste Halbjahr 2026 lagen neue Wohnungen in den Sektoren 1 und 2 über 4.000 € pro m², in den Sektoren 3 bis 6 bei etwa 2.450 bis 2.570 €.

Ein Preis pro m² hat erst dann eine Aussagekraft, wenn Sie wissen, wer gemessen hat, was gemessen wurde und wann.

Warum sich der offizielle Index und die Portale unterschiedlich schnell bewegen

Der INS-Index stieg im Jahr bis zum zweiten Quartal 2026 um 12,1 %. Der Angebotspreis von Imobiliare.ro für Bukarest stieg im Jahr bis September 2026 um 8,6 %. Auch das ist kein Widerspruch:

Unterschiedliche Zeiträume. Das eine ist ein Quartal, das im Juni endet, das andere ein Monat, der im September endet.
Unterschiedliche Orte. Das eine umfasst das ganze Land, das andere eine Stadt.
Unterschiedliche Preise. Das eine ist, was Käufer bezahlt haben, das andere, was Verkäufer verlangen.
Unterschiedliche Einheiten. Die Portale nennen Euro pro m². Die offizielle Reihe ist ein Index ohne jedes Preisniveau und lässt sich daher nur über prozentuale Veränderungen vergleichen.

Zur Einordnung: Der durchschnittliche Anstieg in der EU lag im selben Quartal laut Eurostat bei 4,7 %.

Das Notarraster ist eine Untergrenze, kein Preis

Die Marktstudien der Notare legen Mindestwerte fest, nach denen Steuern bei einem Eigentümerwechsel berechnet werden. Die Notarkammer Bukarest sagt unmissverständlich, dass diese Werte keine Marktwerte sind. Eine Rasterzahl deutlich unter dem Preis eines Bauträgers bedeutet nicht, dass Sie zu viel bezahlen. Wie das Raster funktioniert und wo es Ihre Steuer verändert, erklären wir in unserem Leitfaden zum Notarraster.

Ilfov: wo die Indizes schweigen

Imobiliare.ro veröffentlicht Stadtseiten für Bukarest und die großen Städte, aber nicht für die Gemeinden in Ilfov wie Balotești, Corbeanca oder Otopeni. Auch die Analyse von Storia umfasst Städte. Im Villengürtel nördlich von Bukarest gibt es keine veröffentlichte Reihe in €/m², auf die man sich stützen könnte. Für ein Haus sind die nützlichen Bezugspunkte vergleichbare Inserate für ähnliche Grundstücke und Ausstattungen, das Notarraster als Untergrenze und die Bankbewertung der konkreten Immobilie. Worauf der Gutachter achtet, erklärt unser Leitfaden zur Immobilienbewertung in Rumänien.

Wie Sie jeden Preis pro m² lesen: eine Checkliste

Verlangt oder bezahlt? Inserate sagen Ihnen, was Verkäufer sich erhoffen. Nur Verträge sagen Ihnen, was Käufer bezahlen.
Welche Fläche? Rumänische Anzeigen nennen die Nutzfläche (suprafață utilă), die bebaute Fläche (suprafață construită) oder eine Zahl einschließlich Balkonen und Terrassen. Derselbe Preis ergibt drei verschiedene Werte in €/m². Siehe Rumänische Immobilienanzeigen entschlüsselt.
Ist die Mehrwertsteuer enthalten? Auf neue Wohnungen fallen 21 % MwSt. an. Ein Preis „zuzüglich MwSt.“ und ein Gesamtpreis sind nicht vergleichbar. Siehe unseren Leitfaden zur Mehrwertsteuer auf Neubauten.
Was ist noch enthalten? Stellplatz, Abstellraum, Ausstattungsniveau, bei einem Haus der Grundstücksanteil.
Welcher Monat und welche Stichprobe? Eine Zahl eines Portals aus dem Juli und eine eines anderen aus dem September sind zwei verschiedene Momentaufnahmen.
Median oder Durchschnitt, und wovon? Alle Wohnungen oder nur 1 bis 3 Zimmer? Neubau, Bestand oder beides?
Mit der Untergrenze und dem Kreditgeber abgleichen. Das Notarraster ist das steuerliche Minimum. Die Bankbewertung ist der Wert, auf dessen Grundlage ein Kreditgeber finanziert.

Häufige Fragen

Wie hoch ist der durchschnittliche Preis pro m² in Bukarest 2026?

Das hängt von der Quelle ab. Imobiliare.ro beziffert den Median der Angebotspreise für alle Wohnungen im September 2026 auf 2.312 € pro m² Nutzfläche. Storia beziffert den durchschnittlichen Angebotspreis für 1- bis 3-Zimmer-Wohnungen im Juli 2026 auf 2.160 €. Beides sind Angebotspreise, keine Transaktionspreise.

Gibt es einen offiziellen Preis pro m² für Bukarest?

Es wird kein offizielles Niveau in €/m² veröffentlicht. Das INS erstellt aus notariellen Vertragspreisen einen Hauspreisindex, und Eurostat veröffentlicht ihn für Rumänien als Ganzes. Er zeigt, wie sich die Preise im Lauf der Zeit verändern, nicht den Preis eines Quadratmeters.

Veröffentlicht die ANCPI Immobilienpreise?

Nein. Die ANCPI veröffentlicht monatliche Zahlen zu Immobilienverkäufen und Hypotheken nach Kreis. Sie zeigen die Marktaktivität, keine Preise.

Warum sind Bestandswohnungen in Bukarest manchmal teurer als neue?

Laut der Analyse von Storia vor allem wegen der Lage. Ältere Wohnblocks liegen oft zentraler und sind besser angebunden als neue Projekte am Stadtrand. Innerhalb desselben Viertels kosten neue Wohnungen in der Regel mehr.

Ist das Notarraster der Marktwert einer Wohnung?

Nein. Die Notarkammer Bukarest erklärt, dass die Werte in ihren Marktstudien Mindestreferenzen für die Steuer sind und keine Marktwerte darstellen.

Fazit

Jede Quelle beantwortet eine andere Frage. Der offizielle Index zeigt die Richtung der tatsächlichen Preise, die Portale zeigen, was Verkäufer in diesem Monat verlangen, das Notarraster liefert die steuerliche Untergrenze, und die Bankbewertung sagt Ihnen, was ein Kreditgeber für eine bestimmte Immobilie akzeptiert. Lesen Sie einen Preis erst, wenn Sie wissen, welche dieser Fragen er beantwortet.

Bei Compass on the Lake beginnen unsere 29 Villen in Balotești bei 299.900 €, ein Preis, der die 21 % MwSt., den Notar und den Anwalt bereits enthält. Wenn Sie ihn mit anderen Inseraten vergleichen, vergleichen Sie Gleiches mit Gleichem.

Wenn Sie einen Preis prüfen möchten, der Ihnen angeboten wurde, in unserem Projekt oder anderswo, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir gehen gemeinsam durch, was die Zahl enthält und an welchen Quellen sie gemessen werden sollte.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Quellen: Eurostat, Hauspreisindex (prc_hpi_q), Daten aktualisiert am 1. Oktober 2026 · Eurostat, Metadaten zum nationalen HPI Rumäniens (INS) · Nationales Statistikinstitut (INS) · ANCPI · Notarkammer Bukarest, Marktstudien zu Mindestwerten · Index und Methodik von Imobiliare.ro, September 2026 · Imobiliare.ro, Bukarest, September 2026 · Revista Biz, Daten von Imobiliare.ro zu neuen Wohnungen, 8. September 2026 · Storia, Preisanalyse Juli 2026

Dieser Beitrag dient nur der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Die Zahlen entsprechen den Veröffentlichungen der jeweiligen Quelle zu den genannten Daten; Stand: 22. Oktober 2026. Vergangene Daten lassen keine Rückschlüsse auf künftige Preise zu.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.

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