Nach Artikel 111 des Steuergesetzbuchs wird die Steuer nach der Studie berechnet, wenn der Vertragspreis unter dem Mindestwert der Notarstudie liegt.
Laut Studie 2026 beträgt der Mindestwert für ein Ziegel-Beton-Haus ab 2011 in Balotești mit hohem Ausbaustandard 675 € pro m² Gesamtbruttofläche.
180 m² Bruttofläche und ein Grundstück von 400 m² in Balotești: etwa 144.000 € Mindestwert. Bei einem höheren Marktpreis spielt das Raster keine Rolle.
Ein Verkäufer zahlt 3 % bis zu drei Jahren Haltedauer und danach 1 %, auf den Preis oder das Raster, je nachdem, was höher ist.
Die Notarstudie für Ilfov 2026 gilt vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2026 und wird mindestens einmal jährlich aktualisiert.
Das Notarwertraster: die kurze Antwort
Das Notarwertraster (grila notarială) ist eine Tabelle von Mindestwerten für Immobilien, die jede Notarkammer nach Artikel 111 des rumänischen Steuergesetzbuchs mindestens einmal jährlich aktualisiert. Es ist weder Marktpreis noch Gutachten. Es ist eine Untergrenze: Liegt der Preis im Vertrag unter dem Wert im Raster, wird die Steuer auf den Verkauf nach dem Raster berechnet. Auch das Notarhonorar und die Eintragungsgebühr werden auf einer Basis berechnet, die nicht darunter fällt. Bei einem Neubau, der zum Marktpreis gekauft wird, liegt das Raster meist unter dem Preis, daher ist es vor allem an dem Tag wichtig, an dem Sie verkaufen oder vererben.
In einem Treffen fragte man mich einmal: „Wenn das Raster in Balotești unter dem Preis liegt, heißt das, ich habe zu viel bezahlt?“ Nein. Das Raster ist ein Steuerinstrument, und die Kammer selbst schreibt, dass es nicht als Rechtfertigung eines Preises verwendet werden sollte. Wer es aber versteht, versteht einen wichtigen Teil der rumänischen Besteuerung.
Was das Raster ist und wer es festlegt
Nach Artikel 111 des Steuergesetzbuchs (Gesetz 227/2015) geben die Notarkammern bei zugelassenen Gutachtern „Marktstudien“ in Auftrag, die Mindestwerte für Immobilien festlegen, und aktualisieren sie mindestens einmal jährlich. Umgangssprachlich heißen sie grila notarială, und in früheren Artikeln nannten wir sie das „Notarbuch“.
Die Notarkammer Bukarest (CNPB) ist für Bukarest und den Kreis Ilfov zuständig, und ihre Studie für Ilfov 2026 steht zum Download bereit. Laut der Studie selbst:
- Sie gilt vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2026.
- Die Werte sind Mindestwerte, in Euro pro m², zur Verwendung durch die Notariate und für die gesetzlich vorgesehenen Fälle.
- Die Verwendung der Werte zur Rechtfertigung eines Transaktionspreises wird „nicht empfohlen“, da ein echtes Gutachten die Prüfung der Immobilie selbst erfordert.
- Der Preis für ein Haus wird nach der Gesamtbruttofläche (Ad) berechnet, also alle Geschosse einschließlich der Wände. Zum Unterschied zwischen den Flächenarten lesen Sie das Glossar für rumänische Anzeigen.
So sieht es in Balotești aus: die Daten der Studie 2026
Die Studie teilt jeden Ort in Zonen ein und Häuser nach Bauweise, Baujahr und Ausbaustandard. So sieht die Zeile für einen Neubau in Balotești aus:
| Position in der Studie 2026, Balotești | Mindestwert |
|---|---|
| Haus mit Stahlbetonskelett, gebaut ab 2011, hoher Ausbaustandard | 710 € pro m² Gesamtbruttofläche |
| Haus mit tragenden Ziegelwänden und Betondecken, gebaut ab 2011, hoher Ausbaustandard | 675 € pro m² Gesamtbruttofläche |
| Freies Grundstück innerhalb des Ortes: Zentrum / mittlere Lage / Randlage | 59,1 / 37,7 / 29,6 € pro m² |
| Bebautes Grundstück: Zentrum / mittlere Lage / Randlage | 41,4 / 26,4 / 20,7 € pro m² |
| Korrekturfaktor für ein Gebäude mit Inbetriebnahme 2022 bis 2026 | x1,10 |
Beispiel: Was eine Villa laut Raster „wert“ ist
Angenommen, eine neue Villa in Balotești: 180 m² Gesamtbruttofläche, Ziegelwände und Betondecken, hoher Ausbaustandard, auf einem Grundstück von 400 m² in mittlerer Lage. (Die Berechnung dient der Veranschaulichung. Den endgültigen Wert legt der Notar für die konkrete Immobilie fest.)
| Bestandteil | Berechnung | Wert |
|---|---|---|
| Gebäude | 180 m² × 675 € × 1,10 | 133.650 € |
| Grundstück | 400 m² × 26,4 € | 10.560 € |
| Mindestwert insgesamt | etwa 144.000 € |
Beträgt der Preis im Vertrag beispielsweise 300.000 €, spielt das Raster schlicht keine Rolle: Alle Berechnungen erfolgen nach dem Preis. Das Raster ist eine Untergrenze, keine Obergrenze und keine Wertermittlung. Bei einem Neubau zum Marktpreis kommt es nur ins Spiel, wenn jemand einen niedrigeren Preis erklärt.
Wo das Raster Ihr Geld beeinflusst
1. Steuer beim Verkauf. Eine Privatperson, die eine Immobilie verkauft, zahlt 3 % des Transaktionswerts bei einer Haltedauer von bis zu drei Jahren und danach 1 %. Grundlage ist der erklärte Preis, aber nicht weniger als das Raster. Der Notar erhebt die Steuer am Tag der Unterzeichnung. Einzelheiten im Ratgeber zur Steuer beim Verkauf.
2. Notarhonorar und Eintragungsgebühr. Das Notarhonorar richtet sich nach einer Stufentabelle in der Verordnung des Justizministers 177/C/2024, und die Eintragungsgebühr bei der ANCPI beträgt 0,15 % für Privatpersonen. In beiden Fällen fällt die Basis nicht unter das Raster, laut dem Gebührenrechner von verifi.ro und einer Analyse auf JURIDICE.ro.
Das Raster ist eine Untergrenze, keine Obergrenze und keine Wertermittlung. Bei einem Neubau zum Marktpreis kommt es nur ins Spiel, wenn jemand einen niedrigeren Preis erklärt.
3. Erbschaft. Laut der Notarkammer Bukarest fällt keine Steuer an, wenn das Nachlassverfahren innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod abgeschlossen wird. Nach zwei Jahren zahlen die Erben 1 %. Hier wird das Raster besonders relevant, denn es gibt keinen Vertragspreis.
4. Entschädigung für verstaatlichte Immobilien. Die Notarstudie dient auch zur Bewertung von Immobilien nach Gesetz 165/2013. Siehe den Artikel zu Restitutionsansprüchen in Ilfov.
Wo das Raster keine Rolle spielt
- Die jährliche Grundsteuer. Sie wird nach einem im Steuergesetzbuch festgelegten steuerlichen Wert pro m² berechnet, 2026 sind das 2.677 Lei für ein Wohngebäude mit Anschlüssen, nicht nach dem Raster. Siehe den Artikel zur jährlichen Grundsteuer.
- Das Gutachten der Bank. Die Bank schickt einen zugelassenen Gutachter, der die konkrete Immobilie bewertet. Das ist eine andere Bewertung, siehe wie eine rumänische Bank eine Immobilie bewertet.
„Warum nicht einen niedrigen Preis in den Vertrag schreiben?“
Diese Frage kommt auf, vor allem von Personen, die andere Immobilienmärkte kennen. Die kurze Antwort: weil es nichts spart und viel riskiert. Liegt der erklärte Preis unter dem Raster, wird die Steuer ohnehin nach dem Raster berechnet. Und laut einer Analyse auf JURIDICE.ro vom Mai 2026 ist ein Vertrag mit einem Preis unter dem Raster gültig, aber ein verdeckter Preis, der vom tatsächlichen Preis abweicht, kann als Scheingeschäft gelten, mit allen Folgen, die sich daraus ergeben.
Ich erwähne es nur einmal
Bei Compass on the Lake, 29 Villen in Balotești, beginnt der Preis bei 299.900 € und schließt 21 % Mehrwertsteuer, Notarhonorar, Grundbuchgebühr und Anwaltshonorar ein. Das Raster ändert diesen Preis nicht. Es wird Sie an dem Tag interessieren, an dem Sie das Haus verkaufen oder weitergeben.
Häufig gestellte Fragen
Was ist die grila notarială?
Es ist eine Tabelle von Mindestwerten für Immobilien, die die Notarkammern nach Artikel 111 des Steuergesetzbuchs mindestens einmal jährlich aktualisieren. Sie dient als Untergrenze für die Berechnung der Steuer beim Verkauf und als Basis für Notarhonorar und Eintragungsgebühr. Für Bukarest und Ilfov wird sie auf der Website der Notarkammer Bukarest veröffentlicht.
Ist das Raster der Marktwert der Immobilie?
Nein. Es sind Mindestwerte, und die Studie selbst schreibt, dass es nicht empfohlen wird, sie zur Rechtfertigung eines Transaktionspreises zu verwenden. Bei Neubauten in Ilfov liegt das Raster meist unter dem Marktpreis. Für den tatsächlichen Wert braucht es ein Gutachten der konkreten Immobilie.
Was passiert, wenn der Preis im Vertrag unter dem Raster liegt?
Der Vertrag bleibt gültig, aber die Steuer auf den Verkauf wird nach dem Rasterwert berechnet und nicht nach dem erklärten Preis. Auch Notarhonorar und Eintragungsgebühr werden auf einer Basis berechnet, die nicht unter das Raster fällt.
Wie oft wird das Raster aktualisiert?
Mindestens einmal jährlich, nach Artikel 111 des Steuergesetzbuchs. Die Studie der Notarkammer Bukarest für Ilfov 2026 gilt vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2026.
Beeinflusst das Raster die jährliche Grundsteuer?
Nein. Die jährliche Grundsteuer von Privatpersonen wird nach einem im Steuergesetzbuch festgelegten steuerlichen Wert pro m² berechnet, 2026 sind das 2.677 Lei für ein Wohngebäude mit Anschlüssen, multipliziert mit einem Zonenfaktor und einem Satz, den die Gemeinde festlegt.
Fazit
Das Notarwertraster ist eine steuerliche Untergrenze, keine Preisliste. Wer einen Neubau zum Marktpreis kauft, wird es am Tag des Kaufs kaum spüren, wohl aber an dem Tag, an dem er die Immobilie verkauft, vererbt oder überträgt.
Wenn Sie sehen möchten, wie Raster, Verkaufssteuer und die Kosten in beiden Ländern bei einer konkreten Immobilie zusammenspielen, bei uns oder in jedem anderen Projekt, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir gehen die Zahlen durch und erstellen eine Fragenliste für Ihren Steuerberater.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen und Daten: Notarkammer Bukarest (CNPB), Marktstudien 2026 · CNPB, Marktstudie für Ilfov 2026 (PDF) · CNPB: Steuer auf die Übertragung von Immobilien · Rumänisches Steuergesetzbuch, Gesetz 227/2015 · JURIDICE.ro: Preis unter dem Raster, 15.5.2026 · verifi.ro: Rechner für Notargebühren 2026 · Nationale Union der Notare Rumäniens (UNNPR) · Nationale Agentur für Kataster und Grundbuch (ANCPI).
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Die Rasterwerte werden jährlich aktualisiert, und der Notar legt den Wert für die konkrete Immobilie fest. Das Zahlenbeispiel dient nur der Veranschaulichung.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
