Ein zugelassenes Mitglied der ANEVAR, in der Regel von der Liste der von der Bank anerkannten Bewertungsfirmen.
Rumäniens Bewertungsstandards, Ausgabe 2025, seit dem 1. Juli 2025 verbindlich, mit einem Leitfaden für Kreditbewertungen.
Die Bank finanziert auf Basis des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Gutachtenwert.
Bei einer Immobilie für 300.000 €, zu 70 % finanziert, bedeutet eine Bewertung 5 % unter Preis 10.500 € mehr Eigenmittel.
Gutachten lesen, fehlende Unterlagen nachreichen, nach zweiter Meinung fragen, neu verhandeln oder die Lücke schließen.
Immobilienbewertung in Rumänien: die kurze Antwort
Bevor eine rumänische Bank eine Hypothek gewährt, gibt sie bei einem zugelassenen Gutachter eine Bewertung der Immobilie in Auftrag, einem Mitglied der ANEVAR, des nationalen Verbands der Immobiliengutachter, der nach den rumänischen Bewertungsstandards arbeitet (Ausgabe SEV 2025, in Kraft seit dem 1. Juli 2025). Die Bank finanziert auf Basis des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Gutachtenwert. Liegt die Bewertung unter dem Preis, wird die Differenz aus Eigenmitteln bezahlt oder mit dem Verkäufer neu verhandelt. Die Bewertungsgebühr trägt der Kreditnehmer.
Käufer, die in Israel eine Hypothek aufgenommen haben, kennen den Moment: Der Gutachter kommt, misst, fotografiert, und einige Tage später kommt eine Zahl, die darüber entscheidet, wie viel die Bank finanziert. In Rumänien ist das Prinzip dasselbe, mit lokalen Regeln. Ich erkläre, wie es funktioniert und was Sie tun können, damit die Bewertung Sie nicht in der letzten Phase überrascht.
Wer bewertet die Immobilie, und nach welchen Regeln?
- Der Gutachter. Ein zugelassenes Mitglied des Nationalen Verbands der Immobiliengutachter Rumäniens (ANEVAR). Banken arbeiten in der Regel mit einer Liste anerkannter Bewertungsfirmen; Sie wählen aus dieser Liste, oder die Bank bestimmt eine.
- Die Standards. Die Bewertungsstandards (SEV), Ausgabe 2025, für ANEVAR-Mitglieder seit dem 1. Juli 2025 verbindlich. Sie enthalten einen eigenen Leitfaden für Bewertungen zur Kreditbesicherung (GEV 520).
- Der Auftraggeber. Das Gutachten wird für die Bank erstellt, auch wenn Sie es bezahlen.
Der Gutachter arbeitet für das Risiko der Bank, nicht für Ihr Geschäft. Genau deshalb ist die Zahl vorsichtig angesetzt.
Worauf der Gutachter achtet
- Lage: die Gegend, die Anbindung, Einrichtungen in der Nähe und vergleichbare Verkäufe.
- Vergleichsobjekte: jüngste Transaktionen und Angebote für ähnliche Immobilien in der Gegend.
- Die Immobilie: Nutzfläche, Grundstücksfläche, Bauweise, Ausstattung, Zustand und Energieeffizienz.
- Rechtlicher Status: Grundbuchauszug, Katasterunterlagen, Baugenehmigung und Abnahmeunterlagen.
- Bei Neubauten: der Baufortschritt und die Unterlagen des Projekts.
Marktwert und Finanzierung durch die Bank
| Begriff | Bedeutung |
|---|---|
| Kaufpreis | Der Preis in Ihrem Vertrag |
| Marktwert | Die Schätzung des Gutachters, zu welchem Preis sich die Immobilie unter normalen Marktbedingungen verkaufen würde |
| Beleihungswert | Der Wert, den die Bank zur Berechnung des Kreditbetrags heranzieht; Banken legen zusätzlich zum Gutachten ihre eigene Vorsicht an |
| Beleihungsauslauf (LTV) | Der Kredit als Prozentsatz des niedrigeren Werts aus Preis und Bankwert, innerhalb der Grenzen der Rumänischen Nationalbank |
Die Bank finanziert immer auf Basis der niedrigeren Zahl. Beträgt der Preis 300.000 € und die Bewertung 280.000 €, wird der Kredit auf Basis von 280.000 € berechnet.
Beispiel: was eine niedrige Bewertung in Geld bedeutet
Nur zur Veranschaulichung: eine Immobilie zum Preis von 300.000 €, die Bank finanziert bis zu 70 % des niedrigeren Werts.
| Bewertung gleich dem Preis | Bewertung 5 % unter dem Preis | |
|---|---|---|
| Preis | 300.000 € | 300.000 € |
| Bankbewertung | 300.000 € | 285.000 € |
| Maximaler Kredit (70 %) | 210.000 € | 199.500 € |
| Ihre Eigenmittel | 90.000 € | 100.500 € |
Eine Differenz von 5 % bei der Bewertung wurde zu 10.500 € mehr an Eigenmitteln. Deshalb gehört die Bewertung von Anfang an in die Planung, nicht erst ans Ende. Zur Anzahlung siehe unseren Leitfaden zur Anzahlung in Rumänien.
Was tun, wenn die Bewertung niedrig ausfällt
- Lesen Sie das Gutachten. Prüfen Sie die Fläche, die Vergleichsobjekte und die Unterlagen, die der Gutachter verwendet hat. Fehler bei der Fläche oder in den Unterlagen kommen vor.
- Reichen Sie Fehlendes nach. Pläne, Baubeschreibungen, Genehmigungen und eine Ausstattungsliste können das Bild verändern.
- Fragen Sie die Bank nach einer zweiten Meinung. Manche Banken lassen das zu; ein Anspruch darauf besteht nicht.
- Verhandeln Sie neu. Eine Bankbewertung ist ein legitimes Argument in einer Preisverhandlung.
- Schließen Sie die Lücke mit Eigenmitteln, wenn die Immobilie für Sie weiterhin die richtige ist.
Off-Plan-Käufe: Wann wird bewertet?
Beim Kauf vom Bauträger vor Fertigstellung (Off-Plan) erfolgt die Bewertung der Bank in der Regel bei Auszahlung des Kredits, typischerweise kurz vor der Fertigstellung, wenn die Immobilie im gebauten Zustand bewertet werden kann. Die Bewertung kann also Monate oder Jahre nach der Unterzeichnung des Vorvertrags erfolgen. Planen Sie Ihre Eigenmittel dafür mit einem Puffer. Zu Off-Plan-Käufen siehe unseren Vergleich von Off-Plan- und Bestandsimmobilien.
Der Gutachter arbeitet für das Risiko der Bank, nicht für Ihr Geschäft.
Finanzierung für Käufer aus Israel
Eine Finanzierung durch eine rumänische Bank für in Israel Ansässige ist möglich, und die Bewertung ist eine Etappe im Verfahren. Der Kredit und seine Bedingungen unterliegen der Prüfung des Kunden und der Genehmigung ausschließlich durch die kreditgebende Bank. Den vollständigen Ablauf mit Unterlagen und Fristen finden Sie in unserem Schritt-für-Schritt-Leitfaden zur Hypothek, die Berechnung der Monatsrate in unserem Artikel zu Hypothekenraten in Rumänien.
Häufig gestellte Fragen
Wer erstellt in Rumänien die Immobilienbewertung für eine Hypothek?
Ein zugelassener Gutachter, Mitglied der ANEVAR, in der Regel von der Liste der von der Bank anerkannten Bewertungsfirmen, der nach den Bewertungsstandards SEV arbeitet.
Wer bezahlt die Bankbewertung in Rumänien?
Der Kreditnehmer bezahlt das Honorar des Gutachters, auch wenn das Gutachten für die Bank erstellt wird.
Was passiert, wenn die Bankbewertung unter dem Kaufpreis liegt?
Die Bank finanziert auf Basis der niedrigeren Zahl. Die Differenz wird aus Eigenmitteln oder durch eine Neuverhandlung des Preises gedeckt. Prüfen Sie das Gutachten auf Fehler und reichen Sie fehlende Unterlagen nach.
Ist die Bewertung dasselbe wie der Preis?
Nein. Der Preis ist das, was Sie mit dem Verkäufer vereinbart haben; die Bewertung ist die unabhängige Schätzung des Marktwerts durch den Gutachter, die die Bank mit ihrer eigenen Vorsicht anwendet.
Wann wird ein Neubau für eine Hypothek bewertet?
In der Regel bei Auszahlung des Kredits, oft kurz vor der Fertigstellung, wenn die Immobilie im gebauten Zustand bewertet werden kann. Fragen Sie Ihre Bank, wie sie mit Off-Plan-Käufen umgeht.
Fazit
Die Bewertung der Bank ist der Moment, in dem Ihr Preis auf die Zahl der Bank trifft. Wer sie im Voraus versteht, den Gutachter, die Standards und die Regel „der niedrigere der beiden Werte“, verhindert, dass sie in der letzten Phase zur Überraschung wird.
Wenn Sie planen, einen Kauf in Rumänien zu finanzieren, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir gehen den Finanzierungsplan gemeinsam durch, einschließlich eines Puffers für die Bewertung.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen und Daten: Nationaler Verband der Immobiliengutachter Rumäniens (ANEVAR) · Bewertungsstandards SEV 2025 · Rumänische Nationalbank (BNR) · BCR, Leitfaden zur Immobilienbewertung.
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Finanzberatung dar. Compass Group Romania ist kein Finanzinstitut und vergibt oder vermittelt keine Kredite. Der Kredit und seine Bedingungen unterliegen der Prüfung des Kunden und der Genehmigung ausschließlich durch die kreditgebende Bank.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
