Ein Darlehen über 200.000 € zu 6,5 % über 25 Jahre: etwa 1.350 € im Monat, vor Versicherungen und Gebühren.
Jeder Prozentpunkt Zins macht bei einem Darlehen über 200.000 € und 25 Jahren etwa 120–130 € im Monat aus.
Von 25 auf 30 Jahre bei 6,5 %: spart etwa 86 € im Monat, kostet aber etwa 50.000 € mehr Zinsen insgesamt.
Nach den BNR-Regeln sind die Raten aller Kredite auf 40 % des Nettoeinkommens in Lei begrenzt, in Fremdwährung auf 20 %.
Der effektive Jahreszins umfasst Versicherungen und Gebühren über den Nominalzins hinaus. Vergleichen Sie danach.
Hypothekenrate in Rumänien berechnen: die kurze Antwort
Die Monatsrate einer rumänischen Hypothek hängt von drei Größen ab: dem Darlehensbetrag, dem Jahreszins und der Anzahl der Jahre. Ein Darlehen im Gegenwert von 200.000 € (in Lei) zu 6,5 % über 25 Jahre kostet vor Versicherungen etwa 1.350 € im Monat. Die Bank genehmigt es nur, wenn alle Ihre Kreditraten zusammen bei einem Lei-Darlehen unter 40 % Ihres Nettoeinkommens bleiben, nach den Regeln der Rumänischen Nationalbank (BNR).
Mit dieser Zahl beginnt jedes Finanzierungsgespräch, das ich mit Investoren führe. Nicht mit dem beworbenen Zinssatz, nicht mit dem Beleihungsauslauf, sondern mit der Monatsrate und dem Einkommen, das sie erfordert. In diesem Artikel erhalten Sie die Formel, eine Ratentabelle und eine Übersicht darüber, was die Bank zusätzlich zu Tilgung und Zinsen aufschlägt.
Die Formel: So berechnen Sie die Monatsrate
Die meisten rumänischen Hypotheken werden mit gleichbleibenden Raten zurückgezahlt („rate egale“, eine Annuität). Die Formel:
Monatsrate = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)
- P ist der Darlehensbetrag.
- r ist der Jahreszins geteilt durch 12. Bei 6,5 %: 0,065 ÷ 12 = 0,00542.
- n ist die Anzahl der Raten. Über 25 Jahre: 300.
Jede Tabellenkalkulation erledigt das mit der Funktion RMZ (englisch PMT). Das Ergebnis umfasst nur Tilgung und Zinsen.
Ratentabelle: ein Darlehen über 200.000 €
Die Tabelle verwendet die obige Formel mit gleichbleibenden Raten für ein Darlehen über 200.000 €. Bei einem Lei-Darlehen sind Betrag und Raten in Lei: Zum BNR-Kurs vom 30. September 2026, etwa 5,28 Lei pro Euro, entspricht das einem Darlehen von rund 1.056.000 Lei. (Nur zur Veranschaulichung.)
| Jahreszins | 25 Jahre | 30 Jahre |
|---|---|---|
| 5,5 % | etwa 1.228 € | etwa 1.136 € |
| 6,5 % | etwa 1.350 € | etwa 1.264 € |
| 7,5 % | etwa 1.478 € | etwa 1.398 € |
Zwei Dinge fallen auf. Jeder Prozentpunkt Zins macht etwa 120–130 € im Monat aus. Und zusätzliche Jahre senken die Rate weniger, als man denkt: Der Wechsel von 25 auf 30 Jahre bei 6,5 % spart etwa 86 € im Monat, erhöht die Zinsen insgesamt aber um etwa 50.000 € (etwa 255.000 € statt etwa 205.000 €).
Gleichbleibende oder fallende Raten („rate descrescătoare“)
Rumänische Banken bieten auch einen Tilgungsplan mit gleichbleibenden Tilgungsanteilen an, „rate descrescătoare“: Der Tilgungsanteil ist fest, die Zinsen werden auf die Restschuld berechnet, und die Rate sinkt mit der Zeit.
Beim selben Darlehen über 200.000 € zu 6,5 % über 25 Jahre:
- Erste Rate etwa 1.750 € statt etwa 1.350 €.
- Letzte Rate etwa 670 €.
- Zinsen insgesamt etwa 163.000 € statt etwa 205.000 €.
Der Kompromiss: eine höhere erste Rate und damit eine höhere Einkommensanforderung zu Beginn. Wenn Ihr Einkommen es zulässt, zahlen Sie insgesamt weniger Zinsen.
Ihr Einkommen bestimmt die Darlehenshöhe, nicht der Wert der Immobilie.
Der Zinssatz: fest, variabel und was IRCC ist
Bei variabel verzinsten Lei-Darlehen setzt sich der Zinssatz aus einem Index plus der Marge der Bank („marjă“) zusammen. Seit 2019 ist der Index für Verbraucherkredite der IRCC, den die BNR vierteljährlich veröffentlicht. Ab dem 1. Oktober 2026 liegt er bei 5,57 %. Nehmen Sie eine Marge von 2 % an (zur Veranschaulichung): ein Zinssatz von 7,57 % und eine Rate von etwa 1.487 € über 25 Jahre.
Viele Banken bieten für die ersten drei bis fünf Jahre einen Festzins an und wechseln danach zu Index plus Marge. Lassen Sie sich die Rate in beiden Phasen zeigen, nicht nur während der Festzinsphase. Die Indizes erklären wir ausführlich in unserem Artikel über IRCC und ROBOR.
Was noch in die monatlichen Kosten einfließt
Die Formel deckt Tilgung und Zinsen ab. In der Praxis umfassen die monatliche Belastung und die jährlichen Kosten weitere Ebenen:
- Die Pflicht-Gebäudeversicherung (PAD) nach Gesetz 260/2008, dazu die von der Bank verlangte Sachversicherung mit der Bank als Begünstigter.
- Eine Lebensversicherung, die viele Banken verlangen oder in die Zinskalkulation einbeziehen.
- Gebühren für Konto- oder Kreditverwaltung, je nach Bank.
- Wechselkursdifferenzen, wenn Ihr Einkommen in einer anderen Währung als das Darlehen anfällt.
Deshalb ist die Kennzahl, die Sie zwischen Banken vergleichen sollten, die DAE (dobânda anuală efectivă), der effektive Jahreszins, den die Bank angeben muss. Er umfasst Kosten über den Nominalzins hinaus.
Wie viel Einkommen die Bank verlangt: die DSTI-Grenze
Nach der BNR-Verordnung 17/2012 sind Ihre gesamten monatlichen Raten für alle Kredite bei einem Lei-Darlehen auf 40 % des Nettoeinkommens begrenzt, bei einem Fremdwährungsdarlehen auf 20 %. Für ein Darlehen zum Kauf der ersten Wohnung steigt die Grenze um 5 Prozentpunkte.
In Zahlen: Eine Rate von etwa 1.350 € erfordert bei einem Lei-Darlehen ein Nettoeinkommen von mindestens etwa 3.375 € im Monat. Ihr Einkommen bestimmt die Darlehenshöhe, nicht der Wert der Immobilie. Lei- und Euro-Darlehen vergleichen wir in unserem Artikel über Hypotheken in Euro oder Lei.
Häufig gestellte Fragen
Wie berechne ich eine rumänische Hypothekenrate ohne Bankrechner?
In einer Tabellenkalkulation mit der Funktion RMZ (PMT): Jahreszins geteilt durch 12, Anzahl der Monate und Darlehensbetrag. Das Ergebnis sind Tilgung und Zinsen bei gleichbleibenden Raten. Rechnen Sie Versicherungen und Gebühren hinzu, um die tatsächlichen Kosten zu erhalten.
Wie hoch ist die Monatsrate einer Hypothek über 200.000 € in Rumänien?
Bei 6,5 %: etwa 1.350 € im Monat über 25 Jahre oder etwa 1.264 € über 30 Jahre, vor Versicherungen und Gebühren. Bei einem Lei-Darlehen wird die Rate in Lei gezahlt, auf Basis des am Tag der Darlehensvergabe festgelegten Lei-Betrags.
Was ist der Unterschied zwischen „rate egale“ und „rate descrescătoare“?
Bei „rate egale“ bleibt die Rate über die gesamte Laufzeit gleich (eine Annuität). Bei „rate descrescătoare“ ist der Tilgungsanteil fest, und die Rate sinkt mit der Zeit. Die zweite Variante beginnt höher, spart insgesamt aber Zinsen.
Was ist die DAE, und warum ist sie wichtig?
Die DAE ist der effektive Jahreszins, der die Kosten des Darlehens über den Nominalzins hinaus einschließt. Sie ist die richtige Kennzahl, um Angebote verschiedener Banken zu vergleichen.
Kann ich die Hypothek vorzeitig zurückzahlen?
Ja. Bei variabel verzinsten Darlehen ist die vorzeitige Rückzahlung in der Regel provisionsfrei. Während einer Festzinsphase kann die Bank eine gedeckelte Entschädigung verlangen. Lassen Sie sich die Bedingungen vor der Unterzeichnung schriftlich geben.
Fazit
Die Rate auszurechnen ist der erste Schritt, noch vor der Wahl der Immobilie. Sie zeigt, was Sie zahlen werden, wie viel Einkommen die Bank verlangt und was sich ändert, wenn sich die Zinsen um einen Punkt bewegen.
Den gesamten Ablauf von der Grundsatzzusage bis zum Notar finden Sie in unserem Schritt-für-Schritt-Ratgeber zur Hypothek in Rumänien. Zum Eigenkapital, das Sie mitbringen müssen, lesen Sie unseren Artikel zur Anzahlung in Rumänien.
Wenn Sie Ihre eigenen Zahlen durchgehen möchten, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir berechnen gemeinsam die Rate, das erforderliche Einkommen und die Szenarien.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen und Daten: Rumänische Nationalbank (BNR) (IRCC, Wechselkurs) · BNR-Verordnung 17/2012, Rumänisches Gesetzesportal (DSTI) · Rumänisches Gesetzesportal (Gesetz 260/2008, Pflichtversicherung) · Investropa (Januar 2026, Zinsspannen). Die Berechnungen in diesem Artikel sind formelbasierte Veranschaulichungen.
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Zinssätze und Konditionen entsprechen dem Stand Oktober 2026 und werden von jeder Bank nach dem Profil des Kreditnehmers festgelegt. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
