Кредит 200 000 € под 6,5% на 25 лет: около 1 350 € в месяц, без учёта страховки и комиссий.
Каждый процентный пункт ставки стоит около 120–130 € в месяц при кредите 200 000 € на 25 лет.
Переход с 25 на 30 лет при 6,5% экономит около 86 € в месяц, но добавляет около 50 000 € общих процентов.
По правилам BNR платежи по всем кредитам ограничены 40% чистого дохода в леях и 20% в иностранной валюте.
Эффективная годовая ставка включает страховку и комиссии сверх номинальной ставки. Сравнивайте по ней.
Расчёт ипотечного платежа в Румынии: коротко о главном
Ежемесячный платёж по румынской ипотеке зависит от трёх параметров: суммы кредита, годовой процентной ставки и срока в годах. Кредит на сумму, эквивалентную 200 000 € (в леях), под 6,5% на 25 лет обходится примерно в 1 350 € в месяц без учёта страховки. Банк одобрит его, только если все Ваши платежи по кредитам вместе не превышают 40% чистого дохода при кредите в леях — по правилам Национального банка Румынии (BNR).
С этой цифры начинается каждый мой разговор о финансировании с инвесторами. Не с рекламной ставки и не с соотношения кредита к стоимости, а с ежемесячного платежа и дохода, который для него нужен. В этой статье — формула, таблица платежей и то, что банк добавляет к основному долгу и процентам.
Формула: как рассчитать ежемесячный платёж
Большинство румынских ипотек погашаются равными платежами («rate egale», аннуитет). Формула:
Ежемесячный платёж = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)
- P — сумма кредита.
- r — годовая ставка, делённая на 12. При 6,5%: 0,065 ÷ 12 = 0,00542.
- n — количество платежей. На 25 лет: 300.
В любой электронной таблице это делает функция PMT (ПЛТ). Результат включает только основной долг и проценты.
Таблица платежей: кредит 200 000 €
Таблица построена по формуле выше, с равными платежами, для кредита 200 000 €. При кредите в леях сумма и платежи выражены в леях: по курсу BNR на 30 сентября 2026 года, около 5,28 лея за евро, это кредит примерно на 1 056 000 лей. (Только для иллюстрации.)
| Годовая ставка | 25 лет | 30 лет |
|---|---|---|
| 5,5% | около 1 228 € | около 1 136 € |
| 6,5% | около 1 350 € | около 1 264 € |
| 7,5% | около 1 478 € | около 1 398 € |
Бросаются в глаза две вещи. Каждый процентный пункт ставки стоит около 120–130 € в месяц. А дополнительные годы снижают платёж меньше, чем можно подумать: переход с 25 на 30 лет при 6,5% экономит около 86 € в месяц, но добавляет около 50 000 € общих процентов (около 255 000 € вместо около 205 000 €).
Аннуитетные или дифференцированные платежи («rate descrescătoare»)
Румынские банки предлагают и график с равными долями основного долга — «rate descrescătoare» (убывающие платежи): часть основного долга фиксирована, проценты начисляются на остаток, и платёж со временем снижается.
Для того же кредита 200 000 € под 6,5% на 25 лет:
- Первый платёж около 1 750 € вместо около 1 350 €.
- Последний платёж около 670 €.
- Общая сумма процентов около 163 000 € вместо около 205 000 €.
Компромисс: более высокий первый платёж, а значит, более высокие требования к доходу на старте. Если доход позволяет, в итоге Вы платите меньше процентов.
Размер кредита определяет Ваш доход, а не стоимость объекта.
Ставка: фиксированная, плавающая и что такое IRCC
По кредитам в леях с плавающей ставкой ставка складывается из индекса и маржи банка («marjă»). С 2019 года индексом для потребительских кредитов служит IRCC, который BNR публикует ежеквартально. С 1 октября 2026 года он составляет 5,57%. Предположим маржу 2% (для иллюстрации): ставка 7,57% и платёж около 1 487 € на 25 лет.
Многие банки предлагают фиксированную ставку на первые три–пять лет, а затем переходят на индекс плюс маржа. Просите показать платёж в обеих фазах, а не только в период фиксированной ставки. Подробно об индексах мы рассказываем в нашей статье об IRCC и ROBOR.
Что ещё входит в ежемесячные расходы
Формула охватывает основной долг и проценты. На практике ежемесячные и годовые расходы включают и другие составляющие:
- Обязательное страхование жилья (PAD) по Закону 260/2008, а также страхование имущества, которого требует банк, с банком в качестве выгодоприобретателя.
- Страхование жизни, которое многие банки требуют или учитывают при определении ставки.
- Комиссии за обслуживание счёта или кредита, в зависимости от банка.
- Курсовые разницы, если Ваш доход в другой валюте, чем кредит.
Поэтому для сравнения банков нужно смотреть на DAE (dobânda anuală efectivă) — эффективную годовую процентную ставку, которую банк обязан раскрыть. Она включает расходы сверх номинальной ставки.
Какой доход потребует банк: лимит DSTI
Согласно Регламенту BNR 17/2012, общая сумма Ваших ежемесячных платежей по всем кредитам ограничена 40% чистого дохода при кредите в леях и 20% при кредите в иностранной валюте. Для кредита на покупку первого жилья лимит повышается на 5 процентных пунктов.
В цифрах: платёж около 1 350 € требует чистого дохода не менее примерно 3 375 € в месяц при кредите в леях. Размер кредита определяет Ваш доход, а не стоимость объекта. Кредиты в леях и в евро мы сравниваем в нашей статье об ипотеке в евро и в леях.
Часто задаваемые вопросы
Как рассчитать платёж по румынской ипотеке без банковского калькулятора?
В электронной таблице, с помощью функции PMT (ПЛТ): годовая ставка, делённая на 12, количество месяцев и сумма кредита. Результат — основной долг и проценты равными платежами. Добавьте страховку и комиссии, чтобы получить реальную стоимость.
Сколько в месяц стоит ипотека на 200 000 € в Румынии?
Под 6,5%: около 1 350 € в месяц на 25 лет или около 1 264 € на 30 лет, без учёта страховки и комиссий. При кредите в леях платёж выражен в леях, исходя из суммы в леях, зафиксированной в день выдачи кредита.
В чём разница между «rate egale» и «rate descrescătoare»?
При «rate egale» платёж остаётся одинаковым весь срок (аннуитет). При «rate descrescătoare» часть основного долга фиксирована, и платёж со временем снижается. Второй вариант стартует выше, но в итоге экономит на процентах.
Что такое DAE и почему это важно?
DAE — это эффективная годовая процентная ставка, которая включает расходы по кредиту сверх номинальных процентов. Именно по ней правильно сравнивать предложения разных банков.
Можно ли погасить ипотеку досрочно?
Да. По кредитам с плавающей ставкой досрочное погашение, как правило, бесплатно. В период фиксированной ставки банк может взять компенсацию в пределах установленного лимита. Запросите условия в письменном виде до подписания.
Итог
Расчёт платежа — первое, что нужно сделать, ещё до выбора объекта. Он показывает, сколько Вы будете платить, какой доход потребует банк и что изменится, если ставки сдвинутся на пункт.
Весь процесс, от предварительного одобрения до нотариуса, описан в нашем пошаговом гиде по румынской ипотеке. О собственных средствах, которые нужно внести, читайте в нашей статье о первоначальном взносе в Румынии.
Если Вы хотите разобрать свои собственные цифры, запишитесь ко мне на 30-минутный звонок. Мы вместе рассчитаем платёж, необходимый доход и сценарии.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники и данные: Национальный банк Румынии (BNR) (IRCC, валютный курс) · Регламент BNR 17/2012, портал законодательства Румынии (DSTI) · Портал законодательства Румынии (Закон 260/2008, обязательное страхование) · Investropa (январь 2026 года, диапазоны ставок). Расчёты в этой статье — иллюстрации на основе формулы.
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Ставки и условия указаны по состоянию на октябрь 2026 года и устанавливаются каждым банком в зависимости от профиля заёмщика. Перед любой сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
