Нерезидент с иностранным доходом обычно получает 50–70% финансирования. Иностранец с румынским ВНЖ и доходом — до 70–85%.
В начале 2026 года ставки по кредитам в леях для иностранцев составляли 5,5–7,5%, ориентир около 6,5%. Фиксированная дороже на 0,5–1 п. п.
Кредит 210 000 € под 6,5% на 25 лет: около 1 420 € в месяц. При лимите 40% для этого нужен чистый доход около 3 550 €.
NIF, банковский счет, пакет о доходах, предварительное одобрение, оценка, подписание у нотариуса и регистрация ипотеки и права собственности.
Узкое место — не банк, а документы и апостили у Вас дома. Ранний старт избавляет от большей части ожидания.
Ипотека в Румынии шаг за шагом: правда ли, что «ни один банк не кредитует иностранцев»?
Большинство зарубежных инвесторов, которые приходят ко мне, уверены в одном: «Ни один румынский банк не даст ипотеку иностранцу».
На деле все наоборот. Ипотека в Румынии для нерезидентов — это выстроенный процесс, хорошо знакомый крупным банкам. Сделки срывает не банк. Их срывают пакет документов, не подготовленный заранее, ожидаемая сумма, не соответствующая доходу, и документы, которые дома все еще ждут апостиля.
Это руководство — дорожная карта: сколько дают банки, от чего зависит сумма, семь этапов и что подготовить до старта. Если Вы резидент Израиля и задаетесь вопросом, повлияет ли румынская ипотека на Вашу кредитную историю дома, мы разобрали это в отдельной статье.
Кто кредитует, сколько и под какой процент
Чаще всего иностранцы работают с BCR (Erste), BRD (Société Générale) и Raiffeisen: у этих банков есть отлаженные процедуры для заемщиков-нерумын. Активны также UniCredit и Exim Banca Românească, причем Exim прямо указывает, что кредитует резидентов стран ОЭСР.
| Показатель | Типичный диапазон (начало 2026 года) |
|---|---|
| Финансирование для нерезидента с иностранным доходом | 50–70% стоимости недвижимости |
| Финансирование для иностранца с румынским ВНЖ и доходом | 70–85% |
| Ставка по кредитам в леях для иностранцев | 5,5–7,5%, ориентир для расчетов около 6,5% |
| Фиксированная или плавающая ставка | Фиксированная дороже примерно на 0,5–1 п. п. |
| Срок от полного пакета до подписания | 3–6 недель |
Данные о финансировании — по Investropa (январь 2026 года). Подробнее об условиях ипотеки для нерезидентов — в нашей статье об ипотеке в Румынии для нерезидентов.
Лимит DSTI: ограничение, которое решает, сколько Вы получите на самом деле
Соотношение кредита и стоимости — это потолок. Но есть и более узкие ворота, которые большинство руководств обходят стороной: лимит долговой нагрузки к доходу (DSTI), установленный Национальным банком Румынии.
Ваши суммарные ежемесячные платежи по всем кредитам ограничены примерно 40% чистого дохода по кредиту в леях. По кредиту в иностранной валюте, если Ваш доход в другой валюте, лимит составляет лишь около 20%.
Пример: что это значит в цифрах
Возьмем недвижимость за 300 000 € и финансирование 70%: кредит 210 000 € и 90 000 € собственных средств плюс расходы на сделку. (Только для иллюстрации.)
- При ставке 6,5% на 25 лет ежемесячный платеж составит около 1 420 € без учета страховки и комиссий.
- По кредиту в леях, при лимите 40%, банк будет ожидать чистый доход не менее примерно 3 550 € в месяц с учетом всех Ваших кредитов.
- По валютному кредиту для заемщика с доходом в другой валюте, при лимите 20%, для того же платежа нужен чистый доход около 7 100 € в месяц.
Два вывода. Первый: сумма определяется Вашим доходом, а не только стоимостью недвижимости. Поэтому предварительное одобрение, полученное на раннем этапе, — это цифра, вокруг которой строится бюджет. Второй: «евровый трек» реально доступен в основном тем, кто зарабатывает в евро. Обсудите это с банкиром до того, как влюбитесь в объект.
Семь этапов ипотеки в Румынии
- Румынский налоговый номер (NIF) в налоговой службе ANAF — лично или через местного представителя.
- Счет в румынском банке для собственных средств, выдачи кредита и платежей.
- Пакет документов о доходах, переведенный и апостилированный (список ниже).
- Предварительное одобрение: сумма, доля финансирования и тип кредита. С ним Вы ведете переговоры с уверенностью покупателя, у которого финансирование уже решено.
- Банковская оценка за счет заемщика. Бонус: мнение о цене, не зависящее от продавца.
- Кредитный комитет и нотариальное подписание кредитного договора и окончательного договора купли-продажи. Деньги поступают напрямую продавцу.
- Регистрация и защита: ипотека первой очереди в земельной книге одновременно с регистрацией недвижимости на Ваше имя, а также страхование здания с банком в качестве выгодоприобретателя.
Полезно знать: нотариальное подписание в Румынии невозможно провести удаленно. Вы присутствуете лично или заранее оформляете доверенность.
Самая важная цифра — не процентная ставка, а предварительное одобрение: сколько банк готов Вам дать исходя из Вашего дохода и его валюты.
Список документов для нерезидентов: готовьте заранее
Для большинства зарубежных покупателей узкое место — не банк. Это сбор документов и апостилей у себя на родине. Ранний старт избавляет от большей части ожидания.
- Действующий паспорт и румынский NIF.
- Расчетные листы или налоговые декларации. Для самозанятых — финансовая отчетность. Все в переводе и с апостилем.
- Подтверждение текущего дохода от работодателя или бухгалтера.
- Свежие банковские выписки за 3–6 месяцев.
- Кредитный отчет из Вашей страны. Для резидентов Израиля — сводный отчет из системы кредитных данных Банка Израиля.
- Документы на недвижимость: предварительный договор, выписка из земельной книги (Cartea Funciară), а для новостройки — разрешение на строительство.
Расходы по самому кредиту
Помимо процентной ставки, запросите у каждого банка письменно: комиссию за рассмотрение заявки, стоимость оценки, нотариальные сборы, регистрационные сборы, страхование здания и, если требуется, страхование жизни, а при фиксированной ставке — условия досрочного погашения. Сравните как минимум два-три предложения. Разница между банками существенна.
Еще один слой, о котором легко забыть: проценты по ипотеке — часть трансграничного налогового планирования. Определите структуру и финансирование вместе с налоговым консультантом до подписания. Для резидентов Израиля мы разобрали налоги в обеих странах в нашем налоговом руководстве для израильских покупателей.
Что румынский банк проверяет в проекте
Банк, одобряющий ипотеку в новом жилом комплексе, проверяет право собственности, разрешение на строительство, девелопера и саму структуру собственности. Иными словами, одобрение банка — это фильтр для проекта, а не только для Вас. Мы объясняем это в нашей статье о печати, о которой Вам никто не расскажет.
В нашем проекте в Балотешти, например, покупателям предлагается финансирование местного банка до 70% при условии одобрения банком и с учетом профиля заемщика.
Часто задаваемые вопросы
Я самозанятый, расчетных листов у меня нет. Могу ли я получить ипотеку в Румынии?
Да. Вместо расчетных листов банки принимают финансовую отчетность и налоговые декларации в переводе и с апостилем. Аккуратный пакет самозанятого заемщика проходит, а неряшливый пакет наемного работника — нет. Решает подготовка, а не статус.
Можно ли взять кредит в евро, а не в леях?
Это зависит от валюты Вашего дохода. Если Вы зарабатываете в другой валюте, Вы считаетесь нехеджированным заемщиком, и лимит платежей по валютному кредиту составит около 20% чистого дохода, что резко уменьшает сумму. Если Вы зарабатываете в евро, картина иная. Поднимите этот вопрос с банкиром на этапе предварительного одобрения.
Что будет с ипотекой в леях, когда Румыния перейдет на евро?
В Хорватии, ближайшем прецеденте, при переходе почти весь ипотечный портфель был конвертирован в евро. Спросите банк об условиях конвертации, когда берете кредит, и получите их в письменном виде.
Почему ставки в Румынии выше, чем в еврозоне, и не лучше ли подождать?
Ставки высоки, потому что Румыния все еще расплачивается за свой дефицит. ОЭСР ожидает их снижения примерно до 4% к 2027 году, если траектория восстановления сохранится, но это сценарий, а не обещание. Плавающая ставка сегодня или кредит с разумными условиями досрочного погашения сохраняют возможность рефинансироваться позже.
Сколько времени занимает весь процесс?
От полного пакета документов до подписания у нотариуса — от трех до шести недель, в зависимости от банка и пакета. Сбор документов и апостилей дома обычно занимает больше времени, поэтому начинайте его еще до выбора объекта.
Итог
Ипотека в Румынии для нерезидентов — не препятствие. Это процесс, и тот, кто готовит пакет заранее, проходит его спокойно.
Самая важная цифра — не процентная ставка, а предварительное одобрение: сколько банк готов Вам дать исходя из Вашего дохода и его валюты.
Если Вы рассматриваете финансирование недвижимости в Румынии, запишитесь на 30-минутный звонок со мной. Мы пройдем этапы, документы и ежемесячный платеж, который Вам подходит.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники и данные: Национальный банк Румынии (BNR) (лимиты DSTI) · Международный валютный фонд (МВФ), рабочий доклад WP/19/182 · Налоговая служба Румынии (ANAF) (NIF) · Национальное агентство кадастра и регистрации недвижимости (ANCPI) · Национальный союз государственных нотариусов Румынии (UNNPR) · Экономические обзоры ОЭСР: Румыния, 2026 · Банк Израиля, система кредитных данных · Investropa (январь 2026 года) · CMS Expert Guide: Real Estate Finance Romania · EMF Hypostat · Exim Banca Românească.
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Ставки и условия приведены по состоянию на начало 2026 года и устанавливаются каждым банком в зависимости от профиля заемщика. Перед любой сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
