Ключевая ставка держится на уровне 6,50% с августа 2024 года. Плавающая ипотека — около 8–8,5%; большинство новых кредитов стартуют с фиксированной 5,45–5,70%.
Нерезиденты обычно получают 50–60% стоимости жилья. Владельцы паспорта ЕС получают ставки на 0,5–1% ниже и более быстрое одобрение.
Банки ожидают, что ежемесячный платёж не превысит 30–40% Вашего располагаемого дохода, подтверждённого выписками за 12 месяцев.
Предварительное одобрение за 5–10 рабочих дней, оценка за 1–2 недели, затем окончательное одобрение и подписание ещё за 2–3.
Без паспорта ЕС банк может потребовать румынскую SRL. В примере из статьи регистрация заняла около 3 недель и стоила около 1500 €.
Как нерезиденту получить ипотеку в Румынии в 2026 году, сколько собственных средств для этого нужно и как спланировать ежемесячный платёж и управление объектом.
Румыния 2026 года — это уже не «развивающийся рынок». Это зрелая европейская экономика, которая предлагает иностранным инвесторам возможности, которые трудно найти в Западной Европе. В январе 2025 года страна стала полноправным членом Шенгенской зоны (включая сухопутные границы): это устранило заторы на границах, сократило время перевозок и дало мощный толчок туризму. Параллельно рекордными темпами открываются новые автомагистрали: около 1400 км к концу 2025 года и план довести их протяжённость до 2000 км к 2028 году. А спрос на недвижимость, особенно в Бухаресте, продолжает расти.
Экономический рост в 2025 году был скромным — около 0,7%, согласно прогнозу Европейской комиссии, главным образом из-за мер бюджетной консолидации, направленных на сокращение дефицита. Но именно это замедление даёт Вам время спокойно изучить рынок и грамотно спланировать финансирование. Комиссия прогнозирует рост на 1,1% в 2026 году и более чем на 2% в 2027 году.
Однако чтобы разумно воспользоваться этой возможностью, нужно понимать, как устроено финансирование. Как именно нерезидент получает ипотеку в Румынии? Каковы условия? Сколько это стоит? И главное — как спланировать ежемесячный платёж?
В этом руководстве мы разбираем всё по шагам, с проверенными данными и практическими примерами.
Сколько стоят деньги? Процентная среда в Румынии
Начнём с основ. Ключевая ставка Национального банка Румынии (BNR) составляет 6,50% и не менялась с августа 2024 года. Хотя инфляция всё ещё высока (9,7% в 2025 году, по данным Национального института статистики), она постепенно замедляется. Ведущие аналитики ING и Erste Group ожидают, что цикл снижения ставок начнётся примерно в мае 2026 года, а совокупное снижение к концу года составит около одного процентного пункта.
Что это означает для инвестора? Покупка сейчас позволяет планировать ежемесячный платёж исходя из текущих ставок и рассчитывать на рефинансирование на лучших условиях, если ставки снизятся к 2027 году.
Условия финансирования для нерезидентов
Ипотечные ставки в Румынии привязаны к IRCC — межбанковскому референсному индексу, который центральный банк публикует ежеквартально. Во втором квартале 2026 года IRCC составляет 5,58%. Банки обычно добавляют маржу 2,5–3,0%, поэтому итоговая ставка по ипотеке с плавающей ставкой составляет около 8–8,5%. Весь путь — от решения до ключей — мы описываем в нашем руководстве по румынской ипотеке.
Стоит отметить: более 98% новых ипотечных кредитов в Румынии сегодня выдаются с фиксированной ставкой на начальный период — 5,45–5,70%.
Соотношение кредита к стоимости залога (LTV) для нерезидентов:
- Жилая недвижимость: 50–60% стоимости объекта.
- Коммерческая/офисная недвижимость: 60–70%, в зависимости от качества арендаторов и профиля актива.
Европейский паспорт — Ваш пропуск
Если у Вас есть паспорт ЕС, Ваша позиция гораздо сильнее. Румынские банки рассматривают граждан ЕС как заёмщиков с более низким риском, а это означает более выгодные условия: ставки на 0,5–1% ниже, чем для «чистого» нерезидента, более быстрое одобрение и доступ к более гибким кредитным продуктам.
А если паспорта ЕС нет? Мы не говорили, что это невозможно, — мы сказали, что это потребует больше усилий. Израильскому или американскому инвестору нужно показать банку связь с Румынией. Самый распространённый путь — создание местной компании. Это не только решает проблему ипотеки, но и формирует эффективную налоговую структуру (подробнее об этом чуть ниже).
Практический пример: Йоси, инвестор из Тель-Авива, хотел купить квартиру в Бухаресте. Паспорта ЕС у него не было, и в его случае банк потребовал создать местную компанию — румынскую SRL. В большинстве случаев банку достаточно залога на объект. Процесс занял около 3 недель, а расходы на регистрацию составили около 1500 €. После создания компании он получил предварительное одобрение ипотеки в течение двух недель.
Что хочет видеть банк? Документы и требования
Банки в Румынии проводят тщательный андеррайтинг. Они оценивают Вашу платёжеспособность и ожидают, что ежемесячный платёж не превысит 30–40% Вашего располагаемого дохода. Если Вас беспокоит, как это отразится на Вашей кредитной истории на родине, прочитайте, влияет ли румынская ипотека на Ваш кредит дома.
Для ориентира: средняя чистая зарплата в Бухаресте составляет около 6978 леев (RON), примерно 1372 € (данные за октябрь 2025 года). Средний показатель по стране ниже — около 5492 леев, примерно 1080 €. Банк будет сопоставлять Ваш доход с этими цифрами.
Документы, которые нужно будет предоставить
Обязательные документы
- Подтверждение дохода — с переводом и апостилем. Расчётного листка недостаточно: нужны банковские выписки за 12 месяцев, демонстрирующие стабильность.
- Отчёт об оценке — отчёт сертифицированного оценщика о приобретаемом объекте (за счёт покупателя).
- Кредитный отчёт — подтверждение отсутствия непогашенных долгов в Вашей стране.
Дополнительные документы, повышающие шансы
- Подтверждение ликвидности — инвестиционный портфель, сбережения, депозиты.
- Подтверждение материальных активов — правоустанавливающие документы на другую недвижимость в Вашей собственности (в том числе за пределами Румынии).
- Подписанный договор управления недвижимостью — показывает банку, что кто-то будет заниматься объектом.
- Подтверждение ожидаемого дохода — письмо о намерениях от потенциального арендатора (особенно актуально для коммерческой недвижимости).
Важный совет: чем больше «дополнительных» документов Вы предоставите, тем сильнее Ваш профиль заёмщика и тем лучше условия. Банку важно быть уверенным, что за Вами стоит надёжная финансовая база.
Сколько длится процесс?
Одобрение ипотеки для нерезидента в Румынии занимает в среднем 4–8 недель с момента подачи всех документов. Разбивка такова: предварительное одобрение — в течение 5–10 рабочих дней, оценка — 1–2 недели, окончательное одобрение и подписание — ещё 2–3 недели. Мы рекомендуем готовить документы ещё на этапе поиска объекта, чтобы не упустить удачную возможность из-за бюрократии.
Арендный спрос и управление: что делает объект успешным
Ипотека — это лишь половина картины. Другая половина — арендный спрос и то, как управляется объект.
Пример: двухкомнатная квартира в Пипере, Бухарест
Планирование структуры владения должно происходить до подписания ипотеки, а не после.
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Цена покупки | 150 000 € |
| Финансирование (60%) | 90 000 € |
| Собственные средства | 60 000 € |
| Ежемесячный платёж по ипотеке (фиксированная ставка ~5,6%) | ~750–800 € |
Данные рынка краткосрочной аренды от AirROI за 2025 год показывают большой разрыв между объектами:
- Средний объект: заполняемость лишь около 42% за год.
- Объект из топ-10% с профессиональным управлением: заполняемость около 83%.
Что отличает средний объект от успешного? Управление. Данные говорят сами за себя: объекты из верхнего дециля достигают заполняемости около 83%, тогда как средний показатель — всего 42%. Профессиональное управление — динамическое ценообразование, дизайн интерьера, сервис для гостей — это разница между объектом, который большую часть года пустует, и объектом, который пользуется спросом. Об удалённом управлении мы подробно рассказываем в нашей статье о том, кто управляет Вашей недвижимостью, пока Вас нет.
Куда инвестировать?
- Old Town — исторический центр: идеален для туристов. Высокий спрос и более высокий ADR (средняя стоимость суток).
- Пипера — рядом с деловыми центрами и технопарком: стабильный спрос со стороны сотрудников парка (переезжающих руководителей, разработчиков, визитёров), деловых путешественников и гостей на длительный срок.
- Флоряска / Авиаторилор (Aviatiei) — престижный район с растущим спросом и высоким спросом на объекты с правильно выставленной ценой.
Налоговые ловушки: что нужно знать до подписания
Налоговые правила Румынии кардинально изменились в 2025 году, а с начала 2026 года действуют дополнительные изменения. Вот три ключевых. Полная картина налогов при покупке, аренде и продаже — в нашем руководстве по налогам на недвижимость в Румынии.
- НДС вырос до 21%
С августа 2025 года стандартная ставка НДС в Румынии выросла с 19% до 21%. Льготная ставка 9% (для жилья полезной площадью до 120 кв. м и стоимостью до 600 000 леев — для покупателей, подписавших предварительный договор до августа 2025 года) применялась лишь в течение переходного периода, который завершился 30 сентября 2026 года. Сегодня всё новое жильё облагается полным НДС 21%.
- Налог на дивиденды — до 16%
С января 2026 года ставка налога на дивиденды выросла с 10% до 16%. Это существенно для инвесторов, которые владеют недвижимостью через компанию и выводят прибыль.
- Налог для микропредприятий — ловушка, о которой нужно знать
Именно это изменение застаёт врасплох больше всего неподготовленных инвесторов. До конца 2025 года компания с оборотом до 250 000 € платила льготный налог в размере 1% от оборота. С января 2026 года порог снизился всего до 100 000 €, а ставка осталась 1% (ставка 3% отменена).
Учтите, что микропредприятие обязано иметь как минимум одного сотрудника с зарплатой не ниже минимальной и платить за него налоги. Кроме того, если 50% выручки микропредприятия составляет арендный доход, оно автоматически переводится в статус обычной компании — то есть платит 16% налога на прибыль.
Что это означает на практике? Если Вы держите несколько объектов в одной компании и их совокупный оборот превышает 100 000 €, Вы автоматически переходите на стандартный налог на прибыль — 16% от прибыли. Это всё ещё неплохо (поскольку амортизацию и расходы на финансирование можно вычитать), но требует заблаговременного планирования.
- Новое налогообложение краткосрочной аренды (STR)
Важное новое правило 2026 года: доход от сдачи квартир на срок до 30 дней теперь облагается так — из валового дохода вычитается фиксированные 30% расходов, а с остатка взимается налог 10%. На практике это эффективный налог около 7% от валового дохода. Кроме того, те, чей арендный доход превышает определённый порог, должны будут также платить взносы на медицинское страхование (CASS).
Вывод: планирование структуры владения — компания, личная собственность или распределение между несколькими компаниями — должно происходить до подписания ипотеки, а не после. Проконсультируйтесь с румынским налоговым экспертом, знакомым с соглашением об избежании двойного налогообложения между Румынией и Израилем.
«Окно рефинансирования» — стратегия, которую нужно знать
Вот логика, которой сейчас руководствуются опытные инвесторы в Румынии:
Шаг 1 — Покупайте сейчас. Цены на недвижимость всё ещё доступны по сравнению с Западной Европой, а арендный спрос в Бухаресте стабилен.
Шаг 2 — Финансируйте покупку на текущих условиях. Да, ставки относительно высоки. Но это временно: рыночный консенсус состоит в том, что ставки снизятся.
Шаг 3 — Рефинансируйте в 2027 году. Если ставки снизятся (прогноз: 5,25–5,50% к концу 2026 года), Вы сможете рефинансировать ипотеку и уменьшить ежемесячный платёж.
Это не обещание — это способ заранее спланировать финансирование.
Три правила разумного инвестора в Румынии
- Никогда не экономьте на управлении. Разрыв между заполняемостью 42% и 83% — это разница между пустующим объектом и объектом, пользующимся спросом. Объект без профессионального динамического управления не реализует свой потенциал. Если Вы не живёте в Румынии, профессиональная управляющая компания — не расход, а необходимость.
- Проверка налоговой структуры — до подписания. С учётом изменений в налоге для микропредприятий, налоге на дивиденды и налогообложении STR структура владения напрямую повлияет на Ваш итоговый результат. Разговор с налоговым экспертом до покупки может со временем сэкономить десятки тысяч евро.
- Выбор момента — но без паралича. Ставки высоки? Да. Но ипотеку можно рефинансировать, и возможность рефинансирования на лучших условиях в 2027 году существует. Те, кто ждёт «идеальных условий», как правило, упускают возможность.
Типичные ошибки иностранных инвесторов в Румынии
Прежде чем подвести итоги — несколько ошибок, которые мы раз за разом видим на практике:
«Я сам буду управлять объектом удалённо». Это иллюзия. Краткосрочная аренда требует круглосуточной доступности, заселения гостей, уборки, обслуживания, динамического ценообразования в зависимости от спроса и коммуникации с платформами бронирования. Тот, кто не живёт в Румынии и пытается справиться сам, обычно получает заполняемость 30–40% и массу разочарований. Профессиональная управляющая компания берёт 15–25% выручки, но поддерживает высокую заполняемость и даёт Вам спокойствие.
«Друг сказал, что компания мне не нужна». Возможно, когда-то так и было. Но в 2026 году, с новыми правилами налогообложения STR, важно проверить, что выгоднее — владеть объектом как физическое лицо или через компанию. Ответ зависит от объёма инвестиций, структуры доходов и планов на будущее расширение.
«Хочу квартиру в самом центре — это „надёжнее всего“». Не обязательно. Недвижимость в центре Бухареста стоит дороже за квадратный метр. Такие районы, как Пипера или Авиаторилор, часто предлагают более низкие цены покупки и стабильный спрос со стороны деловых путешественников.
«Подожду, пока снизятся ставки, и тогда войду». Проблема такого подхода: никто точно не знает, когда снизятся ставки, а тем временем подходящий объект может достаться другому. Можно купить, когда Вы нашли правильный объект, и рефинансировать, когда условия улучшатся.
Часто задаваемые вопросы
Может ли нерезидент получить ипотеку в Румынии?
Да. На жилую недвижимость банки обычно финансируют 50–60% стоимости объекта. Владельцы паспорта ЕС получают лучшие условия, а у покупателей без него иногда просят подтвердить связь с Румынией, например через местную компанию (SRL), хотя в большинстве случаев банку достаточно залога на объект.
Какая процентная ставка по румынской ипотеке?
Плавающие ставки привязаны к индексу IRCC, который во втором квартале 2026 года составляет 5,58%, плюс банковская маржа 2,5–3,0%, так что итоговая ставка — около 8–8,5%. Более 98% новых ипотечных кредитов выдаются с фиксированной ставкой на начальный период — 5,45–5,70%.
Какие документы требует банк?
Подтверждение дохода с переводом и апостилем, с банковскими выписками за 12 месяцев; сертифицированная оценка объекта за счёт покупателя; кредитный отчёт из Вашей страны. Банк ожидает, что ежемесячный платёж не превысит 30–40% Вашего располагаемого дохода, а дополнительные документы, например подтверждение ликвидности, улучшают условия.
Сколько времени занимает оформление румынской ипотеки?
В среднем 4–8 недель с момента подачи всех документов: предварительное одобрение — за 5–10 рабочих дней, оценка — за 1–2 недели, окончательное одобрение и подписание — ещё 2–3 недели. Документы стоит готовить ещё на этапе поиска объекта.
Нужно ли мне быть в Румынии для подписания?
Подписание у румынского нотариуса не может проходить дистанционно. Вы можете присутствовать лично или выдать доверенность представителю, который подпишет документы от Вашего имени.
Подводя итоги
Румыния 2026 года предлагает редкое сочетание: относительно мягкое регулирование рынка краткосрочной аренды, ускоряющееся развитие инфраструктуры, полноправное членство в Шенгене и стабильный арендный спрос в Бухаресте.
Ипотека в Румынии для нерезидента — дело непростое, но вполне достижимое, а для тех, кто правильно всё спланирует, это мощный инструмент финансирования, позволяющий купить объект с меньшим объёмом собственных средств и с заранее известным ежемесячным платежом.
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является налоговой, юридической или финансовой консультацией. Перед заключением любой сделки рекомендуем проконсультироваться с местными специалистами.
Compass Group Romania — сопровождаем израильских инвесторов в сфере румынской недвижимости от первой идеи до ключей.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
