Сколько налогов на деле при покупке, аренде и продаже в Румынии?

Обновлено в октябре 2026 года: налоговые ставки и правила в этой статье пересмотрены с учётом последних изменений.

Настоящий вопрос не в том, сколько Вы зарабатываете, а в том, сколько у Вас остаётся после уплаты налогов. Полное руководство для израильских инвесторов — налог на покупку, налог на арендный доход, налог на прирост капитала, налоговое соглашение между Израилем и Румынией и всё, что нужно знать до подписания сделки.

Кратко: налоги на недвижимость в Румынии — одна из первых тем, о которых спрашивают израильские инвесторы, и вполне обоснованно. Налоговые ставки в Румынии значительно ниже израильских, но реальная картина складывается только тогда, когда Вы рассчитываете полную налоговую нагрузку — и в Румынии, и в Израиле — с учётом налогового соглашения между двумя странами. В этой статье мы шаг за шагом разбираем каждый уровень налогообложения.

Когда израильский инвестор рассматривает покупку недвижимости в Румынии, первый вопрос, который приходит в голову: «Подождите — а что у меня на самом деле останется после налогов?»

Почему этот вопрос так важен?

Это правильный вопрос. Налоги напрямую влияют на то, что остаётся у Вас в кармане, поэтому их стоит рассчитать заранее вместе с налоговым консультантом. В Compass Group RO мы считаем, что у инвестора до подписания должны быть на столе все цифры — включая менее приятную сторону уравнения: налоги.

Хорошая новость: налогообложение недвижимости в Румынии — одно из самых благоприятных в Европе для иностранных инвесторов. Новость похуже: как израильтянин Вы платите не только румынский налог — Вам также предстоит рассчитаться с Налоговым управлением Израиля. Разберём всё по этапам сделки.

Этап 1: налог при покупке недвижимости в Румынии

Спросите застройщиков об этом

Первое, что приятно удивляет израильских инвесторов: в Румынии нет налога на покупку в том смысле, в каком мы знаем его по Израилю. Нет прогрессивной ставки, доходящей до 8%, 10% и более от цены.

Что же есть? Нотариальные и регистрационные сборы, которые включают, в частности, налоговую составляющую (Impozit pe transferul proprietăților — налог на передачу собственности). Общая сумма составляет около 1–1,5% от стоимости сделки.

При покупке нового жилья добавляется также НДС: 21% по стандартной ставке (в августе 2025 года он вырос с 19% до 21%). Переходная льготная ставка 9% перестала действовать 30 сентября 2026 года, поэтому сейчас всё новое жильё облагается по ставке 21%. Письменно уточните, включён ли НДС в названную Вам цену.

Например: покупка виллы за 140 000 € повлечёт общие нотариальные расходы примерно в 2000 €. По сравнению с Израилем (как описывал репортаж Хилы Цион на ynet, на иврите), где покупка аналогичного объекта обошлась бы в десятки тысяч шекелей одного только налога на покупку, это ощутимая разница, которую Вы чувствуете в кармане с первого дня.

Важно подчеркнуть: в Израиле не взимается никакого дополнительного налога при покупке недвижимости за рубежом. Налоговое управление Израиля интересуется Вашей недвижимостью только с того момента, когда она начинает приносить доход или прибыль от продажи.

И самое важное: покупка квартиры в Румынии (или в любой другой стране за пределами Израиля) не считается владением квартирой в Израиле. Поэтому если у Вас нет жилья в Израиле и позже Вы захотите его там купить, Вы заплатите налог на покупку по шкале для единственного жилья, а не 8%.

Этап 2: налог на арендный доход от недвижимости в Румынии

Спросите застройщиков об этом

Здесь начинается настоящая повседневная картина. Если Вы сдаёте объект в аренду — а так поступает большинство наших инвесторов, — на выбор есть два режима налогообложения.

Вариант A: сдача в аренду как физическое лицо

Арендный доход облагается налогом 10% от дохода, но румынский закон допускает фиксированный нормативный вычет расходов в размере 20% без необходимости подтверждать их чеками (раньше вычет составлял 40%, и в старых руководствах до сих пор приводится прежняя цифра). Иными словами, фактически налогом облагается 80% дохода.

Простой расчёт: эффективный налог около 8% от валового дохода.

Например: если Вы получаете 12 000 € арендной платы в год, Ваше налоговое обязательство в Румынии составит около 960 €.

Есть ещё одна составляющая, которую нужно учитывать: CASS — румынские взносы на социальное медицинское страхование. При превышении определённого порога дохода физическое лицо, сдающее недвижимость, также должно платить социальный взнос. Порог и ставка взноса время от времени меняются, поэтому важно проверять актуальную ситуацию с румынским бухгалтером каждый налоговый год.

Вариант B: сдача в аренду через румынскую компанию

Это предпочтительный путь для инвесторов, которые владеют несколькими объектами или планируют работать в более крупном масштабе. Обычная румынская компания (SRL) платит налог 16% от прибыли, а вывод прибыли в виде дивидендов облагается по ставке 16% (с января 2026 года).

Существует особенно привлекательный режим — так называемое «микропредприятие» (Microîntreprindere): ставка налога 1% от оборота (а не от прибыли). Но чтобы им воспользоваться, необходимо одновременное выполнение трёх условий:

1. Выручка компании не должна превышать 100 000 € в год.
2. В компании работает как минимум один сотрудник с минимальной зарплатой.
3. Арендный доход не должен превышать 50% общей выручки компании.

Этот путь очень привлекателен для инвесторов, которые совмещают недвижимость с другой деловой деятельностью, но он требует грамотного налогового планирования и помощи румынского бухгалтера, знающего действующие правила.

Этап 3: налог при продаже недвижимости в Румынии

Спросите застройщиков об этом

Когда наступает день продажи, румыны оказываются куда менее кровожадными, чем израильтяне. Физическое лицо-продавец платит налог со стоимости сделки, а не с прибыли: 3%, если объект находился в собственности до трёх лет, и 1% — после этого срока.

Самое важное: полного освобождения больше нет. До 2023 года существовал необлагаемый порог в 450 000 леев; он отменён, и теперь налог взимается со всей стоимости, с первого лея. Пониженная ставка после 3 лет по-прежнему стимулирует средне- и долгосрочное владение.

Например (гипотетические цифры исключительно для иллюстрации налога, а не прогноз цен): Вы купили виллу за 140 000 €, владели ею 4 года и продали за 190 000 €. В Румынии Вы заплатите 1% от стоимости сделки — около 1900 € — независимо от прибыли в 50 000 €.

Израильская сторона: что говорит Налоговое управление Израиля?

Спросите застройщиков об этом

Это та часть, которую израильские инвесторы склонны игнорировать, — и напрасно: как резидент Израиля Вы обязаны платить налог в Израиле с доходов от зарубежной недвижимости и с прироста капитала при её продаже. Льготы по налоговому соглашению между Израилем и Румынией не отменяют Ваших обязательств в Израиле — они лишь предотвращают двойное налогообложение.

Налог на арендный доход: арендный доход необходимо декларировать в Налоговом управлении Израиля. В Израиле есть два режима, выбор между которыми делается ежегодно: режим 15% с валовой арендной платы, при котором вычитается только амортизация и не засчитывается налог, уплаченный в Румынии, или уплата налога по Вашей предельной шкале с полным вычетом расходов и зачётом румынского налога. Выбор зависит от уровня дохода и Ваших личных обстоятельств.

Налог на прирост капитала при продаже: помимо румынского налога со стоимости сделки, в Израиле Вы обязаны заплатить 25% налога с прироста капитала, с зачётом налога, уплаченного в Румынии, по налоговому соглашению. Эта цифра должна быть частью Вашего планирования с первого дня, а не сюрпризом в день продажи.

Налоговое соглашение между Израилем и Румынией: соглашение позволяет засчитать налог, уплаченный в Румынии, в счёт Ваших обязательств в Израиле, чтобы Вы не платили дважды (то есть Вы можете зачесть налог, уплаченный в Румынии при продаже, а также налог на арендный доход, если выбрали режим предельной ставки; режим 15% такого зачёта не даёт). Это очень важный механизм, но он требует аккуратной отчётности и документального подтверждения каждого налогового платежа, произведённого в Румынии.

Реальный пример: полный расчёт налогов по сделке

Спросите застройщиков об этом

Предположим — исключительно для иллюстрации расчёта налогов, а не как прогноз цен, — что Моше покупает виллу за 150 000 € и через 5 лет продаёт её за 200 000 €. Посчитаем:

При покупке

• Нотариус и регистрация (около 1–1,5% от стоимости сделки): примерно 1500–2250 €

При продаже через 5 лет

• Румынский налог при продаже (1% от стоимости сделки, владение более 3 лет): 2000 €
• Израильский налог на прирост капитала: 25% с прибыли 50 000 €, то есть 12 500 €, за вычетом зачёта по соглашению за 2000 €, уплаченных в Румынии: примерно 10 500 €

Если Вы сдаёте объект в аренду: Румыния облагает налогом около 8% валовой арендной платы (10% после вычета 20%); израильская часть зависит от выбранного режима (15% с валовой арендной платы без зачёта или предельная ставка с полными вычетами и зачётом), поэтому рассчитайте её с консультантом по международному налогообложению.

Налоги при покупке и продаже в этом примере: примерно 14 000–14 750 € без учёта налога на арендный доход. (Иллюстрация на основе упрощённых допущений.)

Эта строка напрямую влияет на то, что останется у Вас в кармане, поэтому её стоит рассчитать заранее с налоговым консультантом — до подписания.

Как Compass Group RO помогает Вам спланировать налоги?

Мы не бухгалтеры и не будем притворяться ими. Но мы непременно делаем три вещи:

1. Мы заранее показываем все цифры — включая оценку налоговых обязательств по обоим вариантам (физическое лицо и компания).
2. Мы знакомим Вас с профессиональными румынскими бухгалтерами, которые знают рынок недвижимости и умеют правильно планировать налоги.
3. Мы рекомендуем проконсультироваться с израильским бухгалтером, специализирующимся на зарубежной недвижимости, — до сделки, а не после.

Часто задаваемые вопросы

Есть ли в Румынии налог на покупку недвижимости?

Налога на покупку в израильском понимании нет — нет и прогрессивных ставок 8% или 10%. Вы платите нотариальные и регистрационные сборы, включающие налог на передачу собственности, в общей сложности около 1–1,5% от стоимости сделки. При покупке нового жилья добавляется также НДС 21% (льготная ставка 9% перестала действовать 30 сентября 2026 года).

Какой налог я плачу в Румынии с арендного дохода?

Физическое лицо платит 10% с арендного дохода после фиксированного нормативного вычета 20% — эффективный налог около 8% от валовой арендной платы. При превышении определённого порога дохода добавляется взнос CASS, поэтому проверяйте актуальную ситуацию с румынским бухгалтером каждый налоговый год.

Какой налог я плачу при продаже недвижимости в Румынии?

Физическое лицо платит налог со стоимости сделки, а не с прибыли: 3%, если объект находился в собственности до трёх лет, и 1% — после этого срока. Необлагаемый порог в 450 000 леев отменён, поэтому налог взимается со всей стоимости, с первого лея.

Должен ли я платить налог в Израиле за недвижимость в Румынии?

Да. Резидент Израиля обязан декларировать арендный доход и выбирать между режимом 15% с валовой арендной платы без зачёта и предельной ставкой с полными вычетами и зачётом румынского налога. При продаже Израиль взимает 25% с прироста капитала с зачётом налога, уплаченного в Румынии, по налоговому соглашению.

Когда имеет смысл владеть румынской недвижимостью через компанию?

Обычная румынская компания (SRL) платит налог 16% с прибыли, а дивиденды с января 2026 года облагаются по ставке 16%. Микропредприятие платит 1% от оборота, но только если выручка не превышает 100 000 € в год, в нём работает как минимум один сотрудник с минимальной зарплатой, а арендный доход составляет не более 50% выручки.

Итог: налогообложение недвижимости в Румынии значительно мягче, чем в Израиле и большинстве европейских стран, но оно требует комплексного планирования с учётом обеих налоговых систем. Разумный инвестор не строит прогнозы денежных потоков только на румынской стороне — он также учитывает расчёты с Налоговым управлением Израиля и обретает спокойствие на весь срок инвестиции.

Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является налоговой, юридической или финансовой консультацией.

Перед заключением сделки рекомендуем проконсультироваться с местными специалистами.

Compass Group Romania — сопровождаем израильских инвесторов в сфере румынской недвижимости от первой идеи до ключей.