По данным прокуратуры, группа Nordis в 2019–2024 годах собрала с покупателей около 195 млн €. Жалобы подали более 850 пострадавших.
Задаток не более 5%, платежи заблокированы на счёте проекта, объект регистрируется с отметкой с предварительного договора.
Ежедневный сбор за краткосрочную аренду в Греции вырос в сезон с 1,50 до 10 €, а в центре Афин заморожены новые регистрации.
Валютный риск, удалённое управление, местные налоги и растущие регуляторные расходы уменьшают то, что Вам реально остаётся.
Боль от потери вдвое сильнее удовольствия от выигрыша, поэтому инвесторы сегодня готовы на более высокую цену безопасности.
Рынок больше не дешёвый и не нерегулируемый: он дороже, находится под более пристальным надзором и гораздо менее снисходителен к ошибкам.
Красивых обещаний уже недостаточно: значение имеет полная картина расходов.
Усиление регулирования действительно защищает Вас, но добавляет и расходы, которые не всегда видны заранее.
А тот, кто не увидел полную картину до покупки, узнаёт о ней слишком поздно.
Тот, кто считал Румынию или Грецию «Диким Западом» недвижимости, обнаруживает, что в город прибыл новый шериф, и зовут его строгое регулирование.
Израильтяне продолжают искать возможности в недвижимости за рубежом. В этом нет ничего нового. Новое в том, что и за границей условия становятся гораздо сложнее, чем раньше. В Греции цены растут, налоги на краткосрочную аренду взлетели, а новые правила ограничивают деятельность. На Кипре центральный банк сообщает об ускорении роста цен на жильё. А в Румынии закон Nordis коренным образом изменил правила игры.
Вопрос уже не в том, «где дешевле купить», а в гораздо более важном: какова реальная стоимость объекта с учётом всех налогов, расходов и гарантий?
Эпоха «пустых обещаний» закончилась
Инвестиции в зарубежную недвижимость переживают революцию. Не революцию цен, а революцию мышления.
Раньше израильский инвестор, желавший вложиться в Румынию, Грецию или Кипр, выходил на рынок, во многом построенный на слепом доверии. Застройщик обещал квартиру, собирал крупный задаток и распоряжался деньгами как хотел. Клиент получал обещание, а квартиру — далеко не всегда.
Дело Nordis в Румынии драматично обнажило этот провал. По данным расследования DIICOT (румынской прокуратуры по борьбе с организованной преступностью), группа Nordis в 2019–2024 годах собрала с покупателей около 195 млн € по схеме, которую прокуроры назвали «трёхуровневой пирамидой». Квартиры продавались по несколько раз разным покупателям, деньги задатков шли на личные нужды владельцев компании, а проекты так и не были построены. Жалобы подали более 850 пострадавших.
Реакция регулятора последовала незамедлительно. В ноябре 2025 года парламент Румынии единогласно принял Закон 207/2025, «закон Nordis», который вступил в силу в декабре 2025 года и устанавливает совершенно новый стандарт защиты покупателей.
Три страны, три истории – одна тенденция
Румыния: самая строгая реформа
Закон Nordis устанавливает три принципа, которые полностью меняют игру:
Задаток всего 5% – плата за бронирование ограничена 5% стоимости объекта на срок до 60 дней. Если застройщик не выполняет обязательства, он должен вернуть всю сумму в течение 30 дней.
Средства заблокированы на целевом счёте – все платежи покупателей поступают на банковский счёт, предназначенный для проекта, и высвобождаются только на оплату фактического строительства по этапам: до 25% по завершении каркаса, до 20% по завершении инженерных систем и остаток ближе к завершению. За нарушения грозят штрафы до 1% оборота застройщика.
Запись в земельной книге и отметка в пользу покупателя уже при предварительном договоре – каждая жилая единица должна быть зарегистрирована как отдельный объект в земельной книге до подписания предварительного договора, а в пользу покупателя регистрируется отметка. Это не позволяет продать один и тот же объект дважды.
Прямое следствие? Застройщики, для которых деньги клиентов были главным источником финансирования, больше не могут так работать. Согласно анализу North Bucharest Investments (Romania Insider), банковская система Румынии требует от застройщиков вкладывать собственный капитал в размере 30–40% как условие проектного финансирования. В сочетании с ограничениями закона Nordis небольшие компании и застройщики без финансовой устойчивости просто вытесняются с рынка. Закон Nordis фактически стал свидетельством о смерти для однодневок, работавших на рынке: выживают только по-настоящему сильные игроки.
Греция: ужесточение регулирования и рост расходов
В Греции цены на недвижимость продолжали расти до середины 2025 года при особенно высоком спросе в Афинах и Салониках. Однако одновременно государство ужесточает контроль над краткосрочной арендой:
Ежедневный сбор за проживание при краткосрочной аренде вырос с 1,50 до 10 € в туристический сезон (апрель–октябрь) и с 0,50 до 2 € зимой. Новые правила, вступившие в силу в октябре 2025 года, требуют, чтобы у каждого объекта краткосрочной аренды была страховка ответственности, дымовые извещатели, огнетушители, сертификат лицензированного электрика и многое другое. В центре Афин, включая востребованные районы Кукаки, Колонаки и Панграти, с января 2025 года действует мораторий на регистрацию новых квартир для краткосрочной аренды, а нарушителям грозит штраф 50 000 €.
Кроме того, объекты, купленные по программе «золотой визы» после сентября 2024 года, вообще нельзя сдавать в краткосрочную аренду, что вынуждает инвесторов ориентироваться только на долгосрочную аренду.
Кипр: ускорение цен, местный и иностранный спрос
Центральный банк Кипра сообщил об устойчивом ускорении роста цен на жильё в четвёртом квартале 2025 года. Продажи иностранным покупателям в четвёртом квартале подскочили на 18,7%. Спрос подпитывается снижением процентных ставок (ипотечная ставка в декабре 2025 года снизилась до 3,12%), а также туризмом и жилищными потребностями иностранных студентов.
Безопасность стоит денег. Инвестировать за рубежом гораздо безопаснее, чем раньше, но это требует больше капитала, больше взвешенности и более глубокого понимания того, что происходит после подписания.
Что это значит? И на Кипре стоимость входа растёт, и тот, кто охотится за «выгодной сделкой», может купить на пике, с расходами на содержание и налогами, которые он заранее не учёл.
Вопросы, которые должен задать каждый израильский инвестор
Вопрос 1: Что Вы на самом деле покупаете за рубежом сегодня?
Сегодня Вы покупаете прежде всего безопасность: не «выгодную сделку», а более низкий риск потерять капитал.
В экономических терминах «премия за риск» снижается по мере того, как рынок становится более регулируемым. Когда Румыния требует регистрировать отметку уже при предварительном договоре, а средства блокируются на целевом банковском счёте и высвобождаются только на строительство, двойные продажи исключены, а катастрофический риск снижается. Регуляторные издержки делают вход немного дороже, но рынок становится гораздо стабильнее и привлекает институциональных инвесторов, которые ещё несколько лет назад не подошли бы к нему близко.
Итог: лучше надёжный объект с правом собственности на руках, чем обещание на бумаге в проекте, который может рухнуть. Поведенческий взгляд показывает, что ощущение неуязвимости в прошлом заставляло инвесторов игнорировать тревожные сигналы ради заманчивых обещаний. Боль от потери вдвое сильнее удовольствия от потенциального выигрыша, и именно поэтому инвесторы сегодня готовы платить более высокую «цену безопасности».
Технопарк Пипера, Румыния
Вопрос 2: Какие расходы израильские инвесторы склонны упускать?
- Ваши молчаливые «партнёры»: государство через налоги и банк через плату за надзор.
Инвесторы обычно смотрят на цену входа, то есть на стоимость квартиры, и забывают обо всём остальном. Но в реальности 2026 года это «всё остальное» весьма существенно:
Валютный риск – если местная валюта (румынский лей, евро) ослабнет по отношению к шекелю, стоимость объекта в шекелях может снизиться. Удалённое управление – расходы на управление объектом из другой страны, включая обслуживание, поиск арендаторов и устранение неисправностей, складываются в суммы, которые нужно учитывать. Местное налогообложение – в Греции налог на арендный доход составляет 15% на первые 12 000 €, 25% на следующую ступень (до 24 000 €) и 35% сверх неё (с 2026 года). Растущее регулирование – страховка, сертификаты безопасности, сборы за проживание: всё это увеличивает текущие расходы. А когда от застройщика требуют вкладывать значительный собственный капитал, он переложит часть этих затрат на цену квартиры.
Классическое поведенческое искажение: «предвзятость подтверждения» – мы ищем только те данные, которые подтверждают сделку, и игнорируем «мелкие» расходы, которые складываются в крупные суммы. Близорукость мешает нам представить расходы на содержание через пять лет.
Из практики: «Просто просмотрите договор и скажите, что всё в порядке»
Адвокат Илан Лейбович вспоминает:
Ко мне обратился клиент после серии рекламных объявлений в Facebook и вебинара компании, работающей в Бухаресте, и спросил, хорош ли определённый проект. Я объяснил, что ответ зависит от цели покупки. У него уже был куплен билет на самолёт, и через неделю он должен был подписывать договор. Я сказал ему, что недели недостаточно для юридической проверки и переговоров по договору и что наша рекомендация может оказаться — не покупать. Он ответил: «Просто просмотрите договор и скажите, что всё в порядке».
Позже выяснилось, что ещё до нашей встречи он заплатил маркетинговой компании задаток 5000 €. Он выбрал Бухарест, «потому что сейчас все так делают». Он не знал, какие части города его интересуют, не проверил разницу в ценах между районами и не изучил юридические последствия владения недвижимостью иностранцем.
В итоге он купил квартиру в проекте, который рекомендовали на вебинаре. Через год выяснилось, что строительная компания испытывает финансовые трудности, стройка задерживается, и если он попытается продать объект до завершения, то потеряет часть вложений.
Приведённые выше вопросы не призваны тормозить хорошую сделку. Они нужны, чтобы убедиться: Вы покупаете именно сделку, а не ощущение, что «все так делают».
Вопрос 3: Почему нужно думать о дне продажи, а не только о дне покупки?
Квартира за рубежом — не просто актив, это «билет на выход», который должен быть ликвидным и безопасным для продажи.
«Риск ликвидности» — один из крупнейших рисков в зарубежной недвижимости. Если в день продажи выяснится, что объект неправильно зарегистрирован, или правила изменились, или нет спроса, Вы застряли. Законы вроде закона Nordis, требующие записи в земельной книге как будущей единицы уже при предварительном договоре, гарантируют, что в день продажи у Вас будет юридически «чистый» актив, который легко передать.
Поведенческий взгляд: «предпочтение своего» (home bias) – в Израиле мы чувствуем себя защищёнными благодаря Закону о продаже (квартир), но за рубежом такой же уровень безопасности нам приходится создавать самим. «Эффект владения» заставляет нас влюбляться в объект и перестать оценивать его на холодную голову. Если думать о дне продажи ещё до дня покупки, этот эффект нейтрализуется.
Кто выигрывает, а кто проигрывает?
Выигрывают: мелкие инвесторы, которые теперь пользуются юридической и банковской защитой, которой раньше не было. Их задаток защищён, объект зарегистрирован, а застройщик находится под надзором.
Проигрывают: мелкие и средние застройщики без финансовой опоры. Новые требования к капиталу отсеивают их с рынка, и именно в этом смысл.
Затронуты, но об этом редко говорят: банки в странах назначения, которые становятся «полицией» строительных площадок. На них лежит большая ответственность за контроль над высвобождением средств и темпами работ.
Часто задаваемые вопросы
Что изменилось для покупателей в Румынии с принятием закона Nordis?
Закон 207/2025 ограничивает плату за бронирование 5% стоимости объекта на срок до 60 дней, а застройщик обязан вернуть всю сумму в течение 30 дней, если не выполнит обязательства. Платежи покупателей поступают на целевой банковский счёт и высвобождаются по этапам, а объект вносится в земельную книгу с отметкой до подписания предварительного договора.
Что представляло собой дело Nordis?
По данным расследования DIICOT, группа Nordis в 2019–2024 годах собрала с покупателей около 195 млн € по схеме, которую прокуроры назвали «трёхуровневой пирамидой». Квартиры продавались по несколько раз разным покупателям, проекты так и не были построены, а жалобы подали более 850 пострадавших.
Какие расходы упускают инвесторы, покупающие за рубежом?
Валютный риск, расходы на удалённое управление, местные налоги и регулирование, добавляющее страховку, сертификаты безопасности и сборы. В Румынии, например, налог на арендный доход составляет около 8% от валовой арендной платы, а налог при продаже 3% или 1% в зависимости от срока владения.
Зачем думать о дне продажи уже в день покупки?
Если в день продажи окажется, что объект неправильно зарегистрирован, правила изменились или нет спроса, Вы застряли. Запись в земельной книге уже при предварительном договоре, как того требует закон Nordis, означает, что у Вас будет юридически чистый актив, который легко передать.
Что происходит в Греции и на Кипре?
В Греции ежедневный сбор за проживание при краткосрочной аренде вырос в туристический сезон с 1,50 до 10 €, а в центре Афин с января 2025 года заморожена регистрация новых объектов краткосрочной аренды. На Кипре центральный банк сообщает об ускорении роста цен на жильё и скачке продаж иностранным покупателям, так что и там стоимость входа растёт.
Конец эпохи «пустых обещаний»
В целом переход от «дешёвого и рискованного рынка» к «дорогому и безопасному» необратим. Он происходит в Румынии благодаря закону Nordis, в Греции благодаря регулированию краткосрочной аренды и на Кипре благодаря росту цен, подогреваемому спросом.
Израильский инвестор за рубежом проходит процесс «вынужденного взросления». Если раньше мы искали только низкую цену и громкие обещания, то сегодня понимаем, что строгое регулирование — это «бронежилет» для наших денег. Это понимание обязывает нас смотреть на полную картину налогов, правил и банковских гарантий, а не только на цену входа.
Безопасность стоит денег. Сегодня инвестировать за рубежом гораздо безопаснее, чем раньше, но это требует и гораздо большего капитала, гораздо более взвешенных суждений и гораздо более глубокого понимания того, что происходит после подписания.
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является налоговой, юридической или финансовой консультацией.
Перед заключением любой сделки рекомендуем проконсультироваться с местными специалистами.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
