Selon le parquet, le groupe Nordis a collecté environ 195 millions d'euros auprès d'acheteurs entre 2019 et 2024. Plus de 850 victimes ont porté plainte.
Acompte plafonné à 5 %, versements bloqués sur un compte projet, et logement inscrit avec une mention dès l'avant-contrat.
En Grèce, la taxe journalière sur les locations de courte durée est passée de 1,50 € à 10 € en saison, et le centre d'Athènes a gelé les inscriptions.
Exposition au change, gestion à distance, impôts locaux et coûts réglementaires croissants : tout cela réduit ce que vous conservez réellement.
La douleur d'une perte est deux fois plus forte que le plaisir d'un gain : voilà pourquoi les investisseurs acceptent un prix de la sécurité plus élevé.
Le marché n'est plus ni bon marché ni dérégulé : il est plus cher, plus étroitement surveillé et beaucoup moins indulgent envers les erreurs.
Les belles promesses ne suffisent plus : ce qui compte, c'est la vision complète des coûts.
Davantage de réglementation vous protège, certes, mais elle ajoute aussi des coûts que l'on ne voit pas toujours à l'avance.
Et celui qui n'a pas une vision d'ensemble avant d'acheter le découvre trop tard.
Ceux qui voyaient dans la Roumanie ou la Grèce le Far West de l'immobilier découvrent qu'un nouveau shérif est arrivé en ville – et qu'il s'appelle réglementation stricte.
Les Israéliens continuent de chercher des opportunités immobilières à l'étranger. Rien de nouveau. Ce qui est nouveau, c'est qu'à l'étranger aussi, les conditions deviennent bien plus complexes qu'autrefois. En Grèce, les prix montent, la fiscalité des locations de courte durée s'est envolée et de nouvelles règles encadrent l'activité. À Chypre, la banque centrale fait état d'une accélération des prix du logement. Et en Roumanie, la loi Nordis a profondément changé les règles du jeu.
La question n'est plus « Où acheter le moins cher ? », mais une question bien plus importante : quel est le coût réel du bien, une fois intégrés l'ensemble des taxes, des frais et des garanties ?
L'ère du « vent » est révolue
L'investissement immobilier à l'étranger vit une révolution. Pas une révolution des prix, mais une révolution des mentalités.
Autrefois, l'investisseur israélien qui souhaitait investir en Roumanie, en Grèce ou à Chypre entrait sur un marché largement fondé sur la confiance aveugle. Un promoteur promettait un appartement, encaissait un acompte important et faisait ce qu'il voulait de l'argent. Le client recevait une promesse – et pas toujours un appartement.
L'affaire Nordis en Roumanie a mis cette défaillance en lumière de façon spectaculaire. Selon l'enquête du DIICOT (le parquet roumain chargé de la lutte contre la criminalité organisée), le groupe Nordis a collecté environ 195 millions d'euros auprès d'acheteurs entre 2019 et 2024, au moyen d'un montage que les procureurs ont qualifié de « pyramide à trois étages ». Des appartements ont été vendus plusieurs fois à des acheteurs différents, les acomptes ont servi aux besoins personnels des propriétaires de la société, et les projets n'ont jamais été construits. Plus de 850 victimes ont porté plainte.
La réponse du législateur a été immédiate. En novembre 2025, le Parlement roumain a adopté à l'unanimité la loi 207/2025, dite « loi Nordis », entrée en vigueur en décembre 2025, qui fixe un standard entièrement nouveau en matière de protection des acquéreurs.
Trois pays, trois histoires – une même tendance
Roumanie : la réforme la plus stricte
La loi Nordis pose trois principes qui changent complètement la donne :
Un acompte limité à 5 % – les frais de réservation sont plafonnés à 5 % de la valeur du bien, pour une durée maximale de 60 jours. Si le promoteur ne respecte pas ses engagements, il doit rembourser l'intégralité de la somme sous 30 jours.
Des fonds bloqués sur un compte dédié – tous les versements des acquéreurs sont effectués sur un compte bancaire dédié au projet et ne sont débloqués que pour financer la construction effective, selon des étapes : jusqu'à 25 % à l'achèvement du gros œuvre, jusqu'à 20 % à l'achèvement des installations techniques, et le solde à l'approche de la livraison. Les manquements sont passibles d'amendes pouvant atteindre 1 % du chiffre d'affaires du promoteur.
Inscription au registre foncier et mention en faveur de l'acquéreur dès l'avant-contrat – chaque logement doit être inscrit comme unité distincte au registre foncier avant la signature de l'avant-contrat, et une mention est inscrite en faveur de l'acquéreur. Cela empêche qu'un même bien soit vendu deux fois.
La conséquence directe ? Les promoteurs qui comptaient sur l'argent de leurs clients comme principale source de financement ne le peuvent plus. Selon une analyse de North Bucharest Investments (Romania Insider), le système bancaire roumain exige des promoteurs un apport en fonds propres de l'ordre de 30 à 40 % comme condition du financement d'un projet. Conjugué aux restrictions de la loi Nordis, cela pousse tout simplement hors du marché les petites sociétés et les promoteurs dépourvus de solidité financière. La loi Nordis est, de fait, l'acte de décès des opérateurs peu scrupuleux qui sévissaient sur le marché – seuls les acteurs réellement solides survivent.
Grèce : une réglementation qui se durcit, des coûts qui augmentent
En Grèce, les prix de l'immobilier ont continué de grimper jusqu'à la mi-2025, avec une demande particulièrement forte à Athènes et à Thessalonique. Dans le même temps, l'État renforce toutefois son contrôle sur les locations de courte durée :
La taxe journalière de séjour sur les locations de courte durée est passée de 1,50 € à 10 € en haute saison (d'avril à octobre), et de 0,50 € à 2 € en hiver. De nouvelles règles entrées en vigueur en octobre 2025 imposent à chaque bien loué en courte durée une assurance responsabilité civile, des détecteurs de fumée, des extincteurs, un certificat délivré par un électricien agréé, entre autres. Dans le centre d'Athènes, y compris dans des quartiers prisés comme Koukaki, Kolonaki et Pangrati, l'enregistrement de nouveaux appartements en location de courte durée est gelé depuis janvier 2025, sous peine d'amendes de 50 000 € pour les contrevenants.
En outre, les biens acquis dans le cadre du programme Golden Visa après septembre 2024 ne peuvent pas du tout être exploités en location de courte durée, ce qui contraint les investisseurs à se limiter à la location de longue durée.
Chypre : des prix qui s'accélèrent, une demande locale et étrangère
La Banque centrale de Chypre a fait état d'une accélération soutenue des prix du logement au quatrième trimestre 2025. Les ventes à des acheteurs étrangers ont bondi de 18,7 % au quatrième trimestre. La demande est portée par la baisse des taux d'intérêt (le taux des crédits immobiliers est tombé à 3,12 % en décembre 2025), ainsi que par l'activité touristique et les besoins de logement des étudiants étrangers.
La sécurité a un prix. Investir à l'étranger est bien plus sûr qu'autrefois, mais cela exige plus de capital, plus de discernement et une compréhension plus fine de ce qui se passe après la signature.
Qu'est-ce que cela signifie ? À Chypre aussi, le ticket d'entrée augmente, et celui qui chasse la « bonne affaire » risque d'acheter au plus haut, avec des frais d'entretien et des impôts qu'il n'avait pas anticipés.
Les questions que tout investisseur israélien doit se poser
Question 1 : Qu'achetez-vous réellement à l'étranger aujourd'hui ?
Aujourd'hui, vous achetez d'abord de la sécurité : non pas une « affaire », mais un risque moindre de perdre votre capital.
En termes économiques, la « prime de risque » diminue à mesure qu'un marché se réglemente. Lorsque la Roumanie impose l'inscription d'une mention dès l'avant-contrat, avec des fonds bloqués sur un compte bancaire dédié et débloqués uniquement pour la construction, les doubles ventes sont empêchées et le risque de catastrophe recule. Les coûts réglementaires renchérissent légèrement l'entrée, mais le marché est bien plus stable et attire des investisseurs institutionnels qui ne s'en seraient pas approchés il y a encore quelques années.
En résumé : mieux vaut un bien sûr, titre de propriété en main, qu'une promesse sur papier dans un projet susceptible de s'effondrer. L'approche comportementale montre que, par le passé, un sentiment d'invulnérabilité a conduit les investisseurs à ignorer les signaux d'alerte face à des promesses alléchantes. La douleur d'une perte est deux fois plus forte que le plaisir d'un gain potentiel – c'est pourquoi les investisseurs acceptent aujourd'hui de payer un « prix de la sécurité » plus élevé.
Pipera Tech Park, Roumanie
Question 2 : Quel coût les investisseurs israéliens ont-ils tendance à négliger ?
- Vos « associés » silencieux : l'État, par l'impôt, et la banque, par ses frais de contrôle.
Les investisseurs ont tendance à regarder le prix d'entrée – combien coûte l'appartement – et à oublier tout le reste. Or, dans la réalité de 2026, ce « tout le reste » pèse lourd :
Exposition au change – si la monnaie locale (le leu roumain, l'euro) s'affaiblit face au shekel, la valeur du bien exprimée en shekels peut s'éroder. Gestion à distance – les coûts de gestion d'un bien depuis un autre pays, y compris l'entretien, la recherche de locataires et le traitement des pannes, représentent des sommes qu'il faut intégrer. Fiscalité locale – en Grèce, l'impôt sur les revenus locatifs atteint 15 % sur les premiers 12 000 €, 25 % sur la tranche suivante (jusqu'à 24 000 €) et 35 % au-delà (à partir de 2026). Réglementation croissante – assurances, certificats de sécurité, taxes de séjour : tout cela alourdit les charges courantes. Et lorsque le promoteur est tenu d'apporter des fonds propres importants, il répercute une partie de ces coûts sur le prix de l'appartement.
Un biais comportemental classique : le « biais de confirmation » – nous ne cherchons que les données qui confortent l'opération et ignorons les « petites » dépenses qui s'accumulent. La myopie nous empêche de nous représenter les frais d'entretien à cinq ans.
Sur le terrain : « Relisez simplement le contrat et dites-moi que tout va bien »
Maître Ilan Leibovitch, avocat, se souvient :
Un client m'a contacté après une série de publicités Facebook et un webinaire organisé par une société active à Bucarest, pour me demander si un certain projet était intéressant. Je lui ai expliqué que la réponse dépendait de l'objectif de l'achat. Il avait déjà acheté son billet d'avion et devait signer une semaine plus tard. Je lui ai dit qu'une semaine ne suffisait pas pour mener les vérifications préalables et négocier le contrat, et que notre recommandation pourrait être de ne pas acheter. Il m'a répondu : « Relisez simplement le contrat et dites-moi que tout va bien. »
Il s'est avéré par la suite qu'avant même notre rendez-vous, il avait versé un acompte de 5 000 € à la société de commercialisation. Il avait choisi Bucarest « parce que c'est ce que tout le monde fait en ce moment ». Il ne savait pas quels quartiers de la ville l'intéressaient, n'avait pas comparé les prix d'un quartier à l'autre et n'avait pas vérifié les implications juridiques de la propriété par un étranger.
Finalement, il a acheté un appartement dans le projet recommandé lors du webinaire. Un an plus tard, il est apparu que l'entreprise de construction connaissait des difficultés financières et que le chantier avait pris du retard ; s'il tentait de revendre avant l'achèvement, il perdrait une partie de son investissement.
Les questions ci-dessus ne sont pas là pour freiner une bonne affaire. Elles sont là pour s'assurer que ce que vous achetez est bien une affaire, et non le sentiment que « tout le monde le fait ».
Question 3 : Pourquoi faut-il penser au jour de la revente, et pas seulement au jour de l'achat ?
Un appartement à l'étranger n'est pas seulement un actif : c'est un « billet de sortie », qui doit être liquide et pouvoir être revendu en toute sécurité.
Le « risque de liquidité » est l'un des principaux risques de l'immobilier à l'étranger. Si, le jour de la revente, il s'avère que le bien n'est pas correctement enregistré, que la réglementation a changé ou qu'il n'y a pas de demande, vous êtes coincé. Des lois comme la loi Nordis, qui imposent l'inscription au registre foncier en tant qu'unité future dès l'avant-contrat, garantissent que, le jour de la revente, vous détiendrez un actif juridiquement « propre », facile à transmettre.
L'angle comportemental : le « biais domestique » – nous nous sentons en sécurité en Israël grâce à la loi sur la vente d'appartements, mais à l'étranger, ce même niveau de sécurité, c'est à nous de le construire. L'« effet de dotation » nous fait tomber amoureux d'un bien et cesser de l'évaluer à froid. Penser au jour de la revente, avant même le jour de l'achat, neutralise cet effet.
Qui gagne, qui perd ?
Les gagnants : le petit investisseur, qui bénéficie désormais d'une protection juridique et bancaire qui n'existait pas auparavant. Ses acomptes sont protégés, le bien est enregistré et le promoteur est contrôlé.
Les perdants : les petits et moyens promoteurs sans assise financière. Les nouvelles exigences de fonds propres les évincent du marché – et c'est précisément le but.
Concernées, mais rarement évoquées : les banques des pays de destination, qui deviennent la « police » des chantiers. Elles portent une lourde responsabilité dans le contrôle du déblocage des fonds et du rythme d'avancement.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que la loi Nordis a changé pour les acquéreurs en Roumanie ?
La loi 207/2025 plafonne les frais de réservation à 5 % de la valeur du bien pour une durée maximale de 60 jours, et le promoteur doit rembourser l'intégralité de la somme sous 30 jours s'il ne respecte pas ses engagements. Les versements des acquéreurs sont déposés sur un compte bancaire dédié et débloqués par étapes, et le logement est inscrit au registre foncier, avec une mention, avant la signature de l'avant-contrat.
Qu'est-ce que l'affaire Nordis ?
Selon l'enquête du DIICOT, le groupe Nordis a collecté environ 195 millions d'euros auprès d'acheteurs entre 2019 et 2024, au moyen d'un montage que les procureurs ont qualifié de « pyramide à trois étages ». Des appartements ont été vendus plusieurs fois à des acheteurs différents, les projets n'ont jamais été construits, et plus de 850 victimes ont porté plainte.
Quels coûts les investisseurs qui achètent à l'étranger ont-ils tendance à négliger ?
L'exposition au change, les coûts de gestion à distance, la fiscalité locale et une réglementation qui ajoute assurances, certificats de sécurité et taxes. En Roumanie, par exemple, l'impôt sur les revenus locatifs représente environ 8 % du loyer brut, et l'impôt sur la revente est de 3 % ou de 1 % selon la durée de détention du bien.
Pourquoi penser au jour de la revente dès le jour de l'achat ?
Si, le jour de la revente, il s'avère que le bien n'est pas correctement enregistré, que les règles ont changé ou qu'il n'y a pas de demande, vous êtes coincé. L'inscription au registre foncier dès l'avant-contrat, telle que l'exige la loi Nordis, vous garantit de détenir un actif juridiquement propre, facile à transmettre.
Que se passe-t-il en Grèce et à Chypre ?
En Grèce, la taxe journalière de séjour sur les locations de courte durée est passée de 1,50 € à 10 € en haute saison, et le centre d'Athènes a gelé l'enregistrement de nouvelles locations de courte durée depuis janvier 2025. À Chypre, la banque centrale fait état d'une accélération des prix du logement et d'un bond des ventes aux acheteurs étrangers : le ticket d'entrée y augmente donc aussi.
La fin de l'ère du « vent »
Au total, le passage d'un « marché bon marché et risqué » à un « marché cher et sûr » est irréversible. Il est à l'œuvre en Roumanie avec la loi Nordis, en Grèce avec l'encadrement des locations de courte durée, et à Chypre avec des hausses de prix tirées par la demande.
L'investisseur israélien à l'étranger traverse une phase de « maturité forcée ». Là où nous ne cherchions autrefois qu'un prix bas et de grandes promesses, nous comprenons aujourd'hui qu'une réglementation forte est le « gilet pare-balles » de notre argent. Cette prise de conscience nous oblige à considérer l'ensemble des taxes, des règles et des garanties bancaires – et pas seulement le prix d'entrée.
La sécurité a un prix. Aujourd'hui, investir à l'étranger est bien plus sûr qu'autrefois – mais cela exige aussi beaucoup plus de capital, beaucoup plus de discernement et une compréhension bien plus fine de ce qui se passe après la signature.
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou financier.
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