Potrivit DIICOT, grupul Nordis a încasat aproximativ 195 de milioane de euro între 2019 și 2024, iar peste 850 de păgubiți au depus plângeri.
Avans de 5%, fonduri blocate într-un cont dedicat și înscriere în Cartea Funciară încă de la antecontract, ca să nu existe vânzare dublă.
Taxa zilnică pentru închirierea pe termen scurt a urcat de la 1,50 € la 10 € în sezon, iar în centrul Atenei înregistrările noi sunt înghețate.
Expunerea valutară, administrarea de la distanță, impozitarea locală și reglementarea în creștere reduc ce vă rămâne în buzunar.
O proprietate înscrisă corect în Cartea Funciară este un activ curat din punct de vedere juridic, ușor de transferat când decideți să vindeți.
Piața nu mai este nici ieftină, nici lipsită de reguli – este mai scumpă, mai atent supravegheată și mult mai puțin iertătoare cu greșelile.
Promisiunile frumoase nu mai sunt suficiente – ceea ce contează este imaginea completă a costurilor.
Mai multă reglementare vă protejează, ce-i drept, dar adaugă și costuri pe care nu le vedeți întotdeauna dinainte.
Iar cine nu înțelege imaginea completă înainte de a cumpăra o descoperă prea târziu.
Cine credea că România sau Grecia sunt Vestul Sălbatic al imobiliarelor descoperă că a venit un nou șerif în oraș – și se numește reglementare strictă.
Israelienii continuă să caute oportunități imobiliare peste hotare. Nimic nou aici. Ce este nou e faptul că și acolo, în străinătate, condițiile devin mult mai complexe decât erau. În Grecia, prețurile cresc, taxele pe închirierile pe termen scurt au explodat, iar noile reglementări limitează activitatea. În Cipru, banca centrală raportează o accelerare a prețurilor locuințelor. Iar în România, Legea Nordis a schimbat din temelii regulile jocului.
Întrebarea nu mai este „Unde e cel mai ieftin să cumpăr?”, ci una mult mai importantă: care este costul real al proprietății după toate taxele, costurile și mecanismele de protecție?
Era „promisiunilor în aer” s-a încheiat
Investițiile imobiliare în străinătate trec printr-o revoluție. Nu o revoluție a prețurilor, ci una de mentalitate.
În trecut, un investitor israelian care voia să investească în România, Grecia sau Cipru intra pe o piață bazată în mare măsură pe încredere oarbă. Un dezvoltator promitea un apartament, încasa un avans mare și făcea cu banii ce voia. Clientul primea o promisiune – și nu întotdeauna primea și un apartament.
Cazul Nordis din România a scos la iveală acest eșec în mod dramatic. Potrivit anchetei DIICOT (Direcția de Investigare a Infracțiunilor de Criminalitate Organizată și Terorism), grupul Nordis a încasat de la cumpărători aproximativ 195 de milioane de euro între 2019 și 2024, printr-un mecanism descris de procurori drept o „piramidă în trei trepte”. Apartamentele au fost vândute de mai multe ori unor cumpărători diferiți, banii din avansuri au fost folosiți în interes personal de proprietarii companiei, iar proiectele nu au fost construite. Peste 850 de păgubiți au depus plângeri.
Reacția legislativă a fost imediată. În noiembrie 2025, Parlamentul României a adoptat în unanimitate Legea 207/2025, „Legea Nordis”, care a intrat în vigoare în decembrie 2025 și stabilește un standard complet nou de protecție a cumpărătorului.
Trei țări, trei povești – o singură tendință
România: cea mai strictă reformă
Legea Nordis stabilește trei principii care schimbă complet jocul:
Un avans de doar 5% – taxa de rezervare este plafonată la 5% din valoarea proprietății, pentru o perioadă de cel mult 60 de zile. Dacă dezvoltatorul nu își respectă obligațiile, este obligat să restituie integral suma în termen de 30 de zile.
Fonduri blocate într-un cont dedicat – toate plățile cumpărătorilor sunt depuse într-un cont bancar dedicat proiectului și sunt eliberate numai pentru plata construcției efective, pe etape: până la 25% la finalizarea structurii, până la 20% la finalizarea instalațiilor, iar restul spre final. Încălcările se sancționează cu amenzi de până la 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului.
Înscriere în Cartea Funciară și notare în favoarea cumpărătorului încă din faza antecontractului – fiecare unitate locativă trebuie înscrisă ca unitate distinctă în Cartea Funciară înainte de semnarea antecontractului, iar dreptul cumpărătorului se notează în Cartea Funciară. Astfel se previne vânzarea dublă a aceleiași proprietăți.
Consecința directă? Dezvoltatorii care se bazau pe banii clienților ca sursă principală de finanțare nu mai pot face acest lucru. Potrivit unei analize North Bucharest Investments (Romania Insider), sistemul bancar din România le cere dezvoltatorilor un aport propriu de 30%–40% drept condiție pentru finanțarea unui proiect. Combinat cu restricțiile Legii Nordis, companiile mici și dezvoltatorii fără soliditate financiară sunt pur și simplu eliminați de pe piață. Legea Nordis este, de fapt, certificatul de deces al „aventurierilor” care activau pe piață – supraviețuiesc doar jucătorii cu adevărat puternici.
Grecia: reglementare tot mai strictă, costuri în creștere
În Grecia, prețurile imobiliarelor au continuat să crească până la jumătatea anului 2025, cu o cerere deosebit de puternică la Atena și Salonic. În paralel însă, statul înăsprește controlul asupra închirierilor pe termen scurt:
Taxa zilnică de cazare pentru închirierile pe termen scurt a urcat de la 1,50 € la 10 € în sezonul turistic (aprilie–octombrie) și de la 0,50 € la 2 € iarna. Noile reglementări intrate în vigoare în octombrie 2025 obligă fiecare proprietate închiriată pe termen scurt să aibă asigurare de răspundere civilă, detectoare de fum, stingătoare, certificat de la un electrician autorizat și altele. În zonele centrale ale Atenei, inclusiv în cartiere căutate precum Koukaki, Kolonaki și Pangrati, înregistrarea de noi apartamente pentru închiriere pe termen scurt a fost înghețată din ianuarie 2025, cu amenzi de 50.000 € pentru cei care încalcă regulile.
În plus, proprietățile achiziționate prin programul Golden Visa după septembrie 2024 nu au voie deloc să funcționeze în regim de închiriere pe termen scurt, ceea ce obligă investitorul să se concentreze doar pe închirierea pe termen lung.
Astăzi, investiția în străinătate este mult mai sigură decât în trecut, dar cere mult mai mult capital, discernământ și înțelegere a ceea ce se întâmplă după semnare.
Cipru: prețuri în accelerare, cerere locală și străină
Banca Centrală a Ciprului a raportat o accelerare susținută a prețurilor locuințelor în trimestrul al patrulea din 2025. Vânzările către cumpărători străini au sărit cu 18,7% în trimestrul al patrulea. Cererea este alimentată de scăderea dobânzilor (dobânda la creditele ipotecare a coborât la 3,12% în decembrie 2025), precum și de activitatea turistică și de nevoile de locuire ale studenților străini.
Ce înseamnă asta? Și în Cipru costul de intrare crește, iar cine caută un „chilipir” riscă să cumpere la vârf, cu costuri de întreținere și impozitare pe care nu le-a calculat dinainte.
Întrebările pe care orice investitor israelian trebuie să și le pună
Întrebarea 1: Ce cumpărați, de fapt, astăzi în străinătate?
Astăzi cumpărați în primul rând siguranță: nu un „chilipir”, ci un risc mai mic de a vă pierde capitalul.
Din punct de vedere economic, „prima de risc” scade pe măsură ce piața devine mai reglementată. Când România impune notarea dreptului cumpărătorului în Cartea Funciară încă din faza antecontractului, blocarea fondurilor într-un cont bancar dedicat și eliberarea lor doar pentru construcție, vânzarea dublă este prevenită, iar riscul catastrofal scade. Costurile de reglementare scumpesc puțin intrarea, dar piața este mult mai stabilă și atrage investitori instituționali care nu s-ar fi apropiat de această piață acum câțiva ani.
Concluzia: Mai bine o proprietate sigură, cu actele de proprietate în mână, decât o promisiune pe hârtie într-un proiect care se poate prăbuși. Perspectiva comportamentală arată că senzația de invulnerabilitate i-a făcut pe investitori, în trecut, să ignore semnalele de alarmă din cauza unor promisiuni tentante. Durerea unei pierderi este de două ori mai puternică decât plăcerea unui câștig potențial – de aceea investitorii sunt astăzi dispuși să plătească un „preț al siguranței” mai mare.
Pipera Tech Park, România
Întrebarea 2: Ce cost tind să scape din vedere investitorii israelieni?
- „Partenerii” dumneavoastră tăcuți: statul, prin taxe, și banca, prin comisioanele de supraveghere.
Investitorii tind să se uite la prețul de intrare – cât costă apartamentul – și să uite tot restul. Dar în realitatea anului 2026, acest „rest” este semnificativ:
Expunerea valutară – dacă moneda locală (leul românesc, euro) se depreciază față de shekel, valoarea proprietății exprimată în shekeli se poate eroda. Administrarea de la distanță – costurile de administrare a unei proprietăți dintr-o altă țară, inclusiv întreținerea, găsirea chiriașilor și remedierea defecțiunilor, se adună în sume care trebuie neapărat luate în calcul. Impozitarea locală – în Grecia, impozitul pe veniturile din chirii ajunge la 15% pentru primii 12.000 €, 25% pentru tranșa următoare (până la 24.000 €) și 35% peste acest prag (din 2026). Reglementarea în creștere – asigurări, avize de siguranță, taxe de cazare: toate acestea se adaugă la costurile curente. Iar când dezvoltatorului i se cere un aport propriu semnificativ, el va transfera o parte din aceste costuri în prețul apartamentului.
O eroare comportamentală clasică: „eroarea de confirmare” – căutăm doar datele care susțin tranzacția și ignorăm cheltuielile „mărunte” care se adună. Miopia ne face să ne fie greu să ne imaginăm costurile de întreținere peste cinci ani.
Din teren: „Doar uitați-vă pe contract și spuneți-mi că e în regulă”
Avocatul Ilan Leibovitch povestește:
Un client m-a contactat după o serie de reclame pe Facebook și un webinar al unei companii care activa în București și m-a întrebat dacă un anumit proiect e bun. I-am explicat că răspunsul depinde de scopul cumpărării. Își cumpărase deja biletul de avion și urma să semneze peste o săptămână. I-am spus că o săptămână nu ajunge pentru due diligence și pentru negocierea contractului și că s-ar putea ca recomandarea noastră să fie să nu cumpere. Mi-a răspuns: „Doar uitați-vă pe contract și spuneți-mi că e în regulă.”
Ulterior s-a aflat că, încă dinainte de întâlnire, plătise firmei de marketing un avans de 5.000 de euro. Alesese Bucureștiul „pentru că asta face toată lumea acum”. Nu știa ce zone din oraș îl interesează, nu verificase diferențele de preț dintre cartiere și nici implicațiile juridice ale proprietății pentru un străin.
Până la urmă a cumpărat un apartament în proiectul recomandat în webinar. După un an s-a aflat că firma de construcții avea dificultăți financiare și lucrările întârziau, iar dacă ar încerca să vândă înainte de finalizare, ar pierde o parte din investiție.
Întrebările de mai sus nu au rostul să încetinească o tranzacție bună. Rostul lor este să vă asigure că ceea ce cumpărați este o tranzacție, nu senzația că „toată lumea face asta”.
Întrebarea 3: De ce trebuie să vă gândiți și la ziua vânzării, nu doar la ziua cumpărării?
Un apartament în străinătate nu este doar un activ – este un „bilet de ieșire”, care trebuie să fie lichid și sigur la vânzare.
„Riscul de lichiditate” este unul dintre cele mai mari riscuri ale imobiliarelor din străinătate. Dacă în ziua vânzării se dovedește că proprietatea nu este înscrisă corect, că reglementările s-au schimbat sau că nu există cerere – ați rămas blocat. Legi precum Legea Nordis, care impun înscrierea în Cartea Funciară ca unitate viitoare încă din faza antecontractului, garantează că în ziua vânzării veți deține un activ „curat” din punct de vedere juridic, ușor de transferat.
Perspectiva comportamentală: „preferința pentru propria țară” (home bias) – ne simțim în siguranță în Israel datorită legii privind vânzarea locuințelor, dar în străinătate trebuie să ne construim singuri același nivel de siguranță. „Efectul de înzestrare” ne face să ne îndrăgostim de o proprietate și să nu o mai evaluăm cu răceală. Gândul la ziua vânzării, încă dinainte de ziua cumpărării, neutralizează acest efect.
Cine câștigă și cine pierde?
Câștigă: Micul investitor, care beneficiază acum de o protecție juridică și bancară ce nu exista înainte. Banii din avans îi sunt protejați, proprietatea este înscrisă, iar dezvoltatorul este supravegheat.
Pierd: Dezvoltatorii mici și mijlocii fără susținere financiară. Noile cerințe de capital îi elimină de pe piață – și exact acesta este scopul.
Afectate, dar rareori menționate: Băncile din țările de destinație, care devin „polițiștii” șantierelor. Ele poartă o responsabilitate grea în supravegherea eliberării fondurilor și a ritmului lucrărilor.
Întrebări frecvente
Ce s-a schimbat pentru cumpărătorii din România odată cu Legea Nordis?
Legea 207/2025 plafonează taxa de rezervare la 5% din valoarea proprietății, pentru cel mult 60 de zile, iar dezvoltatorul trebuie să restituie integral suma în 30 de zile dacă nu își respectă obligațiile. Plățile cumpărătorilor intră într-un cont bancar dedicat și sunt eliberate pe etape, iar unitatea este înscrisă în Cartea Funciară, cu notarea dreptului cumpărătorului, înainte de semnarea antecontractului.
Ce a fost cazul Nordis?
Potrivit anchetei DIICOT, grupul Nordis a încasat de la cumpărători aproximativ 195 de milioane de euro între 2019 și 2024, printr-un mecanism descris de procurori drept o „piramidă în trei trepte”. Apartamentele au fost vândute de mai multe ori, proiectele nu au fost construite, iar peste 850 de păgubiți au depus plângeri.
Ce costuri scapă de obicei din vedere cei care cumpără în străinătate?
Expunerea valutară, costurile administrării de la distanță, impozitarea locală și reglementările care adaugă asigurări, avize de siguranță și taxe. În România, de exemplu, impozitul pe veniturile din chirii este de circa 8% din chiria brută, iar la vânzare impozitul este de 3% sau 1%, în funcție de durata deținerii.
De ce trebuie să vă gândiți la ziua vânzării încă din ziua cumpărării?
Dacă în ziua vânzării se dovedește că proprietatea nu este înscrisă corect, că regulile s-au schimbat sau că nu există cerere, ați rămas blocat. Înscrierea în Cartea Funciară încă din faza antecontractului, cerută de Legea Nordis, vă asigură un activ „curat” din punct de vedere juridic, ușor de transferat.
Ce se întâmplă în Grecia și în Cipru?
În Grecia, taxa zilnică de cazare pentru închirierile pe termen scurt a crescut de la 1,50 € la 10 € în sezonul turistic, iar în centrul Atenei înregistrarea de noi apartamente pentru închiriere pe termen scurt este înghețată din ianuarie 2025. În Cipru, banca centrală raportează accelerarea prețurilor locuințelor și o creștere a vânzărilor către cumpărători străini, așa că și acolo costul de intrare crește.
Sfârșitul erei „promisiunilor în aer”
În final, trecerea de la o „piață ieftină și riscantă” la o „piață scumpă și sigură” este ireversibilă. Se întâmplă în România cu Legea Nordis, în Grecia cu reglementarea închirierilor pe termen scurt și în Cipru cu creșterile de preț alimentate de cerere.
Investitorul israelian din străinătate trece printr-un proces de „maturizare forțată”. Dacă în trecut căutam doar un preț mic și promisiuni mari, astăzi înțelegem că o reglementare puternică este „vesta antiglonț” a banilor noștri. Această înțelegere ne obligă să ne uităm la imaginea completă a taxelor, reglementărilor și garanțiilor bancare – nu doar la prețul de intrare.
Siguranța costă bani. Astăzi, investiția în străinătate este mult mai sigură decât în trecut, dar cere și mult mai mult capital, mult mai mult discernământ și o înțelegere mult mai profundă a ceea ce se întâmplă după semnare.
Acest articol are exclusiv scop informativ general și nu constituie consultanță fiscală, juridică sau financiară.
Înainte de a încheia o tranzacție, vă recomandăm să consultați specialiști locali.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
