לפי חקירת DIICOT, קבוצת נורדיס גבתה מרוכשים כ-195 מיליון אירו בין 2019 ל-2024. מעל 850 נפגעים הגישו תלונות.
חוק נורדיס: מקדמה עד 5%, כספים בחשבון ייעודי, ורישום בטאבו עם הערת אזהרה כבר בשלב החוזה המקדים.
היטל הלינה היומי על השכרות קצרות ביוון זינק מ-1.50 ל-10 אירו בעונה, ובמרכז אתונה הוקפא רישום דירות חדשות להשכרה קצרה.
חשיפה מטבעית, ניהול מרחוק, מיסוי מקומי ורגולציה. מי שמסתכל רק על מחיר הכניסה מפספס את מה שנשאר בכיס.
נכס בחו״ל חייב להיות נזיל. רישום נקי בטאבו כבר מהחוזה המקדים הוא מה שיאפשר למכור אותו בלי להיתקע.
השוק כבר לא זול ולא פרוץ - הוא יקר יותר, מפוקח יותר, והרבה פחות סלחני לטעויות.
הבטחות יפות כבר לא מספיקות - מה שקובע הוא התמונה המלאה של העלויות.
יותר רגולציה אמנם מגינה עליכם, אבל גם מוסיפה עלויות שלא תמיד רואים מראש.
ומי שלא מבין את התמונה המלאה לפני שהוא קונה - מגלה אותה מאוחר מדי.
מי שחשב שרומניה או יוון הן המערב הפרוע של הנדל״ן, מגלה שהשריף החדש הגיע לעיירה - קוראים לו רגולציה מחמירה.
ישראלים ממשיכים לחפש הזדמנויות נדל״ן מעבר לים. זה לא חדש. מה שכן חדש הוא שגם שם, בחו״ל, התנאים נעשים מורכבים הרבה יותר ממה שהיו. ביוון המחירים עולים, המיסים על השכרות קצרות טווח זינקו, ורגולציות חדשות מגבילות את הפעילות. בקפריסין הבנק המרכזי מדווח על האצת מחירי הדיור. וברומניה, חוק נורדיס שינה את כללי המשחק מהיסוד.
השאלה כבר לא ״איפה הכי זול לקנות?״, אלא שאלה הרבה יותר חשובה: מה העלות האמיתית של הנכס אחרי כל המיסים, העלויות וההגנות?
עידן ה״אוויר״ נגמר
ההשקעה בנדל״ן בחו״ל עוברת מהפכה. לא מהפכה של מחירים, אלא של תפיסה.
בעבר, משקיע ישראלי שרצה להשקיע ברומניה, ביוון או בקפריסין נכנס לשוק שהיה מבוסס במידה רבה על אמון עיוור. יזם הבטיח דירה, גבה מקדמה גבוהה, ועשה בכסף מה שרצה. הלקוח קיבל הבטחה, ולא תמיד קיבל דירה.
פרשת נורדיס ברומניה חשפה את הכשל הזה בצורה דרמטית. לפי חקירת DIICOT (הפרקליטות הרומנית למאבק בפשע מאורגן), קבוצת נורדיס גבתה מרוכשים סכום של כ-195 מיליון אירו בין 2019 ל-2024, בשיטה שהתובעים תיארו כ״פירמידה תלת-שלבית״. דירות נמכרו מספר פעמים לקונים שונים, כספי מקדמות שימשו לצרכים אישיים של בעלי החברה, והפרויקטים לא נבנו. למעלה מ-850 נפגעים הגישו תלונות.
התגובה הרגולטורית הייתה מיידית. הפרלמנט הרומני אישר פה אחד בנובמבר 2025 את חוק 207/2025, ״חוק נורדיס״, שנכנס לתוקף בדצמבר 2025 ומציב סטנדרט חדש לחלוטין להגנת הרוכש.
שלוש מדינות, שלושה סיפורים - מגמה אחת
רומניה: הרפורמה המחמירה ביותר
חוק נורדיס קובע שלושה עקרונות שמשנים לחלוטין את המשחק:
מקדמה של 5% בלבד - דמי ההרשמה מוגבלים ל-5% משווי הנכס, לתקופה של עד 60 יום. אם היזם לא עומד בהתחייבויות, הוא מחויב להחזיר את מלוא הכסף תוך 30 יום.
כספים נעולים בחשבון ייעודי - כל תשלומי הרוכשים מופקדים בחשבון בנק ייעודי לפרויקט ,ומשוחררים רק לצורך תשלום הבנייה בפועל, לפי אבני דרך: עד 25% עם השלמת השלד, עד 20% עם השלמת מערכות, והיתרה לקראת הסיום. קנסות של עד 1% ממחזור היזם על הפרות.
רישום בטאבו והערת אזהרה כבר בשלב החוזה המקדים - כל יחידת דיור חייבת להיות רשומה כיחידה נפרדת בספר המקרקעין לפני חתימת ההסכם המקדים, ונרשמת הערת אזהרה לטובת הרוכש. זה מונע מכירה כפולה של אותו נכס.
ההשלכה הישירה? יזמים שהיו נשענים על כספי הלקוחות כמקור מימון עיקרי כבר לא יכולים לעשות זאת. לפי ניתוח של North Bucharest Investments (Romania Insider), המערכת הבנקאית ברומניה דורשת מיזמים הון עצמי בטווח של 30%-40% כתנאי למימון פרויקט. בשילוב עם מגבלות חוק נורדיס, חברות קטנות ויזמים ללא איתנות כלכלית פשוט נפלטים מהשוק. חוק נורדיס הוא, למעשה, תעודת הפטירה של ה”חאפרים” שפעלו בשוק - רק הגופים החזקים באמת שורדים.
יוון: רגולציה גוברת, עלויות עולות
ביוון, מחירי הנדל״ן המשיכו לעלות עד אמצע 2025, עם ביקוש חזק במיוחד באתונה ובסלוניקי. אבל במקביל, המדינה מהדקת את הפיקוח על השכרות קצרות טווח:
היטל הלינה היומי על השכרות קצרות זינק מ-1.50 אירו ל-10 אירו בעונת התיירות (אפריל-אוקטובר), ומ-0.50 ל-2 אירו בחורף. רגולציות חדשות שנכנסו לתוקף באוקטובר 2025 מחייבות כל נכס להשכרה קצרה בביטוח אחריות, גלאי עשן, מטפי כיבוי, תעודת חשמלאי מוסמך ועוד. באזורי המרכז של אתונה, כולל שכונות מבוקשות כמו קוקאקי, קולונאקי ופנגרטי, הוטל הקפאה על רישום דירות חדשות להשכרה קצרה מינואר 2025, עם קנסות של 50,000 אירו למפרים.
בנוסף, נכסים שנרכשו בתוכנית Golden Visa לאחר ספטמבר 2024 אינם רשאים כלל לפעול כהשכרה קצרת טווח, מה שמחייב את המשקיע להתמקד בהשכרה ארוכת טווח בלבד.
קפריסין: האצה במחירים, ביקוש מקומי וזר
הבנק המרכזי של קפריסין דיווח על האצה מתמשכת במחירי הדיור ברבעון הרביעי של 2025. מכירות לקונים זרים זינקו ב-18.7% ברבעון הרביעי. הביקוש מונע על ידי ריביות יורדות (ריבית משכנתאות ירדה ל-3.12% בדצמבר 2025) ועל ידי פעילות תיירותית וצרכי דיור של סטודנטים זרים.
המשמעות? גם בקפריסין מחיר הכניסה עולה, ומי שמחפש ״מציאה״ עלול למצוא את עצמו רוכש בשיא, עם עלויות תחזוקה ומיסוי שלא שקלל מראש.
ביטחון עולה כסף. ההשקעה בחו״ל בטוחה היום הרבה יותר מבעבר, אבל היא דורשת יותר הון, יותר שיקול דעת ויותר הבנה של מה שקורה אחרי שחותמים.
השאלות שכל משקיע ישראלי חייב לשאול
שאלה 1: מה באמת קונים היום בחו״ל?
היום קונים קודם כל ביטחון: לא ״מציאה״, אלא הפחתת הסיכון שלכם לאבד את הקרן.
מבחינה כלכלית, ״פרמיית הסיכון״ יורדת ככל שהשוק הופך למפוקח יותר. כשרומניה מחייבת רישום הערת אזהרה כבר בשלב ההסכם המקדים,נעילת כספים בחשבון בנק ייעודי ושחרורם רק לצורכי הבנייה, זה מונע מכירה כפולה ומוריד את הסיכון הקטסטרופלי. עלויות הרגולציה מייקרות מעט את הכניסה, אך השוק יציב בהרבה ומושך משקיעים מוסדיים שלא היו מתקרבים לשוק הזה לפני שנים.
השורה התחתונה: עדיף נכס בטוח עם טאבו ביד מאשר הבטחה על הנייר בפרויקט שעלול לקרוס. הזווית ההתנהגותית מראה שתחושת חסינות גרמה למשקיעים בעבר להתעלם מנורות אדומות בגלל הבטחות מפתות. הכאב מהפסד חזק פי שניים מההנאה מרווח פוטנציאלי - הוא הסיבה שמשקיעים מוכנים כיום לשלם ״מחיר ביטחון״ גבוה יותר.
Pipera Tech Park Romania -פארק הייטק פיפרה
שאלה 2: איזו עלות משקיעים ישראלים נוטים לפספס?
- ה״שותפים״ השקטים שלכם: המדינה דרך המיסים, והבנק דרך עמלות הפיקוח.
משקיעים נוטים להסתכל על מחיר הכניסה, כמה עולה הדירה, ולשכוח את כל השאר. אבל במציאות של 2026, ה״שאר״ הזה משמעותי:
חשיפה מטבעית - אם המטבע המקומי (ליי הרומני, האירו) נחלש מול השקל, שווי הנכס בשקלים עלול להישחק. ניהול מרחוק - עלויות ניהול נכס ממדינה אחרת, כולל תחזוקה, חיפוש שוכרים, ותקלות, מצטברות לסכומים שחובה לשקלל. מיסוי מקומי - ביוון, המס על הכנסות שכירות מגיע ל-15% על 12,000 אירו הראשונים, 25% על הנתח הבא (עד 24,000 אירו), ו-35% מעל לכך (מ-2026). רגולציה עולה - ביטוחים, אישורי בטיחות, היטלי לינה, כל אלו מוסיפים לעלויות השוטפות. וכשהיזם נדרש להביא הון עצמי משמעותי, הוא יגלגל חלק מהעלויות הללו למחיר הדירה.
הטיה התנהגותית קלאסית: ״הטיית אישור״ - אנחנו מחפשים רק את הנתונים שתומכים בעסקה ומתעלמים מהוצאות ״קטנות״שמצטברות. קוצר ראייה גורם לנו להתקשות לדמיין את עלויות התחזוקה בעוד חמש שנים.
מהשטח: ״רק תעבור על החוזה ותגיד שהכול בסדר״
עו״ד אילן ליבוביץ מספר:
לקוח פנה אליי אחרי פרסומים בפייסבוק ואחרי וובינר של חברה שפועלת בבוקרשט, ושאל אם פרויקט מסוים הוא פרויקט טוב. הסברתי שהתשובה תלויה במטרת הרכישה. הוא כבר קנה כרטיס טיסה, ובעוד שבוע היה אמור לחתום. אמרתי לו ששבוע לא מספיק לבדיקת נאותות ולמשא ומתן על ההסכם, ושייתכן שההמלצה שלנו תהיה לא לקנות. הוא ענה: ״רק תעבור על החוזה ותגיד לי שהכול בסדר.״
בהמשך התברר שעוד לפני הפגישה הוא שילם לחברת השיווק מקדמה של 5,000 אירו. הוא בחר בבוקרשט ״כי זה מה שכולם עושים עכשיו״. הוא לא ידע אילו אזורים בעיר מעניינים אותו, לא בדק הבדלי מחירים בין שכונות ולא את ההשלכות המשפטיות של בעלות זרה.
בסוף הוא קנה דירה בפרויקט שהומלץ בוובינר. אחרי שנה התברר שהחברה הבונה בקשיים כספיים והבנייה מתעכבת, ואם ינסה למכור לפני סיום הבנייה, יפסיד חלק מההשקעה.
השאלות שלמעלה לא נועדו להאט עסקה טובה. הן נועדו לוודא שמה שקונים הוא עסקה, ולא תחושה ש״כולם עושים את זה״.
שאלה 3: למה חייבים להסתכל גם על יום המכירה, לא רק על יום הקנייה?
דירה בחו”ל היא לא רק נכס, היא “תעודת יציאה” שחייבת להיות נזילה ובטוחה למכירה.
״סיכון נזילות״ הוא אחד הסיכונים הגדולים בנדל״ן זר. אם ביום המכירה יתברר שהנכס לא רשום כראוי, או שהרגולציה השתנתה, או שאין ביקוש - תקועים. חוקים כמו חוק נורדיס, שמחייבים רישום בטאבו כיחידה עתידית כבר בשלב החוזה המקדים, מבטיחים שביום המכירה יהיה לכם נכס משפטי “נקי” שקל להעביר.
הזווית ההתנהגותית: ״הטיית ביתיות״ - אנחנו מרגישים בטוחים בישראל בגלל חוק המכר, אבל בחו״ל צריך לייצר לעצמנו את אותה רמת ביטחון. ״אפקט הבעלות״ גורם לנו להתאהב בנכס ולהפסיק לבחון אותו בעיניים קרות. המחשבה על יום המכירה, עוד לפני יום הקנייה, מנטרלת את האפקט הזה.
מי מרוויח ומי מפסיד?
מרוויח: המשקיע הקטן שזוכה כעת להגנה משפטית ובנקאית שלא הייתה קיימת לפניו. כספי המקדמות שלו מוגנים, הנכס רשום, והיזם מפוקח.
מפסיד: יזמים קטנים ובינוניים ללא גב כלכלי. דרישות ההון החדשות מסננות אותם מהשוק, וזו בדיוק המטרה.
מושפע ולא מדובר: הבנקים במדינות היעד, שהופכים ל״שוטרים״ של אתרי הבנייה. הם נושאים באחריות כבדה לפיקוח על שחרור הכספים ועל קצב ההתקדמות.
שאלות נפוצות
מה השתנה לקונים ברומניה עם חוק נורדיס?
חוק 207/2025 מגביל את דמי ההרשמה ל-5% משווי הנכס לתקופה של עד 60 יום, ומחייב את היזם להחזיר את מלוא הכסף תוך 30 יום אם לא עמד בהתחייבויות. כספי הרוכשים מופקדים בחשבון בנק ייעודי ומשתחררים לפי אבני דרך, והדירה נרשמת בספר המקרקעין עם הערת אזהרה כבר לפני ההסכם המקדים.
מה הייתה פרשת נורדיס?
לפי חקירת DIICOT, קבוצת נורדיס גבתה מרוכשים כ-195 מיליון אירו בין 2019 ל-2024, בשיטה שהתובעים תיארו כ״פירמידה תלת-שלבית״. דירות נמכרו מספר פעמים לקונים שונים, הפרויקטים לא נבנו, ולמעלה מ-850 נפגעים הגישו תלונות.
אילו עלויות משקיעים בחו״ל נוטים לפספס?
חשיפה מטבעית, עלויות ניהול מרחוק, מיסוי מקומי ורגולציה שמוסיפה ביטוחים, אישורי בטיחות והיטלים. ברומניה, למשל, המס על הכנסה משכירות הוא כ-8% מההכנסה ברוטו, ובמכירה המס הוא 3% או 1% לפי משך ההחזקה בנכס.
למה חשוב לחשוב על יום המכירה כבר ביום הקנייה?
אם ביום המכירה יתברר שהנכס לא רשום כראוי, שהרגולציה השתנתה או שאין ביקוש, אתם תקועים. רישום בטאבו כבר בשלב החוזה המקדים, כפי שמחייב חוק נורדיס, מבטיח שביום המכירה יהיה לכם נכס ״נקי״ מבחינה משפטית שקל להעביר.
מה קורה ביוון ובקפריסין?
ביוון היטל הלינה היומי על השכרה קצרה זינק מ-1.50 ל-10 אירו בעונה, ובמרכז אתונה חל מאז ינואר 2025 הקפאה על רישום דירות חדשות להשכרה קצרה. בקפריסין הבנק המרכזי מדווח על האצה במחירי הדיור ועל זינוק במכירות לקונים זרים, כך שגם שם עלות הכניסה עולה.
סוף לעידן ה״אוויר״
בסיכומו של דבר, המעבר מ״שוק זול ומסוכן״ ל״שוק יקר ובטוח״ הוא בלתי הפיך. זה קורה ברומניה עם חוק נורדיס, ביוון עם הרגולציה על השכרות קצרות, ובקפריסין עם עליית המחירים המונעת ביקוש.
המשקיע הישראלי בחו”ל עובר תהליך של ״בגרות כפויה״. אם בעבר חיפשנו רק מחיר נמוך והבטחות גדולות, היום אנחנו מבינים שרגולציה חזקה היא ה”שכפ”ץ” של הכסף שלנו. ההבנה הזו מחייבת אותנו להסתכל על התמונה המלאה של המסים, הרגולציות וההגנות הבנקאיות, לא רק על מחיר הכניסה.
ביטחון עולה כסף. והיום ההשקעה בחו״ל היא הרבה יותר בטוחה מבעבר, אבל היא גם דורשת הרבה יותר הון, הרבה יותר שיקול דעת, והרבה יותר הבנה של מה שקורה אחרי שחותמים.
הכתבה נועדה למטרות מידע כללי בלבד ואינה מהווה ייעוץ מס, משפטי או פיננסי.
לפני ביצוע עסקה, מומלץ להתייעץ עם מומחים מקומיים
עכשיו אתם יודעים יותר.
המאמר נועד למידע כללי ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. לפני עסקה מומלץ להתייעץ עם מומחים מקומיים.
