כמה מס משלמים באמת ברומניה, ומה נשאר לשלם בישראל?

עודכן באוקטובר 2026: שיעורי המס והכללים במאמר עודכנו לפי השינויים האחרונים.

השאלה האמיתית היא לא כמה אתה מרוויח, אלא כמה נשאר לך ביד אחרי המס. המדריך המלא למשקיע הישראלי – מס רכישה, מס שכירות, מס שבח, אמנת המס בין ישראל לרומניה וכל מה שצריך לדעת לפני שחותמים על העסקה

תקציר:  מיסוי נדל״ן ברומניה הוא אחד הנושאים הראשונים שמשקיעים ישראלים שואלים עליהם - ובצדק. שיעורי המס ברומניה נמוכים משמעותית מאלה שבישראל, אך התמונה האמיתית מתקבלת רק כשמחשבים את חבות המס המלאה, גם ברומניה וגם בישראל, בהתאם לאמנת המס בין שתי המדינות. במאמר הזה נפרק את כל שכבות המיסוי שלב אחר שלב.

כשמשקיע ישראלי שוקל לקנות נכס ברומניה, השאלה הראשונה שעולה לו בראש היא: ״רגע, אבל אחרי המס - מה באמת נשאר לי?״

למה השאלה הזו חשובה כל-כך?

זו שאלה נכונה. המס משפיע ישירות על מה שנשאר לך בכיס, ולכן כדאי לחשב אותו מראש, יחד עם יועץ מס. ב־Compass Group RO  אנחנו מאמינים שמשקיע צריך לקבל את כל המספרים על השולחן עוד לפני שהוא חותם, כולל הצד הפחות נעים של המשוואה, שהוא המס.

הבשורה הטובה:  מיסוי הנדל״ן ברומניה הוא אחד הידידותיים ביותר באירופה למשקיעים זרים. הבשורה הפחות טובה: כישראלי, אתה לא משלם רק מס רומני, אתה גם חייב להתחשבן מול רשות המסים בישראל. בואו נפרק את זה לפי שלבי העסקה.

שלב 1: מיסוי ברכישת נדל״ן ברומניה

שאלו את היזמים על זה

הנקודה הראשונה שמפתיעה לטובה משקיעים ישראלים: ברומניה אין מס רכישה במובן שאנחנו מכירים מישראל. אין שיעור מס מדורג שמגיע ל־8%, 10% או יותר מהמחיר.

מה כן יש?  נוטריון ורישום, שכוללים בתוכם, בין היתר, גם רכיב של מס רכישה (Impozit pe transferul proprietăților).  העלות הכוללת היא כ־1%–1.5% משווי העסקה.

בדירה חדשה יש גם מע״מ: 21% בשיעור הרגיל (השיעור עלה מ־19% ל־21% באוגוסט 2025). השיעור המופחת של 9%, שחל בתקופת מעבר, הסתיים ב-30 בספטמבר 2026, ולכן כיום כל דירה חדשה חייבת ב-21%. כדאי לוודא בכתב אם המע״מ כלול במחיר שהוצע לכם.

לדוגמה: רכישת וילה ב־140,000 אירו תיצור עלות נוטריון כוללת של בערך 2,000 אירו. בהשוואה לישראל (כפי שתיאר ynet בכתבה של הילה ציאון), שבה רכישת נכס דומה הייתה גוררת עשרות אלפי שקלים במס רכישה בלבד, זה הבדל מהותי שמורגש בכיס כבר מהיום הראשון.

חשוב להדגיש: בישראל אין חיוב מס נוסף בעת רכישת נכס בחו״ל. רשות המסים הישראלית מתעניינת בנכס שלך רק החל מההכנסות שהוא יפיק או מהרווח במכירה.

חשוב ביותר להדגיש: רכישת דירה ברומניה (או בכל מדינה מחוץ לישראל) אינה נחשבת כדירה בישראל, כך שאם אינכם בעלי דירה בישראל ובעתיד תרצו לרכוש דירה בישראל תשלמו מס רכישה לפי מדרגות של דירה יחידה ולא 8%.

שלב 2: מיסוי הכנסות שכירות מנדל״ן ברומניה

שאלו את היזמים על זה

כאן מתחילה התמונה האמיתית של היומיום. אם אתה משכיר את הנכס, ורוב המשקיעים שלנו אכן משכירים, יש שני מסלולי מיסוי לבחירה.

מסלול א: השכרה כיחיד

ההכנסות משכירות חייבות במס בשיעור של 10% מההכנסות, אך החוק הרומני מאפשר ניכוי הוצאות סטטוטורי של 20% ללא צורך בהוכחות (בעבר הניכוי היה 40%, ומדריכים ישנים עדיין מציגים את המספר הישן). כלומר, אתה ממוסה בפועל על 80% מההכנסה.

החישוב הפשוט: מס אפקטיבי של בערך 8% מההכנסה ברוטו.

לדוגמה: אם אתה מקבל 12,000 אירו בשנה משכירות, חבות המס הרומנית שלך תהיה כ־960 אירו.

יש לקחת בחשבון רכיב נוסף: CASS – תשלומי ביטוח לאומי רומניים. מעל סף הכנסה מסוים, יחיד שמשכיר נכס נדרש לשלם גם תרומה סוציאלית. הסף ושיעור התרומה משתנים מעת לעת, ולכן חשוב לבדוק את המצב העדכני מול רואה חשבון רומני בכל שנת מס.

מסלול ב: השכרה דרך חברה רומנית

זהו המסלול המועדף על משקיעים שמחזיקים מספר נכסים או שמתכננים לפעול בהיקף גדול יותר. החברה הרומנית הסטנדרטית (SRL) ממוסה בשיעור של 16% מהרווח, ומשיכת הרווחים כדיבידנד ממוסה ב־16% (מינואר 2026).

קיים מסלול מפתה במיוחד שנקרא ״חברת מיקרו״ (Microîntreprindere) - שיעור מס של 1% מהמחזור (לא מהרווח). אך בשבילו צריך לעמוד בשלושה תנאים מצטברים:

1. הכנסות החברה לא יעלו על100,000 אירו בשנה.
2. החברה מעסיקה לפחות עובד אחד בשכר מינימום.
3. שיעור ההכנסה משכירות מתוך כלל הכנסות החברה לא יעלה על 50%.

המסלול הזה אטרקטיבי מאוד למשקיעים שמשלבים פעילות עסקית נוספת לצד הנדל״ן, אך הוא דורש תכנון מס חכם ועזרה של רואה חשבון רומני שמכיר את התקנות העדכניות.

שלב 3: מיסוי במכירת נדל״ן ברומניה

שאלו את היזמים על זה

כשמגיע יום המכירה, הרומנים פחות תאבי דם מהישראלים. יחיד שמוכר נכס משלם מס על שווי העסקה, לא על הרווח: 3% אם החזקתם בנכס עד שלוש שנים, ו־1% מעבר לכך.

הנקודה החשובה ביותר: אין יותר פטור מלא. עד 2023 היה רף פטור של 450,000 ליי, והוא בוטל. היום המס חל על מלוא השווי, מהליי הראשון. השיעור המופחת אחרי 3 שנים הוא עדיין תמריץ להחזקה לטווח בינוני וארוך.

לדוגמה (מספרים היפותטיים להמחשת המס בלבד, לא תחזית מחיר): רכשת וילה ב־140,000 אירו, החזקת בה 4 שנים, ומכרת ב־190,000 אירו. ברומניה תשלם 1% משווי העסקה, כלומר כ־1,900 אירו, בלי קשר לרווח של 50,000 אירו.

הצד הישראלי: מה רשות המסים בישראל אומרת על זה?

שאלו את היזמים על זה

כאן מגיע החלק שמשקיעים ישראלים נוטים להתעלם ממנו, ואסור: בתור תושב ישראל, אתה חייב במס בישראל על הכנסות מנכסים בחו״ל ועל רווחי הון ממכירתם. הקלות מכוח אמנת המס בין ישראל לרומניה אינן מבטלות את החבות הישראלית - הן רק מונעות כפל מס.

מס על ההכנסה משכירות: ההכנסה מהשכירות חייבת בדיווח לרשות המסים בישראל. קיימים שני מסלולים בישראל, לבחירתך מדי שנה: מסלול מס של 15% על השכירות ברוטו, בניכוי פחת בלבד ובלי זיכוי על המס ששולם ברומניה, או מסלול תשלום לפי מדרגות המס שלך עם ניכוי הוצאות מלא וזיכוי על המס הרומני. הבחירה תלויה בגובה ההכנסה ובמצבך האישי.

מס רווחי הון במכירה: בנוסף למס הרומני על שווי העסקה, בישראל אתה חייב ב־25% מס על רווח ההון, עם זיכוי על המס ששולם ברומניה מכוח אמנת המס. זה מספר שחייב להיכנס לתכנון שלך מהיום הראשון, ולא להיות הפתעה ביום המכירה.

אמנת המס ישראל-רומניה: האמנה מאפשרת זיכוי על מס ששולם ברומניה כנגד החבות הישראלית, כך שאינך משלם פעמיים (ז״א שניתן לקזז את המס ששילמת ברומניה על המכירה, וגם את המס על השכירות אם בחרת במסלול המס השולי; במסלול ה־15% אין זיכוי כזה). זה מנגנון חשוב מאוד, אך הוא דורש דיווח מסודר ותיעוד של כל תשלומי המס ברומניה.

דוגמה מהשטח: חישוב מס מלא לעסקה אמיתית

שאלו את היזמים על זה

נניח, לצורך המחשת חישוב המס בלבד ולא כתחזית מחיר, שמשה רוכש וילה ב־150,000 אירו, ואחרי 5 שנים הוא מוכר אותה ב־200,000 אירו. בואו נחשב:

ברכישה

• נוטריון ורישום (כ־1%–1.5% משווי העסקה): כ־1,500–2,250 אירו

במכירה אחרי 5 שנים

• מס מכירה ברומניה (1% משווי העסקה, החזקה של יותר מ־3 שנים): 2,000 אירו
• מס רווחי הון בישראל: 25% על רווח של 50,000 אירו, כלומר 12,500 אירו, בניכוי זיכוי מכוח האמנה על 2,000 האירו ששולמו ברומניה: כ־10,500 אירו

אם תשכיר את הנכס: ברומניה המס הוא כ־8% מדמי השכירות ברוטו (10% אחרי ניכוי של 20%); הצד הישראלי תלוי במסלול שתבחר (15% על השכירות ברוטו בלי זיכוי, או מס שולי עם ניכוי מלא וזיכוי), ואת החישוב הזה כדאי לעשות עם יועץ מס דו-מדינתי.

סה״כ מסים ועלויות ברכישה ובמכירה בדוגמה הזו: כ־14,000–14,750 אירו, לפני המס על הכנסות השכירות. (הדוגמה להמחשה בלבד, בהנחות פשטניות.)

השורה הזו משפיעה ישירות על מה שנשאר לך בכיס, ולכן כדאי לחשב אותה מראש עם יועץ מס, לפני החתימה.

איך Compass Group RO עוזרת לך לתכנן את המס?

אנחנו לא רואי חשבון, ואנחנו לא נעמיד פנים שאנחנו כאלה. אבל כן אנחנו מקפידים לעשות שלושה דברים:

1. מציגים את כל המספרים מראש –  כולל אומדן של חבות המס בשני המסלולים (יחיד וחברה).
2. מחברים אותך לרואי חשבון רומנים מקצועיים שמכירים את שוק הנדל״ן ויודעים לתכנן מס נכון.
3. ממליצים על התייעצות עם רואה חשבון ישראלי המתמחה בנכסים בחו״ל - לפני העסקה, לא אחריה.

שאלות נפוצות

האם יש מס רכישה על נדל״ן ברומניה?

אין מס רכישה במובן הישראלי, בלי מדרגות של 8% או 10%. משלמים נוטריון ורישום, שכוללים גם רכיב של מס העברה, בעלות כוללת של כ-1%–1.5% משווי העסקה. בדירה חדשה יש גם מע״מ של 21% (השיעור המופחת של 9% הסתיים ב-30 בספטמבר 2026).

כמה מס משלמים ברומניה על הכנסה משכירות?

יחיד משלם 10% על ההכנסה אחרי ניכוי סטטוטורי של 20%, כלומר מס אפקטיבי של כ-8% מהשכירות ברוטו. מעל סף הכנסה מסוים נוסף גם תשלום CASS, ולכן כדאי לבדוק את המצב העדכני מול רואה חשבון רומני בכל שנת מס.

כמה מס משלמים במכירת נכס ברומניה?

יחיד משלם מס על שווי העסקה ולא על הרווח: 3% אם החזיק בנכס עד שלוש שנים, ו-1% מעבר לכך. רף הפטור של 450,000 ליי בוטל, והמס חל על מלוא השווי מהליי הראשון.

האם צריך לשלם מס גם בישראל על נכס ברומניה?

כן. תושב ישראל חייב לדווח על הכנסות השכירות ולבחור בין מסלול 15% על הברוטו בלי זיכוי לבין מס שולי עם ניכוי הוצאות וזיכוי על המס הרומני. במכירה חל בישראל מס של 25% על רווח ההון, עם זיכוי על המס ששולם ברומניה מכוח אמנת המס.

מתי כדאי להחזיק נכס ברומניה דרך חברה?

חברה רומנית סטנדרטית (SRL) ממוסה ב-16% מהרווח, ודיבידנד ממוסה ב-16% מינואר 2026. חברת מיקרו ממוסה ב-1% מהמחזור, אבל רק אם ההכנסות עד 100,000 אירו בשנה, יש עובד אחד לפחות בשכר מינימום, והשכירות לא עולה על 50% מההכנסות.

השורה התחתונה: מיסוי נדל״ן ברומניה הוא ידידותי משמעותית בהשוואה לישראל ולמרבית מדינות אירופה, אך הוא דורש תכנון משולב של שתי מערכות המס. משקיע חכם לא בונה תזרים על הצד הרומני בלבד - הוא לוקח בחשבון גם את ההתחשבנות עם רשות המסים בישראל, וזוכה לשקט נפשי לאורך כל חיי ההשקעה.

הכתבה נועדה למטרות מידע כללי בלבד ואינה מהווה ייעוץ מס, משפטי או פיננסי.

לפני ביצוע עסקה, מומלץ להתייעץ עם מומחים מקומיים.

Compass Group Romania  ליווי משקיעים ישראליים בנדל”ן רומניה, מהרעיון ועד המפתח.