Wie viel Steuer fällt in Rumänien bei Kauf, Miete und Verkauf an?

Aktualisiert im Oktober 2026: Die Steuersätze und Regeln in diesem Artikel wurden an die jüngsten Änderungen angepasst.

Die eigentliche Frage ist nicht, wie viel Sie verdienen, sondern wie viel Ihnen nach Steuern bleibt. Der vollständige Leitfaden für israelische Investoren – Erwerbsteuer, Steuer auf Mieteinnahmen, Steuer auf Veräußerungsgewinne, das Steuerabkommen zwischen Israel und Rumänien und alles, was Sie vor der Unterzeichnung wissen müssen.

Zusammenfassung: Immobiliensteuern in Rumänien gehören zu den ersten Dingen, nach denen israelische Investoren fragen – und das zu Recht. Die Steuersätze in Rumänien sind deutlich niedriger als in Israel, doch das wahre Bild ergibt sich erst, wenn Sie Ihre gesamte Steuerlast in Rumänien und in Israel nach dem Steuerabkommen zwischen beiden Ländern berechnen. In diesem Artikel schlüsseln wir jede Steuerebene Schritt für Schritt auf.

Wenn ein israelischer Investor den Kauf einer Immobilie in Rumänien erwägt, lautet die erste Frage, die ihm in den Sinn kommt: „Moment – aber was bleibt mir nach Steuern wirklich?“

Warum ist diese Frage so wichtig?

Es ist die richtige Frage. Steuern wirken sich direkt darauf aus, was in Ihrer Tasche bleibt, deshalb lohnt es sich, sie vorab gemeinsam mit einem Steuerberater zu berechnen. Bei Compass Group RO sind wir überzeugt, dass ein Investor vor der Unterzeichnung alle Zahlen auf dem Tisch haben sollte – auch die weniger angenehme Seite der Gleichung: die Steuer.

Die gute Nachricht: Die rumänische Immobilienbesteuerung gehört für ausländische Investoren zu den günstigsten in Europa. Die weniger gute: Als Israeli zahlen Sie nicht nur rumänische Steuer – Sie müssen auch mit der israelischen Steuerbehörde abrechnen. Gehen wir die Phasen des Geschäfts einzeln durch.

Phase 1: Steuern beim Kauf einer Immobilie in Rumänien

Fragen Sie die Bauträger dazu

Der erste Punkt, der israelische Investoren angenehm überrascht: Rumänien kennt keine Erwerbsteuer in dem Sinne, wie wir sie aus Israel kennen. Es gibt keinen gestaffelten Steuersatz, der 8 %, 10 % oder mehr des Preises erreicht.

Was gibt es stattdessen? Notar- und Eintragungsgebühren, die unter anderem einen Grunderwerbsteueranteil (Impozit pe transferul proprietăților) enthalten. Die Gesamtkosten belaufen sich auf etwa 1 %–1,5 % des Transaktionswerts.

Bei einer neuen Wohnung kommt zudem die Mehrwertsteuer hinzu: 21 % zum Regelsatz (sie stieg im August 2025 von 19 % auf 21 %). Der ermäßigte Übergangssatz von 9 % endete am 30. September 2026, sodass heute jede neue Wohnung 21 % unterliegt. Lassen Sie sich schriftlich bestätigen, ob die Mehrwertsteuer im genannten Preis enthalten ist.

Ein Beispiel: Der Kauf einer Villa für 140.000 € verursacht Notarkosten von insgesamt rund 2.000 €. Im Vergleich zu Israel (wie ein Ynet-Bericht von Hila Tzion auf Hebräisch beschrieb), wo beim Kauf einer vergleichbaren Immobilie allein an Erwerbsteuer Zehntausende Schekel fällig würden, ist das ein erheblicher Unterschied, den Sie vom ersten Tag an im Geldbeutel spüren.

Wichtig zu betonen: In Israel fällt beim Kauf einer Immobilie im Ausland keine zusätzliche Steuer an. Die israelische Steuerbehörde interessiert sich für Ihre Immobilie erst ab dem Moment, in dem sie Einkünfte oder einen Veräußerungsgewinn erzielt.

Das Wichtigste überhaupt: Der Kauf einer Wohnung in Rumänien (oder in einem anderen Land außerhalb Israels) gilt nicht als Besitz einer Wohnung in Israel. Wenn Sie also keine Wohnung in Israel besitzen und dort später eine kaufen möchten, zahlen Sie Erwerbsteuer nach den Stufen für eine einzige Wohnung, nicht 8 %.

Phase 2: Steuern auf Mieteinnahmen aus einer Immobilie in Rumänien

Fragen Sie die Bauträger dazu

Hier beginnt das eigentliche Alltagsbild. Wenn Sie die Immobilie vermieten – und das tun die meisten unserer Investoren –, stehen zwei Besteuerungswege zur Wahl.

Weg A: Vermietung als Privatperson

Mieteinnahmen werden mit 10 % der Einnahmen besteuert, doch das rumänische Recht erlaubt einen gesetzlichen pauschalen Kostenabzug von 20 %, ganz ohne Belege (früher betrug der Abzug 40 %, und ältere Ratgeber nennen noch die alte Zahl). Mit anderen Worten: Effektiv werden Sie auf 80 % der Einnahmen besteuert.

Die einfache Rechnung: eine effektive Steuer von rund 8 % des Bruttoeinkommens.

Ein Beispiel: Erhalten Sie 12.000 € Miete im Jahr, beträgt Ihre rumänische Steuerschuld rund 960 €.

Eine weitere Komponente ist zu berücksichtigen: CASS – die rumänischen Sozialbeiträge zur Krankenversicherung. Oberhalb einer bestimmten Einkommensschwelle muss eine Privatperson, die eine Immobilie vermietet, zusätzlich einen Sozialbeitrag zahlen. Schwelle und Beitragssatz ändern sich von Zeit zu Zeit, daher ist es wichtig, den aktuellen Stand in jedem Steuerjahr mit einem rumänischen Steuerberater zu prüfen.

Weg B: Vermietung über eine rumänische Gesellschaft

Das ist der bevorzugte Weg für Investoren, die mehrere Immobilien halten oder in größerem Umfang tätig werden wollen. Eine reguläre rumänische Gesellschaft (SRL) wird mit 16 % des Gewinns besteuert, und die Ausschüttung der Gewinne als Dividende wird mit 16 % besteuert (seit Januar 2026).

Es gibt einen besonders verlockenden Weg, das sogenannte „Kleinstunternehmen“ (Microîntreprindere) – mit einem Steuersatz von 1 % des Umsatzes (nicht des Gewinns). Um sich dafür zu qualifizieren, müssen jedoch drei Bedingungen gleichzeitig erfüllt sein:

1. Die Einnahmen der Gesellschaft dürfen 100.000 € pro Jahr nicht übersteigen.
2. Die Gesellschaft beschäftigt mindestens einen Angestellten zum Mindestlohn.
3. Die Mieteinnahmen dürfen 50 % der Gesamteinnahmen der Gesellschaft nicht übersteigen.

Dieser Weg ist für Investoren, die neben Immobilien weitere Geschäftstätigkeiten betreiben, sehr attraktiv, erfordert aber eine kluge Steuerplanung und die Unterstützung eines rumänischen Steuerberaters, der die aktuellen Vorschriften kennt.

Phase 3: Steuern beim Verkauf einer Immobilie in Rumänien

Fragen Sie die Bauträger dazu

Wenn der Verkaufstag kommt, sind die Rumänen weit weniger gierig als die Israelis. Eine Privatperson, die verkauft, zahlt Steuer auf den Transaktionswert, nicht auf den Gewinn: 3 %, wenn Sie die Immobilie bis zu drei Jahre gehalten haben, danach 1 %.

Der wichtigste Punkt: Eine vollständige Befreiung gibt es nicht mehr. Bis 2023 gab es einen Freibetrag von 450.000 Lei; er wurde abgeschafft, und die Steuer gilt nun ab dem ersten Leu auf den vollen Wert. Der niedrigere Satz nach 3 Jahren bleibt ein Anreiz für mittel- und langfristiges Halten.

Ein Beispiel (hypothetische Zahlen nur zur Veranschaulichung der Steuer, keine Preisprognose): Sie haben eine Villa für 140.000 € gekauft, 4 Jahre gehalten und für 190.000 € verkauft. In Rumänien zahlen Sie 1 % des Transaktionswerts, rund 1.900 € – unabhängig vom Gewinn von 50.000 €.

Die israelische Seite: Was sagt die israelische Steuerbehörde?

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Diesen Teil neigen israelische Investoren zu ignorieren – und das dürfen sie nicht: Als in Israel Steueransässiger sind Sie in Israel mit Einkünften aus Auslandsimmobilien und mit Veräußerungsgewinnen aus deren Verkauf steuerpflichtig. Die Entlastung nach dem Steuerabkommen zwischen Israel und Rumänien hebt Ihre israelische Steuerpflicht nicht auf – sie verhindert lediglich eine Doppelbesteuerung.

Steuer auf Mieteinnahmen: Mieteinnahmen müssen der israelischen Steuerbehörde gemeldet werden. In Israel gibt es zwei Wege, die jährlich gewählt werden: einen 15-%-Tarif auf die Bruttomiete, bei dem nur die Abschreibung abgezogen wird und die in Rumänien gezahlte Steuer nicht angerechnet wird, oder die Zahlung nach Ihren persönlichen Grenzsteuersätzen mit vollem Abzug der Aufwendungen und Anrechnung der rumänischen Steuer. Die Wahl hängt von der Höhe der Einkünfte und Ihren persönlichen Umständen ab.

Steuer auf den Veräußerungsgewinn beim Verkauf: Zusätzlich zur rumänischen Steuer auf den Transaktionswert schulden Sie in Israel 25 % Steuer auf den Veräußerungsgewinn, wobei die in Rumänien gezahlte Steuer nach dem Steuerabkommen angerechnet wird. Diese Zahl muss vom ersten Tag an Teil Ihrer Planung sein – keine Überraschung am Tag des Verkaufs.

Das Steuerabkommen zwischen Israel und Rumänien: Das Abkommen erlaubt die Anrechnung der in Rumänien gezahlten Steuer auf Ihre israelische Steuerschuld, sodass Sie nicht doppelt zahlen (das heißt, Sie können die in Rumänien beim Verkauf gezahlte Steuer anrechnen sowie die Steuer auf Mieteinnahmen, wenn Sie den Weg über den Grenzsteuersatz gewählt haben; der 15-%-Tarif gewährt keine solche Anrechnung). Das ist ein sehr wichtiger Mechanismus, erfordert aber eine ordnungsgemäße Meldung und Dokumentation jeder in Rumänien geleisteten Steuerzahlung.

Ein Beispiel aus der Praxis: die vollständige Steuerberechnung für ein konkretes Geschäft

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Angenommen – rein zur Veranschaulichung der Steuerberechnung und nicht als Preisprognose –, Moshe kauft eine Villa für 150.000 € und verkauft sie nach 5 Jahren für 200.000 €. Rechnen wir nach:

Beim Kauf

• Notar und Eintragung (rund 1 %–1,5 % des Transaktionswerts): ca. 1.500–2.250 €

Beim Verkauf nach 5 Jahren

• Rumänische Verkaufssteuer (1 % des Transaktionswerts, Haltedauer über 3 Jahre): 2.000 €
• Israelische Steuer auf den Veräußerungsgewinn: 25 % auf einen Gewinn von 50.000 €, also 12.500 €, abzüglich der Anrechnung der in Rumänien gezahlten 2.000 € nach dem Abkommen: ca. 10.500 €

Wenn Sie die Immobilie vermieten: Rumänien besteuert rund 8 % der Bruttomiete (10 % nach einem Abzug von 20 %); die israelische Seite hängt vom gewählten Weg ab (15 % auf die Bruttomiete ohne Anrechnung oder der Grenzsteuersatz mit vollem Abzug und Anrechnung) – berechnen Sie das daher mit einem auf grenzüberschreitende Fälle spezialisierten Steuerberater.

Steuern bei Kauf und Verkauf in diesem Beispiel: ca. 14.000–14.750 €, vor der Steuer auf Mieteinnahmen. (Eine Veranschaulichung auf Grundlage vereinfachter Annahmen.)

Diese Position wirkt sich direkt darauf aus, was in Ihrer Tasche bleibt – es lohnt sich also, sie vorab und vor der Unterzeichnung mit einem Steuerberater zu berechnen.

Wie hilft Ihnen Compass Group RO bei der Steuerplanung?

Wir sind keine Steuerberater und geben auch nicht vor, welche zu sein. Aber wir legen Wert darauf, drei Dinge zu tun:

1. Wir legen alle Zahlen von vornherein offen – einschließlich einer Schätzung der Steuerlast für beide Wege (Privatperson und Gesellschaft).
2. Wir bringen Sie mit professionellen rumänischen Steuerberatern zusammen, die den Immobilienmarkt kennen und wissen, wie man Steuern richtig plant.
3. Wir empfehlen, einen israelischen Steuerberater hinzuzuziehen, der auf Auslandsimmobilien spezialisiert ist – vor dem Geschäft, nicht danach.

Häufig gestellte Fragen

Gibt es in Rumänien eine Erwerbsteuer auf Immobilien?

Eine Erwerbsteuer im israelischen Sinne gibt es nicht, auch keine gestaffelten Sätze von 8 % oder 10 %. Sie zahlen Notar- und Eintragungsgebühren, die einen Grunderwerbsteueranteil enthalten, insgesamt rund 1 %–1,5 % des Transaktionswerts. Bei einer neuen Wohnung kommt die Mehrwertsteuer von 21 % hinzu (der ermäßigte Satz von 9 % endete am 30. September 2026).

Wie viel Steuer zahle ich in Rumänien auf Mieteinnahmen?

Eine Privatperson zahlt 10 % auf Mieteinnahmen nach einem gesetzlichen pauschalen Abzug von 20 % – eine effektive Steuer von rund 8 % der Bruttomiete. Oberhalb einer bestimmten Einkommensschwelle kommt ein CASS-Beitrag hinzu; prüfen Sie den aktuellen Stand daher in jedem Steuerjahr mit einem rumänischen Steuerberater.

Wie viel Steuer zahle ich beim Verkauf einer Immobilie in Rumänien?

Eine Privatperson zahlt Steuer auf den Transaktionswert, nicht auf den Gewinn: 3 %, wenn die Immobilie bis zu drei Jahre gehalten wurde, danach 1 %. Der Freibetrag von 450.000 Lei wurde abgeschafft, sodass die Steuer ab dem ersten Leu auf den vollen Wert anfällt.

Schulde ich für eine rumänische Immobilie auch in Israel Steuern?

Ja. Wer in Israel steueransässig ist, muss Mieteinnahmen melden und zwischen einem 15-%-Tarif auf die Bruttomiete ohne Anrechnung oder dem Grenzsteuersatz mit vollem Abzug und Anrechnung der rumänischen Steuer wählen. Bei einem Verkauf erhebt Israel 25 % auf den Veräußerungsgewinn, wobei die in Rumänien gezahlte Steuer nach dem Steuerabkommen angerechnet wird.

Wann ist es sinnvoll, eine rumänische Immobilie über eine Gesellschaft zu halten?

Eine reguläre rumänische Gesellschaft (SRL) wird mit 16 % des Gewinns besteuert, Dividenden seit Januar 2026 mit 16 %. Ein Kleinstunternehmen zahlt 1 % des Umsatzes – aber nur, wenn die Einnahmen unter 100.000 € pro Jahr bleiben, mindestens eine Person zum Mindestlohn beschäftigt ist und die Mieteinnahmen höchstens 50 % der Einnahmen ausmachen.

Fazit: Die Immobilienbesteuerung in Rumänien ist deutlich freundlicher als in Israel und den meisten europäischen Ländern, erfordert aber eine integrierte Planung über beide Steuersysteme hinweg. Ein kluger Investor stützt seine Cashflow-Prognosen nicht allein auf die rumänische Seite – er bezieht auch die Abrechnung mit der israelischen Steuerbehörde ein und gewinnt so Gelassenheit über die gesamte Laufzeit der Investition.

Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Steuer-, Rechts- oder Finanzberatung dar.

Vor dem Abschluss einer Transaktion empfehlen wir, lokale Fachleute zu Rate zu ziehen.

Compass Group Romania – wir begleiten israelische Investoren bei rumänischen Immobilien, von der ersten Idee bis zum Schlüssel.