Fiscalité immobilière en Roumanie : achat, location, revente

Mis à jour en octobre 2026 : les taux et les règles fiscales de cet article ont été révisés pour tenir compte des dernières évolutions.

La vraie question n'est pas combien vous gagnez, mais combien il vous reste après impôts. Le guide complet pour les investisseurs israéliens : droits d'acquisition, impôt sur les loyers, impôt sur la plus-value, convention fiscale Israël–Roumanie, et tout ce qu'il faut savoir avant de signer.

En bref : La fiscalité immobilière en Roumanie est l'un des premiers sujets sur lesquels les investisseurs israéliens nous interrogent, et à juste titre. Les taux d'imposition y sont nettement plus bas qu'en Israël, mais l'image réelle n'apparaît qu'une fois calculée l'imposition totale, en Roumanie comme en Israël, au regard de la convention fiscale entre les deux pays. Dans cet article, nous détaillons chaque niveau d'imposition, étape par étape.

Lorsqu'un investisseur israélien envisage d'acheter un bien en Roumanie, la première question qui lui vient à l'esprit est : « Attendez, mais après impôts, que me reste-t-il vraiment ? »

Pourquoi cette question est-elle si importante ?

C'est la bonne question. L'impôt détermine directement ce qui vous reste en poche ; il vaut donc la peine de le calculer à l'avance, avec un conseiller fiscal. Chez Compass Group RO, nous sommes convaincus qu'un investisseur doit avoir tous les chiffres sur la table avant de signer, y compris le versant le moins agréable de l'équation : l'impôt.

La bonne nouvelle : la fiscalité immobilière roumaine compte parmi les plus favorables d'Europe pour les investisseurs étrangers. La moins bonne : en tant qu'Israélien, vous ne payez pas seulement l'impôt roumain, vous devez aussi régler vos comptes avec l'Autorité fiscale israélienne. Passons en revue chaque étape de l'opération.

Étape 1 : l'imposition à l'achat d'un bien en Roumanie

Premier point qui surprend agréablement les investisseurs israéliens : la Roumanie ne connaît pas de taxe d'acquisition au sens où on l'entend en Israël. Pas de barème progressif atteignant 8 %, 10 % ou plus du prix.

Qu'y a-t-il alors ? Des frais de notaire et d'enregistrement, qui comprennent notamment une composante de droits de mutation (Impozit pe transferul proprietăților). Le coût total représente environ 1 % à 1,5 % de la valeur de la transaction.

Pour un logement neuf s'ajoute la TVA : 21 % au taux normal (passé de 19 % à 21 % en août 2025). Le taux réduit transitoire de 9 % a pris fin le 30 septembre 2026 ; tout logement neuf est donc désormais soumis à 21 %. Faites confirmer par écrit si la TVA est comprise dans le prix annoncé.

Exemple : l'achat d'une villa à 140 000 € entraînera des frais de notaire d'environ 2 000 € au total. Par comparaison avec Israël (comme l'a décrit un reportage de Hila Tzion sur ynet, en hébreu), où l'achat d'un bien similaire déclencherait à lui seul des dizaines de milliers de shekels de taxe d'acquisition, la différence est considérable et se ressent dès le premier jour.

Précisons-le : en Israël, il n'y a aucune imposition supplémentaire lorsque vous achetez un bien à l'étranger. L'Autorité fiscale israélienne ne s'intéresse à votre bien qu'à partir du moment où il génère un revenu ou une plus-value à la revente.

Point essentiel : l'achat d'un appartement en Roumanie (ou dans tout autre pays hors d'Israël) ne compte pas comme la détention d'un logement en Israël. Si vous n'êtes pas propriétaire en Israël et souhaitez y acheter plus tard, vous paierez la taxe d'acquisition selon le barème de la résidence unique, et non 8 %.

Étape 2 : l'imposition des revenus locatifs d'un bien en Roumanie

C'est ici que commence la réalité du quotidien. Si vous mettez le bien en location (c'est le cas de la plupart de nos investisseurs), deux régimes d'imposition s'offrent à vous.

Option A : louer en tant que particulier

Les revenus locatifs sont imposés à 10 % du revenu, mais la loi roumaine accorde un abattement forfaitaire légal de 20 % pour charges, sans justificatifs (cet abattement était auparavant de 40 %, et d'anciens guides citent encore ce chiffre). Autrement dit, vous êtes en pratique imposé sur 80 % du revenu.

Le calcul est simple : un impôt effectif d'environ 8 % du revenu brut.

Exemple : si vous percevez 12 000 € de loyers par an, votre impôt roumain sera d'environ 960 €.

Un autre élément est à prendre en compte : la CASS, la contribution sociale roumaine à l'assurance maladie. Au-delà d'un certain seuil de revenus, un particulier qui loue un bien doit également s'acquitter d'une contribution sociale. Le seuil et le taux évoluant régulièrement, il est important de vérifier la situation à jour avec un expert-comptable roumain à chaque exercice fiscal.

La vraie question n'est pas combien vous gagnez, mais combien il vous reste après impôts.

Option B : louer via une société roumaine

C'est le régime privilégié par les investisseurs qui détiennent plusieurs biens ou prévoient d'opérer à plus grande échelle. Une société roumaine classique (SRL) est imposée à 16 % du bénéfice, et la distribution des bénéfices sous forme de dividendes est imposée à 16 % (depuis janvier 2026).

Il existe une option particulièrement séduisante, la « micro-entreprise » (Microîntreprindere) : un taux d'imposition de 1 % du chiffre d'affaires (et non du bénéfice). Mais pour y avoir droit, trois conditions cumulatives doivent être remplies :

Le chiffre d'affaires de la société ne doit pas dépasser 100 000 € par an.
La société emploie au moins un salarié au salaire minimum.
Les revenus locatifs ne doivent pas dépasser 50 % du chiffre d'affaires total de la société.

Ce régime est très intéressant pour les investisseurs qui exercent une autre activité commerciale en parallèle de l'immobilier, mais il exige une planification fiscale avisée et l'accompagnement d'un expert-comptable roumain au fait de la réglementation en vigueur.

Étape 3 : l'imposition à la revente d'un bien en Roumanie

Le jour de la vente venu, le fisc roumain se montre bien moins gourmand que son homologue israélien. Un particulier qui vend est imposé sur la valeur de la transaction, et non sur la plus-value : 3 % si vous avez détenu le bien jusqu'à trois ans, 1 % au-delà.

Le point le plus important : il n'existe plus d'exonération totale. Jusqu'en 2023, un seuil d'exonération de 450 000 lei s'appliquait ; il a été supprimé, et l'impôt porte désormais sur la valeur totale dès le premier leu. Le taux réduit après 3 ans reste une incitation à la détention à moyen et long terme.

Exemple (chiffres hypothétiques destinés uniquement à illustrer l'impôt, et non une prévision de prix) : vous avez acheté une villa 140 000 €, l'avez conservée 4 ans et revendue 190 000 €. En Roumanie, vous paierez 1 % de la valeur de la transaction, soit environ 1 900 €, quelle que soit la plus-value de 50 000 €.

Le volet israélien : que dit l'Autorité fiscale israélienne ?

C'est la partie que les investisseurs israéliens ont tendance à négliger, et ils ne le devraient pas : en tant que résident israélien, vous êtes imposable en Israël sur les revenus de biens situés à l'étranger et sur les plus-values réalisées lors de leur cession. Les allègements prévus par la convention fiscale Israël–Roumanie ne suppriment pas votre imposition en Israël : ils évitent seulement la double imposition.

Imposition des revenus locatifs : les loyers doivent être déclarés à l'Autorité fiscale israélienne. Deux régimes existent en Israël, à choisir chaque année : un régime de 15 % sur les loyers bruts, avec la seule déduction de l'amortissement et sans crédit pour l'impôt payé en Roumanie, ou une imposition selon votre tranche marginale, avec déduction intégrale des charges et crédit de l'impôt roumain. Le choix dépend du niveau de revenus et de votre situation personnelle.

Impôt sur la plus-value à la revente : en plus de l'impôt roumain sur la valeur de la transaction, vous êtes redevable en Israël d'un impôt de 25 % sur la plus-value, avec un crédit pour l'impôt payé en Roumanie au titre de la convention fiscale. C'est un chiffre qui doit faire partie de votre planification dès le premier jour, et non une surprise le jour de la vente.

La convention fiscale Israël–Roumanie : la convention permet d'imputer l'impôt payé en Roumanie sur votre impôt israélien, afin que vous ne payiez pas deux fois (c'est-à-dire que vous pouvez imputer l'impôt payé en Roumanie sur la vente, ainsi que l'impôt sur les loyers si vous avez opté pour le régime de la tranche marginale ; le régime de 15 % n'ouvre droit à aucun crédit). C'est un mécanisme très important, mais il exige une déclaration rigoureuse et la conservation des justificatifs de chaque impôt payé en Roumanie.

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Un exemple concret : le calcul fiscal complet d'une opération réelle

Supposons, uniquement pour illustrer le calcul fiscal et non comme prévision de prix, que Moshe achète une villa 150 000 € et la revende 200 000 € au bout de 5 ans. Faisons le calcul :

À l'achat

Notaire et enregistrement (environ 1 % à 1,5 % de la valeur de la transaction) : environ 1 500 € à 2 250 €

À la revente, après 5 ans

Impôt roumain sur la cession (1 % de la valeur de la transaction, détention de plus de 3 ans) : 2 000 €
Impôt israélien sur la plus-value : 25 % d'une plus-value de 50 000 €, soit 12 500 €, moins le crédit conventionnel des 2 000 € payés en Roumanie : environ 10 500 €

Si vous louez le bien : la Roumanie impose environ 8 % du loyer brut (10 % après un abattement de 20 %) ; le volet israélien dépend du régime choisi (15 % du loyer brut sans crédit, ou la tranche marginale avec déduction intégrale des charges et crédit) ; faites donc le calcul avec un conseiller fiscal spécialisé dans les situations transfrontalières.

Impôts à l'achat et à la revente dans cet exemple : environ 14 000 € à 14 750 €, hors imposition des revenus locatifs. (Illustration fondée sur des hypothèses simplifiées.)

Ce poste détermine directement ce qui vous reste en poche ; il vaut donc la peine de le calculer à l'avance avec un conseiller fiscal, avant de signer.

Comment Compass Group RO vous aide-t-il à planifier votre fiscalité ?

Nous ne sommes pas experts-comptables, et nous ne prétendons pas l'être. Mais nous tenons à faire trois choses :

Nous présentons tous les chiffres dès le départ, y compris une estimation de l'imposition selon les deux options (particulier et société).
Nous vous mettons en relation avec des experts-comptables roumains qui connaissent le marché immobilier et savent planifier correctement la fiscalité.
Nous recommandons de consulter un expert-comptable israélien spécialisé dans l'immobilier à l'étranger, avant l'opération et non après.

Questions fréquentes

Existe-t-il une taxe d'acquisition sur l'immobilier en Roumanie ?

Il n'y a pas de taxe d'acquisition au sens israélien, sans barème progressif à 8 % ou 10 %. Vous payez des frais de notaire et d'enregistrement, qui comprennent une composante de droits de mutation, pour un total d'environ 1 % à 1,5 % de la valeur de la transaction. Pour un logement neuf s'ajoute la TVA à 21 % (le taux réduit de 9 % a pris fin le 30 septembre 2026).

Combien d'impôt paie-t-on en Roumanie sur les revenus locatifs ?

Un particulier paie 10 % sur les revenus locatifs après un abattement forfaitaire légal de 20 %, soit un impôt effectif d'environ 8 % du loyer brut. Au-delà d'un certain seuil de revenus s'ajoute la contribution CASS ; vérifiez donc la situation à jour avec un expert-comptable roumain à chaque exercice fiscal.

Combien d'impôt paie-t-on à la revente d'un bien en Roumanie ?

Un particulier est imposé sur la valeur de la transaction, et non sur la plus-value : 3 % si le bien a été détenu jusqu'à trois ans, 1 % au-delà. Le seuil d'exonération de 450 000 lei a été supprimé ; l'impôt s'applique donc à la valeur totale dès le premier leu.

Dois-je aussi payer des impôts en Israël sur un bien en Roumanie ?

Oui. Un résident israélien doit déclarer ses revenus locatifs et choisir entre un régime de 15 % sur les loyers bruts sans crédit, ou la tranche marginale avec déduction intégrale des charges et crédit de l'impôt roumain. En cas de revente, Israël impose la plus-value à 25 %, avec un crédit pour l'impôt payé en Roumanie au titre de la convention fiscale.

Quand est-il judicieux de détenir un bien roumain via une société ?

Une société roumaine classique (SRL) est imposée à 16 % du bénéfice, et les dividendes à 16 % depuis janvier 2026. Une micro-entreprise paie 1 % du chiffre d'affaires, mais seulement si celui-ci reste inférieur à 100 000 € par an, si elle emploie au moins une personne au salaire minimum et si les revenus locatifs ne dépassent pas 50 % du chiffre d'affaires.

En résumé : la fiscalité immobilière en Roumanie est nettement plus favorable qu'en Israël et dans la plupart des pays européens, mais elle exige une planification intégrée des deux systèmes fiscaux. Un investisseur avisé ne construit pas ses prévisions de trésorerie sur le seul volet roumain : il intègre aussi le règlement avec l'Autorité fiscale israélienne, et s'assure ainsi la sérénité tout au long de la vie de son investissement.

Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou financier.

Avant de vous engager dans une opération, nous vous recommandons de consulter des experts locaux.

Compass Group Romania : nous accompagnons les investisseurs israéliens dans l'immobilier roumain, de la première idée jusqu'à la remise des clés.

Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.

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