La Roumanie a terminé 2024 avec un déficit de 9,3 % du PIB, le plus élevé de l'Union européenne.
Un crédit immobilier roumain coûte environ 6,5 %, contre environ 3 % dans la zone euro. L'OCDE prévoit une baisse progressive vers 4 %.
Le 1er août 2025, la TVA est passée de 19 % à 21 %, et chaque appartement neuf est devenu deux points plus cher.
L'impôt sur les dividendes est passé de 10 % à 16 % en janvier 2026, ce qui change le calcul pour une détention via une société.
Après une croissance de 0,1 % en 2026, la Commission prévoit 2,3 % en 2027 et un déficit de 5,8 %.
« Mais j'ai lu que l'économie là-bas était à l'arrêt. N'est-ce pas risqué ? »
On me pose cette question presque chaque semaine, généralement après un gros titre sur le déficit, de nouveaux impôts ou une croissance nulle.
Et ma réponse commence toujours par le même aveu : 2026 n'est pas une année confortable pour l'économie roumaine. Les impôts ont augmenté, l'inflation pèse, la croissance est proche de zéro.
Mais la vraie question n'est pas de savoir s'il y a de la douleur. C'est de savoir de quel type de douleur il s'agit. Dans cet article, nous tentons d'y répondre avec des données, pas avec des impressions.
L'économie roumaine en 2026 : déclin ou convalescence ?
Il existe deux types de pays qui souffrent.
Un pays en déclin souffre et ne s'améliore pas. La dette augmente, il n'y a pas de plan, et l'année suivante ressemble à la précédente.
Un pays en convalescence souffre aujourd'hui pour se rétablir demain. Il augmente les impôts, réduit les dépenses et le paie par une croissance faible, afin de combler un trou creusé les années précédentes.
La différence n'est pas sémantique. Elle est mesurable, et les données de la Commission européenne montrent de quel côté se trouve la Roumanie aujourd'hui.
Comment les distinguer ? Vérifiez trois choses : le déficit baisse-t-il, existe-t-il un plan convenu avec un organisme extérieur, et y a-t-il un calendrier que l'on peut suivre ? Pour la Roumanie en 2026, la réponse aux trois questions est oui : le déficit recule d'année en année, le plan est coordonné avec la Commission européenne, et l'objectif de correction est fixé à 2030.
Le point de départ : un déficit de 9,3 % et les taux qu'il maintient à un niveau élevé
La Roumanie a terminé 2024 avec un déficit de 9,3 % du PIB, le plus élevé de l'UE, après des années de hausses des salaires du secteur public et des retraites.
Un tel déficit se répercute directement sur le portefeuille de quiconque emprunte : il maintient les taux d'intérêt à un niveau élevé. C'est pourquoi un crédit immobilier roumain coûte aujourd'hui environ 6,5 %, alors que dans la zone euro les emprunteurs paient environ 3 %.
Cet écart n'est pas une fatalité. C'est le prix du déficit. Nous avons traité les taux d'intérêt, les salaires et les chiffres propres à Bucarest dans notre article sur les vrais chiffres de Bucarest en 2026.
Le plan d'austérité : deux mesures qui touchent votre opération
Le gouvernement entré en fonction en 2025 a opté pour une cure complète : un plan d'austérité représentant environ 5 % du PIB, selon ING Think. Deux de ses mesures concernent directement quiconque achète un bien immobilier.
Un marché confortable est un marché déjà intégré dans les prix.
- La TVA est passée de 19 % à 21 % le 1er août 2025. Chaque appartement neuf est devenu deux points de pourcentage plus cher du jour au lendemain. Les données de l'ANCPI montrent un pic de transactions en juillet 2025, juste avant la hausse : le marché a fait ses calculs et s'est dépêché.
- L'impôt sur les dividendes est passé de 10 % à 16 % en janvier 2026. Cela change le calcul pour quiconque envisage de détenir un bien via une société roumaine. Pour l'ensemble des frais de détention et des impôts, consultez notre article sur le coût de détention d'un bien en Roumanie.
La leçon : en Roumanie, la réglementation et la fiscalité ont changé deux fois au cours de l'année écoulée. Les acquéreurs doivent vérifier les règles en vigueur le jour de la signature, pas le guide de l'an dernier.
La convalescence en chiffres : les prévisions de la Commission et de l'OCDE
Voici les données, selon les prévisions de printemps 2026 de la Commission européenne et l'OCDE :
| Indicateur | 2024 | 2025 | 2026 (prévision) | 2027 (prévision) |
|---|---|---|---|---|
| Déficit, % du PIB | 9,3 % | 7,9 % | 6,2 % | 5,8 % |
| Croissance | - | - | 0,1 % | 2,3 % |
L'OCDE s'attend à une baisse progressive des taux d'intérêt vers 4 % à mesure que l'inflation converge.
Le coût de la convalescence est visible : 0,1 % de croissance cette année, une quasi-stagnation. Mais la direction est claire : le déficit recule, et 2027 devrait être différente.
Qu'est-ce que cela signifie pour le marché ? Tant que les taux restent élevés, moins de personnes empruntent et achètent. Lorsque les taux commenceront à baisser, le crédit deviendra moins cher, et les acheteurs qui attendaient reviendront se disputer les mêmes biens. En année de stagnation, il y a moins de concurrents autour de la table. Cela ne dit rien des prix futurs, mais cela change les conditions de la négociation. Pour ce que cela signifie concrètement, et comment traiter avec un vendeur dans une année comme celle-ci, consultez notre article sur l'année de transition.
Le paradoxe : une économie à l'arrêt, et pourtant des prix en hausse
Si la croissance est proche de zéro, comment les prix du logement à Bucarest ont-ils pu augmenter ? Trois explications :
- La TVA s'est répercutée sur les prix. Une partie de la hausse des prix du neuf relève de l'impôt, pas du marché. C'est un point essentiel lorsqu'on compare un appartement neuf et un appartement ancien.
- Un investissement public record. Le budget 2026 consacre environ 8 % du PIB aux infrastructures, un sommet historique, financé par l'UE. 2026 est aussi la dernière année de la Facilité pour la reprise et la résilience (FRR) de l'UE : l'argent afflue donc maintenant vers les routes, le métro et les infrastructures.
- L'offre réagit lentement. La construction prend des années, et la loi 207/2025 (dite « loi Nordis ») oblige les promoteurs à apporter davantage de fonds propres et ralentit le lancement de nouveaux projets.
Les risques, sur la table
Les investisseurs avisés n'ignorent pas les risques. Ils les intègrent dans le prix. Voici les principaux :
- Procédure de déficit excessif. La Roumanie reste soumise à la procédure de l'UE, avec un objectif de correction fixé à 2030.
- Fonds européens. Des objectifs manqués pourraient retarder les versements, et avec eux les projets d'infrastructure.
- Inflation. Elle érode le revenu des ménages locaux.
- Des règles changeantes. Les impôts et les règles ont changé deux fois au cours de l'année écoulée, et rien ne garantit qu'ils ne changeront pas de nouveau.
D'où la règle que je ne cesse de répéter : achetez un bien qui a du sens même sans le scénario optimiste. Un emplacement qui maintient la demande, une structure juridique saine, et un usage dont vous avez réellement besoin. Le redressement, s'il se concrétise pleinement, est un bonus. Pas la thèse. Et pour ceux qui redoutent un krach comparable à 2008, nous avons répondu séparément dans « Bucarest se dirige-t-elle vers une crise comparable à 2008 ? ».
Questions fréquentes
L'économie roumaine est-elle en crise en 2026 ?
Elle traverse une année de ralentissement, avec une croissance prévue de 0,1 %, mais le déficit recule : de 9,3 % du PIB en 2024 à 7,9 % en 2025, et 6,2 % prévus en 2026. C'est le tableau d'une convalescence, pas d'un déclin.
Pourquoi les taux des crédits immobiliers sont-ils plus élevés en Roumanie que dans la zone euro ?
Principalement en raison du déficit et de l'inflation. Un crédit immobilier roumain coûte aujourd'hui environ 6,5 %, contre environ 3 % dans la zone euro. L'OCDE anticipe une baisse progressive vers 4 %.
Qu'est-ce qui a changé pour la TVA sur les logements neufs en Roumanie ?
La TVA est passée de 19 % à 21 % le 1er août 2025, et la hausse s'est répercutée directement sur le prix des appartements neufs.
Qu'est-ce qui a changé pour l'impôt roumain sur les dividendes en 2026 ?
L'impôt sur les dividendes est passé de 10 % à 16 % en janvier 2026. Il concerne principalement les personnes qui détiennent un bien via une société roumaine.
Quels sont les principaux risques de l'économie roumaine ?
La procédure de déficit excessif jusqu'en 2030, d'éventuels retards dans les fonds européens, une inflation qui érode les revenus locaux, et des changements fréquents de la réglementation et de la fiscalité.
En résumé
L'économie roumaine en 2026 n'est pas confortable, et c'est précisément le point : un marché confortable est un marché déjà intégré dans les prix. Celui qui veut à la fois une certitude totale et les conditions d'un marché calme cherche quelque chose qui n'existe nulle part.
Le marché proposé est simple à comprendre : vous acceptez l'inconfort d'une année lente et de gros titres inquiétants, et en échange vous abordez un marché avec moins de concurrents. Mais seulement si le bien lui-même est le bon.
Si vous souhaitez confronter ce tableau à votre opération précise, dans notre projet à Balotești ou ailleurs, réservez un appel de 30 minutes avec moi.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : Commission européenne, prévisions économiques pour la Roumanie (printemps 2026) · Études économiques de l'OCDE : Roumanie 2026 · ING Think · Agence nationale du cadastre et de la publicité foncière (ANCPI) · Banque nationale de Roumanie (BNR) · Administration fiscale roumaine (ANAF) · PwC, Worldwide Tax Summaries : Roumanie · Portail législatif roumain
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les prévisions économiques peuvent évoluer et ne garantissent pas les prix futurs. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
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