À la signature, vous payez notaire et enregistrement, environ 1 % à 1,5 % de la valeur. Un logement neuf supporte la TVA : 21 % sur tout le neuf.
Location longue durée d'un particulier : 10 % après abattement de 20 %, soit environ 8 % du loyer. L'abattement était de 40 % : les vieux guides disent 6 %.
Pour 6 600 € de loyer annuel : 528 € en Roumanie et environ 750 € en Israël au régime à 15 %. Au total, près de 19 % du loyer.
Un particulier paie 3 % de la valeur de la transaction si le bien est détenu jusqu'à trois ans, 1 % au-delà. L'exonération de 450 000 lei a disparu.
Impôt sur les sociétés 16 %, ou 1 % du chiffre d'affaires en micro-entreprise jusqu'à 100 000 €, et 16 % sur les dividendes. Pour un bien, restez en nom propre.
Détenir un bien en Roumanie : la question qui suit le prix
Une fois le prix convenu, presque tous les investisseurs qui me posent les bonnes questions en arrivent au même point : « D'accord, et combien cela va-t-il me coûter chaque année ? »
C'est la bonne question, car détenir un bien en Roumanie ne se résume pas au prix payé. Il y a l'impôt roumain, il y a une couche fiscale dans votre pays de résidence, il y a les charges courantes, et il y a l'impôt le jour de la revente.
Un point important avant de commencer : les chiffres de cet article sont valables pour l'année fiscale 2026, après la réforme. Quiconque vous cite des chiffres d'il y a deux ans travaille avec une carte périmée.
Ce que vous ne paierez pas : il n'y a pas de droits de mutation
En Israël, par exemple, l'acquéreur d'un deuxième appartement à 1,5 million de shekels paie environ 120 000 shekels de taxe d'acquisition avant même de recevoir les clés.
La Roumanie ne connaît pas ce type d'impôt. Ce que vous payez le jour de la signature, ce sont les frais de notaire (notar public) et d'enregistrement, soit environ 1 % à 1,5 % de la valeur de la transaction au total.
Un logement neuf est soumis à la TVA : 21 %. Le taux transitoire de 9 % a pris fin le 30.09.2026 ; tout logement neuf vendu à un particulier supporte donc désormais 21 %. Le taux normal est passé de 19 % à 21 % en août 2025. Vérifiez par écrit, avant le contrat préliminaire, si la TVA est incluse dans le prix qui vous a été annoncé.
Les charges courantes d'un bien en Roumanie
Ce sont les coûts qui reviennent chaque année, même si le bien n'est pas loué :
- Impôt foncier local. Fixé par la collectivité locale, il varie d'une commune à l'autre.
- Assurance du bâtiment. Si vous avez un crédit immobilier, la banque exigera une police désignant la banque comme bénéficiaire.
- Entretien. Pour une planification prudente, nous retenons environ 5 % du loyer pour l'entretien et les périodes de vacance locative.
- Gestion. Si le bien est loué via une société de gestion, les honoraires représentent généralement environ 8 % du loyer. Pour savoir qui gère le bien et ce qui se passe quand quelque chose tombe en panne, consultez notre article sur la gestion d'un bien depuis l'étranger.
La règle : demandez à quiconque vous présente un calcul de mettre chacune de ces lignes noir sur blanc, une par une.
L'impôt sur les revenus locatifs en Roumanie : la mise à jour à connaître
Pour les particuliers qui louent en longue durée, le mécanisme est simple : un abattement forfaitaire automatique de 20 % sur le loyer brut, puis un impôt de 10 % sur le reste. En pratique, environ 8 % du loyer brut (PwC, RSM).
Attention : l'abattement était auparavant de 40 %, soit environ 6 % en pratique. D'anciens guides affichent encore l'ancien chiffre, et c'est l'erreur la plus répandue sur le marché.
Deux précisions supplémentaires :
- Au-delà d'un seuil de revenu annuel d'environ 24 300 lei, des contributions de santé s'ajoutent.
- Pour la location de courte durée jusqu'à 7 chambres, l'abattement est de 30 % et l'impôt de 10 % sur le reste, soit environ 7 % du loyer brut.
La couche fiscale dans votre pays : l'exemple israélien
Votre pays de résidence peut imposer ce même loyer. Pour les résidents israéliens, voici l'erreur la plus fréquente : le régime bien connu de 10 % applicable à la location d'un appartement en Israël ne s'applique pas à un bien situé en Roumanie. Les revenus locatifs étrangers sont imposés en Israël selon l'un de deux régimes, choisi chaque année :
Le régime à 15 % (article 122A de l'Ordonnance de l'impôt sur le revenu)
15 % du loyer brut, après déduction de l'amortissement uniquement. Simple à gérer, mais ce régime ne donne droit à aucun crédit pour l'impôt payé en Roumanie : l'impôt roumain devient un coût définitif.
Le régime au taux marginal
Vous déduisez toutes les charges (intérêts d'emprunt, gestion, entretien, amortissement), vous êtes imposé selon votre barème personnel, et vous bénéficiez d'un crédit pour l'impôt roumain en vertu de la convention fiscale. Ce régime convient surtout aux personnes situées dans une tranche basse, aux personnes de 60 ans ou plus, ou à celles qui ont des charges élevées, par exemple pendant les premières années d'un crédit immobilier.
Une entrée peu coûteuse, une détention peu coûteuse, une imposition sur la valeur totale à la sortie. Mais peu coûteux ne veut pas dire gratuit.
Exemple : les deux couches réunies
Prenons un loyer de 6 600 € par an. (Illustration fondée sur des hypothèses simplifiées.)
| Couche | Calcul | Impôt annuel |
|---|---|---|
| Roumanie | 10 % après un abattement de 20 % | 528 € |
| Israël, régime à 15 % | On suppose que l'amortissement ramène la base à environ 5 000 € | environ 750 € |
| Total | environ 1 250 à 1 300 €, soit près de 19 % du loyer |
C'est encore moins que ce que paie, au taux marginal, le propriétaire d'un deuxième appartement en Israël, mais davantage que les « 8 % » entendus en rendez-vous commercial. Quiconque ne vous montre que l'impôt roumain ne vous raconte que la moitié de l'histoire. L'amortissement, le choix du régime et l'imposition finale dépendent de vos propres chiffres : c'est le travail d'un conseiller fiscal qui connaît les deux systèmes. Pour les résidents israéliens, consultez notre guide fiscal pour les acheteurs israéliens pour une vue d'ensemble.
L'option société : quand commence-t-elle à avoir du sens ?
Une société roumaine (SRL) paie 16 % d'impôt sur les sociétés, ou 1 % du chiffre d'affaires sous le régime de la micro-entreprise, jusqu'à 100 000 € de chiffre d'affaires. Ce plafond a été abaissé de 250 000 €. Les bénéfices distribués sous forme de dividendes sont imposés à 16 %.
Une règle empirique, et non un conseil : avec un seul bien, commencez par acheter en nom propre. À partir de trois biens, ou pour un terrain à bâtir, une société commence à avoir du sens. Dans tous les cas, décidez avec un conseiller fiscal spécialisé en fiscalité internationale, avant de signer.
Retour du terrain : la société qui a englouti les revenus
Me Ilan Leibovitch se souvient :
Il y a trois ans, un client était assis dans un café de Tel-Aviv avec un conseiller en investissement qui lui a suggéré d'acheter un appartement à Bucarest et de l'enregistrer au nom d'une société roumaine à créer à son nom. C'était « plus professionnel », disait le conseiller, cela lui permettrait de se développer et cela « aiderait pour les impôts ». Il a signé, l'appartement a été acheté puis rapidement loué, et les loyers ont été versés sur le compte de la société.
La surprise est arrivée en fin d'année. Lorsqu'un appartement est enregistré au nom d'un particulier, l'impôt sur les loyers en Roumanie est simple et relativement faible. Lorsqu'il est détenu par une société, on paie d'abord l'impôt au niveau de la société, puis, au moment de rapatrier l'argent en Israël, un nouvel impôt sur le dividende. À cela se sont ajoutés les frais fixes de la société, qui ont pris une large part du gâteau. Il est venu me voir avec la liasse de rapports du comptable local et, une fois toutes les charges et tous les impôts déduits, il lui restait bien moins que prévu. Le problème n'était pas l'appartement. C'était la structure.
Une société peut être le bon outil, mais généralement pour quelqu'un qui prévoit plusieurs biens. Pour un bien unique, la détention en nom propre est plus simple et moins coûteuse. La décision se prend avant l'achat, avec un conseiller fiscal, et non à la fin de la première année.
La revente : la surprise à connaître à l'avance
La vente par un particulier est imposée en pourcentage de la valeur de la transaction, et non de la plus-value : 3 % si vous avez détenu le bien jusqu'à trois ans, 1 % au-delà (article 111 de la loi 227/2015).
Et un point que beaucoup ignorent : jusqu'en 2023, il existait un seuil d'exonération de 450 000 lei. Il a été supprimé. Aujourd'hui, l'impôt s'applique à la valeur totale, dès le premier leu.
Pour les résidents israéliens, la plus-value est déclarée en Israël et imposée à 25 % du gain, avec un crédit pour ce qui a été payé en Roumanie en vertu de la convention fiscale. Roumanie : un taux faible sur la valeur totale. Israël : un taux plus élevé, mais uniquement sur le gain. Le régime roumain récompense ceux qui conservent leur bien sur le long terme.
La carte 2026 des impôts et des frais
| Événement | Régime ou condition | Taux |
|---|---|---|
| Achat | Notaire et enregistrement | environ 1 % à 1,5 %, pas de droits de mutation |
| TVA sur un logement neuf | Taux normal (tous les logements neufs depuis le 1.10.2026) | 21 % |
| Location longue durée, particulier | 10 % après un abattement de 20 % | environ 8 % du loyer, plus contributions de santé au-delà du seuil |
| Location courte durée, jusqu'à 7 chambres | 10 % après un abattement de 30 % | environ 7 % du loyer |
| Société (SRL) | Régime normal / micro-entreprise jusqu'à 100 000 € de chiffre d'affaires | 16 % / 1 % |
| Dividende | Distribution des bénéfices de la société | 16 % |
| Vente, particulier | Jusqu'à 3 ans / plus de 3 ans | 3 % / 1 % de la valeur de la transaction |
| Impôt israélien sur le loyer | Régime à 15 % / taux marginal | selon la situation personnelle |
| Impôt local | Fixé par la collectivité | variable |
Et le conseil le moins coûteux de cet article : la Roumanie reconnaît les ordonnances successorales israéliennes, mais exige une procédure de reconnaissance locale. Un testament qui mentionne expressément le bien roumain, signé dès maintenant, fera gagner beaucoup de temps à vos héritiers.
Questions fréquentes
Existe-t-il des droits de mutation sur l'immobilier en Roumanie ?
Non. La Roumanie n'a pas de taxe d'acquisition comparable à celle d'Israël. Le jour de la signature, vous payez les frais de notaire et d'enregistrement, soit environ 1 % à 1,5 % de la valeur de la transaction, et, pour un logement neuf, la TVA : vérifiez donc si elle est incluse dans le prix.
Combien d'impôt paie-t-on en Roumanie sur les revenus locatifs ?
Pour un particulier qui loue en longue durée : 10 % après un abattement automatique de 20 %, soit environ 8 % du loyer brut, plus des contributions de santé au-delà d'un seuil de revenu d'environ 24 300 lei par an. Pour la location de courte durée jusqu'à 7 chambres, l'abattement est de 30 %.
Le régime israélien à 10 % s'applique-t-il à un bien en Roumanie ?
Non. Pour les résidents israéliens, les revenus locatifs étrangers sont imposés selon le régime à 15 % (sans crédit pour l'impôt roumain) ou selon le régime au taux marginal (avec crédit). Le choix se fait chaque année et dépend de vos chiffres personnels. Pour un aperçu des impôts immobiliers roumains, consultez notre article sur la fiscalité d'un investissement immobilier en Roumanie.
Combien d'impôt paie-t-on en Roumanie lors de la revente ?
Un particulier paie 3 % de la valeur de la transaction si le bien a été détenu jusqu'à trois ans, et 1 % au-delà de trois ans. L'exonération de 450 000 lei a été supprimée, et l'impôt s'applique à la valeur totale.
Faut-il acheter via une société roumaine ?
Avec un seul bien, généralement non. L'impôt sur les sociétés est de 16 %, ou de 1 % du chiffre d'affaires sous le régime de la micro-entreprise jusqu'à 100 000 €, et les dividendes sont imposés à 16 %. À partir de trois biens, ou pour un terrain à bâtir, la question mérite d'être étudiée avec un conseiller fiscal spécialisé en fiscalité internationale.
En résumé
Le profil roumain en trois formules : une entrée peu coûteuse, une détention peu coûteuse, une imposition sur la valeur totale à la sortie.
Mais peu coûteux ne veut pas dire gratuit. Il y a l'impôt roumain, il y a l'impôt dans votre pays, et il y a les charges courantes. Ceux qui voient chaque ligne à l'avance planifient correctement.
Si vous souhaitez voir cette carte appliquée à un bien précis, dans notre projet de Balotești ou ailleurs, réservez un appel de 30 minutes avec moi. Nous passerons chaque ligne en revue et établirons la liste des points à aborder avec votre conseiller fiscal. Si vous envisagez aussi un financement, commencez par notre guide du crédit immobilier en Roumanie.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : PwC Tax Summaries, Romania · Administration fiscale roumaine (ANAF) · Administration fiscale israélienne · Union nationale des notaires publics de Roumanie (UNNPR) · Portail de la législation roumaine (loi 227/2015, article 111 ; loi 239/2025) · RSM Romania · EY Romania (22.12.2025) · Colliers Romania, Tax Report · bpv Grigorescu Stefanica.
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. La législation fiscale roumaine et israélienne a profondément changé en 2025-2026 et peut encore évoluer. Avant toute transaction, consultez un conseiller fiscal qui connaît le droit des deux pays.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
