İmza gününde noter ve tescil için değerin yaklaşık %1 ila 1,5'ini ödersiniz. Yeni bir evde KDV vardır: her yeni evde %21.
Uzun vadeli kiralayan bireyler: %20 indirimden sonra %10, yani kiranın yaklaşık %8'i. İndirim eskiden %40'tı ve eski rehberler hâlâ %6 gösteriyor.
Yıllık 6.600 € kira içeren bir örnekte: Romanya'da 528 €, İsrail'de %15'lik rotada yaklaşık 750 €. Birlikte kiranın yaklaşık %19'u.
Bir birey, mülk üç yıla kadar elde tutulduysa işlem değerinin %3'ünü, sonrasında %1'ini öder. 450.000 leylik muafiyet kalktı.
Kurumlar vergisi %16; 100.000 €'ya kadar mikro rejimde ciroun %1'i ve temettülerde %16. Tek bir mülkte bireyler olarak başlayın.
Romanya'da mülk sahibi olmak: fiyattan sonraki soru
Fiyat üzerinde anlaşıldıktan sonra, bana iyi sorular soran hemen her yatırımcı aynı noktaya gelir: "Peki bu bana her yıl ne kadara mal olacak?"
Bu doğru sorudur, çünkü Romanya'da mülk sahibi olmak ödediğiniz fiyattan fazlasını içerir. Romanya vergisi vardır, kendi ülkenizde bir vergi katmanı vardır, işletme maliyetleri vardır ve satış gününde de bir vergi vardır.
Başlamadan önce önemli bir nokta: bu makaledeki rakamlar reform sonrasında 2026 vergi yılı için doğrudur. İki yıl öncesinin rakamlarını aktaran biri eski bir harita üzerinden çalışıyordur.
Ödemeyeceğiniz şey: satın alma vergisi yoktur
Örneğin İsrail'de 1,5 milyon şekele ikinci bir daire alan biri, anahtarları almadan önce yaklaşık 120.000 şekel satın alma vergisi öder.
Romanya'da böyle bir vergi yoktur. İmza gününde ödediğiniz noter ve tescildir, toplamda işlem değerinin yaklaşık %1-1,5'i.
Yeni bir evde KDV vardır: %21. %9'luk geçiş oranı 30.09.2026'da sona erdi, dolayısıyla bireylere satılan her yeni ev artık %21 KDV taşıyor. Standart oran Ağustos 2025'te %19'dan %21'e yükseldi. Ön sözleşmeden önce, size verilen fiyata KDV'nin dahil olup olmadığını yazılı olarak kontrol edin.
Romanya'da mülk sahibi olmanın işletme maliyetleri
Mülk kiraya verilmese bile her yıl tekrar eden maliyetler şunlardır:
- Yerel emlak vergisi. Yerel yönetim tarafından belirlenir ve yönetimler arasında değişir.
- Bina sigortası. Konut krediniz varsa banka, kendisinin lehdar olduğu bir poliçe isteyecektir.
- Bakım. Temkinli planlama için bakım ve kiracısız dönemler için kiranın yaklaşık %5'ini varsayıyoruz.
- Yönetim. Mülk bir yönetim şirketi aracılığıyla kiralanıyorsa ücretler genellikle kiranın yaklaşık %8'idir. Mülkü kimin yönettiği ve bir şey bozulduğunda ne olduğu için mülkü yurt dışından yönetmek hakkındaki makalemize bakın.
Kural: size bir hesap gösteren herkesten bu kalemlerin her birini tek tek kâğıda dökmesini isteyin.
Romanya'da kira geliri vergisi: bilmeniz gereken güncelleme
Uzun vadeli kiralayan bireyler için mekanizma basittir: brüt kiradan otomatik %20 gider indirimi ve kalan üzerinden %10 vergi. Pratikte brüt kiranın yaklaşık %8'i (PwC, RSM).
Not: 2022 sonuna kadar indirim %40'tı, bu pratikte yaklaşık %6 anlamına geliyordu. 2023'te hiç indirim yoktu ve 2024'ten beri %20'dir. Eski rehberler hâlâ eski rakamı gösteriyor ve bu piyasadaki en yaygın hatadır.
İki ayrıntı daha:
- Yıllık yaklaşık 24.300 leylik bir gelir eşiğinin üzerinde sağlık katkı payları eklenir.
- 7 odaya kadar kısa vadeli kiralamalarda indirim %30'dur ve kalan üzerinden vergi %10'dur; yani brüt kiranın yaklaşık %7'si.
Kendi ülkenizdeki vergi katmanı: İsrail örneği
Kendi ülkeniz aynı kirayı vergilendirebilir. İsrail mukimleri için en yaygın hata şudur: İsrail'de bir daireyi kiraya vermek için bilinen %10'luk rota, Romanya'daki bir mülke uygulanmaz. Yurt dışı kira geliri İsrail'de her yıl seçilen iki rotadan biriyle vergilendirilir:
%15'lik rota (Gelir Vergisi Kararnamesi'nin 122A maddesi)
Brüt kiranın %15'i, yalnızca amortisman düşülerek. Yönetmesi basittir, ancak bu rotada Romanya'da ödenen vergi için mahsup yoktur. Romanya vergisi nihai bir maliyete dönüşür.
Marjinal oran rotası
Tüm giderleri (konut kredisi faizi, yönetim, bakım, amortisman) düşersiniz, kişisel vergi dilimlerinize göre ödersiniz ve vergi anlaşması uyarınca Romanya vergisi için mahsup alırsınız. Ağırlıklı olarak düşük dilimdeki kişilere, 60 yaş ve üzerindekilere veya giderleri yüksek olanlara, örneğin konut kredisinin ilk yıllarındakilere uygundur.
Girişi ucuz, elde tutması ucuz, çıkışta değerin tamamı üzerinden vergilendirilir. Ama ucuz, bedava demek değildir.
Örnek: iki katman birlikte
Yıllık 6.600 € kira varsayalım. (Basitleştirilmiş varsayımlarla örnek.)
| Katman | Hesaplama | Yıllık vergi |
|---|---|---|
| Romanya | %20 indirimden sonra %10 | €528 |
| İsrail, %15'lik rota | Amortismanın matrahı yaklaşık 5.000 €'ya düşürdüğünü varsayalım | yaklaşık 750 € |
| Birlikte | yaklaşık 1.250-1.300 €, kiranın kabaca %19'u |
Bu, İsrail'de ikinci bir dairenin sahibinin marjinal rotada ödediğinden hâlâ düşük, ancak satış toplantılarında duyduğunuz "%8"den yüksektir. Size yalnızca Romanya vergisini gösteren biri hikâyenin yarısını anlatıyordur. Amortisman, rota seçimi ve nihai yükümlülük kendi rakamlarınıza bağlıdır; bu da her iki sistemi bilen bir vergi danışmanının işidir. İsrail mukimleri için tam tablo adına İsrailli alıcılar için vergi rehberimize bakın.
Şirket yolu: ne zaman mantıklı olmaya başlar
Bir Romanya şirketi (SRL), %16 kurumlar vergisi öder; ya da 100.000 €'ya kadar cirolu mikro şirket rejiminde ciroun %1'ini. Üst sınır 250.000 €'dan indirildi. Temettü olarak dağıtılan kârlar %16 vergilendirilir.
Tavsiye değil, bir pratik kural: tek bir mülkte bireyler olarak almakla başlayın. Üç veya daha fazla mülk ya da geliştirme amaçlı arsa varsa şirket mantıklı olmaya başlar. Her durumda, imzadan önce sınır ötesi bir vergi danışmanıyla karar verin.
Sahadan: geliri yiyip bitiren şirket
Av. Ilan Leibovitch anlatıyor:
Üç yıl önce bir müşteri Tel Aviv'de bir kafede, Bükreş'ten bir daire almasını ve onu kendi adına kurulacak bir Romanya şirketi adına tescil ettirmesini öneren bir yatırım danışmanıyla oturdu. Danışman bunun "daha profesyonel" olduğunu, genişlemesine olanak tanıyacağını ve "vergilerde yardımcı olacağını" söyledi. İmzaladı, daire satın alındı ve hızla kiraya verildi; kira şirketin hesabına girdi.
Sürpriz yıl sonunda geldi. Bir daire bireyin adına kayıtlıyken Romanya'da kira vergisi basit ve görece düşüktür. Şirket adına olduğunda önce şirket düzeyinde vergi ödersiniz, sonra parayı İsrail'e çıkardığınızda temettü üzerinden bir kez daha. Üstelik şirketin sabit giderleri pastadan büyük bir dilim aldı. Yerel muhasebecinin rapor destesiyle bana geldi ve tüm giderler ve vergilerden sonra beklediğinden çok daha azı kalmıştı. Sorun daire değildi. Sorun yapıydı.
Şirket doğru araç olabilir, ancak genellikle birden fazla mülk planlayanlar için. Tek bir mülk için şahsi mülkiyet daha basit ve daha ucuzdur. Karar, ilk yılın sonunda değil, satın almadan önce bir vergi danışmanıyla verilir.
Satış: önceden bilmeye değer sürpriz
Bir bireyin satışı, kârın değil işlem değerinin yüzdesi olarak vergilendirilir: mülk üç yıla kadar elde tutulduysa %3, sonrasında %1 (227/2015 sayılı Kanun'un 111. maddesi).
Birçok kişinin gözünden kaçan bir nokta: 2023'e kadar 450.000 leylik bir muafiyet eşiği vardı. Kaldırılmıştır. Bugün vergi, ilk leyden başlayarak değerin tamamına uygulanır.
İsrail mukimleri için sermaye kazancı İsrail'de beyan edilir ve kârın %25'i üzerinden vergilendirilir; vergi anlaşması uyarınca Romanya'da ödenen için mahsup yapılır. Romanya: değerin tamamı üzerinden düşük bir oran. İsrail: daha yüksek bir oran, ama yalnızca kâr üzerinden. Romanya rejimi uzun vadeli elde tutanları ödüllendirir.
Vergiler ve maliyetlerin 2026 haritası
| Olay | Rota veya koşul | Kur |
|---|---|---|
| Satın alma | Noter ve tescil | yaklaşık %1-1,5, satın alma vergisi yok |
| Yeni evde KDV | Standart oran (1.10.2026'dan itibaren tüm yeni evler) | 21% |
| Uzun vadeli kiralama, birey | %20 indirimden sonra %10 | kiranın yaklaşık %8'i, eşiğin üzerinde sağlık katkı payları ek |
| Kısa vadeli kiralama, 7 odaya kadar | %30 indirimden sonra %10 | kiranın yaklaşık %7'si |
| Şirket (SRL) | Standart / 100.000 € cironun altında mikro | 16% / 1% |
| Temettü | Şirket kârlarının dağıtılması | 16% |
| Satış, birey | 3 yıla kadar / 3 yıldan fazla | işlem değerinin %3'ü / %1'i |
| Kira üzerinden İsrail vergisi | %15'lik rota / marjinal oran | kişisel verilere bağlı |
| Yerel vergi | Yönetim tarafından belirlenir | değişir |
Ve bu makaledeki en ucuz tavsiye: bir İsrail vasiyetnamesi, Romanya'da bir mahkeme önünde hukuki süreçle geçerli kılınabilir. Romanya mülkünü açıkça belirten ve şimdi imzalanan bir vasiyetname, mirasçılarınıza çok büyük zaman kazandırır.
Sık sorulan sorular
Romanya'da mülk alımında satın alma vergisi var mı?
Hayır. Romanya'da İsrail tipi bir satın alma vergisi yoktur. İmza gününde noter ve tescil için işlem değerinin yaklaşık %1-1,5'ini, yeni bir evde ise ayrıca KDV öder; bu yüzden fiyata dahil olup olmadığını kontrol edin.
Romanya'da kira gelirinden ne kadar vergi öderim?
Uzun vadeli kiralayan bir birey olarak: otomatik %20 indirimden sonra %10, yani brüt kiranın yaklaşık %8'i; buna ek olarak yılda yaklaşık 24.300 leylik bir gelir eşiğinin üzerinde sağlık katkı payları. 7 odaya kadar kısa vadeli kiralamalarda indirim %30'dur.
İsrail'in %10'luk rotası Romanya'daki bir mülke uygulanır mı?
Hayır. İsrail mukimleri için yurt dışı kira geliri %15'lik rotadan (Romanya vergisi için mahsup yok) veya marjinal oran rotasından (mahsup ile) vergilendirilir. Seçim her yıl yapılır ve kişisel rakamlarınıza bağlıdır. Romanya mülk vergilerine temel bir genel bakış için Romanya'daki bir mülk yatırımının vergisi hakkındaki makalemize bakın.
Sattığımda Romanya'da ne kadar vergi öderim?
Bir birey, mülk üç yıla kadar elde tutulduysa işlem değerinin %3'ünü, üç yıldan sonra %1'ini öder. 450.000 leylik muafiyet kaldırılmıştır ve vergi değerin tamamına uygulanır.
Romanya'da bir şirket üzerinden almalı mıyım?
Tek bir mülk için genellikle hayır. Kurumlar vergisi %16'dır; 100.000 €'ya kadar mikro rejimde ciroun %1'i, temettüler ise %16 vergilendirilir. Üç veya daha fazla mülk ya da geliştirme amaçlı arsa söz konusuysa, sınır ötesi bir vergi danışmanıyla incelemeye değer.
Sonuç
Romanya profili üç ifadeyle: girişi ucuz, elde tutması ucuz, çıkışta değerin tamamı üzerinden vergilendirilir.
Ama ucuz, bedava demek değildir. Romanya vergisi vardır, kendi ülkenizde vergi vardır ve işletme maliyetleri vardır. Her kalemi önceden görenler doğru planlar.
Bu haritanın belirli bir mülke, Balotești'teki projemizde veya başka bir yerde, nasıl uygulandığını görmek isterseniz, benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın. Her kalemi birlikte gözden geçirip vergi danışmanınızla yapacağınız görüşme için listeyi oluşturalım. Finansman da düşünüyorsanız Romanya'da konut kredisi rehberimizle başlayın.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar ve veriler: PwC Tax Summaries, Romanya · Romanya vergi idaresi (ANAF) · İsrail Vergi İdaresi · Romanya Ulusal Noterler Birliği (UNNPR) · Romanya mevzuat portalı (227/2015 sayılı Kanun, Madde 111; 239/2025 sayılı Kanun) · RSM Romania · EY Romania (22.12.2025) · Colliers Romania, Vergi Raporu · bpv Grigorescu Stefanica.
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Romanya ve İsrail'de vergi mevzuatı 2025-2026'da önemli ölçüde değişti ve yeniden değişebilir. Herhangi bir işlemden önce her iki ülkenin hukukunu bilen bir vergi danışmanına başvurun.
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
