Romanya'da satın alma, kiralama ve satışta gerçek vergi yükü nedir?

Ekim 2026'da güncellendi: bu makaledeki vergi oranları ve kurallar, en son değişiklikleri yansıtacak şekilde gözden geçirildi.

Asıl soru ne kadar kazandığınız değil, vergiden sonra ne kadarını elinizde tuttuğunuzdur. İsrailli yatırımcılar için eksiksiz rehber: satın alma maliyetleri, kira vergisi, sermaye kazancı vergisi, İsrail-Romanya vergi anlaşması ve anlaşmayı imzalamadan önce bilmeniz gereken her şey.

Özet: Romanya'da gayrimenkul vergisi, İsrailli yatırımcıların ilk sorduğu konulardan biridir ve haklı olarak. Romanya'daki vergi oranları İsrail'dekinden belirgin biçimde düşüktür, ancak gerçek tablo, iki ülke arasındaki vergi anlaşması uyarınca hem Romanya'da hem İsrail'de tüm vergi yükümlülüğünüzü hesapladığınızda ortaya çıkar. Bu makalede her vergi katmanını adım adım inceliyoruz.

Bir İsrailli yatırımcı Romanya'da mülk almayı düşündüğünde aklına gelen ilk soru şudur: “Bir dakika, ama vergiden sonra elimde gerçekte ne kalıyor?”

Bu soru neden bu kadar önemli?

Doğru sorudur. Vergi, cebinizde kalanı doğrudan etkiler; bu yüzden bir vergi danışmanıyla birlikte önceden hesaplamak değerlidir. Compass Group RO olarak bir yatırımcının imzalamadan önce tüm rakamları masada görmesi gerektiğine inanıyoruz, denklemin daha az hoş tarafı olan vergi de dahil.

İyi haber: Romanya'da gayrimenkul vergilendirmesi, yabancı yatırımcılar için Avrupa'nın en elverişlileri arasındadır. Daha az iyi haber: İsrailli olarak yalnızca Romanya vergisi ödemezsiniz, İsrail Vergi Dairesi ile de hesaplaşmanız gerekir. İşlemin aşamalarına göre ayrıştıralım.

Aşama 1: Romanya'da mülk satın alma vergisi

Bu konuyu geliştiricilere sorun

İsrailli yatırımcıları hoş bir şekilde şaşırtan ilk nokta: Romanya'da İsrail'den bildiğimiz anlamda bir satın alma vergisi yoktur. Fiyatın %8'ine, %10'una veya daha fazlasına varan kademeli bir vergi oranı yoktur.

Peki ne var? Noter ve tescil ücretleri (noter ücreti artı ANCPI'de %0,15'lik tapu sicili ücreti). Romanya'da alıcı için bir satın alma vergisi yoktur: devir vergisi (Impozit pe transferul proprietăților) özel satıcı tarafından ödenir ve bir geliştirici şirketten satın alırken uygulanmaz. Toplam maliyet işlem değerinin yaklaşık %1-%1,5'idir.

Yeni bir konutta ayrıca KDV de vardır: standart oranda %21 (Ağustos 2025'te %19'dan %21'e çıktı). %9'luk geçici indirimli oran 30 Eylül 2026'da sona erdi, dolayısıyla her yeni konut artık %21'e tabidir. Size verilen fiyata KDV'nin dahil olup olmadığını yazılı olarak kontrol edin.

Örneğin: 140.000 €'ya bir villa satın almak yaklaşık 2.000 € toplam noter masrafı doğurur. Benzer bir mülkün satın alınmasının yalnızca satın alma vergisi olarak on binlerce şekel doğuracağı İsrail ile karşılaştırıldığında (Hila Tzion'un ynet'teki haberinin anlattığı gibi, İbranice), bu ilk günden cebinizde hissedeceğiniz önemli bir farktır.

Şunu vurgulamak önemlidir: yurt dışında mülk satın aldığınızda İsrail'de ek bir vergi yükü yoktur. İsrail Vergi Dairesi, mülkünüzle ancak gelir veya satış kazancı doğurduğu andan itibaren ilgilenir.

Hepsinden önemlisi: Romanya'da (veya İsrail dışındaki herhangi bir ülkede) bir daire satın almak, İsrail'de daire sahibi olmak sayılmaz. Dolayısıyla İsrail'de konutunuz yoksa ve daha sonra orada bir tane almak isterseniz, %8 değil, tek konut dilimlerinden satın alma vergisi ödersiniz.

Aşama 2: Romanya'daki mülkten elde edilen kira gelirinin vergisi

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Gerçek günlük tablo burada başlar. Mülkü kiralarsanız, ki yatırımcılarımızın çoğu öyle yapar, seçebileceğiniz iki vergilendirme rotası vardır.

A Rotası: Gerçek kişi olarak kiralama

Kira geliri gelirin %10'u oranında vergilendirilir, ancak Romanya kanunu makbuz gerekmeden %20'lik sabit yasal gider indirimine izin verir (indirim eskiden %40'tı ve eski rehberler hâlâ eski rakamı belirtiyor). Yani fiilen gelirin %80'i üzerinden vergilendirilirsiniz.

Basit hesap: brüt gelirin yaklaşık %8'i kadar fiili bir vergi.

Örneğin: yılda 12.000 € kira alırsanız, Romanya vergi yükümlülüğünüz yaklaşık 960 € olur.

Hesaba katılması gereken bir bileşen daha var: CASS, yani Romanya sosyal sağlık sigortası katkı payları. Belirli bir gelir eşiğinin üzerinde, bir mülk kiralayan gerçek kişi ayrıca bir sosyal katkı payı da ödemek zorundadır. Eşik ve katkı oranı zaman zaman değişir, bu yüzden güncel durumu her vergi yılında bir Romanyalı muhasebeciyle kontrol etmek önemlidir.

B Rotası: Romanyalı bir şirket aracılığıyla kiralama

Birkaç mülke sahip olan veya daha büyük ölçekte faaliyet göstermeyi planlayan yatırımcılar için tercih edilen rotadır. Standart bir Romanya şirketi (SRL) kârın %16'sı oranında vergilendirilir ve kârın temettü olarak çekilmesi %16 oranında vergilendirilir (Ocak 2026'dan itibaren).

“Mikro şirket” (Microîntreprindere) olarak bilinen özellikle cazip bir rota vardır: cironun %1'i vergi oranı (kârın değil). Ancak bundan yararlanmak için üç kümülatif koşulun karşılanması gerekir:

1. Şirketin geliri yılda 100.000 €'yu aşmamalıdır.
2. Şirket en az asgari ücretle bir çalışan çalıştırır.
3. Kira geliri, şirketin toplam gelirinin %50'sini aşmamalıdır.

Bu rota, gayrimenkulün yanında ek iş faaliyeti yürüten yatırımcılar için çok caziptir, ancak akıllı vergi planlaması ve güncel mevzuatı bilen bir Romanyalı muhasebecinin yardımını gerektirir.

Aşama 3: Romanya'da mülk satış vergisi

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Satış günü geldiğinde Romanyalılar İsraillilerden çok daha az gaddardır. Satan gerçek kişi, kâr üzerinden değil işlem değeri üzerinden vergi öder: mülk üç yıla kadar elde tutulmuşsa %3, sonrasında %1.

En önemli nokta: artık tam bir muafiyet yoktur. 2023'e kadar 450.000 ley'lik bir muafiyet eşiği vardı; kaldırıldı ve vergi artık ilk leyden itibaren tam değer üzerinden uygulanıyor. 3 yıl sonraki düşük oran, orta ve uzun vadeli elde tutma için hâlâ bir teşviktir.

Örneğin (yalnızca vergiyi göstermek için varsayımsal rakamlar, fiyat tahmini değil): 140.000 €'ya bir villa satın aldınız, 4 yıl elde tuttunuz ve 190.000 €'ya sattınız. Romanya'da 50.000 €'luk kârdan bağımsız olarak işlem değerinin %1'ini, yaklaşık 1.900 €, ödersiniz.

İsrail tarafı: İsrail Vergi Dairesi ne diyor?

Bu konuyu geliştiricilere sorun

İsrailli yatırımcıların göz ardı etme eğiliminde olduğu ama etmemesi gereken kısım burasıdır: İsrail mukimi olarak yurt dışındaki mülklerden elde edilen gelir ve bunların satışından doğan sermaye kazancı için İsrail'de vergi yükümlüsünüz. İsrail-Romanya vergi anlaşmasının sağladığı rahatlama, İsrail yükümlülüğünüzü ortadan kaldırmaz, yalnızca çifte vergilendirmeyi önler.

Kira geliri vergisi: Kira geliri İsrail Vergi Dairesi'ne bildirilmelidir. İsrail'de her yıl seçilen iki rota vardır: brüt kira üzerinden %15'lik, yalnızca amortismanın düşüldüğü ve Romanya'da ödenen vergi için mahsup olmayan bir rota ya da marjinal vergi dilimlerinize göre, giderlerin tam indirimi ve Romanya vergisi için mahsupla ödeme. Seçim, gelir düzeyine ve kişisel koşullarınıza bağlıdır.

Satışta sermaye kazancı vergisi: İşlem değeri üzerinden Romanya vergisine ek olarak, İsrail'de sermaye kazancı üzerinden %25 vergi yükümlüsünüz; vergi anlaşması uyarınca Romanya'da ödenen vergi için mahsup yapılır. Bu, ilk günden planlamanızın bir parçası olması gereken bir rakamdır, satış gününde sürpriz olmamalıdır.

İsrail-Romanya vergi anlaşması: Anlaşma, Romanya'da ödenen verginin İsrail yükümlülüğünüze karşı mahsup edilmesine izin verir, böylece iki kez ödemezsiniz (yani satışta Romanya'da ödediğiniz vergiyi ve marjinal oran rotasını seçtiyseniz kira geliri vergisini mahsup edebilirsiniz; %15'lik rota böyle bir mahsup vermez). Bu çok önemli bir mekanizmadır, ancak Romanya'da yapılan her vergi ödemesinin düzenli bildirilmesini ve belgelenmesini gerektirir.

Gerçek bir örnek: gerçek bir işlem için tam vergi hesabı

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Yalnızca vergi hesabını göstermek için, fiyat tahmini olarak değil, Moshe'nin 150.000 €'ya bir villa satın aldığını ve 5 yıl sonra 200.000 €'ya sattığını varsayalım. Hesaplayalım:

Satın alırken

• Noter ve tescil (işlem değerinin yaklaşık %1-%1,5'i): yaklaşık 1.500-2.250 €

5 yıl sonra satışta

• Romanya satış vergisi (işlem değerinin %1'i, 3 yıldan uzun elde tutulmuş): 2.000 €
• İsrail sermaye kazancı vergisi: 50.000 €'luk kazanç üzerinden %25, yani 12.500 €, Romanya'da ödenen 2.000 € için anlaşma mahsubu düşüldükten sonra: yaklaşık 10.500 €

Mülkü kiralarsanız: Romanya brüt kiranın yaklaşık %8'ini vergilendirir (%20 indirimden sonra %10); İsrail tarafı seçtiğiniz rotaya bağlıdır (mahsupsuz brüt kira üzerinden %15 ya da tam indirimler ve mahsupla marjinal oran), bu yüzden sınır ötesi bir vergi danışmanıyla hesaplayın.

Bu örnekte satın alma ve satışta vergiler: kira geliri vergisi hariç yaklaşık 14.000-14.750 €. (Basitleştirilmiş varsayımlara dayanan bir örnektir.)

Bu satır cebinizde kalanı doğrudan etkiler; bu yüzden imzalamadan önce bir vergi danışmanıyla önceden hesaplamak değerlidir.

Compass Group RO vergi planlamanıza nasıl yardımcı olur?

Muhasebeci değiliz ve öyleymiş gibi davranmayacağız. Ancak üç şeyi yapmaya özen gösteriyoruz:

1. Tüm rakamları baştan sunarız, her iki rota (gerçek kişi ve şirket) için vergi yükümlülüğü tahmini dahil.
2. Sizi profesyonel Romanyalı muhasebecilerle buluştururuz; gayrimenkul piyasasını ve vergiyi doğru planlamayı bilen kişilerle.
3. Yurt dışı gayrimenkul konusunda uzman bir İsrailli muhasebeciye danışmanızı öneririz, anlaşmadan sonra değil, önce.

Sık sorulan sorular

Romanya'da mülk alımında satın alma vergisi var mı?

İsrail anlamında bir satın alma vergisi yoktur; %8 veya %10 gibi kademeli oranlar da yoktur. Noter ve tescil ücretleri ödersiniz (devir vergisi alıcıya değil satıcıya aittir) ve toplam yaklaşık işlem değerinin %1-%1,5'i tutar. Yeni bir konutta ayrıca %21 KDV vardır (%9'luk indirimli oran 30 Eylül 2026'da sona erdi).

Romanya'da kira gelirinden ne kadar vergi öderim?

Gerçek kişi, %20'lik sabit yasal indirimden sonra kira gelirinin %10'unu öder; bu, brüt kiranın yaklaşık %8'i kadar fiili bir vergidir. Belirli bir gelir eşiğinin üzerinde CASS katkı payı eklenir, bu yüzden güncel durumu her vergi yılında bir Romanyalı muhasebeciyle kontrol edin.

Romanya'da bir mülk satarken ne kadar vergi öderim?

Gerçek kişi, kâr üzerinden değil işlem değeri üzerinden vergi öder: mülk üç yıla kadar elde tutulmuşsa %3, sonrasında %1. 450.000 ley'lik muafiyet eşiği kaldırılmıştır; dolayısıyla vergi ilk leyden itibaren tam değer üzerinden uygulanır.

Romanya'daki bir mülk için İsrail'de de vergi öder miyim?

Evet. İsrail mukimi, kira gelirini beyan etmek ve ikisi arasında seçim yapmak zorundadır: brüt kira üzerinden %15'lik, mahsup hakkı olmayan bir rota ya da tam indirimlerle ve Romanya'da ödenen vergi için mahsupla birlikte marjinal oran. Satışta İsrail, sermaye kazancı üzerinden %25 alır; vergi anlaşması uyarınca Romanya'da ödenen vergi mahsup edilir.

Romanya'daki bir mülkü şirket aracılığıyla elde tutmak ne zaman mantıklıdır?

Standart bir Romanya şirketi (SRL) kârın %16'sı oranında, temettüler ise Ocak 2026'dan itibaren %16 oranında vergilendirilir. Mikro şirket cironun %1'ini öder, ancak yalnızca yıllık gelir 100.000 €'nun altında kalırsa, asgari ücretle en az bir kişi çalıştırırsa ve kira geliri toplam gelirin %50'sini aşmazsa.

Sonuç: Romanya'da gayrimenkul vergilendirmesi İsrail'den ve çoğu Avrupa ülkesinden belirgin biçimde daha dostane, ancak her iki vergi sisteminde bütüncül planlama gerektirir. Akıllı bir yatırımcı nakit akışı projeksiyonlarını yalnızca Romanya tarafına dayandırmaz, İsrail Vergi Dairesi ile hesaplaşmayı da hesaba katar ve yatırımın ömrü boyunca gönül rahatlığı kazanır.

Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; vergi, hukuk veya finans tavsiyesi niteliği taşımaz.

Bir işleme girmeden önce yerel uzmanlara danışmanızı öneririz.

Compass Group Romania – İsrailli yatırımcılara Romanya gayrimenkulünde ilk fikirden anahtar teslimine kadar rehberlik ediyor.